中华人民共和国土地管理法 （1986年6月25日第六届全国人民代表大会常务委员会第十六次会议通过 根据1988年12月29日第七届全国人民代表大会常务委员会第五次会议《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉的决定》第一次修正 1998年8月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第四次会议修订 根据2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉的决定》第二次修正 根据2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉、〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》第三次修正） 目 录 第一章 总 则 第二章 土地的所有权和使用权 第三章 土地利用总体规划 第四章 耕地保护 第五章 建设用地 第六章 监督检查 第七章 法律责任 第八章 附则 第一章 总 则 第一条 为了加强土地管理，维护土地的社会主义公有制，保护、开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地，促进社会经济的可持续发展，根据宪法，制定本法。 第二条 中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。 全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。 任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。 国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。 国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。 第三条 十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。各级人民政府应当采取措施，全面规划，严格管理，保护、开发土地资源，制止非法占用土地的行为。 第四条 国家实行土地用途管制制度。 国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。 前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。 使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。 第五条 国务院自然资源主管部门统一负责全国土地的管理和监督工作。 县级以上地方人民政府自然资源主管部门的设置及其职责，由省、自治区、直辖市人民政府根据国务院有关规定确定。 第六条 国务院授权的机构对省、自治区、直辖市人民政府以及国务院确定的城市人民政府土地利用和土地管理情况进行督察。 第七条 任何单位和个人都有遵守土地管理法律、法规的义务，并有权对违反土地管理法律、法规的行为提出检举和控告。 第八条 在保护和开发土地资源、合理利用土地以及进行有关的科学研究等方面成绩显著的单位和个人，由人民政府给予奖励。 第二章 土地的所有权和使用权 第九条 […]

防水不合格，楼下遭了殃 刘某、唐某系某单位家属院的业主，二人系楼上楼下的邻居。刘某家中进行装修后，唐某家中遂开始出现长期渗漏的情况。在案件处理过程中，通过法官调解，刘某主动重新做了其家中的卫生间防水，并由法官组织进行了闭水试验，在双方确认漏水问题已经解决，房屋停止漏水后，经法院主持对房屋损失部分进行了调解。最终，刘某赔偿唐某房屋损失6000元。 法官说，本案在漏水案件中属于最常见的漏水类型，即楼上业主的防水存在问题（也有疏忽大意忘关水龙头导致漏水的）。漏水业主作为其房屋的所有权人及维护管理人，对于其房屋漏水给楼下业主造成的损失，理应进行赔偿。若确定属于装修公司工程质量或管线问题，则可向装修公司或管线厂家另行追偿。 02 楼顶晒台种花，水漏邻家 孟某系某小区顶层房屋的业主，购房时，开发商向其赠送了楼顶晒台。后因该晒台漏水，导致张某家中装修受损。庭审中，孟某对漏水原因提出异议，认为是晒台的设计存在缺陷从而导致漏水，但未能举证。 法院审理后认为，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第二款：规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。一般情况下，楼顶属于公共部位，但本案中的晒台由开发商交付孟某后，由孟某单独使用，已形成与其他区域相独立的一部分，应定性为孟某使用的专有部分，故维护保养的义务由孟某自行承担，因此造成的损失也应由孟某予以承担。据此，法院判令孟某赔偿张某装修损失5000余元。 03 违法搭建鸽舍防水被毁 阿兵系某小区顶层房屋的业主，2014年其房屋发生持续漏水，遂将物业公司起诉到法院。物业公司到庭后对漏水原因提出异议并申请鉴定。经鉴定漏水原因系屋顶违法搭建鸽舍时打入的钢钉造成屋面防水被破坏，法院遂追加了搭建鸽舍的买某作为被告，并最终判决由买某对阿某的房屋漏水损失承担赔偿责任。 法官庭后解释称，正常情况下，楼顶属于公共部位，由物业公司进行维护保养，但该案中根据漏水原因的鉴定结论，导致漏水的原因系买某搭建鸽舍时破坏了原有的屋面防水，故法院由此免除了物业公司的赔偿责任，而买某作为本案中的侵权主体，应对阿某的损失承担赔偿责任。 04 擅自改装自担部分损失 张某与李某系楼上楼下相邻业主。2005年李某将卫生间改造为储物柜，并将张某家延伸至其卫生间顶部的管线用板材进行装修封闭。2015年春节后，李某发现家中的储物柜中漏水，将其放在储物柜中的八幅书法作品浸泡，储物柜也受到损坏，故诉至法院，要求张某对字画损失和装修损失进行赔偿。 法院审理后认为，李某擅自对房屋进行了改造，将原先设计的卫生间改建成了储物柜，并将外露的下水管线部分进行了包裹，且其在2015年春节前发现房屋内有异味，春节后才发现漏水现象，李某对损失的产生及扩大有责任，应对其损失自行承担一部分责任。张某系楼上业主，不能排除对涉案损失的过错责任吗，故法院认定李某擅自变更了房屋用途存在一定过错，判决由张某赔偿李某部分损失合计6400元。 05 雨水管年久失修致渗漏 王某系乌市某小区业主，2011年王某家中小卧室和卫生间顶部发生渗漏水，与物业公司交涉后始终未见改善。2013年10月，物业公司在进行外墙保温施工时发现王某房屋上方处楼顶的雨水管破裂，遂将雨水管更换，至此王某家中再没有出现渗漏水现象。 为此，王某将物业公司告上法院，索要之前因漏水造成的装修损失。 法院审理后认为，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分为业主共有部分，业主共有部位和共有设施设备，由物业服务企业负责维修和养护，如因物业公司尽到维修养护义务导致他人房屋财物受损,则物业公司应承担相应的赔偿责任。 本案中，物业公司作为该小区的物业服务企业未能对公共部位的雨水管尽到维修义务，应对王某的装修损失予以赔偿。据此，法院判令物业公司赔偿王某装修损失3500元。 06 窗户严重变形漏风漏雨 唐某于2013年入住某房产公司开发的房屋，2014年唐某发现该房主卧和客厅窗户严重变形，漏风漏水，即诉至法院，要求房产公司赔偿其窗户更换的损失及漏水造成的房屋装修损失，后经法院主持调解，房产公司赔偿了唐某窗户的更换费用及房屋修复费用合计6700元。 法官庭后解释称，交付房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。根据相关规定，屋面防水，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为两年。 延伸阅读： 因房屋漏水而引发的邻里纠纷十分常见。除了因供暖漏水而引发的纠纷外，房屋漏水的原因还包括装修不当、防水不严、擅改设施、乱凿墙壁等方面。遭遇房屋漏水，必然给业主财产造成损失。为妥善解决纠纷，必须首先分清相关各方的责任，对财产损失进行评估，依据公平、公正的评估报告，向相关责任方合理索赔。

知识产权质押融资是一种相对新型的融资方式，区别于传统的以不动产作为抵押物向金融机构申请贷款的方式，指企业或个人以合法拥有的无形资产如专利权、商标权、著作权中的财产权经评估后作为质押物，向银行申请融资。在这个过程中涉及律师事务所、资产评估机构、担保公司等多方主体的参与。 融资难的问题一直是制约中小企业发展的关键因素。而专利权质押融资是解决这一难题的重要方法，专利权质押融资在为公司带来资金的同时，还有助于加强公司对知识产权开发、保护的重视程度，更加促进了技术创新，优化了营商环境。今天小编为大家整理分享专利权质押融资条件和融资流程，一起来看！ 01 专利权质押融资条件 1、专利权质押需满足进行质押的专利是已被国家知识产权局依法授予专利证书的发明专利、实用新型专利和外观设计专利。 2、专利权质押需满足发明专利有效期一般不少于10年，实用新型和外观设计的有效期一般不少于5年。 3、专利权质押中的专利需不涉及国家安全与保密。 4、专利权质押中的专利应处于实施阶段，并形成产业化经营规模，具有一定的市场潜力和良好的经济效益。 02 专利权质押融资流程 1、企业需要向银行提交专利权质押贷款的书面申请 申请人申请专利权质押贷款，专利权人应持有《专利证书》和银行所需的其他相关材料向银行提出贷款的申请。金融机构则需要针对不同客户初步分析其资产准入的标准及范围，一般包括两层意思：一是贷款主体的准入标准，二是质押物的准入标准。 2、专业评估机构对企业专利权价值进行评估 会有专门的鉴定机构，对企业自身专利的价值进行全面、客观的鉴别，建立知识产权质押物价值动态评估机制，这样就可以给借贷双方提供一个很好的知识产权价值依据，落实风险防控措施。 3、银行对企业提交的资料及专利权评估结果进行审核 质押物的价值可通过专业的资产评估事务所对质押物的时点价值进行客观的评估，为质押类业务提供价值参考。专利权质押包括：出质人(专利权人)在质押期限范围内的无权属纠纷的专利权。 4、审核通过后，双方将签订《借款合同》《专利权质押合同》 由于专利权质押贷款合同需要到国家知识产权局进行质押登记，故双方签订的质押登记合同应当包括：（1）、出质人、质权人的姓名(名称)及住址;（2）、被担保的债权种类、数额;（3）、债务人履行债务的期限;（4）、出质物清单;（5)、担保范围;(6)、当事人约定的其他事项。 5、办理知识产权质押登记手续 根据国家商标局和知识产权局的规定，知识产权质押贷款合同签订后，双方应持相关证件到知识产权管理部门办理质押权登记。 6、执行借款合同 取得知识产权质押登记证书后，金融机构可按照双方签订的贷款合同给借贷方资金放款。

国有资源(资产)有偿使用收入高增受到收入增长、低基数等多方面因素影响。 近年来，财政非税收入的增长往往伴随着各界对地方依靠行政事业性收费收入、罚没收入拉动收入的质疑声。今年以来，非税收入的主要来源却有所不同。财政部近日发布的4月财政收支数据显示，前4个月，非税收入同比增长6.8%。其中，全国行政事业性收费收入同比下降13.3%，罚没收入同比下降18.7%，而国有资源(资产)有偿使用收入却同比大幅增长26.7%，拉高了全国非税收入增幅。 受访专家表示，国有资源(资产)有偿使用收入高增受到收入增长、低基数等多方面因素影响。需要注意到，此项收入多为非常规、一次性财政收入，缺乏可持续性，再加上经济回升的基础仍不稳固，国内外各类不确定因素较多，国有资源(资产)有偿使用收入能否成为财政收入新增长点将取决于经济恢复情况。 前4月收入增长26.7% 当前，我国经济稳中有进整体向好，但财政收入压力仍然存在。“4月全国一般公共财政收入累计同比增长1.54%，仅较3月温和回升1个百分点。4月税收收入增长仍然受限于经济复苏强度。”平安证券首席经济学家钟正生指出。 “要缓解财政面临的压力，保持财政收入稳定增长，需要依靠非税收入的增加。”中央财经大学财政税务学院副院长李小荣在接受证券时报记者采访时表示，“国有资源(资产)有偿使用收入是非税收入的重要来源，这就要求政府和各级国有资产监管机构盘活国有资产以稳定财政收支。” 今年以来，国有资源(资产)有偿使用收入同比呈现出大幅上涨态势，成为拉动非税收入的主要因素。一季度该收入同比增幅高达32.4%，1～4月份同比增长也达到26.7%。 在李小荣看来，造成这一现象的原因主要有二。一方面，各地方多渠道盘活闲置资产，与矿产资源有关的收入有所增加。另一方面，受去年同期疫情导致的低基数影响，今年增幅较大。 实际上，财政系统在近年来持续不断完善国有资源(资产)管理。2018年修正的新预算法第二十七条确认了国有资源(资产)作为预算收支的重要组成部分，强化了国有资源(资产)管理。财政部也在近年来积极完善国有资源(资产)管理，2022年5月，国务院印发《进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》提出，有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环；2022年11月，财政部发布《关于盘活行政事业单位国有资产的指导意见》明确，加快推进行政事业单位各类国有资产盘活利用。 根据《国务院关于2021年度国有资产管理情况的综合报告》，2021年，全国国有企业资产(不含金融企业)总额308.3万亿元、国有资本权益86.9万亿元；全国行政事业性国有资产总额超54万亿元。 “在更科学完善的管理方式下，国有资源(资产)有偿使用收入必然会有所增加。”李小荣表示，各地为适应国有资源和资产使用制度改革和政府非税收入管理工作的需要，也都积极探索国有资源和资产开发、管理、使用的有效形式。 收入增幅或将回落 李小荣认为，国有资产在一个国家或地区经济社会发展中具有其他资产不可替代的作用，特别是在社会主义市场经济体制下，国有资产能够调节国民经济运行，执行国家宏观经济社会政策。盘活存量国有资产有助于基础产业、重要产业的发展，为财政“开源”，促进经济平稳快速运行。 此外，盘活各地国有资产还将有助于缩小地区经济发展差异。“虽然改革开放以来我国实行了各种区域经济政策，但区域经济发展不平衡的问题仍旧存在，国有资产的经济地位、存量在区域差异调节中可以发挥较大作用。盘活各地的国有资产有助于地方因地制宜地搞活当地经济，发挥国有经济的示范作用，加快调整经济布局和结构。”李小荣指出。 对于后续国有资源(资产)有偿使用收入走势，李小荣研判，从各地公布的财政运行情况看，国有资源(资产)有偿使用收入是财政收入增速的重要支撑点之一，而且从过去表现看，2014年至2022年国有资源(资产)有偿使用收入均有增长，因此在今年经济恢复的情境下，国有资源(资产)有偿使用收入更可能保持增长趋势。 但也要看到，“去年5月起国家陆续对大规模盘活国有资产做出相应部署，国有资源(资产)有偿使用收入高增长抬高了基数，预计后续该项收入增幅或有所回落。”李小荣表示。 李小荣指出，国有资源(资产)有偿使用收入多为非常规、一次性财政收入，缺乏可持续性，再加上经济回升的基础仍不稳固，国内外各类不确定因素较多，接下来国有资源(资产)有偿使用收入的增长幅度还取决于经济恢复情况。 钟正生也认为，去年地方政府以盘活存量资产等手段腾挪增收，今年随着腾挪空间收窄、税收压力缓解，该因素有所退潮。后续财政收入增长对经济复苏、税收改善的依赖度会提高。

凡在园林绿化苗圃中培育的树苗不论年龄大小，在未出圃之前，都称苗木。苗木种类：实生树苗、营养繁殖树苗、移植树苗、留床树苗。作为一名评估人，掌握苗木估价的技能还是很必要的，市场上苗木的价值从何而来，买卖过程中又要依据什么条件来定位？如果要你判断你手边苗木值多少钱？供您参考： 1、根据以下“六个不同”进行评估 （1）不同规格的苗木，苗木报价不同。 （2）同等规格的苗木，生长年限的不同，苗木报价不同。 同样是胸径2至3厘米的法桐，有一年生的、两年生的，还有三年生以上的。生长三年以上的被苗农称为“老小苗”，这种苗木已基本失去生长势，种植成活率很低。而苗体粗壮健康的苗木，生长势较好且成活率高，苗木报价相对会高一点。 （3）同等规格的苗木，根系的好坏不同，苗木报价不同。同样是胸径5厘米的苗木，根系不好的比根系好的要便宜很多。 （4）同等规格的苗木，干高尺寸的不同，苗木报价不同。同样是胸径3厘米的苗木，干高2米的就比3米的便宜。 （5）同等规格的苗木，种植季节不同，苗木报价不同。胸径5厘米的苗木，冬季种植比春季种植的要便宜。因为春季是种植苗木的季节，需求量大，而冬季的需求量就相对小一些。 （6）同等规格的苗木，测量直径尺寸的位置不同，苗木报价不同。如：同样直径3厘米的红叶李，在地面测量和从地面以上30厘米测量价格就不一样。 2、市场因素 物以稀为贵，市场供求关系对苗木的价格有直接影响，在小规格苗木和新品种上体现得尤为明显，如红叶小檗，刚上市时价位较高，一旦上市数量多了，价位便持续走低。 又如四川成都地区的黄心树，在2000年以前，价格一直很高，经2至3年的大量发展，造成数量剧增，其价格也一年不如一年。城市园林工程选用树种的种类及数量是形成市场因素的重要原因。某一市政园林工程如确定采用某一树种，且数量较多，马上就会在花木市场上掀起生产营销热潮，由此必然带动价格上扬。 3、根据苗木的珍贵程度进行评估 苗木同样有审美情趣和文化背景，审美情趣愈高，传统栽培愈久，其价位往往较高，如美国红枫、罗汉松、银杏、桂花等树种。特别是大树，古朴苍劲，富有浓厚的文化韵味和内涵，是园林植物造景中的精品。 4、苗木自身的生长速度 园林树木可分为慢生和速生树种。生长速度慢，生长周期长，价格较高，如大中型美国红枫、罗汉松、桂花、松柏类树木。生长速度快，生产周期相应较短，则价格较低，如木芙蓉、天竺桂等。 5、苗木的特征 苗木的树体特征，主要包括苗木的胸径大小、冠围丰满程度和大小、树木长势以及枝条生长情况和树木健康状况等。苗木的胸径大小指距地面1至1.2米处主干的直径，需要说明，大规格苗木（一般在10厘米以上）和小规格苗木相比，存在一定的单价差。以胸径确定基本价格后，再综合考虑冠围丰满程度和大小、树木长势以及核条生长势态、树体健康状况等因素，整体情况越好其价格越高。 6、苗木的生熟 园林绿化工程用树，非常强调苗木的生熟情况，因为它与工程移植成活率关系较大。生树是指异地树木，以及一直在原生地生长和多年（至少5年以上）未进行翻植的树木。 此类树木一旦移植至绿化工地栽植，死亡率较高。熟树是指在本地且经过苗圃培育的、反复移植或多次作过断根处理的树林，因其须根发达、土球紧实，移植成活率很高。同一规格，同一长势的同一树种，因生熟有异，价位相差一般较大。 7、绿化工程对苗木的特殊要求 因规划设计方案不同，树木的配置千差万别，其中自然式绿地的树木配置情况有时非常特殊，它要求树木的姿态、长势独特，一地一景，避免重复。目前，园林苗圃地生产的苗木，多以同规格、同形态为多，生产方和需货方很难合拍，这就给个别在姿态和长势上奇特的树木留下了较多的高价位空间。如某绿地需在一园林置石旁配置风致形的梅花树种，在某一绿地上需配置矮开丫的桂花大树，此种情况下，这类树木的价位会较高。 8、苗木的繁殖方法和繁殖材料的来源 苗木的繁殖方法主要有播种、嫁接、分株和扦插等方法。如果一种苗木主要以扦插方法进行繁殖，且成活率很高，则价格肯定会走低，如红叶小檗、毛叶丁香，以及近几年成都地区的扦插小桂花苗木。 如果是播种繁殖，成年树结实率很高，种子数量多，发芽情况良好，则此树种的价位必然走低，如近几年成都地区的罗汉松小苗。相反，某一树种如只能用嫁接、分株方法进行繁殖，繁殖材料来源少，而且苗木在一定时间内数量较少，则其价格会一响平稳，很少大起大落。 9、城市园林绿化用树要求 另外，城市园林绿化用树将逐渐向多树种配置和充分利用乡土树种方向发展，这也可视为对园林绿化苗木的特殊需求。苗木生产者和销售者，也应注意这一动向可能对价格产生的影响。 （1）园林绿化苗木是一种特殊商品，随着园林绿化行业的不断发展变化，价格的构成因素可能会产生变化。需要说明的是，同一树种的价格，可能只涉及其中一项，或少数几项，有的树种可能会涉及多项或全部，应该视具体情况进行综合考虑，绝不可以偏概全。 （2）要考虑现代园林绿化树种的流行因素，但一定不能盲目跟风，要注意到“流行”之后的经营风险。可在适当规模种植流行树种之外，种些性能表现较好的乡土树种或者色彩丰富的彩叶树种。这样，在流行树种过时后，还能靠其他树种获取一定收益。 （3）苗木生产周期较长，竞相培育畅销品种，势必造成同品种苗木集中种植，出圃、销售时间也会趋同，其结果必然导致滞销，大家都不赚钱。如果苗木种植户、经营户不跟风，在品种选择上变换思维方式，作好市场调查，结合各地方多方面的绿化需求，多种几个品种，销路增多，经营风险自然降低。 （4）要考虑注重调整种植结构。当前全国苗木存圃量已经比较多，特别是一二年生小规格苗木将占到总量的50%以上，不宜再继续生产常规小苗木，已有的小规格苗木要减小种植密度，培养较好的树形，或培育成精品苗、造型苗等高质量苗木。 （5）大规格苗木虽然好销，市场仍有一定空间，但通过地区之间的调节或施工单位降低一点规格，目前供应大体能够趋于平衡，不宜继续扩大种植规模。南京雪松大苗积压，南方某些地方大规格香樟积压，可作参考。 （6）要考虑管理要精细，要提高苗木科技含量。在盲目跟风的同时，有些生产单位的苗木质量不高也是造成“卖苗难”的原因之一。目前苗木行业新手增多，很多人不懂栽培技术，只注重信息的获得和品种的选择，对各种苗木的生物学和生态学特性不甚了解，不能因地制宜地发展苗木生产，造成苗木生长不良。 （7）有的不进行病虫害防治，没有修剪好干形、冠形，商品苗质量差，优质苗少，直接影响了经济效益。因此，要切实提高苗木生产的科技含量，在提高苗木质量上下工夫。苗木不仅仅是个产品，还要注重其艺术性。树干和颜色，苗木的修剪、整形，移栽带土球等都是苗木质量的内容。当前苗木生产从迅速发展期转入到了结构调整期，竞争加剧，风险加大，苗木生产的科技含量迫切需要提高。 （8）要考虑与绿化设计、施工单位多沟通。尽可能多地接触绿化设计、施工单位，不仅能及时了解市场需求动态，还可以促进苗木销售。此外，还可以考虑通过承接绿化工程带动苗木销售，如果条件有限，可从小工程做起。近几年来通过承接交通、城建、园林、农田林网等方面的绿化工程，带动了苗木种植和销售。他们除了种树种草，还要参与园林绿化的设计、管理养护，据此来安排苗木生产品种和规格，定期地采苗栽植，使苗木生产和销售更有针对性。 10、苗木的增值潜能 受供求关系影响，不同年份的同一树种存在一定的价位差。

1.1初识合并财务报表 合并财务报表属于财务报表的一种，其构成与个别财务报表基本一致。但是，由于合并财务报表针对的会计主体是母公司和子公司所组成的企业集团，所以合并财务报表又有其独特之处。本节将分别介绍与合并财务报表相关的概念、构成 以及合并财务报表的特点和作用。 11.1合并财报表的相关概念 财务会计报告(又称财务报告)指企业对外提供的反映企业某一特定日期的财务状况和某一会计期间的经营成果、现金流量等会计信息的文件。 财务报告包括财务报表和其他应当在财务报告中披露的相关信息和资料。财务报表是财务报告的核心内容。 按财务报表编报主体的不同，财务报表可以分为个别财务报表和合并财务报表。 个别财务报表是由企业在自身会计核算基础上对账簿记录进行加工而编制的财务报表，主要用以反映企业自身的财务状况、经营成果和现金流量情况。 合并财务报表，是指反映母公司和其全部子公司形成的企业集团整体财务状况、经营成果和现金流量的财务报表。 合并财务报表针对的会计主体是母公司和子公司所组成的企业集团，由母公司根据其自身和所属子公司的财务报表编制而成。 母公司，是指控制一个或一个以上主体(含企业、被投资单位中可分割的部分，以及企业所控制的结构化主体等，下同)的主体。子公司，是指被母公司控制的主体。 11.2合并财务报表的构成 合并财务报表由报表本身及其附注两部分构成。一套完整的合并财务报表一般至少应当包括“四表一注”，即合并资产负债表、合并利润表、合并现金流量表、合并所有者权益(或股东权益，下同)变动表以及附注。 1.合并资产负债表 合并资产负债表是反映母公司和子公司所组成的企业集团这一会计主体在某一特定日期的财务状况的会计报表。编制合并资产负债表的目的是通过如实反映企业集团这一会计主体的资产、负债和所有者权益金额及其结构情况，帮助使用者评价企业集团这一会计主体资产的质量，以及短期偿债能力、长期偿债能力、利润分配能力等。 2.合并利润表 合并利润表是反映企业集团这一会计主体在一定会计期间的经营成果和综合收益的会计报表。编制合并利润表的目的是通过如实反映企业集团这一会计主体 实现的收入、发生的费用与应当计入当期利润的利得和损失，以及其他综合收益、 综合收益等金额及其结构情况，帮助使用者分析评价企业集团这一会计主体的盈利构成、盈利质量与盈利能力。 3.合并现金流量表 合并现金流量表是反映企业集团这一会计主体在一定会计期间的现金和现金等价物流入和流出的会计报表。编制合并现金流量表的目的是通过如实反映企业集团这一会计主体各项活动的现金流入和现金流出，帮助使用者评价企业集团这一会计主体生产经营过程，特别是经营活动中所形成的现金流量和资金周转情况。 4.合并所有者权益变动表 合并所有者权益变动表是反映构成企业集团这一会计主体所有者权益的各组成部分当期的增减变动情况的报表。合并所有者权益变动表应当全面反映企业集团这一会计主体在一定时期所有者权益变动的情况，它不仅包括所有者权益总量的增减变动，还包括所有者权益增减变动的重要结构性信息，特别是要反映直接计入所有者权益的利得和损失，让使用者准确理解所有者权益增减变动的根源。 5.附注 附注是对在财务报表中列示项目所作的进一步说明，以及对未能在这些报表中列示项目的说明等。附注由若干附表和对有关项目的文字性说明组成。编制附注的目的是通过对报表本身作补充说明，以更加全面、系统地反映企业集团这一会计主体财务状况、经营成果和现金流量的全貌，从而有助于向使用者提供更为有用的决策信息，帮助其做出更加科学、合理的决策。 需要说明的是，企业集团在中期期末编制的合并财务报表，可以不提供合并所有者权益变动表，但至少应当包括合并资产负债表、合并利润表、合并现金流量表和附注。 1.1.3合并财务报表的特点和作用 合并财务报表是为反映母公司和其全部子公司形成的企业集团整体财务状况、经营成果和现金流量而编制的，因此相比于个别财务报表，合并财务报表有其独特之处。 1.合并财务报表的特点 与个别财务报表相比，合并财务报表具有下列特点。 (1)合并财务报表反映的对象是由母公司和其全部子公司组成的会计主体。 (2)合并财务报表的编制者是母公司，但其对应的会计主体是由母公司及其控制的所有子公司所构成的合并财务报表主体(简称合并集团)。 (3)合并财务报表是站在合并财务报表主体的立场上，以纳入合并范围的企业个别财务报表为基础，并根据其他有关资料，抵销母公司与子公司、子公司相互之间发生的内部交易，考虑了特殊交易事项对合并财务报表的影响后而编制的，旨在反映合并财务报表主体作为一个整体所体现出的财务状况、经营成果和现金流量。 2.合并财务报表的作用 合并财务报表的作用主要表现在两个方面。 (1)合并财务报表能够对外提供反映由母子公司组成的企业集团整体经营情况的会计信息。 在控股经营的情况下，母公司和子公司都是独立的法人实体，分别编制自身的财务报表，分别反映企业本身的生产经营情况，这些财务报表并不能够有效地提供反映整个企业集团的会计信息。因此，要了解企业集团整体经营情况，就需要将控股公司与被控股公司的会计信息综合起来编制财务报表，以满足企业集团强化对被控股企业管理的需要。 (2)合并财务报表有利于避免一些企业集团利用内部控股关系，人为粉饰财务报表。 企业集团内母子公司内部交易的广泛存在，可能导致个别财务报表所反映的会计信息失真。比如一些控股公司利用对子公司的控制和从属关系，运用内部转移价格等手段，低价向子公司提供原材料、高价收购子公司产品，通过这种方式转移利润从而达到避税目的;某些控股公司向企业集团内的其他企业高价销售产品，低价购买其他企业的原材料，转移亏损。而合并财务报表的编制，可以将企业集团内部交易所产生的收入及利润予以抵销，使财务报表反映企业集团客观、真实的财务和经营情况，有利于防止和避免控股公司人为操纵利润，粉饰财务报表现象的发生。

苗圃地是指固定的林木、花卉育苗用地，不包括母树林、种子园、采穗圃、种质基地等种子、种条生产用地以及种子加工与储藏等设施用地。苗木和花卉是苗圃地经营的主体，是生态建设中环境绿化美化的载体。随着我国生态文明建设步伐的加快和绿化事业的蓬勃发展，人工培育苗木、花卉的种类、品种越来越多，有很多的野生植物被驯化，被改良，市场价格昂贵，其表现深受人们的喜爱。当前苗木、花卉种植培育形成自己的特色，不仅种植广泛，而且设施先进。 近年来，国家基本建设速度的加快，各地征、占地拆迁工程增多，由于人们法律意识的不断提高，人们对征、占苗圃地价格的评估认识不断增强，由此引起的司法案件和纠纷也越来越多。因此，搞好苗圃地和苗木、花卉价值评估工作显得十分必要。 1、苗圃地的价值评估组成（必须是基准日内）： 1.1苗圃地的价值评估 苗圃地通常是由农用地，而且是水肥条件较好的农用地改造而成的，在经营过程中还常与农作物轮作。因此，苗圃地资源资产的评估通常按农用地的评估方法和农用地的技术经济指标进行。通常采用现行市价法、收益现值法、林地费用价法。 1.1.1现行市价法 现行市价法也称市场比较法，它是根据和评估苗圃地相同或类似的林地使用权出让的交易案例，通过比较来确定评估林地使用权评估值的方法。在苗圃地的评估中，其计算公式与一般林地资源资产所用的公式相同： bu = Kj1×Kj2×Gj×S 式中：bu——林地资源资产评估值 Kj1——第j个案例苗圃地立地质量调整系数 Kj2——第j个案例物价指数调整系数 Gj——第j个案例单位面积的交易价格 S——待评估苗圃地的面积 在苗圃地的评估中参照物可以是类似的苗圃地，但由于苗圃地的交易较少，实际评估中经常采用立地质量相似的农地为参照物。林地质量调整系数通常用影响农地价格的因子，如林地的肥力、林地的排灌条件、平整程度、交通条件、农地的粮食产量等指标，确定各个指标的权重，将待评估的苗圃地与参照的农地之间的各项主要指标的差异进行定量比较，综合确定出调整系数。 由于找到评估基准日时的交易案例是不可能的，在选择不同时期的交易案例时的物价水平发生了变化，必须根据物价指数来求得物价指数调整系数，用物价指数调整系数对评估值进行修正。在苗圃地资源资产的评估中，物价指数调整系数常用不同时期的粮食价格的比值来确定。 确定林地质量调整系数和物价指数调整系数后，根据调整系数和参照农地的市场成交价测算出评估的苗圃地使用权价格。 在采用该法时，由于农地使用权转让的交易案例较多，而且情况各异，因此，要尽量收集有关的材料，对资料中的不合理的因素应予排除；在相互比较时，其各指标要注意一致，进行量化分析。 1.1.2收益现值法 苗圃地的收益现值按育苗收入计算极为麻烦，因为苗圃地上育苗的种类较多，各种苗木的育苗期限不同，经济效益也不相同，而且为了减少病虫的危害，苗圃地上经常要进行轮作，种一季水稻。因此，苗圃地的收益现值经常用农田粮食生产的收益现值。 资产的评估价值bu＝该资产预期各年收益折成现值E之和。 式中：Ｅ——苗圃地上种植粮食的年纯收入(已扣除劳动工资、生产成本及税金费等费用)。 该法计算简单，资料来源容易，是最简单的评估方法。但在使用该法时要注意： ①年纯收入（E）的计算．必须选择与待评估资产在立地质量、地利等级类似的农地进行产量、成本及收益值的计算。 ②计算年纯收入（E）时，如按当年的会计成本计算其成本，而未将其进行重置时，E值内含有通货膨胀的部分，这时利率应包括通货膨胀因素，采用商业利率。如果测算E值时，已对成本进行重置，扣除了通货膨胀因素，则利率不应包含通货膨胀利率。 ③如果苗圃地种的是经济林木或绿化苗，其收益值明显高过种粮食的收益值时，可将其地价适当调高。 ④如果年地租是明确，而且基本合理的，其承租的合同期又较长，则可直接取E为地租，进行测算。 1.1.3林地费用价法 林地费用价法也称重置成本法、成本费用法。它是以取得林地所需费用和把林地维持到现在状态所需的费用，来估算林地评估值的方法。在苗圃地的评估中，取得林地所需的费用是指征占用苗圃地时所支付的成本；把林地维持到现在状态所需费用是指将原购置的土地改为苗圃地时的土地改良费，包括修路、平整、修建排灌设施的费用。其计算公式为： n ｎ n-i+1 Ｂu＝Ａ（１＋Ｐ）＋ ∑ Ｍi （１＋Ｐ） ｉ＋１ Ｂu—林地评估值 Ａ—林地购置费 Ｍi—林地购置后，第ｉ年林地改良费 ｎ—林地购置年数 Ｐ—利率 该法一般用于新建的苗圃，其土地购置的成本明确，年设施投入也明确，苗圃生产尚未正常使用。 在使用该法时必须注意： ①林地的购置费（A），在有条件时应尽可能采用重置成本．如无法进行重置，而采用历史成本时，其测算用的投资收益率必须包括通货膨胀利率。 ②如果林地购置后一直在经营，当A是重置成本时，不再加算利息。当A是历史成本时，其投资收益率含通货膨胀利率(即按通货膨胀将其购置成本重置)。 ③如果林地购置后一直在进行改良而未正式生产，A是重置成本价时，投资收益率是不含通货膨胀的低投资收益率；A是历史成本时，则投资收益率可采用市场投资收益率。 1.2、苗木、花卉的价值评估 种子或接穗从播种和扦插到出圃定植期间的时期称为苗木培育期。它直接关系到苗木在市场上的价格。决定苗木、花卉价值的因素较多，但在实际中主要考虑以下十种因素： 1.2.1品种：不同品种决定不同价值。名、特、优品种价值昂贵。常绿高于落叶，彩色植物高于一般绿色植物。珍稀濒危的“活化石”植物更高。 1.2.2形体：高度、径级的大小、冠幅丰满程度、树木长势以及枝条生长情况和树木健康状况等都直接决定价值高低。奇型植物，造型植物价值大大高于常规植物。 1.3.3培育期（苗龄）：培育期越长，价值越大。特别是绿化用的苗木年龄越大越昂贵。古木、古树由于年限长，文化价值更高。 1.3.4市场因素：物以稀为贵，市场供求关系对苗木、花卉价格有直接影响，在小规格苗木和新品种上尤为明显。受一次性“建园林”的工程理念影响，大规格苗木价值远远高于小规格苗木。 1.3.5本体价：视品种和年限而定。 […]

一、划拨土地使用权的概念和特点 要阐明划拨土地补办出让手续业务的形成，必须先了解我国划拨土地使用权的概念和特点。 根据《划拨土地使用权管理暂行办法》（1992年国家土地管理局令第1号），“划拨土地使用权，是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权。”具体可分为两种情形，一是经过县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，二是将土地使用权无偿交付给土地使用者。划拨土地使用权主要具备以下特性： 行政行为性 《城市房地产管理法》第22条规定，“土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。”即划拨土地的取得必须经过县级以上人民政府依法批准。 不需缴纳土地出让金 划拨土地使用权直接源于政府的批准行为，在缴纳征用补偿安置费后（或无偿，不需要缴纳任何费用）即可取得土地使用权，不需要向国家缴纳土地出让金。只是需要进行登记以确定土地使用权的范围并表明取得划拨土地使用权。 无期限性 《城市房地产管理法》第22条规定，“依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。”划拨土地使用权一般没有期限限制，除出现政府依据公共利益的需要收回、或者土地使用者将其上市交易（转让、企业改制上市等）等情形外，土地使用者可以无偿、长久使用。 权利受限性 划拨土地未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动，如经批准转让划拨土地使用权时，必须“向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金”。即划拨土地的处分权、收益权等权能是受限制的，也因如此，才衍生了划拨土地补办出让手续的国土业务。 二、划拨土地补办出让涉及的土地出让金核算方式 土地出让金是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。本文主要讨论划拨土地补办出让涉及的土地出让金计算方式，主要有以下两种： （一）不得低于标定地价的40％ 1、文件依据 （1）根据《划拨土地使用权管理暂行办法》（1992年国家土地管理局令第1号）第二十六条规定，“土地使用权出让金，区别土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40%。标定地价由所在地市、县人民政府土地管理部门根据基准地价，按土地使用权转让、出租、抵押期限和地块条件核定。” （2）根据《广东省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法（修正）》（广东省人民政府令第33号）第四十四条规定，“《条例》（《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》）第四十五条规定补交或抵交的价款，可视其取得权利的不同情况和转让、出租、抵押的不同方式，由市、县国土部门按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40％。标定地价由所在地市、县国土部门根据基准地价，按土地使用权转让、出租、抵押期限和地块条件核定。” （3）根据《深圳市宗地地价测算规则（试行）》（深规土〔2013〕12号）第八条规定，“行政划拨用地上已建成的合法房地产，不改变原批准用途，经批准办理土地有偿使用手续的，按照约定的土地使用期限以基准地价标准的35%测算应缴纳的地价。” 2、实际应用 目前广东省内大多数地市按照不低于标定地价（基准地价、市场评估价）的40％核收土地出让金，并结合本地的历史用地情况，针对不同的用地情形，制定了不同的土地出让金征收标准。 （二）按出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格差额部分核算出让金 1、文件依据 （1）根据《关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》（国土资发〔1999〕433号）的相关条文：“土地资产处置时，要考虑划拨土地使用权的平均取得和开发投入成本，合理确定土地作价水平。采用授权经营、作价出资（入股）方式处置土地资产的，按政府应收取的土地出让金额计作国家资本金或股本金”。 （2）根据国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发〔2001〕44号）的相关规定，“划拨土地需要转为有偿使用土地的，应按出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格差额部分核算出让金，并以此计算租金或增加国家资本金、国家股本金。” “划拨土地设定抵押权时，划拨土地使用权价格可作为使用者的权益，计入抵押标的。”“划拨土地经批准可以转让，划拨土地使用权价格部分可计为转让方的合法权益。”“依据划拨土地使用权的平均取得和开发成本，评定划拨土地使用权价格，作为原土地使用者的权益，计入企业资产。” （3）根据《协议出让国有土地使用权规范(试行)》（国土资发〔2006〕114号）与《国土资源部办公厅关于发布〈国有建设用地使用权出让地价评估技术规范(试行)〉的通知》（国土资厅发〔2013〕20号）的相关规定，划拨土地补办出让手续应缴纳的土地使用权出让金额分别按下列公式核定： A.不改变用途等土地使用条件的 应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的出让土地使用权市场价格-拟出让时的划拨土地使用权权益价格 B.改变用途等土地使用条件的 应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格-拟出让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格。 2、实际应用 从国家国土部门的发文次序和地价评估管理的需要分析，按出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格差额部分核算出让金是未来的发展趋势。 但是由于目前国内划拨土地交易的限制，难以合理确定划拨土地使用权权益价格，所以该核算方式的实际应用仍较少，广东省内少数未公布标定地价（基准地价）或标定地价（基准地价）滞后的地区采用该方式核算土地出让金，另外国有企业改制涉及的划拨土地评估也按该方式核算出让金。

内容摘要：在资产评估业务中，资产评估方法的选择对于资产评估结果具有重要影响。资产评估方法作为资产评估人员估算价值的技术手段，其合理性与否直接关系到资产评估结果的质量。方法不得当不仅会产生低质量的评估结果，甚至会出现错误。本文围绕资产评估方法的选择，介绍了相关影响因素，并重点围绕资产评估方法对于资产评估结果合理性的影响进行了分析。 关键词：资产评估方法 资产评估结果合理性 相关概述 资产评估结果的合理性在很大程度上反映出了资产评估活动的准确性，在对资产评估结果的研究分析上正逐渐从之前的结果测度向着评估过程进行过渡。在对资产评估结果测度的分析上主要是围绕着两个方面来开展：一是资产的估价跟最终成交价之间的接近程度；二是资产评估师相互之间的股价差异性。同时，伴随着信息经济学、博弈论等相关理论的发展，对于资产评估过程的分析研究也逐渐深入，合理探讨影响资产评估结果的相关因素，进一步优化资产评估方法的选择也就具有重要的现实意义。 根据我国《资产评估—基本准则》的要求，资产评估人员在进行资产评估业务活动时，需要对资产评估结果的合理性承担责任。不过当前的法律法规并没有对于资产评估结果的合理性衡量标准进行明确规定。从这个角度上讲，资产评估结果的合理性与否在很大程度上取决于资产评估过程的合理性与否。基于资产评估活动的各个参与者的角度，资产评估的结果不仅是取决于资产评估师和资产评估机构，同时也会受到监管部门、客户以及资产评估报告使用者等影响，这些人员都会对资产评估结果产生影响。因此，要想提升资产评估结果的合理性就需要对资产评估活动各个参与者的活动进行规范。 资产评估合理性与方法选择 资产评估人员的职业道德和专业胜任能力会直接影响资产评估结果的合理性。一般来讲，资产评估人员的专业胜任能力包含了多方面的内容，主要有评估方法的选择、评估类型的判断、评估报告的披露以及评估程序的履行等。作为资产评估人员进行资产评估活动的主要技术手段，评估方法的选择会直接影响评估的结果。资产评估结果不恰当会导致评估结果不合理，甚至出现错误，而科学的资产评估方法则有利于提升评估结果的合理性。 从理论上看，对于特定的经济环境和经济行为下的同一资产进行评估时，如果市场条件和状态相同则最终的评估结果应当是趋同的。评估对象的评估价值不应当因为评估方法的不同出现比较大的差异性。不过不同的资产评估方法有着不同的适用范围和局限性，也是从不同的角度对资产价值的反映。因此，资产评估人员在进行资产评估活动时应当充分考虑到资产评估业务的具体市场条件、特定目的、价值类型以及自身条件等，确保资产评估方法的科学合理。依靠分析资产评估方法，根据不同的资产类型和现实的评估条件等因素选择资产评估方法，提升资产评估结果的合理性。 在资产评估方法选择对资产评估结果合理性的影响上，主要是集中在市场法和收益法上。相比较于国外评估方法准确性研究，我国的资产评估尽管在理论上也是延续了西方国家的先进成果，但是在具体的资产评估实务上仍然滞后于理论的发展。这其中的原因是多方面的，一方面是由于我国资本市场的成熟度以及资产信息的数据质量、来源相对滞后；另一方面也是由于资产评估人员的专业素质以及技能影响了先进资产评估方法的使用。同时，在我国的资产评估实践中，由于资产交易活动往往都是以资产评估结果作为最后的定价依据，因此资产评估人员和机构往往会面对着比较大的客户压力，在客观公正性以及独立性上都受到限制，人为干扰因素比较多，这些都会导致最终的资产评估结果合理性受到影响。基于此，资产评估机构和相关的监督管理部门需要进一步重视资产评估方法对于评估结果合理性的影响，客观公正地选择资产评估方法，提升资产评估结果的合理性。 资产评估方法选择的因素分析 资产评估人员在进行专业的资产评估时会受到多种因素的影响，其中资产评估方法这一核心环节会受到多种因素的影响。在资产评估业务执行过程中，评估对象自身条件、评估目的以及资产评估人员所掌握的数据资料充分与否、评估对象的价值类型等因素都会影响到资产评估方法的选择，并进而对资产评估结果的合理性产生影响。基于此，资产评估人员应当合理选择资产评估方法，充分考虑各种因素对于资产评估结果合理性的影响，保证资产评估结果的合理科学。具体来讲，资产评估人员在评估方法的选择上需要重点考虑以下几个方面的因素来保证评估结果的合理性： 第一，应当保证资产评估方法与市场条件、评估目的以及评估对象的价值类型和所处的状态等条件相适应。在这其中，评估目的是最主要的考虑因素，明确评估目的，完善目的导向性是提升评估方法选择的先决条件，也是资产评估师进行评估方法选择时的第一步工作。与此同时，资产评估方法的选择还会受到当时的市场条件的影响以及制约，这是由于不同的资产评估方法对于市场条件本身的要求也是有所区别的。在执行资产评估实务时，资产评估机构应当充分考虑到当时的市场条件因素以及不同的资产评估对象的特点来合理选择能够科学反映被评估对象价值的评估方法。另外，被评估对象的价值类型因素也在一定程度上决定着资产评估方法的选择，不同的价值属性以及价值类型都要求使用不同的资产评估方法，并在此基础上产生不同的资产评估结果。这些影响资产评估方法的因素都会进一步影响到资产评估结果的合理性。 第二，资产评估方法的选择也会受到评估对象的类型等因素的影响。在进行资产评估时，不同的资产类型所使用的资产评估方法是有侧重和顺序的。对于机械设备等大型的固定资产，在进行资产评估时如果能够获得较为充分和可靠的资料数据，就应当采用成本法进行评估；而对于无形资产假若能够在评估时满足收益法的基本原则和必要条件，就应当首先选择收益法进行资产评估；同时对于在较为发达和成熟的市场条件下的资产评估，由于更容易获得进行比较的参照物，因此通常优先采用市场法进行评估。除此之外，对于那些既没有市场参照物，同时也缺少经营记录的评估资产，一般来讲只能够依靠成本方法和途径来进行资产评估。 第三，资产评估方法的选择也会受到经济技术参数和资料数据是否齐全的影响。在进行资产评估实务时，在评估方法的选择上还需要充分考虑到能够收集到的数据资料以及经济技术参考信息的全面性。资产评估人员在使用收益法进行资产评估时，需要对企业之前的历史收益状况和水平进行综合分析，详细了解企业所处行业的资金收益情况，并对企业当前的经营状况等可能影响企业未来预期收益的相关因素进行综合分析。除此之外，资产评估人员在使用市场法进行资产评估时，还应当分析出跟该项资产具有相似性或者可比性的相关交易情形。资产评估人员使用市场法进行资产评估实务，应当确保具有三个或者以上的市场参照物，在不能够搜集齐全相关参照物的情况下不能够使用市场法进行资产评估。 第四，资产评估方法的综合性运用。对于不同的评估对象，资产评估人员需要采用不同的资产评估方法进行资产评估。多种资产评估方法综合运用能够从不同的角度来对资产评估结果的合理性进行检验和分析。与此同时，使用多种方法进行资产评估，也能够帮助资产评估人员及时发现评估过程中可能出现的偏差和实务，提升资产评估的质量和效益。 第五，资产评估结果的合理性在很大程度上也跟评估机构能够客观公正、独立自主进行评估活动有着很大的关系。资产评估是资产评估人员围绕评估对象的可能价格进行估计和评定的相关活动和过程。在这一评估活动中，资产评估人员和评估机构在方法选择上起着关键性的作用。同时资产评估人员对于资产评估方法的选择也具有很大的主观性和人为判断，这些都使得资产评估活动存在着人为操纵的可能性，并最终对资产评估结果的合理性产生影响。由于资产评估的结果会在很大程度上直接关系着不同经济主体的经济利益，这就要求资产评估人员的评估活动具有客观公正性和独立自主性，强化自身风险管理和内部控制，减少或者杜绝客户对于资产评估活动的影响，强化资产评估人员职业道德建设，提高资产评估结果的合理性。 第六，资产评估人员的专业素养也会对资产评估结果合理性产生重大影响。伴随着我国经济社会的不断发展，资产评估业务在数量和规模上也呈现出逐年增长的趋势，评估对象也日趋复杂化，正逐渐从原先的建筑物、机械设备、房地产、生产线、长期投资等实体性评估对象向着企业价值、无形资产、实物期权、金融衍生工具等评估对象扩展，评估人员的评估对象范围越来越大。尤其是在我国经济体制改革不断深化、市场经济体制不断完善的大背景下，企业并购、金融创新、资产重组、产权变更等活动越来越多，资产交易活动越来越频繁。这些都使得资产评估领域不断延伸，对资产评估方法以及资产评估技术提出了更高的要求。 案例分析 在资产评估实务中，评估方法对于资产评估结果的合理性具有重要的影响。下面就资产评估方法选择跟评估结果合理性之间的具体影响关系以实例的形式进行分析，围绕公司为限制流通股的价值情况进行方法的选择。假设A公司拥有上市公司B公司的法人股65500万股，并且该股权在2009年8月之前都不能够进行自由流通。2009年8月流通限制期满，距离当前的资产评估基准日期2008年6月30日的时间间隔大约为56周。在此期间，由于A公司打算对自身的部分股权进行转让处理，也就需要资产评估机构对A公司的全部股权价值情况进行资产评估。资产评估人员需要在资产基础法对A公司的股权价值进行评估，尤其是对于其所持有的B公司的65500万股限制流通股在资产评估基准日的价值情况进行资产评估。 在此项目中，A公司所持有的B公司限制流通股跟普通流通股相比较不具有现实流通性，在流通方面还需要56周的时间限制，其自身的价值不能够直接使用评估基准日的流通股交易价格来确定，而是应当进一步考虑到这些限制流通股的限制周期内的流动性缺失问题，以此来计算出这些限制流通股的价值。 限制流通股约束了对该股票的出售活动，不能够立即变现，如果这些股票在限制期内价格下跌，就会导致股票持有者具有股票价格下跌风险，并致使这些限制流通股的实际价值低于普通的流通股。因此在计算这些股票的价值时可以依靠估算一个跟股权限制期相同，并且限制期后执行价格现值跟评估基准日价值相同的看跌期权价值来进行计算，并获得其价值差异和流动性缺失折扣率。 可以依靠布莱克—斯科尔斯模型来进行看跌期权的定价： P=PV(X)×e-rT×N(-d2)-S×e-qT×N(-d1) 在确定完相应的参数之后，可以使用评估基准日的流通股均价进行流动性缺失的折扣。即在计算A公司所持有的B公司限制流通股价值时，可以将其看作是看跌期权，在获得评估基准日流通股的均价之后，乘以56周限制流通期的流动性缺失折扣率来计算得出这些非流通股的市场价值。 总之，资产评估人员要从容面对资产评估新形势的变化，适应新的资产评估要求就在很大程度上关系着资产评估结果的合理性。资产评估人员应当积极提升专业技能和素养，在评估实践中合理运用新的评级技术和方法，减少资产评估中的人为因素影响，避免人为操纵和主观随意性，确保资产评估结果更为合理和科学。

我国法律实践中,行政征收征用主要包括集体土地征收和国有土地上房屋征收两大类,此外还包括国有土地使用权有偿收回、行政征用、准征收等特殊类型。 集体土地征收 集体土地征收是指国家出于公共利益的需要,通过法定程序将集体所有的土地及其附属物转变为国家所有的法律过程及其法律制度。我国土地所有权分别由国家和集体经济组织享有,基于公共利益的需要,国家可依法征收集体土地、地上附着物的所有权和用益物权,并给予集体经济组织和农民公平的补偿。 征收集体土地,必须符合法律规定的目的。《土地管理法》对此进行了明确的规定,列举了六种情形。都应符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划;规定的建设活动,还应纳入国民经济和社会发展年度计划;规定的成片开发并应符合国务院自然资源主管部门规定的标准。 征收集体土地还要符合法定的程序要件。《土地管理法》和《土地管理法实施条例》都明确规定了集体土地征收程序,主要包括发布征收土地预公告、开展拟征收土地现状调查、开展社会稳定风险评估、拟定征地补偿安置方案并公告、依申请组织听证、签订安置补偿协议、申请土地征收报批、发布征收土地公告、拨付并足额支付征地补偿费用、交付土地等程序。 我国坚持严格的耕地保护制度,征收集体土地,若涉及农用地转为建设用地,还要先经过农用地转用审批程序。《土地管理法》和《土地管理法实施条例》明确规定了农用地转用审批手续,涉及永久基本农田转为建设用地的,由国务院批准;不涉及占用永久基本农田的,由国务院或国务院授权的省、自治区、直辖市人民政府批准。 经国务院批准农用地转用的,同时办理征地审批手续,不再另行办理征地审批;经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的,同时办理征地审批手续,不再另行办理征地审批,超过征地批准权限的,应依法另行办理征地审批。 国有土地上房屋征收 依宪法规定,国家对特定的城市土地享有所有权,农民集体对农村和城市郊区的土地享有所有权,个人并不享有土地所有权。不过,个人对其在依法取得的土地上自行建设或购买的房屋享有所有权。故当国家基于公共利益的需要,对房屋予以征收时,也应给予被征收人公平的补偿。 对城市土地上的房屋进行征收时,是国有土地上房屋征收,依据《城市房地产管理法》和《国有土地上房屋征收与补偿条例》开展。对集体土地上的房屋进行征收时,根据《土地管理法》规定,房屋(农村村民住宅)作为土地上的附属物一并被征收,应给予被征收人相应的补偿。 国有土地上房屋征收也必须符合法律规定的公共利益目的,按法定程序开展,对被征收人给予公平的补偿。国有土地上房屋的征收与补偿程序一般分为三个阶段,即征收决定阶段、征收补偿阶段、搬迁执行阶段。《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确了六种符合公共利益可以征收国有土地上房屋的情形,前五种都是具体情形的列举,最后一种是兜底性条款。只有基于此,才能依法作出征收决定。 具体实施中,由市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作,市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府作出房屋征收决定,并按程序要求制定征收补偿方案。其中,关于房屋征收补偿的范围,主要包含被征收房屋价值的补偿,因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿,因征收房屋造成的停产停业损失的补偿等方面。 补偿方案确定后,房屋征收部门应与被征收人签订房屋征收补偿协议。实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后,被征收人应在补偿协议约定或补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。尤其要明确的是,任何单位和个人不得采取暴力、威胁或违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。 特殊类型征收征用 除上述集体土地征收、国有土地上房屋征收两类典型的行政征收行为之外,还存在以下特殊类型的行政征收征用情形。 国有土地使用权有偿收回。根据《土地管理法》和《民法典》的有关规定,在国有土地上可为他人设定建设用地使用权,国家基于公共利益需要也可收回该建设用地使用权。《土地管理法》明确规定了国有土地使用权收回的情形,即为实施城市规划进行旧城区改建以及其他公共利益需要,确需使用土地的,可收回国有土地使用权。此处法律概念上虽然用的是“收回”,但从本质上看,就是国家对土地使用权的“征收”,原土地使用权人丧失了原有权利,国家应对此给予补偿。 应明确的是，法律意义上的“收回”,并不都是有偿的。例如,民法上土地使用期限届满收回、逾期未缴纳土地出让金收回、因政府原因导致闲置土地时的协议收回;行政法上因单位撤销、迁移等原因停止使用原划拨国有土地收回,用地项目经核准报废收回,非因不可抗力或政府原因造成闲置土地超过二年收回,因违规使用土地收回等情形,并不都是有偿收回。因收回的具体情形不同,法律性质也不同。 行政征用。包含日常生活中基于特定公共利益的临时性征用和特定紧急情况下的临时性征用。是指临时征用和紧急征用。行政征用的本质就是对他人财产权短时间内的使用,而非永久性的剥夺。狭义上的临时征用,仅指在社会秩序正常的情况下临时征用土地,比如修桥铺路过程中临时征用特定集体土地,工程建设完成后又返还给权利人。而因各种紧急情形临时征用财产的,例如在抢险、救灾、防疫、国防、军事等突发紧急情况下实施行政征用的,属于紧急征用范畴。 准征收。包含管制征收和占有征收。准征收是与征收相对的一个概念,准征收并不是我国法律上明确规定的概念,是行政征收的特殊形式。国家以增进公共利益为目的,通过行政行为在法律上或在事实上对私有财产权予以限制,并给予经济或其他补偿的行为,就是准征收。 根据对财产的占有和价值影响程度的不同,可将准征收分为管制征收和占有征收。 管制征收通常是指国家通过作出具有规制性的法律行为,有意限制私人财产权的利用,例如因划设自然保护区等而无法使用土地或经营、因修建水电站等而依法关闭相关经营场所、因保护永久基本农田而限制土地用途。 占有征收是指国家并非有意占有或使用私人财产,或有意限制私人财产权,而是其合法行为的附随结果在客观上造成了私人财产的损失,该行为多是出于偶发或不可预见的事实行为,而对私人财产造成无意的损害。诸如因公共工程施工所造成的损失、国家公害行为所造成的损失、排除危险等即时强制措施造成的损失等情形。实践中,上述行为构成准征收的,国家应给予相对人公平的补偿,充分保障其合法权益。