资产评估机构在企业改制中扮演着至关重要的角色。资产评估是企业改制实施过程中的重要环节之一，其结果直接关系到对企业存量资产进行正确评估和估算，从而维护投资者和企业自身的合法权益。在企业改制过程中，资产评估涉及对企业的普通资产、土地使用权、商标权、专利权等知识产权的评估。对于土地使用权、商标权、专利权的评估，需要具有相应资质的资产评估机构进行评估。 资产评估机构在企业改制中发挥着多重作用。首先，它有利于摸清改制企业的资产存量。在市场经济条件下，资产价值受多种因素影响和制约，通过资产评估机构的评估，可以真实客观地反映资产在某一时点的价值，为资产的所有人提供真实的资产价值数据。其次，资产评估机构促进企业的结构调整与资产重组，实现资源的优化配置，减少资本流动的成本和摩擦。此外，资产评估机构还参与企业改制方案的策划、设计和可行性研究，为企业改制提供有关资产评估方面的咨询服务。 在选择资产评估机构时，应根据评估目的选用不同的资产评估机构。对于欲在创业板上市的改制企业而言，选择资产评估机构时应考虑其资格、项目团队和经验。所选择的资产评估机构应具有证券从业资格，且具有丰富的改制上市评估经验。评估的项目团队应具有一定比例的、具有改制上市经验的注册评估师，并且具有一定的稳定性。 总之，资产评估机构在企业改制中扮演着不可替代的角色，其专业知识、技术和经验对于企业改制的顺利进行至关重要。选择合适的资产评估机构对于企业的改制和发展具有重要意义，应充分考虑其资格、项目团队和经验等因素，以确保资产评估工作的准确性和可靠性。

  加油站房地产价格评估 加油站是比较常见的一种特殊性物业，主要分布于交通道路的两侧。它是一种收益性物业，为道路上往来的各类车辆提供加油、维修、零售等配套服务。其资产类别包括：无形资产（土地使用权和特许经营许可证）、固定资产（房屋和加油站设施设备）。也可以分为房地产、特许经营权及配套的机器设备。加油站价值评估实质上是一种整体资产价值评估。影响加油站价格的因素主要有：地理位置、土地用途、土地出让年限和剩余年限、特许许可证。 加油站权利人在向银行申请抵押贷款时，向银行提供抵押物往往是加油站的《房地产证》，这时我们需要评估的是加油站房地产价值。采用的评估方法主要有两种：收益还原法和成本法。 （一）收益还原法：加油站为收益性的物业，其整体资产评估自然用收益法来评估最科学。其年收益测算可以采用以下两种方法：一、从加油站的历史经营收入情况推算其预期收益，结合周边其它类似加油站的历史经营情况来推算加油站的客观收益；二、从加油站旁边的道路车流量来推算可能的加油量，从而测算加油站的客观收益。经营成本则可以从过去经营状况来计算。 评估机构在评估时应首先评估整体资产价值，然后剥离特许经营许可证的无形资产价值及机器设备的价值，余下作为加油站房地产价值。即： 加油站房地产价值=加油站整体收益价值-特许经营权无形资产价值-加油站配套机器设备价值 无形资产不具备独立的经济实体状态，依附于特定主体，但能给特定的主体发挥作用并带来经济利益的经济资源，脱离特定主体则其经济效益也无法实现。无形资产的收益是一种超额收益。因为无形资产必须依附于有形资产才能创造收益，一般情况下单独界定无形资产的收益是非常困难的。在无形资产评估中常采用分成的方法，将被评估的无形资产的收益从总收益中分离出来。 公式：无形资产收益=总收益×收益分成率 收益分成率在加油站价值评估中可采用“三分说”，具体认为特许经营权占总收益的35%。 加油站配套机器设备包括油罐、加油枪、加油机等，可采用重置成本法评估其价值。 （二）成本法：加油站房地产价值=加油站土地价值+加油站房产价值 加油站土地价值可以采用土地取得价值，或按市场比较法测算其市场价格、基准地价系数修正法测算其宗地价格。 在深圳市，市规划与自然资源局对加油站用地有严格规定：按市场地价计收地价的加油、加气站，位于一级地段的加油站按1200万/个、加气站按300万元/个计收，加油加气混合站按1500万元/个计收，根据位置不同，位于二、三、四、五级地段加油、加气站的地价分别为一级地段地价的9、8、7、6折计，出让年限为20年。 加油站房产价值可采用重置成本法，重置成本采用政府颁布的标准。 公式：房产价值=房产重置价×成新率 在评估实践中，深圳之外地区有些加油站土地用途登记为工业用地，我们可以按工业厂房房地分估方式评估加油站房地产价格。

武汉市集体土地征收补偿安置办法 （2023年6月16日市人民政府令第317号令公布 自2023年9月1日起施行） 第一章 总 则 第一条 为了规范本市集体土地征收补偿安置行为，保障被征收土地的所有权人、使用权人的合法权益，促进经济社会高质量发展，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。 第二条 本办法适用于本市行政区域内集体土地征收补偿安置，以及集体土地上房屋、其他地上附着物和青苗等的补偿。 第三条 市人民政府统一领导全市集体土地征收补偿安置工作。 区人民政府负责组织实施辖区内集体土地征收补偿安置工作。 武汉东湖新技术开发区、武汉长江新区、武汉经济技术开发区、武汉市东湖生态旅游风景区管委会等受所在地区人民政府的委托，负责组织实施其管理区域的集体土地征收补偿安置工作。 区人民政府可以确定乡镇人民政府（街道办事处）或者相关部门（以下称实施部门）具体实施辖区内集体土地征收补偿安置工作。 第四条 自然资源规划主管部门负责指导和监督管理本辖区集体土地征收补偿安置工作。 发改、教育、公安、财政、人社、城建、城管执法、审计、农业农村、房管、市场监管、民政、行政审批等主管部门依据职责做好集体土地征收补偿安置相关工作。 第五条 实施部门可以通过政府购买服务的方式确定第三方机构作为征收服务单位，承担集体土地征收补偿安置过程中的辅助性事务工作。实施部门应当与征收服务单位签订合同，并对其在集体土地征收补偿安置过程中实施的行为进行监督。 第二章 征收程序 第六条 依法征收集体土地的，由区人民政府依据国民经济和社会发展规划、国土空间规划、土地及房屋现状情况等确定土地征收范围。 房屋部分结构位于土地征收范围内，该部分拆除后影响房屋连接体安全或者生活使用功能的，区人民政府可以将整体房屋所占土地纳入土地征收范围。 第七条 土地征收范围依法确定后，区人民政府应当在拟征收土地所在的乡镇（街道）、村（社区）、村（居）民小组范围（以下统称“公告公示范围”）内及时发布征收土地预公告，并在门户网站发布。 征收土地预公告应当包括征收范围、征收目的、土地现状调查安排等内容。预公告时间不少于10个工作日。 第八条 自征收土地预公告发布之日起，任何单位和个人不得在拟征收土地范围内抢栽抢建；对违反规定抢栽抢建部分不予补偿。 征收土地预公告发布后，实施部门应当书面通知公安、自然资源规划、城管执法、农业农村、房管、市场监管、行政审批等主管部门和乡镇人民政府（街道办事处）在拟征收范围内暂停办理的事项。暂停办理事项包括：新批宅基地或者其他集体建设用地，新（改、扩）建房屋，土地和房屋分割、买卖、互换、赠与、改变用途等，以征收范围内的房屋作为市场主体住所（经营场所）申请设立登记或者变更登记，户口迁入、分户，调整农业产业结构。 暂停办理期限由区人民政府根据征收具体情况确定。暂停期间，因婚嫁、大中专院校学生毕业、肄业、退学或者开除学籍回原籍等确需户口迁入，以及出生登记、复员退伍回原籍、刑满释放回原籍等确需户口登记的，由公安机关按照户籍管理规定办理。 第九条 征收土地预公告发布后，区人民政府应当按照规定组织开展拟征收土地现状调查、社会稳定风险评估以及被征地农民养老保险调查。 土地现状调查结果应当经拟征收土地的所有权人、使用权人确认。拟征收土地的所有权人、使用权人无法确认或者拒绝确认的，应当在调查结果中注明原因，并对调查结果采取见证、公证等方式留存记录。土地现状调查结果应当在公告公示范围内公示，公示时间不少于10个工作日。 社会稳定风险评估报告应当明确风险点、风险等级、风险防范措施和处置预案等。开展社会稳定风险评估应当有被征收土地的农村集体经济组织及其成员、村（居）民委员会和其他利害关系人参加。 被征地农民养老保险调查应当查明被征地农民身份、年龄、户籍、参加基本养老保险状态、是否符合享受养老保险补偿条件等情况。养老保险调查结果应当经被征地农民确认。 第十条 区人民政府应当依据社会稳定风险评估结果，结合土地现状调查和被征地农民养老保险调查情况，组织财政、自然资源规划、城建、农业农村、人社、房管等主管部门拟定征地补偿安置方案，主要包括：土地征收范围、目的，土地利用现状、户数、房屋建筑总面积、其他地上附着物和青苗数量等情况，补偿方式和标准、安置对象、安置方式，社会保障情况，补助和奖励标准，实施部门，其他事项。 采取重新安排宅基地建房或者采取还建安置房补偿的，征地补偿安置方案中应当明确宅基地或者还建安置房的基本情况。 第十一条 征地补偿安置方案拟定后，区人民政府应当及时在公告公示范围内公告，并在门户网站发布，听取被征地农村集体经济组织及其成员、村（居）民委员会和其他利害关系人的意见。公告时间不少于30日。 征地补偿安置公告应当载明办理补偿登记的方式、期限和地点、申请听证途径、异议反馈渠道等内容。 第十二条 超过半数被征地农村集体经济组织成员认为征地补偿安置方案不符合法律法规规定的，区人民政府应当组织听证。区人民政府认为确有必要的，也可以自行组织听证。 区人民政府应当根据法律法规规定和听证会、征求意见等情况，修改征地补偿安置方案并对外公布。 第十三条 拟征收土地的所有权人、使用权人应当在征地补偿安置公告规定的期限内，持相关不动产权属证明材料，到公告指定的单位、地点办理征地补偿登记。补偿登记主要登记土地所有权、土地使用权、房屋的权属、面积和用途、其他地上附着物和青苗等的权属、种类、数量等情况。 未在规定期限内办理征地补偿登记的，相关信息按照土地现状调查和公示结果确定。 第十四条 实施部门负责与拟征收土地的所有权人、使用权人签订征地补偿安置协议。征地补偿安置协议约定的腾退时间，不得早于区人民政府足额支付征地补偿安置费用的时间。 对个别确实难以达成协议的，区人民政府应当在申请征收土地时作出书面说明，详细说明具体情况及权益保障措施。 第十五条 区人民政府应当组织有关部门测算并落实征地补偿安置费用，保证足额到位、专款专用。 征地前期工作完成后，区人民政府应当及时向有批准权的人民政府提出土地征收申请。 […]

股权转让个人所得税申报指引 来源：国家税务总局山西省税务局 为进一步优化营商环境，便利纳税人、扣缴义务人依法办理股权变更登记业务，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国个人所得税法》及《股权转让所得个人所得税管理办法（试行）》（国家税务总局公告2014年第67号）等有关规定，制定本指引。 一、个人股权转让的基本概念 （一）什么是个人股权？ 个人股权是指自然人股东（以下简称个人）投资于在中国境内成立的企业或组织（以下统称被投资企业，不包括个人独资企业和合伙企业）的股权或股份。 （二）什么是个人股权转让？ 个人股权转让是指个人将股权转让给其他个人或法人的行为，包括以下情形： 1、出售股权； 2、公司回购股权； 3、发行人首次公开发行新股时，被投资企业股东将其持有的股份以公开发行方式一并向投资者发售； 4、股权被司法或行政机关强制过户； 5、以股权对外投资或进行其他非货币性交易； 6、以股权抵偿债务； 7、其他股权转移行为。 （三）个人转让股权如何计算缴纳个人所得税？ 个人转让股权，以股权转让收入减除股权原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按“财产转让所得”缴纳个人所得税。 合理费用是指股权转让时按照规定支付的有关税费。 二、《扣缴个人所得税申报表》（适用于分类所得代扣代缴）填报项目 （一）出让方（即转让方，以下统称“出让方”）基本信息 ——工号：填报出让方纳税人在被投资企业员工管理系统中的工号，此字段为非必填字段。 ——证件类型：填报中华人民共和国居民身份证、港澳居民来往内地通行证或港澳居民居住证、台湾居民通行证或台湾居民居住证、外国人永久居留身份证、外国人工作许可证或护照等，也可通过工号自动带出。 ——姓名：填报有效身份证件登记的姓名，也可通过工号自动带出。 ——证件号码：填报有效身份证件上载明的证件号码，也可通过工号自动带出。 ——所得期间起（所得期间止）：填报股权转让合同（协议）签订生效的当月的第一日至最后一日。 ——所得项目：填报“股权转让所得”。 （二）出让方本期收入及免税收入 ——收入：是指出让方纳税人因股权转让而获得的经济利益，以及取得与股权转让相关的各种款项，包括现金、实物、有价证券和其他形式的经济利益、违约金、补偿金、其他名目的款项、资产、权益等，或者按照合同约定，在满足约定条件后取得的后续收入，均应当作为股权转让收入。 《扣缴个人所得税申报表》（适用于分类所得代扣代缴）中“收入”≧《个人股东股权转让信息表》中“股权转让合同（协议）价格” （三）扣除及减除 ——是否提供财产原值凭证：所得项目选择为“股权转让所得”时，该栏次填报“是”。 ——财产原值：是指出让方纳税人取得股权的原值。 1、出让方纳税人是被投资企业初创股东的，以实际投入的资本确定股权原值；出让方纳税人通过购买方式取得被投资企业股权的，以实际支付的资本确定股权原值。 （1）以现金出资方式取得的股权，是指以现金、银行存款等货币性资产取得的股权，按照实际支付的价款确定股权原值。填报股权转让上期被投资企业《资产负债表》期末余额列“实收资本（或股本）”×转让股权占企业总股份比例+“资本公积”科目中资本（或股本）溢价金额×转让股权占企业总股份比例或者出让方纳税人实际支付的价款与取得股权直接相关的合理税费之和或被投资企业股权转让电子台账中记载的金额。 （2）以非货币性资产出资方式取得的股权，是指按照税务机关认可或核定的投资入股时非货币性资产价格确认股权原值。非货币性资产，是指现金、银行存款等货币性资产以外的资产，包括股权、不动产、技术发明成果以及其他形式的非货币性资产。非货币性资产原值为纳税人取得该项资产时实际发生的支出。纳税人无法提供完整、准确的非货币性资产原值凭证，不能正确计算非货币性资产原值的，主管税务机关可依法核定其非货币性资产原值。填报出让方纳税人已投资的非货币资产在被投资企业明细账中的金额。 （3）通过无偿让渡方式取得股权，是指具备《股权转让所得个人所得税管理办法（试行）》第十三条第二项所列情形的，按原持有人的股权原值确认股权原值。填报原持有人以现金或非货币资产取得股权的原值。 2、出让方纳税人持有股权期间，被投资企业以资本公积、盈余公积、未分配利润转增股本 被投资企业以资本公积、盈余公积、未分配利润转增股本，个人股东已依法缴纳个人所得税的，是指以转增额确认其新转增股本的股权原值。填报被投资企业“资本公积”资本（或股本）溢价科目、“盈余公积”科目转增实收资本（股本）会计科目中列明的金额。 3、除以上情形外，由主管税务机关按照避免重复征收个人所得税的原则合理确认股权原值。 《扣缴个人所得税申报表》（适用于分类所得代扣代缴）中“财产原值”=《个人股东股权转让信息表》中“股权原值” ——允许扣除的税费：是指出让方纳税人在股权转让过程中发生的与股权转让相关的税金及合理费用。填报出让方纳税人缴纳的印花税税票中列明的“产权转移书据—股权转让书据”金额、产生的评估费、中介费发票上的金额等。 《扣缴个人所得税申报表》（适用于分类所得代扣代缴）中“允许扣除的税费”=《个人股东股权转让信息表》中“相关合理税费” ——投资抵扣：是指出让方纳税人符合相关政策规定的投资可以抵扣。相关政策规定的投资具体是指《财政部 税务总局关于创业投资企业和天使投资个人有关税收政策的通知》（财税【2018】55号）中“（三）天使投资个人采取股权投资方式直接投资于初创科技型企业满2年的，可以按照投资额的70%抵扣转让该初创科技型企业股权取得的应纳税所得额；当期不足抵扣的，可以在以后取得转让该初创科技型企业股权的应纳税所得额时结转抵扣。天使投资个人投资多个初创科技型企业的，对其中办理注销清算的初创科技型企业，天使投资个人对其投资额的70%尚未抵扣完的，可自注销清算之日起36个月内抵扣天使投资个人转让其他初创科技型企业股权取得的应纳税所得额。”的投资。只有所得项目选择为“股权转让所得”时，该栏次可填写。 填报出让方纳税人天使投资个人采取股权投资方式直接投资于初创科技型企业满2年时投资额的70%，或已办理注销清算的初创科技型企业，天使投资个人对其投资额的70%尚未抵扣完的部分。 （四）税款计算 ——应纳税所得额：是指计算应纳税额的依据或标准。填报收入扣除财产原值及允许扣除的税费后的余额，系统自动计算填报。 ——税率：是指应纳税所得额与应纳税额之间的数量关系或比例。系统自动填报20%。 ——应纳税额：是指个人按照税法规定，经过计算得出的应向税务机关缴纳的个人所得税金额。填报应纳税所得额×20%的金额，系统自动计算填报。 ——应扣缴税额：是指应扣缴的应纳税额。填报应纳税额，系统自动计算填报。 ——已缴税额：是指已经实际缴纳的股权转让个人所得税税款金额。填报已经向税务机关缴纳的税款金额，缴纳税款后，系统自动填报。 ——应补（退）税额：是指应扣缴税额扣除已缴税额的余额。填报应扣缴税额与已缴税额的差额，系统自动计算填报。 三、《个人股东股权转让信息表》填报项目 （一）股权转让个人所得税申报类型： ——扣缴义务人申报：是指当股权受让方为单位时，使用受让方扣缴义务人的扣缴客户端申报。填报扣缴义务人申报。 […]

摘要：本文聚焦讨论了资产评估鉴证性业务赖以产生的原因，认为随着市场经济体制的确立和改革开放的深入，上述这些原因都难以支撑资产评估鉴证性业务的专业定位。一是第三方审计与资产评估属于两种不同类型的专业服务，前者的鉴证性功能无法正确全面反映资产评估的既有功能；二是在让市场机制在配置资源中发挥决定性作用的条件下，以所谓鉴证性评估防范国有资产流失的理论和规制需要与时俱进；三是对相关法律的研究表明，法定业务不是鉴证性业务的代名词。由此认为在资产评估行业将相关业务划分鉴证与非鉴证的做法需要历史地终结。 关键词:资产评估 鉴证性业务 法定评估 国有资产流失 资产评估到底提供的是鉴证性服务，还是咨询性服务，抑或是鉴证性服务叠加咨询性服务，经过30余年的探索，第三种观点似乎已成为主流。所以资产评估师在执业中往往会在评估报告中就这两种业务作出明确的界定，以防止评估报告的误读、误用和误导。即便如此，鉴证和咨询的边界仍然是困扰评估行业的现实问题，需要深入研究。 关于资产评估业务鉴证性定位的起源可以追溯的原因主要有三类：一是资产评估在中国的出现参照了注册会计师行业的既有执业制度，后者对企业和有关机构出具的会计报告进行事实判断，并做出无保留意见、保留意见和拒绝发表意见的审计报告，因而被认为具有公证或鉴证性特征。尽管资产评估报告进行价值判断有别于审计报告的事实判断，但考虑到两个报告服务的对象往往具有相同性，相关资产业务经常同时需要审计和评估，有关专业信息甚至需要相互使用，所以评估报告就被认为具有了与审计报告相同的鉴证性功能； 二是资产评估肇始于国有企业改革，根据相关文件，国有资产有关交易和转让需要经过专业评估，国有资产管理部门先后对该类评估报告实行了立项确认制和核准备案制。资产评估成为促进国有企业改革和防止国有资产流失的重要手段，故鉴证性被认为是资产评估机构和评估专业人员承担该类评估业务的理论前提和规制依据； 三是除针对国有资产之外，有关法律和行政法规还就涉及包括资本市场重大资产重组在内的涉及公共利益的相关经济活动，设置了专业评估的要求，资产评估法将有关法律和法规要求实施的资产评估称之为法定评估。所以在资产评估行业，一般认为法定评估也就是指鉴证性评估。 随着市场经济的深化和政府职能的优化，以上这些关于资产评估具有鉴证性功能的解读或多或少都存在与实践相悖或难以逻辑自洽的问题，故有必要分别予以讨论： 一、审计鉴证有别于评估服务 审计报告与资产评估报告的专业服务性质明显不同，审计报告的鉴证性不宜简单照搬。第三方专业审计是对既有企业或机构根据相关会计制度编制的报告，依据有关规制进行的审核，以确定该类报告的真实性和合规性，说到底属于事实判断的范畴。由于审计报告与被审计单位提供的既有会计报告在基本制度、判断标准和计量手段等方面具有同源性，所以前者是对后者提供信息的专业甄别，以克服和抑制后者提供的会计报告因信息失真对相关利益群体的伤害；而资产评估是针对经济活动的需要，对模拟条件下资产特定价值的专业判断，旨在为委托方提供决策参考依据的专业活动。由于资产存续条件的复杂性、资产业务主体的多元性、资产价值影响因素的系统性，以及预期不确定的共同影响，专业评估师根据评估合同约定的内容和假设提供的专业评估报告，是在有限信息、有限能力和有限时空下对委托方克服决策信息不对称和构建第三方制衡机制的专业服务，其结果只是委托方决策的参考依据之一，由于该类决策场景或多或少区别于资产评估的假设场景，所以资产评估师只是对其假设场景下评估结论的言之有理和持之有据负责，而不对经过谈判且部分背离评估假设的成交价格负责。由此可见，第三方审计与资产评估属于两种不同类型的专业服务，前者的鉴证性功能无法正确全面反映资产评估的既有功能。 二、鉴证性评估面对所有制悖论 由于资产评估起始于国有资产管理体制和国有企业改制，所以该项专业服务历史地具备了鉴证性功能的观点也值得商榷。中国资产评估行业是中国经济市场化改革的产物，并为国有企业改革和对外开放提供了基础性专业服务，至今与国有资产相关的评估业务仍然是资产评估行业业务来源的重要组成部分。但因为评估对象归国家所有，评估活动就应该具备鉴证性功能的推理未必符合逻辑。作为克服信息不对称需求而产生的资产评估服务，资产评估师执业的专业性和独立性要求其对委托方的所有制保持中立，应避免所有制歧视。但长期以来将涉及国有资产的评估业务界定为鉴证性业务，并具有依照相关规定需要评估，且评估报告由国有资产管理部门审核或备案的执业要求。而非国有资产的评估业务可以为非鉴证性业务，并不受上述两个条件的约束，这其实是通过规制固化了评估活动的所有制差别待遇。 在多种所有制宏观并存、微观融合的情况下，混合所有成为主流企业组织形式的经济新常态下，纯粹的国有企业数量已经越来越少，即使是纯粹的民营企业和外商独资企业，其经营活动产生的税收也会形成国有资产，相对某些经营不善，导致巨额坏账的亏损国有企业，该类非国有企业对国有资产的实际贡献更大。即便非国有企业在生产和经营的相关环节已实质关联国家利益，但依照资产评估法，非国有资产的所有者对规制规定以外的资产业务享有评估自决权，即便评估，也不需要到特定政府部门备案，所以不具备满足现有鉴证性评估的基本要件。因而鉴证性评估在这里遭遇下述悖论，即对国有资产价值产生间接和潜在影响的非国有资产评估，由于不是规范强制和备案要求约束的鉴证性评估，因而该类资产业务不涉及国有资产流失问题。由此，可以推理政府相关规制部门不得不面临以下问题，一是混合经济下国有经济的无处不在，何以清晰界定国有资产业务的边界；二是由法规要求和核准备案为核心的鉴证性评估是否能够有效防止国有资产流失；三是对涉及国有资产的业务实行鉴证性评估是否满足宪法保护国有资产和私人资产的规定，以实现市场经济所要求的所有制中立原则；四是如果普遍实施鉴证性评估是否会增加经济活动的交易成本，并有违该类专业服务的国际惯例。 上述问题的核心就是实施鉴证性评估可以有效防范国有资产流失的预判。在转型经济前期，国有资产的资本化需要通过市场机制发现和释放价值，所以在国有资产管理的制度中明确评估要求和审核流程具有历史合理性。但在市场经济制度已经基本确立，国有资产评估和IPO制度已发生重大变革之后，依然以为通过鉴证性评估可以防范国有资产流失已经不合时宜。一则，在市场经济条件下，市场主体之间的产权交易行为接受统一市场规则的约束，该类规则应该保证所有市场主体享有公平、公正和非歧视待遇，因而有关资产流失的规制不应仅限于某类资产；二则，市场专业服务机构需要坚持独立、客观和公正的原则，不论资产评估是否定性为鉴证，评估机构和资产评估师提供的专业服务都不应背离上述原则；三则，目前有关国有资产流失案件中有关资产评估机构和人员的责任界定，除了国有资产流失的定义模糊之外，也有难以自圆其说的判例。例如在有关未来可能事项对拟交易企业股权产生潜在减值影响方面，作为卖方的国资部门要求因未来事项尚未发生，所以评估不应予以考虑。而作为买方的国资部门，则因该类事项已有发生的先例，且大概率也会发生，要求评估予以考虑。既然企业股权价值与未来盈利能力预判高度相关，如果资产评估师假设该类事件发生，并考虑其影响出具了评估报告，之后的实践也表明该类事件确实发生了，要求执业评估师对并未实质发生的国有资产流失承担专业责任，未必合理、未必公平。由此可见，在让市场机制在配置资源中发挥决定性作用的条件下，以所谓鉴证性评估防范国有资产流失的理论和规制需要与时俱进。 三、鉴证性业务不是法定业务同义语 有关法定评估就是鉴证性评估的说法也有被质疑的空间。鉴于《资产评估法》第三条有关法定业务的相关规定，有人将鉴证类评估与法定评估关联，认为但凡法定业务都应该为鉴证性业务，非法定业务不一定为鉴证性业务。根据对注册会计师法和律师法的研究，可以得出以下结论：第一，这两个法律并未将相关业务分为法定和非法定业务。注册会计师法明确了注册会计师在社会经济活动中的鉴证和服务作用。律师法认为律师是指依法取得律师执业证书，接受委托或者指定，为当事人提供法律服务的执业人员。虽然注册会计师和律师行业也会承担某些法律和行政规制要求的业务，并在包括IPO在内的证券类业务中的收入总量远远高于资产评估行业，但在这两个法律的制定者看来，似乎没有必要将专业服务做法定与非法定的区界；第二，尽管律师也会就有关产权的真实性提供具有鉴证功能的服务，但律师法并未因存在该类鉴证功能而改变法律服务的性质。所以即使资产评估在进行专业评估时也具有对评估对象的鉴别和证明功能，但参照律师法的规定，未必需要将评估服务中的某类业务定义为鉴证业务；第三，注册会计师法并未就鉴证是否不属于专业服务的范畴予以必要的解读，而有关注册会计师行业归属专业服务行业的产业划分，就不因第三方独立审计被称之为鉴证，而将其排除在专业服务业之外。同时注册会计师行业审计准则有关其他鉴证准则的规定更是模糊了鉴证与咨询的边界，根据这些准则可以推理，鉴证既可以是传统审计，也可以是包括预测性财务信息审核，以及历史财务信息审阅在内的其他审计叠加咨询的专业服务；第四，以上三个法律有关执业法律责任的规定都表明，即使相关业务不被称之为法定业务，注册会计师、律师和资产评估师都要依法享有权利和承担责任。相关专业人士并不因为业务的“非鉴证性”，而规避依法应当承担的法律责任。 如果将鉴证理解为有资质的第三方专业机构受托对特定对象进行鉴定证明，出具报告，并承担相应责任的服务功能，以注册会计师、律师和资产评估师为代表的在市场经济中起基础作用的专业服务行业都具备该种功能。但这种功能并不能替代这三种专业服务成为独立行业的法律服务、审计服务和评估服务的专业技术经济特征。所以将某一专业服务行业简单定义为鉴证行业，有可能模糊对该行业特质的社会认知。而将特定专业服务行业的某类业务界定为鉴证业务，在无法求证所谓非鉴证业务不内涵鉴证功能的条件下，有可能导致所谓“非鉴证”业务的鉴证功能缺失，进而影响行业的整体服务质量。应强调鉴证是所有专业服务的题中应有之义，即便是咨询性评估服务，也不可能回避去粗取精和去伪存真的信息甄别和求证的鉴证内容。不论是法定或非法定业务都需要履行鉴证功能，可见鉴证性业务不是法定业务的同义语。所以在资产评估行业将相关业务划分鉴证与非鉴证的做法需要历史地终结。

随着资产评估理论与实务在我国的不断发展，对资产评估的各种规范也在不断完善，资产评估在社会生活中的应用也越来越广泛。作为两个重要的中介服务行业，审计和资产评估在企业评估中扮演着重要的角色。理清它们之间的关系对于更好地为实务工作提供服务至关重要。本文通过梳理资产评估与审计的内在相似关系，来说明在企业整体价值评估中应该遵循先审计后评估的必要性。一般情况下，进行资产评估时，如企业全部产权变动、部分产权变动等，应该先进行审计，然后再进行评估；而在特殊情况下，例如单项资产的评估等，则可以不先进行审计而后评估。 首先，审计和资产评估都是对企业财务状况进行评估和检查的过程。审计是对企业财务报表的真实性和公正性进行检查，以确保其符合相关法律法规和会计准则的要求。而资产评估则是对企业资产的价值进行评估和确认，以便为企业的投资、贷款和交易提供依据。因此，可以看出审计和资产评估在目的上是相似的，都是为了保证企业财务的真实性和可靠性。 其次，审计和资产评估在方法上也有一定的相似之处。审计过程中，审计师会采用抽样检查、确认函、询问等方法来获取审计证据，以支持其对企业财务报表的意见。而在资产评估中，评估师也会采用市场比较法、成本法、收益法等方法来对企业资产进行评估，以确定其合理的价值。因此，审计和资产评估在方法上也有一定的类似之处。 基于以上分析，可以看出审计和资产评估在内在的目的和方法上有着一定的相似性。因此，在企业整体价值评估中，应该先进行审计，然后再进行资产评估。这是因为审计可以为资产评估提供真实、可靠的财务数据和信息，从而保证资产评估的准确性和可靠性。如果在没有进行审计的情况下直接进行资产评估，可能会导致评估结果的不准确和不可靠，给企业的决策和发展带来不利影响。 当然，在特殊情况下，例如单项资产的评估，可以不先进行审计而后评估。这是因为在这种情况下，评估的对象是单项资产，不需要对整个企业的财务状况进行全面审计，因此可以直接进行资产评估。但是即便如此，在进行单项资产评估时，也应该尽量获取和利用企业的真实财务数据和信息，以提高评估结果的准确性和可靠性。 总之，审计和资产评估在企业评估中有着密切的关系，应该遵循先审计后评估的原则。这样可以保证评估结果的准确性和可靠性，为企业的决策和发展提供有力的支持。同时，在特殊情况下也要注意尽量获取和利用真实的财务数据和信息，以提高评估结果的可靠性。希望随着资产评估理论与实务的不断发展，审计和资产评估在企业评估中的作用会得到更好的发挥，为企业的可持续发展提供更加有力的支持。 一、财务审计与资产评估的关系 首先，资产评估与审计的方法具有相同的地方，例如资产评估机构在进行评估作价时，往往采用与审计方法相同或相似的程序，如监盘、函证、抽样、测试等。而审计机构在审计时，需要采用公允价值测试资产价值，并据以计提资产减值准备或确定公允价值变动损益等，这与评估并无很大区别。并且资产评估和审计都是一种针对事实的判断。这种相似性建立了他们可以借鉴结果的关系。但是，审计是基于历史信息，对会计报表的合法性、公允性进行审核;资产评估是对资产未来能产生的价值的公允性进行评估。这决定了他们之间的不可等同性。 从企业整体评估采用“收益现值法”为例，其“收益现值法”的基本思路是根据企业以往的生产经营情况和企业外部条件，预测出企业未来每年的平均收益额，然后将收益额通过收益还原或称资本化处理，从而确定企业资产的总体价格。这种资产评估方法的基础是“企业以往的生产经营情况”，而最能反映企业这个“情况”的恰恰只有注册会计师出具无保留意见的审计报告所验证的企业会计报表。 二、资产评估的目的及依据 资产评估的一般目的是取得资产在评估基准日的公允价值。具体目的则是根据当事人的委托进行特定目的的资产评估。只有在保证使用资料真实性、完备性的前提下，资产评估的目的才有可能达到。 资产评估的依据包括行为依据、法规依据、产权依据、取价依据(内部资料、外部资料);其中内部资料就会存在真实性，完整性等问题。这就需要审计作为前提条件。还有就是产权依据中的各种证的真实性，也可以通过审计证实。 也就是说，只有审计在先，才能真实地反映企业的经营成果。《企业会计准则》第21条规定：“财务报告应当全面反映企业财务状况和经营成果”，如果评估工作在先，财务会计报告所反映的“会计要素”势必受到影响。影响主要来自两个方面：评估机构按某一时点对企业的资产进行评估后，企业资产、股东权益必然发生增减变化;对企业经营者的经营成果，我们认为会计报告和审计报告应当只反映一定期间和某一时点企业经营者的经营结果及所体现的“会计要素”，如果把因物价变动而使资产发生变化的评估结果混杂在其中，必然使财务会计报告、审计报告的使用者不能清晰地了解到他所希望或应该知道的内容。 资产评估方法的实施需要以真实、正确地反映企业会计要素的会计资料为前提，而这个会计资料也只能是经注册会计师出具无保留意见的审计报告书所验证的企业会计报告。 三、资产评估的前提 资产评估主要是解决计量问题，这个计量工作是建立在企业提供的账面基础之上的。也就是说账面数据是企业资产评估的前提。而审计主要是解决账面问数额的真实性问题。所以大部分学者认为，有些资产评估，如考虑企业整体价值时，评估数据应依赖于审计，妥当的办法就是先审计后评估资产首先要利用真实、准确地反映企业“会计要素”的会计资料为基础，会计资料的真实性则主要通过注册会计师的无保留意见审计报告说明。具体来说，在债权债务的评估中，应先通过审计查明有无帐外的或是虚假的债权债务，以免评估时产生漏评或错评。 四、财税体制的要求 根据现行财税体制的有关规定，一般应先由审计机构对企业的会计资料及所反应的经济活动先进行审验，并出具无保留意见的审计报告，评估机构以与审计报告审验完一致的企业帐、表为基础，进行资产评估。这是国家财政、税务和国有资产管理部门等从宏观经济管理的需要出发，正常经营的企业的企业与产权拟变动的企业在财务会计报告和审计报告所反映的基本内容，计算口径、会计处理方法上根据不同的需要，可能存在详细和粗略反映的差别，但是绝对不会存在本质的差异。即不应该在企业产权拟变动，且在未进行审计之前就先进行资产评估，并将资产评估的结果反映到企业会计报告和审计报告上后，再报给财政和税务机关。 注意 特殊情况 特殊情况下，也有可能发生需要审计和资产评估相互配合工作的情况，这个时候就会弱化谁先谁后的问题。如，相关规定中要求“外商投资企业因改组、或者与其他企业合并成为股份制企业而进行资产重估的，重估价值与资产原账面价值之间的差额，应该计入外商投资企业资产重估当期的损益，并计算缴纳所得税;这种业务的处理需要会计师事务所和评估事务所共同合作，才能完成企业的审计、重估。

     随着中国高等教育的快速发展，国内各类大学、学院等高校拥有丰富的专利权、专有技术、品牌等知识产权。这些知识产权资产不仅代表着高校的科研实力和创新能力，也是高校发展的重要财富。因此，高校应该充分利用资产评估的手段加强这些知识产权资产的运用。 首先，资产评估可以帮助高校全面了解自己所拥有的知识产权资产，包括专利权、专有技术和品牌价值等。通过评估，高校可以清晰地了解自己的知识产权资产在市场上的实际价值和潜在发展空间，为未来的运用和开发提供有力支持。 其次，资产评估可以帮助高校更好地利用知识产权资产进行科研合作、技术转让和商业化运作。通过评估，高校可以找到适合自己的合作伙伴，实现知识产权资产的最大化利用，推动科研成果的转化和产业化。 此外，资产评估还可以帮助高校规范管理知识产权资产，防范知识产权侵权和损失。通过评估，高校可以建立健全的知识产权管理制度，加强对知识产权资产的保护和维护，确保其长期稳定的价值和效益。 总之，资产评估是高校加强知识产权资产运用的重要手段。高校应该重视资产评估工作，积极开展知识产权资产的评估工作，充分发挥知识产权资产在高校发展中的重要作用，推动高校向知识型经济和创新型国家的目标迈进。 高等院校拥有的知识产权主要包括： 1、专利权、商标权; 2、技术秘密和商业秘密; 3、著作权及其邻接权; 4、高等学校的校标和各种服务标记; 5、依照国家法律、法规规定或者依法由合同约定由高等学校享有或持有的其它知识产权。 高等院校知识产权成果转化的途径： 1、转让; 2、对外投资; 3、许可使用; 4、合资合作; 5、无偿使用。 高等院校在知识产权保护工作中应当履行的职责是： 1、结合本校的实际情况，制定知识产权工作的具体规划和保护规定; 2、加强院校知识产权工作机构和队伍建设; 3、组织知识产权法律、法规的教育和培训，开展知识产权课程教学和研究工作; 4、组织开展院校知识产权的鉴定、申请、登记、注册、评估和管理工作; 5、组织签订、审核院校知识产权的开发、使用和转让合同; 6、协调解决院校内部有关知识产权的争议和纠纷; 7、对在科技开发、技术转移以及知识产权保护工作中有突出贡献人员予以奖励; 8、组织开展本校有关知识产权保护工作的国际交流与合作; 9、其他在知识产权保护工作中应当履行的职责。 资产评估在高等院校知识产权保护工作的的作用： 1、量化知识产权价值，防止国有资产流失; 2、了解知识产权价值，为知识产权成果转化提供价值参考依据; 3、激励创新，形成科技研发的良好氛围，争取更多的项目资金; 4、增加合资合作中的谈判砝码，最大限度的争取利润分成; 5、打击知识产权侵权，对侵权行为形成高效的价值赔偿威慑; 6、增加国有资产经营管理公司的注册资本，展示高校知识产权管理的优势; 7、展示高等院校资产管理部门及院校领导在知识产权管理、运用、保护、激励等方面的工作业绩; 8、在各种科技博览会中争取更多的合作机会。

一、基本情况 ABC房地产开发有限公司（以下简称ABC公司）拥有一宗五通一平的未开发住宅用地，面积20000.00平方米，规划容积率2.5、建筑密度≤30%、绿地率≥35%，土地取得日期2016年12月31日、终止日期2086年12月31日，取得方式为出让取得。 ABC公司可行性研究报告：该宗地用于开发普通商品住宅，总建筑面积50000.00平方米、计容建筑面积50000.00平方米（住宅面积49800.00平方米、物业用房面积200平方米）；建安工程费为2050元/平方米，前期工程费（城市基础设施配套费、人防易地建设费等）120元/平方米，公共配套设施建设费（包括红线内市政工程及配套工程费、临时工程费、小区道路、绿化等）350元/平方米，专业费用取建安工程费的6%，管理费用按150万元/年估算；住宅销售单价5700元/平方米；销售费用（委托代理销售）取销售总价的4%；开发准备期半年、建设期2年（2019年1月1日开始、2019年投入60%、2020年投入40%）；销售期3年（从2020年开始、第1年销售35%、第2年销售40%、第3年销售25%）。 以上成本费用和销售单价均为含税单价，评估目的为ABC公司股权转让提供价值参考依据，评估基准日：2018年6月30日。 评估对象为ABC公司全部股东权益价值；评估范围为ABC公司全部资产和负债。具体范围见下表：（以下图表均可点击放大） 存货账面价值构成为：出让金3600万元、契税144万元、交易手续费36万元、专业费用（勘察设计、可行性研究、环境评价等）56.6万元、围墙工程9.09万元。 二、评估过程 根据评估对象特点和评估人员收集的资料情况，土地使用权采用市场法和假设开法进行评估。 （一）假设开发法 1．销售收入的预测 经评估人员进行市场调查，选择评估基准日待估宗地附近普通商品住宅销售单价进行相关修正后与可行性研究报告预测的销售单价基本一致，当地近几年房屋销售价格比较稳定，故预测销售期内价格不变。 参考ABC公司可行性研究报告，销售收入预测如表2、表3。 2．开发成本预测 经评估人员对类似房地产项目开发成本进行调查了解到，ABC公司可行性研究报告预测的开发成本基本合理，参考可行性研究报告，具体情况见表4、表5。 3．销售费用 参考ABC公司可行性研究报告，销售收入预测 如表6。 4．管理费用 管理费用按150万元/年预计，建设期管理费用计入工程造价，销售期费用化。具体见表7。 5．税金及附加 （1）城建税和教育附加费根据以上预测数据，计算税金及附加见表8： （2）土地增值税根据以上数据，见表9。 根据国家税务总局公告2016年第70号《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》，为简化计算本次按预收款金额的2%预征，销售完毕汇算清缴。具体情况见表10。 6．企业所得税根据以上预测数据，企业所得税见表11。 依据国税发（2009）31号第九条规定企业销售未完工产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算预计毛利额，计入当期应纳税所得额。依据国税发（2006）31号文规定，预计毛利率不得低于下列标准:经济适用房3%、省会城市或计划单列市20%、地级市15%、其他地区10%。 本次评估对象位于地级市，预计毛利率按15%。 具体情况见表12： 7．折现率的确定 假设开发法-动态分析中，投资利息和开发商客观利润都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中，因此，假设开发法-动态分析要求折现率既包含安全收益部分（通常的利率），又包含风险收益部分（利润率）。 折现率：本次评估折现率采用安全收益报酬率加风险收益报酬率确定，即： 折现率=安全收益报酬率+风险收益报酬率 安全收益报酬率：参考3年期国债利率取4% 风险收益报酬率：参考房地产开发企业2017年《企业绩效评价标准值》净资产收益率良好值9.8%，风险收益报酬率取10% 折现率取值为：4%+10%=14% 8．评估结果测算 （1）动态分析法 根据以上相关收入、成本费用及税费的预测，存货-土地使用权评估结果测算如表13。 存货—土地使用权动态分析法评估结果为4102.53万元 （2）静态分析法假设开发法-静态分析中，投资利息和开发商客观利润都单独显现出来，具体计算过程如表14。 ①投资利息 设地价为P，契税为地价4%、交易手续费为地价1% ②开发商客观利润 现行评估界的通常做法为静态分析法是假设项目开发完成后即全部销售，不考虑预售，也不考虑延迟销售，因此静态分析法中不考虑销售期间的管理费用。动态分析法中销售期间管理费用笔者认为在静态分析法应隐含在开发商客观利润中扣除。 为了便于静态分析法与动态分析法对比分析，本次将动态分析中预测的销售期管理费用在静态分析法中单独显示出来。因此开发商客观利润为我们通常意义理解的利润。 参考房地产开发企业2017年《企业绩效评价标准值》年成本费用利润率良好值16.2%，同时结合该宗地预计开发周期以及估价人员对当地房地产开发行业进行调查，本次取营业成本（地价款、购地税费和建造成本之和）的30%（税前利润率）作为开发商客观利润。 开发商客观利润=（12513.56+1.05P）×30% ③静态分析法评估结果 地价=开发完成后不动产价值-购地税费-工程造价-投资利息-销售税费-销售费用-（管理费用+开发商客观利润） 销售税费=城建税+教育附加费+土地增值税 因本次静态分析法中扣除的开发商客观利润为税前利润，则静态分析法中不再考虑所得税的扣除。 P=26132.73-0.05P-12513.57-(680.12+0.12916P)-1581.47-1071.18-364.08-（12513.56+1.05P）×30% 1.49416P=6168.24 P=4128.23（万元） 具体跌代计算过程见下表： 存货—土地使用权静态分析法评估结果为4128.23（万元） […]

评估目的是矿业权价值评估的基本事项。明确评估目的，对于科学地组织矿业权价值评估工作，提高矿业权价值评估质量具有重要意义。 一、矿业权价值评估目的的概念与作用 (一)矿业权价值评估目的的概念 为什么要进行矿业权价值评估?评估结论将满足何种管理或经济行为需要?这在执行矿业权价值评估任务前必须明确。根据《矿业权评估技术基本准则》，矿业权价值评估目的，是为满足特定经济行为的需要，或为交易提供价值参考依据。 矿业权价值评估总是为满足特定管理或经济行为或会计计量的需要进行的，这种需要来源于矿业权管理和矿业权市场。不同的管理或经济行为对应着不同的评估目的，不同的评估目的对应着评估结论的不同具体用途。 (二)矿业权价值评估目的的作用 评估目的是执行矿业权价值评估任务的“根”，是这项评估任务方向性的指引。 (1)评估目的直接影响评估行为。矿业权价值评估专业人员根据评估目的，确定评估程序、途径、方法、参数，从而使评估结果与评估目的在逻辑上保持一致。理论上，同一探矿权或采矿权在同一评估基准日，出于不同的评估目的，其评估结果并不必然一致。 (2)评估目的直接影响委托人对评估结论的使用。矿业权价值评估是直接为委托人实现某种管理或经济行为而发生的，不同的评估目的，对应着委托人不同的管理或经济行为，也对应着委托人对评估结论的不同使用目的。 二、常见的矿业权价值评估目的 矿业权价值评估目的与矿业权价值评估的法定业务类型相对应。按其对应的管理或经济行为，矿业权价值评估目的大体划分为以下四种。 (一)矿业权出让 矿业权出让是国家作为矿产资源所有者将矿产资源使用权让渡给矿业权人，赋予矿业权人在规定范围内勘查、开采矿产资源的权利和部分收益权。根据《矿业权出让制度革方案》《矿产资源权益金制度改革方案》，在矿业权出让时，应征收体现矿产资源所有者权益的矿业权出让收益。根据《矿业权出让收益征收管理暂行办法》(财综2017)号)式让矿业权时，矿业权价值评估为确定矿业权出让底价提供参考意见;以协议方式出让矿业权时，矿业权价值评估为确定矿业权出让收益批供参考意见。 (二)矿业权转让 根据《矿业权出让转让管理暂行规定》(国土资发〔2000〕309号)，矿业权转让是指矿业权人将矿业权转移的行为，包括出售、作价出资、合作、重组改制、出租、抵押及非货币性资产交换和债务重组等。 矿业权转让是矿业权进入市场后最常见的经济行为，这类评估业务有些是国家法律行政法规规定的法定评估，有些是市场参与者自愿委托的非法定评估。 需要关注的是，矿业权转让这一经济行为包括多种方式，在矿业权价值评估实践中。将这些方式均独立表述为相应的经济行为，在具体执行矿业权价值评估任务时，应该根据具体的经济行为确定评估目的。 (三)矿业权资产会计计量 企业编制财务报告时，可能需要对某些资产进行评估，这类资产评估属于服务于会计计量和财务报告编制的评估业务。公允价值计量方式被引入会计系统，催生了利用价值评估技术解决公允价值计量业务。资产减值测试是矿业权价值评估在会计计量中常见的业务。根据《企业会计准则第8号-资产减值》，对资产负债表日存在减值迹象的单项资产、资产组，以及因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，应估计其可收回金额，并与其账面价值进行比较，当可收回金额低于其账面价值时确认资产减值损失，同时计提相应的减值准备。 合并对价分摊，也涉及对矿业权资产的评估。 在服务于会计计量和财务报告编制的资产评估中，评估目的是为会计核算和财务报表编制提供相关资产、资产组等评估对象的公允价值或可收回金额等特定价值的专业意见。 (四)矿业权价值鉴定 通常情况下，这种行为主要出现在司法、纪检监察等领域在办理案件过程中涉及矿业权的价值鉴定、非法开采矿产资源价值损失鉴定等，不同的案件，其实质也涉及不同的经济行为，要根据案件的实际情况确定评估目的。 三、矿业权价值评估目的的披露 矿业权价值评估目的应在矿业权价值评估报告中明确披露。评估目的是矿业权价值评估过程中首先需要明确的基本事项，也是矿业权价值评估报告内容的重要组成之一。准确规范地披露评估目的，对正确理解和合理使用矿业权价值评估报告有着至关重要的作用，也是正确选用相应的技术规范及选择评估参数的必要前提，同时能有效避矿业权价值评估报告使用者未按评估报告载明的评估目的及评估报告使用限制正确使用矿业权价值评估报告而引发歧义，以及可能给矿业权价值评估专业人员带来不必要的执业风险。 (一)相关的规范要求 《矿业权评估业务约定书规范》规定，业务约定书中载明的评估目的应当唯一，评估目的表述应当明确、清晰。 《矿业权评估报告编制规范》规定，矿业权价值评估报告中应载明评估目的，评估目的应当唯一，表述应当明确、清晰，并注明是为满足评估报告使用者的何种需要。 2008年，《国土资源部关于规范矿业权评估报告备案有关事项的通知》(国土资发(2008〕182号)中“(二)合规性审查要点及要求”规定，“评估目的表述准确”。 (二)基本要求 总体看，矿业权价值评估专业人员要根据委托人特定经济行为，在评估报告中准确描述评估目的，用词要简单、明了、准确。 经济行为决定评估目的。评估实践中，描述评估目的，应首先清晰说明具体经济行为，然后根据矿业权价值评估准则要求的格式写明具体评估目的。矿业权价值评估报告中，描述的经济行为，应当与评估依据列示的、附件所附经济行为文件内容一致;描述的评估目的，应当与评估业务约定书中约定一致。 对于涉及矿业权出让的评估即矿业权出让收益评估，评估委托人通常是自然资源主管部门，但也可能是矿业权申请人，具体应遵循自然资源主管部门的有关规定。对矿业权申请人委托评估的，评估目的应表述为自然资源主管部门确定矿业权出让收益(或确定矿业权出让底价)提供参考意见，而不应表述为评估委托人提供价值参考意见。 对于涉及矿业权转让等的评估，矿业权价值评估报告中评估目的的表述应明确描述评估所要服务的具体经济行为的背景，而不能简单地仅以“为了解矿业权价值提供参考意见”概括。

关于印发《浙江省集体土地住宅房地产司法评估技术指引(试行)》的通知 各房地产估价机构、房地产估价师： 为了规范集体土地住宅房地产司法估价行为，现根据《房地产估价规范》等相关规定，结合本省实际情况，协会估价技术委员会制定了《浙江省集体土地住宅房地产司法评估技术指引（试行）》，现决定予以印发，希参照执行。 附件：浙江省集体土地住宅房地产司法评估技术指引（试行） 浙江省房地产估价师与经纪人协会 2023年7月1日 报：浙江省住房和城乡建设厅 附件： 浙江省集体土地住宅房地产司法评估技术指引（试行） 为了规范集体土地住宅房地产司法估价行为，现根据《房地产估价规范》等相关规定，结合本省的估价实践，特制定《浙江省集体土地住宅房地产司法评估技术指引（试行）》，供房地产估价机构、注册房地产估价师参照执行。 一、适用范围: 本指引仅适用于本省集体土地住宅房地产司法评估。 二、估价目的： 根据估价委托情形不同，估价目的可作如下表述： （一）为司法机关确定集体土地住宅房地产及装修附属物价格提供参考依据； （二）为司法机关确定集体土地住宅房屋及装修附属物价格提供参考依据； （三）为司法机关确定宅基地使用权价格提供参考依据。 三、价格类型： 市场价格，即公开市场价格，是指估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。 本款所指的市场是指集体土地住宅的交易受法律、法规、政策等限制的特定市场。 四、估价对象的土地使用权面积、房屋建筑面积等一般应以权属证书记载的为依据，权属证书包括但不限于《房屋所有权证》《集体土地使用证》《不动产权证书》或建房批准文件等。 委托人要求将无权属证书证明的房屋建筑面积、土地使用权面积等列入估价范围的，应由委托人书面明确。其中房屋、土地使用权面积宜由委托人委托具有资质的测绘机构测绘，需要房地产估价机构测绘的，须由委托人书面明确。 五、集体土地住宅房地产及装修附属物价格的评估一般采用比较法、收益法、成本法等。 （一）比较法 估价对象所在地有集体土地住宅流转市场的，可采用比较法。 当三年以内的可比实例不足3例时，可适当扩大实例搜寻地域范围和放宽时间选择年限；需要增加可比实例来源时按照先调整范围后调整时间的原则处理。当可比实例成交时点距评估价值时点较长时，应关注不同时期集体土地市场环境的变化，尤其是宅基地制度改革对估价对象价格的影响，综合考虑区位条件、环境、公共设施、基础设施、庭院状况等影响房地产价格的重要因素，进行必要的修正。 可比实例可以通过查阅资料、访问调查等方式搜集，并做好调查记录。 （二）收益法 估价对象所在地有集体土地住宅租赁市场的，可采用收益法。采用收益法时要充分考虑： 1、确定年总收益时，应深入调查出租对象的构成及质量状况、使用状况等对租金的影响，并通过周边区域调查分析确定客观租金水平。当具备符合政策规定的农家乐、民宿、乡村旅游等经营性功能时，可根据情况考虑相关经营活动获取的客观经营性收益。 2、确定年总费用时，应依据当地有关政策规定，结合土地及地上建筑物的具体利用方式，明确费用的构成项目及标准。 3、报酬率，确定报酬率时，应充分考虑交易主体的市场风险偏好等影响因素。 4、收益期限，宅基地收益期限在无具体规定或约定的情况下，可按照“无年期限制”确定。 （三）成本法 集体土地住宅房地产及装修附属物成本资料较易获取的，可采用成本法。即： 集体土地住宅房地产及装修附属物价格=房屋及装修附属物价格+宅基地使用权价格 房屋及装修附属物价格=房屋及装修附属物重置价格-折旧 当利用政府或有关部门公布的房屋及装修附属物重置价格标准测算的，应厘清该重置价格标准的内涵，没有包含前期费用、管理费、利息、利润、税费等的，应调整测算，并应对房屋重置价格标准时点与估价对象价值时点进行市场状况调整。 测算房屋及装修附属物折旧时，应观察、判断房屋及装修附属物的实际新旧程度、使用维护状况、更新改造情况等综合评判确定。 六、宅基地使用权价格评估一般采用比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准（公示）地价系数修正法等。 （一）比较法、收益法可参照本指引五（一）、（二）规定。 （二）成本法 估价对象所在地无宅基地使用权流转市场的，或流转不活跃且成本资料较易获取的，可采用成本法。 宅基地使用权价格 = 土地取得费+土地开发费用+管理费+利润+利息+税费+宅基地使用权人的土地增值收益+区位因素调整 1、土地取得费是指获取宅基地所发生的费用。确定土地取得费时，应根据宅基地取得前所在区域的土地总体利用形态（地类）评估确定，取得前是农用地的，依据农用地评估方法确定；是其它用地的，依据其它用地的评估方法确定。 2、土地开发费用是指使被占用作宅基地的土地具备建房条件所需各项客观费用之和，如“五通一平”等费用。 确定土地开发费用时，应根据使该类土地具备建房条件所需各项客观费用确定。 3、管理费：以土地取得费、土地开发费为基数，按客观的费率计取。 4、利润：以土地取得费、土地开发费为基数，按客观的利润率计取。 5、利息：以土地取得费、土地开发费为基数，按贷款利率计取。 6、税费：按照政府有关规定取值确定。 7、宅基地使用权人的土地增值收益是指宅基地使用权人在土地增值收益中所享有的收益。 土地增值收益包括集体土地所有权人和宅基地使用权人的收益。是指集体土地所有权人和宅基地使用权人将其他用地转为住宅用地并进行相应开发后，达到住宅用地的利用条件而发生的增值，其收益应根据待估宗地在利用方式转变、开发投资等方面的具体情况，以及估价目的和地价内涵的界定，合理分析确定。 […]