一、什么是特殊用地 — （一）用途特殊 常见用途（商业、住宅、工业）之外； （二）权利状况特殊 出让之外，划拨、集体、具有特殊权利限制的； （三）市场特殊 正常、公开、一般市场之外，军事、行政、公益性； （四）物理性质特殊 一般物理特征之外，道路、水域、山地、海滩。 二、估价难点 — （一）价值来源不明确，收益不清楚或者收益难以界定； （二）市场小或没有，没有相似性土地，市场价值难以判断； （三）开发建设方式、形式特殊，没有标准，成本不好估算。 三、寻找与一般土地在估价上的共同点 — （一）基本价值来源 满足场地（空间）的需求，尽管具体功能不一样； （二）基本的成本组成 土地本身、开发费用（地内、地外、地下、地上）—-劳动力、资金、物质材料； （三）基本的价格影响因素：区位、交通条件、土地自然条件、周边环境、规划、基础设施、权利及限制。 四、估价需要抓住的重点 — 从用途出发：用途决定收益，收益决定价值（显性隐形、直接间接、短期长期）—-越大越好； 观察可替代性—-竞争性—-越小越好； 注重开发难度—-成本决定基本价位—-越大越好，但不是无限大； 分析其基本条件（影响因素）—-平均价值水平上—-越好越好； 总体价值—-与一般土地市场情况相关、相似； 估价方法—-基本方法一致，但具体处理不一样。 五、几种特殊土地估价技术要点 — （一）划拨土地 1、无偿以行政指令方式配置给用地单位的土地。 例：行政事业单位的用地、国企用地。 2、为什么有价值？ 能够使用就有价值，可以用机会成本理解。 3、为什么要估价？ 审计记账、国企改制作价、转为出让有偿性质、政府收购。 4、特殊性 （1）权利限制 不能公开转让，需要政府批准（实际上是转移）； 不能再开发，没有发展预期，只能按照政府规定的方式使用； 没有明确的年期限制，政府可能随时收回，公益性大于财产性。 （2）市场限制—-转移的案例少 与一般市场没有互动和对接 缺乏透明性 5、基本掌握 价格水平总体上要比正常市场出让价格低； 用基本的估价方法，重点在参数、指标的确定、判断； 企业、居住类注重收益；公益性用地倾向于成本。 6、评估方法 （1）收益法 租金及收益—-比一般市场低，内部租赁较多，竞争力差，往往会降低租金标准； 还原率高—-预期不明确，风险较大，市场方面的因素，需要调查； […]

对林业产业现代化发展趋势的观察与思考 ——在“两山”财富研讨会上的学术报告 今天上午我在致辞中说，中国林业已经创造了两大世界奇迹。这包含着沈国舫院士老一辈林业专家为这两大世界奇迹作出的重要贡献，他今年90岁高龄了，刚才还在作学术报告，为中国的林业建设贡献智慧，令人敬佩，值得我们学习。 今天我想给大家汇报的题目是《对林业产业现代化发展趋势的观察与思考》。我国林业产业产值2021年达到了8.68万亿元，已经连续10年成为全球林产品生产、贸易、消费第一大国。在8.68万亿元中，第一产业2.75万亿元，约占32%；第二产业3.86万亿元，约占44%；第三产业2万亿元，约占24%。从这一组数字可以看出，中国林业产业已基本实现工业化，但还没有实现现代化。那么什么叫林业产业现代化？我想这是一个很大的课题，要组织一系列的高层专家来研究，形成指标体系来评估。今天，我仅就“对林业产业现代化发展趋势的观察与思考”，谈几点个人的观点。 第一个观点，选择高经济价值树种是林业产业现代化发展的首要问题。我们可以分析一下全球林业产业做得好的案例，当然林业产业现代化不是看单一个指标，要看综合指标。但从一些指标来看，我们可以观察衡量林业产业发展水平。这里有几个案例与大家分享。 第一个案例：新西兰。新西兰原来的森林资源是很丰富的，但是后来经过大量的采伐，也把森林给砍败了。新西兰的山比较高，实在没有办法砍了，为了保障木材需求他们开始发展人工林。他们发展人工林主要还不是种自己的本地树种，而是从北美洲引进了一种树，叫做辐射松，把辐射松引进来后，仅仅造了3000万亩辐射松人工林，就改变了新西兰整个林业的面貌。现在新西兰森林总面积是1.5亿亩，蓄积量高达39亿立方米，平均每亩26立方米。我国的森林蓄积量全国平均每亩6.33立方米，其中人工林平均每亩4立方米。这就是选择树种的一个非常典型的案例。他们仅仅用全国林地的17%生产了3000万立方米木材，占全国木材产量的99%。把新西兰从一个木材进口国变成了一个原木出口大国，新西兰的原木出口量曾经超过了俄罗斯。 第二个案例：巴西。巴西的森林蓄积量全球第一，森林面积全球第二，俄罗斯森林面积全球第一。巴西的森林面积大约是74亿亩，其中人工林1.16亿亩，占巴西全国森林面积的不到2%。但人工林生产的木材占到了全国商品材的70%，大约是1.5亿立方米，使巴西成为全球第二大木浆生产国和出口国。 第三个案例：我们中国的广西。广西原来的森林面积只有5000万亩，从上个世纪70年代开始，大量引进桉树，全区现有4450万亩桉树，现在广西一个省生产的木材占了我们国家自产材的50%，林业产值达到8800亿元。广西自治区林业局局长告诉我，他们的经济林没有统计在内，我说按照国家统计局批准的林业统计分类，应该把经济林放进去，他跟我说，如果把经济林放进去，广西林业产值就更大了。现在广西的林业产业已经成为广西唯一一个要培育的万亿级产业，他们十四五规划确定的目标要达到1.3万亿元。 我们大家可以思考一下，中国造了13.2亿亩人工林，但是我们并没有解决我们的木材安全问题。我国的木材50%以上靠进口，这就可以看出有问题。我认为最核心的问题、最首要的问题，就是过去没有注重树种的选择。为什么新西兰造3000万亩林子就能提供99%的木材？就是因为他们选择了辐射松。有一位专家专门到新西兰考察，他得出的结论是，一公顷辐射松人工林的生产力相当于10公顷东南亚的热带雨林；相当于20公顷非洲的热带雨林；相当于40公顷亚马逊热带雨林。这就是选择树种的特殊作用。 这三个案例说明。树种选择是实现木材资源可持续供应的根本，是实现天然林有效保护的根本。像新西兰用17%的人工林保护了78%的天然林，巴西用不到2%的人工林保护了98%的天然林。树种选择还是实现林业可持续发展的根本，也是林业产业现代化发展的一个最关键的问题。选择高经济价值树种不仅有很高的经济价值，同样有很好的生态效益。 第二个观点，实现林草种业现代化是林业产业现代化发展的必然要求。我查了一些资料，早在1850年，美国就有40多家种子公司，种业的兴起已经改变了世界，并将继续改变世界。最典型的就是大豆，大豆原产我们国家，中国原来是大豆出口国。现在中国成了世界上最大的大豆进口国。现在种业基本上被发达国家控制了。全球十大种子公司，美国有4家，德国和法国有3家，瑞士1家，荷兰1家，墨西哥1家。据国际种子联盟统计，现在全球已经建成了1750座种质资源库，一共保存了750万份种质资源，美国共保存了60多万份种质资源，其中国外的种质资源占了72%，美国本土资源仅占28%。中国正好相反，中国保存了52万份种质资源，其中本土资源占了76%，国外的资源仅占24%。 从现实来看，种业已经成为我们国家的一块短板，而林草种业更是短板中的短板。现在育种已经进入了分子育种时代，过去要发现选择一个优良品种，那要靠从种下去观察十几年二十年甚至几十年才行，现在通过分子育种的办法，时间大大缩短，效率大大提高。通过先进的分子育种的办法，苹果一亩可以达到1.6～1.8万斤，高的可以达到2.3～2.6万斤。但是对绝大多数林木育种来说，林草种业可以说仍处在一个非常初级的阶段，尤其是对一些高经济价值树种育种，没有引起足够的重视。通过实现林业种业现代化，一定会对林业产业发展产生革命性的影响。 第三个观点，实现林业第一产业机械化是林业产业现代化发展的重要环节。现在劳动力成本上升成了制约林业产业发展一个非常重要的因素。2008年，我跟着贾治邦部长推油茶，当时在湖南、江西等南方地区做油茶产业是能赚钱的，但到现在油茶的企业非常困难。过去农民干一天活10块钱工资就够了，现在没有150到200甚至300块钱不行。在南方已经出现了采伐松树、杉树、竹子的收益低于成本的现象。像这样依靠劳动力来发展的第一产业今后是很难持续的。 我们经常在手机微信里面看到美国、德国、日本第一产业机械化很先进的画面。我们国家69%的面积是山区，要实现林业第一产业的机械化，难度是比较大的，但是不是说没有突破，各地也在创新。最近我到湖南去调研，就看到在山区用单轨运送经济林产品的机械。我们在湖南还看到，一些油茶企业实现了智能化，机器人干活从白天到晚上24小时不停，不用支付加班费，那种效率是颠覆性的，人工没法比。如果说我们的第一产业不实现机械化，林业产业现代化那要大打折扣。这就需要我们从事林业第一产业的企业和单位不断与研发机构沟通信息，反映我们的诉求。不反映诉求，研发机构就关注不到。如果我国林业第一产业实现了机械化，这将是又一次林业产业的飞跃。 （接上文） 第四个观点，实现林业第二产业信息化、智能化、绿色化、低成本化是林业产业现代化发展的重要内容。我国林业产业创造了世界奇迹，其中最重要的奇迹在中国的木材加工业，现在你只要在目录上能找到的木材加工产品，中国的产量都是世界第一。但仅仅停留在这个层面是不够的，现在已经出现了我们的木材加工业向东南亚转移的趋势。特别是随着信息化、智能化技术的发展，随着低碳绿色生活的兴起，随着劳动力成本的上升，随着全球木材市场、林产品市场的变化和运输成本的上升，要巩固我国林产品生产大国的地位，应该加快实现林业产业特别是第二产业的信息化、智能化、绿色化、低成本化，这样才能够增强林业第二产业的全球竞争力。 第五个观点，实现木材经济向生物经济转型是林业产业现代化发展的重要方向。21世纪是生物经济世纪，生物经济是全球经济发展的战略制高点。早在20年前就有科学家预言，生物经济必将取代信息经济，生物物种将会改变世界、改变未来，解决全人类面临的粮食、能源、疾病、贫困、生态、环境、气候变化等一系列严峻挑战。有一句话可能大家都听过，“一个物种可以左右一个地区的经济命脉，一个基因可以影响一个国家的兴衰”，我国是物种资源最丰富的国家之一，被称为三大物种发源地之一。据现在统计，我国大约有3.9万种植物，其中木本植物9000多种，药用植物是1.2万种，有17万种的野生动物，其中昆虫15万种，还有15万种真菌。就树种利用而言，我们很长一个时期一直在围绕木材和果品做文章，林业经济就是木头经济和果品经济。应该说过去这么多年，虽然林业产业发展很快，但是主体就是木材产业和经济林产业。实际上森林植物综合利用价值很高，许多树种的木材、花、果、叶、皮、生态、观赏价值都很高，许多森林植物的提取物都高于木材的价值，甚至高于黄金的价值。 化工大学从千金藤里提取的千金藤素，可以确保得了新冠以后24小时转阴。有的研究机构，要买千金藤素，当时谈好的价格是2.5万元1公斤，结果在三天之内，涨到了75万元1公斤。银杏是中国的特有植物，后来已经传到了世界各地。银杏的一片叶子出了两个诺贝尔奖获得者，都是美国哈佛大学的。德国没有银杏资源，从我们国家进口银杏资源，但是德国的银杏产业，银杏的保健品、药品做到了世界一流。伊春有红松，红松可以产松子，除此之外，松花粉也是个非常好的产品。松针也可以做非常好的产品。株洲一家企业，用祖传秘方，把松针做成了松针酵素，也是一个非常好的保健品。河北承德，用松针制造负氧离子的发生液，加进加湿器里。大约5分钟，房间里的负氧离子上升到5000～6000个。他们现在正在找家具厂、人造板厂和装修企业，想通过使用这些技术，让家具、房间每天释放负氧离子。 如果我们把这些资源加工利用起来、推广开来，松树的果和叶，有可能超过木材价值。红松要80年到120年才能采伐，而松针和松子每年都可以利用。现在有些地方在建国家储备林时，发展红松，主要是采松子，但他们又走到另一个极端，要把松树矮化，我跟他们说，一定要多种收益，不能矮化，木材也可以获得很大的效益。从这些情况可以看出，如果从松子利用的角度来进行育种，不仅红松同样有木材产量，同时年年都有收益，加上松针利用，经济价值就完全不一样了。 未来的林业经济就是生物经济，我们一定要破除单独利用木材的思维。当然木材肯定是需要的，只要做到有计划地采伐，就可以实现永续利用，但是如果只盯住木材，就会失去很大一笔收益。所以我们要以生物利用的眼光去加强研发，选择树种，开辟现代林业生物产业的未来，为构建现代产业体系，实现高质量发展做出我们林业的贡献。 我今天看到美国总统拜登签署的一个文本叫《美国生物技术和生物制造的明确目标》，共64页，提出了21个主题、49个目标。其中提出，要在20年内，用生物基取代90%的塑料；要通过生物制造满足至少30%的化学品，同时在燃料、饲料、食品蛋白、应对气候变化等都提出了目标，实际上这都跟林业密切相关。 第六个观点，实现活立木交易、林业碳汇市场化和林产品市场全球化是林业产业现代化发展的根本动力。我国林业产业之所以在过去40多年获得了飞跃式的发展，最根本的是两大因素。第一个因素，我国的城镇化对林产品有一个巨大的拉动。第二个因素，我国加入世贸组织，我们的林产品销往全球。但是我们现在还有几十万亿元的沉睡资产，就是我们的森林资源资产。这笔资产年年增值，是一个巨大的投资洼地。推进活立木交易，可以缩短林业经营周期，可以实现资源变资产，可以带动森林高质量发展，可以把绿水青山变成金山银山，这在发达国家是一个很成熟的市场。过去云南做过一些尝试，云南营造了一些降香黄檀，大约五六年以后，每一棵树都有产权证。我记得我当时问了西双版纳的州委书记，他说一棵树可以卖到6万元。贵州也在做这个尝试，活立木交易实际上是一种实物交易，商务部就能批。为了了解国外的活立木交易的情况，我托人对法国、德国的活立木交易做了一个调研，大约花了一个月的时间给我提供了一份调研报告。现在德国人送结婚礼物，买上一棵树，这棵树有产权证，拍上视频，在新人结婚时把产权证和视频送上，非常有意思。这个市场要做起来，是一个很大的市场。当然在我们国家可能还有一些难题要破解。 林业碳汇交易是促进绿色发展的重要机制。林业碳汇是实现碳吸收、碳利用、碳封存成本最低、效益最好的途径，也是实现碳中和的主要途径。国际能源署就做了一个判断，如果没有碳吸收、碳利用、碳封存，各个国家很难实现碳中和。恰恰发展林业就是实现碳吸收、碳利用、碳中和成本最低、效益最好的途径。现在很多地方林业碳汇都很热，但实际上这里边的机制太复杂，不是专业人员很难搞清楚。但是现在如果不做，可能已形成的碳汇，今后不能交易，所以现在要去摸索，不断积累经验，不断去解决一些难题，不断去简化手续，这是一个未来的市场。 建立中国林产品交易所是实现全球配置林业资源的重要基础。现在还没有一个真正意义上的全球性的林产品交易市场，我国的林业产值已经达到了8.68万亿元，过几年要突破10万亿元。这个量已经够大了，我国不管是出口量还是进口量都是最大的，但是我们没有全球林产品的定价权。国家林草局已委托中国林业产业联合会在宁波建立中国林产品交易所，中资公司已经做了相关的规划。 这三大市场建起来后，将会为我国林业产业的现代化发展提供巨大的动力。 对林业产业现代化发展趋势的观察与思考（一）对林业产业现代化发展趋势的观察与思考 （二） 第七个观点，实现林业产业与现代金融融合发展是林业产业现代化发展的重要条件。凡是金融资本不介入的领域，产业非常难发展起来，而林业产业现在是实现乡村振兴的最大的潜力所在。现在很多地方很多县找不到产业，靠农业振兴不了，农业能确保粮食安全就是很大的贡献，发展工业现在也很难，为什么？因为产品都过剩，唯独林业产业潜力巨大，林产品市场巨大。我们的木材50%以上进口，食用植物油70%进口，橡胶80%进口，生物保健品、生物药品90%进口，这就是林业产业的巨大市场空间。林业产业是最适合大资本投入的实体经济，也可以说是一个永恒的产业，是一个收益最稳定的产业。实际上美国的财团每年大约有10%的资金都投到了林业产业上。但是中国金融资本包括中国的银行都不愿意投向林业产业。国家储备林政策出台后，这个局面正在改变。 第八个观点，实现林业产业跨界融合发展是林业产业现代化发展的广阔空间。林业产业绝不仅仅是挖坑种树，也不仅仅是砍木材，而是一个具有很高科技含量的生物产业，是一个内涵十分丰富的产业，涉及到各种产品的研发和新技术的应用。林业生产的生物质就是一个能够生产能源及一切化工产品的原材料。这就需要合作，单靠林业部门很难去实现林业产业潜力的深度挖掘。 第九个观点，服务国家重大战略是林业产业现代化发展的战略制高点。林业产业与一系列重大国家战略密切相关，特别是与国家粮油安全战略、能源安全战略、健康安全战略、国土安全战略、绿色发展战略、乡村振兴战略等等直接相关。从维护国家粮油安全看，发展木本油料产业具有巨大的潜力，关键是选择高产优质的木本油料树种。过去我们只重视了传统的木本油料，但实践证明解决不了我们国家的粮油安全问题。但是我们国家有很多高产的木本油料树种，比方说山桐子，在四川就发现的一棵树可以结1200斤鲜果，按照10%的出油率，就是120斤油。如果我们在茶叶和油茶林里面间种10棵山桐子，就有可能产出1200斤油，这就高于棕榈油的产量。而且山桐子油含有65%亚油酸，还有含有脑黄金，维生素E含量也很高，又是一个防火树种，又是一个观赏树种，又是一个优质的用材树种。还有光皮树一棵树就能产15公斤高级食用油。现在我们种的2亿多亩的木本油料林，平均每一亩只有10公斤，一亩10公斤和一棵树15公斤，这是一个天大的区别。但是过去我们的科研经费，很少投向像这一类高经济价值树种研究，就靠一些企业自己在投入研发。山桐子油2020年9月10日才获得国家卫健委批准为普通食品，光皮树油也是2012年才批准新食品原料。还有碧根果，碧根果是我国从美国引进的，已经在我国生长了120年，表现非常好。碧根果油能够储存，树叶能做饲料，尤其它的木材每立方米可以达到4000～6000元，同样是种树，效益完全不一样。也就是说，我们在重视传统木本油料同时，也要发展高产优质的木本油料树种。 从能源安全看，发展能源植物具有巨大的潜力。现在科学家已经发现了一种新的超级能源植物，叫超级芦竹，已经向国家林业和草原局申请了植物新品种保护。这个物种最大的特点是生物量极高，高到什么程度？在长江以南每一亩的生物质可以达到10吨干基，燃烧值达到4200～4600大卡，直接可以替代煤炭。把这个物种发展起来，就相当于我们在种煤炭、种石油、种天然气，我国就可以提前实现碳达峰碳中和。现在已经受到了很多院士的推崇。 从健康安全看，很多物种，包括我们伊春的很多物种，都可以对人的健康产生非常重要的作用。这里我简单说一个例子，元宝枫是沙漠中的树种，叶可以制造高级保健茶，替代安眠药。元宝枫的果含有神经酸，神经酸曾经卖到18万美元1公斤，可预防和治疗多种疾病，过去没引起重视，实际上在三北地区都可以发展。我们的东北地区包括内蒙古大兴安岭地区里就有五角枫，建议东北地区试种元宝枫，这是一个非常好的花、果、叶、皮、木材、观赏综合效益很高的一个树种。 最后一点。从国土安全看，最后治理土地污染还要靠林业、靠生物质。过去我们只知道肥料就是氮磷钾，现在才知道真正土地肥不肥主要看碳的含量。我们的泥炭地很肥，碳的含量是20%；黑土地碳的含量是2.5～7.5%，南方的水田碳的含量是1.5～3.5%，西北地区碳的含量是0.5%，只要用上碳基肥，就可以使我们国家的土壤往好的方向发展，而且它可以吸附重金属，几乎可以解决土地的所有问题。这不是我说的，是国际上的科学家公认的。

会计、审计和资产评估在确保会计信息真实、可靠、客观等方面起着各自不同的重要作用，从而形成三种不同的责任，会计责任、审计责任和评估责任。评估与审计在实务操作相互独立，各自承担责任。一方面，在企业价值评估中，经审计后的企业财务报表及相关数据又可作为评估的基础数据;另一方面，审计可依托以财务为目的的评估进行程序性复核，仅承担对公允价值的审计责任，不承担对公允价值评估模型的评估责任。 会计是企业经济活动的记录、分类、汇总和报告的一种经济信息处理系统。会计责任是指会计人员在进行会计核算和编制财务报表时，应当遵循会计准则和会计制度，确保会计信息的真实性、可靠性和客观性。会计责任涉及到对企业经济活动的记录、分类、汇总和报告的各个环节，需要会计人员具备较高的专业素养和严谨的工作态度，以确保会计信息的准确性和可靠性。 审计是对企业财务报表进行独立的、客观的、专业的审查，以确定财务报表是否真实、可靠、客观。审计责任是指审计人员在进行审计工作时，应当遵循审计准则和审计程序，独立、客观地对企业财务报表进行审查，以确定其真实性、可靠性和客观性。审计责任涉及到对企业财务报表的独立审查和客观评价，需要审计人员具备丰富的审计经验和深厚的专业知识，以确保审计工作的准确性和可靠性。 资产评估是对企业资产价值进行客观、专业的评估，以确定其公允价值。评估责任是指评估人员在进行资产评估工作时，应当遵循评估准则和评估程序，客观地对企业资产价值进行评估，以确定其公允价值。评估责任涉及到对企业资产价值的客观评估和专业判断，需要评估人员具备丰富的评估经验和深厚的专业知识，以确保评估工作的准确性和可靠性。 在实际操作中，会计、审计和资产评估各自承担不同的责任，但彼此之间又存在着一定的关联和互动。经审计后的企业财务报表及相关数据可作为评估的基础数据，为资产评估提供了可靠的依据。同时，审计工作也可依托以财务为目的的评估进行程序性复核，以确保审计工作的准确性和可靠性。因此，会计、审计和资产评估在企业经济活动中起着重要的作用，相互配合，共同确保会计信息的真实、可靠、客观。 评估与审计在技术方法、程序和实现目的上有相似之处，如资产评估在进行评估作价时，往往采用与审计方法想同或相似的程序，如监盘、函证。抽样、测试等;审计在进行资产价值确认时，也会采用公允价值测试，并据此计提资产减值准备或者确定公允价值变动损益等。评估与审计人员所需要的知识背景具有共同性，审计人员和评估人员都需要在一定程度上掌握会计准则、审计准则和评估准则的相关内容，熟悉对方的专业思路。审计审核会计资产要大量运用资产评估技术和方法，使得审计和资产评估的关系更加紧密。 以财务报告为目的的资产评估在审计中的应用应注意以下几点： 第一，审计需要以财务报告为目的的资产评估提供专业意见。 审计师对资产、负债和权益项目或交易的公允价值确认、计量的适当性及其披露的充分合规性进行审计时，为了合理降低审计风险要求被审计单位聘请独立的评估机构进行以财务为目的的评估，并在审计报告中采用以财务为目的的某项资产公允价值评估的结果。如在政府审计中，对国有企业改制、破产清算或是财政资金使用等方面进行审计监督时，审计部门直接采用资产评估报告中的公允价值确定资产价值，大大提高工作效率。 第二，审计与评估在具体操作时需要相互配合和沟通。 《以财务报告为目的的评估指南》第十一条规定，注册资产评估师执行以财务报告为目的的评估业务，应当与企业和执行审计业务的注册会计师进行必要的沟通，明确评估业务基本事项并充分理解会计准则或相关会计核算、披露的具体要求。因此在评估进行之前及期间，审计人员和评估师沟通，了解评估的工作范围、目标和目的以及使用的方法等，会使得评估师出具的报告更具有针对性及客观性。 第三，为保障以财务为目的的资产评估质量需选择优质评估机构。 评估、会计和审计作为上下游的专业服务分别为企业提供服务或者进行外部监督。资产评估作为一种专业服务应当根据国家法律、法规和评估准则的要求，提供质量可靠的专业意见。但是评估中介机构众多，评估从业人员素质良莠不齐，如果以财务报告为目的的评估报告的质量存在缺陷，审计工作也很容易出现问题，所以提高资产评估报告的质量，对审计工作是有着非常重要的意义的。在政府审计中，如对国有企业改制、破产清算等资产评估时，应选择国有资产管理部门经过招投标，或由行业协会推荐资质等级高、资信好的评估机构来完成资产评估工作，以保证政府审计的质量。

基础设施REITs试点申报辅助手册之收费公路专篇 第一章 申报条件 一、资产类型 我国的高速公路主要有两种运营模式：政府还贷高速公路和经营性高速公路。 政府还贷高速公路是指县级以上地方人民政府交通主管部门利用贷款或者向企业有偿集资建设的高速公路，该种模式下，政府只是依托企业来进行投资建设和运营，投资与后期运营资金均来源于政府，运营收入也需要由企业上收后解缴地方财政。 经营性高速公路是指国内外经济组织投资建设或者依法受让获得收费权并运营的高速公路，主要采用BOT或TOT模式。 总体来说，政府还贷公路与经营性公路、运营收支管理、债务性质、偿债资金来源、盈利性、折旧政策、税费和经营期限等方面存在诸多不同，其中建设资金来源和运营收支管理是区别两类高速公路的最重要因素，具体对比如下： 根据《收费公路管理条例》规定，政府还贷公路的管理者收取的车辆通行费收入，应当全部存入财政专户，严格实行收支两条线管理。政府还贷公路的车辆通行费，除必要的管理、养护费用从财政部门批准的车辆通行费预算中列支外，必须全部用于偿还贷款和有偿集资款，不得挪作他用。 因此，政府还贷高速公路不符合《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关文件对于申报发行REITs的基础设施项目要求。可选择符合条件的经营性高速公路或者按照《收费公路权益转让办法》等文件规定将政府还贷高速公路转换为经营性高速公路（存在严格限制）申报发行基础设施公募REITs。 二、资产运营成熟度 根据国家发改委958号文，基础设施运营的成熟稳定性需满足以下要求： 1.项目运营时间原则上不低于3年①。对已能够实现长期稳定收益的项目，可适当降低运营年限要求。[备注：2023年3月28日，国家发改委投资司开门办公会明确，资产运营满3年不是发行公募REITs的刚性要求，关键是公路的成熟稳定性及收益能力能否达标。目前，尚未有运营不满3年的收费公路项目发行REITs的案例，从行业特点看，收费公路开通运营前3年一般处于交通量和收入的快速增长期，交通量和收入增长率尚未达到比较稳定的状态，预测未来期间的增长率水平难度较大，需在资产运营成熟度方面着重进行论证。] 2.项目现金流投资回报良好，近3年内总体保持盈利或经营性净现金流为正。 3.项目收益持续稳定且来源合理分散，直接或穿透后来源于多个现金流提供方。因商业模式或者经营业态等原因，现金流提供方较少的，重要现金流提供方应当资质优良，财务情况稳健。 4.预计未来3年净现金流分派率（预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值）原则上不低于4%②。[备注：2023年3月28日，国家发改委投资司开门办公会明确，对于申报发行基础设施REITs的特许经营权、经营收益权类项目收益性审核，不再考察958号文中的净现金流分派率要求，只需满足236号文中基金存续期内部收益率（IRR）原则上不低于5%的要求。] 2023年3月24日，国家发改委发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》（发改投资〔2023〕236号，以下简称236号文），明确申报发行基础设施REITs的特许经营权、经营收益权类项目，基金存续期内部收益率（IRR）原则上不低于5%。 三、资产规模 根据国家发改委958号文，资产规模需满足以下要求： 1.首次发行基础设施REITs的项目，当期目标不动产评估净值原则上不低于10亿元。 2.发起人（原始权益人）具有较强扩募能力，以控股或相对控股方式持有、按有关规定可发行基础设施REITs的如高速公路通车里程原则上不低于拟首次发行基础设施REITs资产规模的2倍。 四、资产权属及合规性 1.资产权属要求 根据国家发改委958号文，基础设施项目权属清晰、资产范围明确，发起人（原始权益人）依法合规直接或间接拥有项目所有权、特许经营权或经营收益权。项目公司依法持有拟发行基础设施REITs的底层资产。 2.项目用地合规性 （1）土地权属证书 高速公路的线路用地应当由建设单位通过国有建设用地使用权划拨/出让/租赁方式取得，并办理土地使用权证①。[2023年3月28日，国家发改委投资司开门办公会明确，收费公路项目用地不由原始权益人持有，而是由交通部门持有，不影响其享有的特许经营权，不影响评估判断标准。但无论以什么方式持有，都应合法合规。] 如未办理土地权属证书，特许经营合同应明确约定特许经营期内特许经营权人有权使用路产所占用土地，且应取得自然资源主管部门出具的无异议函。 （2）规划/用地手续 用地手续包括但不限于：建设项目选址意见书、用地预审意见、林地预审意见（如涉及）、用海许可（如涉及填海造地）、建设用地批准书、划拨决定书/出让合同/租赁合同、农用地转建设用地批复文件（如涉及）、土地征收批复/结案文件（如涉及）等。 3.固定资产投资管理手续完备性 958号文要求基础设施项目应依法依规取得固定资产投资管理相关手续。沪深交易所的《审核关注事项》也明确，基础设施资产已通过竣工验收，工程建设质量及安全标准符合相关要求，已按规定履行规划、用地、环评等审批、核准、备案、登记以及其他依据相关法律法规应当办理的手续。高速公路项目依法合规完成固定资产投资项目管理手续通常应取得以下文件： 高速公路投资建设审批手续是需要关注的重点问题。如发现审批手续缺失，则需要理清原因并及时与相关主管部门沟通出具声明或确认文件。 4.特许经营权的取得和运营 （1）初始取得 就特许经营权的初始取得，应履行招投标等竞争性手续，业主单位应取得中标通知书或类似文件，并与行业主管部门或其他政府指定机构签署特许经营协议。 （2）项目运营 就特许经营权项目的具体运营，业主单位应取得政府部门、行业主管部门及/或物价管理机构就项目收费标准、收费期限、收费站设置等问题出具的批复文件。 五、资产可转让性 根据国家发改委958号文，基础资产可转让性应当满足以下要求： 1.发起人（原始权益人）、项目公司相关股东已履行内部决策程序，并协商一致同意转让。 2.如相关规定或协议对项目公司名下的土地使用权、项目公司股权、特许经营权、经营收益权、建筑物及构筑物转让或相关资产处置存在任何限定条件、特殊规定约定的，相关有权部门或协议签署机构应对项目以100%股权转让方式发行基础设施REITs无异议，确保项目转让符合相关要求或相关限定具备解除条件。 3.对PPP（含特许经营）类项目，PPP（含特许经营）协议签署机构、行业主管部门应对项目以100%股权转让方式发行基础设施REITs无异议。需要特别指出的是，根据《收费公路管理条例》，收费时间已超过批准收费期限2/3的收费权不得转让。 六、对原始权益人的要求 根据国家发改委958号文，原始权益人应当满足以下要求： 1.优先支持有一定知名度和影响力的行业龙头企业的项目。 2.发起人（原始权益人）近3年在投资建设、生产运营、金融监管、市场监管、税务等方面无重大违法违规记录。项目运营期间未出现安全、质量、环保等方面的重大问题或重大合同纠纷。 七、净回收资金用途 根据国家发改委236号文，净回收资金用途要求如下： 基础设施REITs净回收资金（指扣除用于偿还相关债务、缴纳税费、按规则参与战略配售等资金后的回收资金）应主要用于在建项目、前期工作成熟的新项目（含新建项目、改扩建项目）；其中，不超过30%的净回收资金可用于盘活存量资产项目，不超过10%的净回收资金可用于已上市基础设施项目的小股东退出或补充发起人（原始权益人）流动资金等。在符合国家政策及企业主营业务要求的条件下，回收资金可跨区域、跨行业使用；除国家有特殊规定外，任何地方或部门不得设置限制条件，影响企业按照市场化原则依法合规使用回收资金。 八、需政府部门出具的函件 [备注：2022年5月，国务院国资委《关于企业国有资产交易流转有关事项的通知》中明确，国有企业通过发行公募REITs盘活存量资产，涉及国有产权非公开协议转让按规定报同级国有资产监督管理机构批准。] 第二章 部分核心问题的解决思路 一、土地使用权问题 […]

党的二十大报告中指出，“加快发展数字经济，促进数字经济和实体经济深度融合，打造具有国际竞争力的数据产业集群”。数字经济在我国进入飞速发展的阶段，数据资产是一项诞生于信息化，引领数字化，开放了智能化的新型资产，是数字经济的关键生产要素。中国资产评估行业经历了改革开放初期的中外合资阶段、资本市场的建设发展阶段、一带一路的海外并购投资阶段以及当前互联网计算机大数据等信息智能阶段。数据资产正在成为经济的新要素，成为市场经济的新动能，成为现代经济的新希望。因此，企业的数据资产的管理更需要资产评估师的创新与探索。中联资产评估集团有限公司合伙人唐章奇在论坛上带来了关于“创新数据资产价值评估与管理模式”的主题演讲，内容就中联资产评估集团参与到的中国资产评估协会对数据资产评估准则建设方面的进展情况做一个汇报，主要包括对数据资产的价值特性和中联评估集团在探索数据资产评估过程中的研究成果、试点经验、开展与推广条件、管理模式的探索，并对数据资产评估的发展进行展望。 数字经济是指以数字技术为基础，以数据为要素，以互联网为载体，以智能化为特征，以信息化为支撑，以全球化为背景的新型经济形态。随着信息技术的不断发展和应用，数字经济已成为全球经济发展的新引擎。在中国，数字经济也逐渐成为经济增长的新动能，对实体经济的深度融合和升级起到了重要作用。 数据资产作为数字经济的重要组成部分，具有以下特点：首先，数据资产具有非物质性，可以通过数字化的方式进行生产、传输和消费，具有高度的可复制性和可传播性；其次，数据资产具有不可分割性，一旦形成就不易分割，但可以被多方共享和利用；再次，数据资产具有市场化特征，可以通过市场交易获得价值，具有明确的产权归属和交易规则；最后，数据资产具有高度的可变性和不确定性，其价值随着技术、市场和政策等因素的变化而不断变化。 随着数据资产在经济中的重要性不断凸显，数据资产评估成为了企业管理中的一项重要工作。数据资产评估是指对企业拥有的数据资产进行价值评估和风险分析，为企业的决策提供科学依据和风险预警。在数字经济时代，数据资产评估不仅涉及到数据的数量和质量，还需要考虑数据的开放性、共享性、安全性和可持续性等方面，具有更高的复杂性和专业性。 针对这一情况，中联资产评估集团有限公司合伙人唐章奇在论坛上分享了关于“创新数据资产价值评估与管理模式”的主题演讲。他指出，数据资产评估需要建立科学的评估模型和方法，充分考虑数据的特性和市场环境的变化，确保评估结果的准确性和可靠性。同时，还需要加强对数据资产管理的探索和实践，建立健全的数据资产管理体系和机制，提高数据资产的利用效率和保护水平。 在中国资产评估协会的支持下，中联资产评估集团已经参与了对数据资产评估准则的建设工作，并取得了一定的进展。他们在探索数据资产评估过程中，积极开展研究，总结了一系列的试点经验，为数据资产评估的发展提供了宝贵的经验和借鉴。同时，他们还在推广条件和管理模式方面进行了探索，为数据资产评估的规范化和标准化奠定了基础。 展望未来，数据资产评估将继续成为资产评估行业的重要领域，也将成为数字经济发展的重要支撑。中联资产评估集团将继续加大对数据资产评估的研究和实践，为数字经济的发展和实体经济的转型升级做出更大的贡献。同时，他们也期待更多的企业和机构加入到数据资产评估工作中，共同推动数据资产评估的规范化和标准化，为数字经济的健康发展和 一、数据资产是数字经济的关键生产要素 众所周知，生产要素是经济发展的基础，而数字经济时代的关键生产要素是数据。数据资产成为核心要素的前提就是要价值计量与交易流转。新一代信息技术与各产业结合形成数字化生产力和数字经济，是现代化经济体系发展的重要方向。资产评估已经成为推动数据资产交易不可或缺的一个环节，资产评估人员要发现数据资产价值，实现数据资产交易流转。资产评估行业要在研究数据权属、数据资产定义、数据价值标准、数据评估指导意见等规范性制定过程中提供专业支持与建议，积极推动数据资产交易行业的规范化，专业化，市场化。在交易的过程中，进行独立、公允的第三方的数据资产价值评估服务，为交易双方提供数据产品价值的参考依据促进流转，达成交易。就目前而言，资产评估行业对于数据资产的评估方法、评估程序实操没有形成专门的准则。因此，为了在更好的对数据资产交易、出资、融资等应用场景中为市场相关各方提供专业优质的服务，中联评估集团在中评协的指导下起草了数据资产评估的指导意见，成为中国评估行业的发展的引领者。 二、数据资产的价值特性 数据是对事实的记录和描述，是一项信息资源。数据从数据资源到数据资本要经历采集、传输、计算、存储、分析等几个过程，所以数据资产具有以下特征： 1.投入积累资本化。数据资产形成与应用的投入不能简单地视为研发和管理的费用，提升完善数据资产的效用投入应该属于资本化的投入。 2.应用场景多样化。数据资源的持有权，数据开发使用权，数据产品收益权等为数据资产提供了多样化的收益场景模式。数据资产可以降低成本，也可以为业务赋能，并带来超额收益，还可以整合数据资源产生协同价值。 3.边际成本最小化。由于数据资产本身存在可复制、可共享、可升级等特点，极低的边际成本能够使收益倍增，形成规模递增的经济模式。 4.价值创造外溢化。数据可以赋能企业生产，又可以提高社会服务效力，实现社会性价值。 三、数据资产评估的研究与成果 1.数据资产评估技术方法课题研究成果 中联评估集团承接了中评协开展的数据资产评估技术研究的子课题，经过一年的研究形成了10万字的报告。该报告对数据资产的概念、特性、权属，计量评价与评估等进行了全面的分析和阐述，是资产评估行业第一份数据资产专业领域的研究报告。 2.数据资产提案成为全国两会关注焦点 去年两会上，针对“数据循环不畅通，数据交易不活跃”的“两不”，以及“数据价值难计量，数据资产产权难界定”的“两难”的状况，全国政协委员、中联评估公司董事长范树奎提出了“关于打通数据生产要素交易流通颈”的提案，工信部将此作为重点。 3.数据资产评估的团体标准建设 中联评估集团代表行业参与了《信息技术大数据数据资产评估团体标准》的编写，该标准规定了数据资产价值的评估框架，是首个关于数据资产评估的团体标准。 4.数据资产评估指导意见准则成果 今年初，中评协起草了数据资产评估指导意见的国家标准，该指导意见为评估行业进一步服务我国数据资产市场，进一步支持数据资产的价值管理提供了相应的理论支持和执业标准。 5.数据资产评估试点成果 中联评估集团从数据资产标准研制，质量评价，价值评估等维度开展工作，经过各方的共同努力，评估的试点完善提升了数据资产评估标准指导意见的可执行性。 四、数据资产价值评估的试点经验介绍 在中联评估集团在数据资产价值评估的试点工作中，唐章奇分享了以下试点经验： 数据资产相关准则和标准对执业指导意义重大；数据资产边界的识别和界定非常必要；数据评价是数据资产的效能核验和效用分析的基础，在进行数据资产价值评估时，如果采用成本法，需要核验数据效能，若采用收益法，则需要分析数据效用。在进行数据质量评价时，应从数据的完整性，唯一性，真实性，一致性，及时性，合规性的角度进行评价，才能更好的为价值判断提供支持；数据资产的应用场景多样性需要关注，采用收益法评估时需要对应用场景进行重点分析；数据资产的赋能价值大于它的购建价值，数据资产能带来超额收益；数据资产的外溢价值难以通过评估揭示，数据资产评估是在可识别的应用场景，可追溯构建路径上的价值显化过程，很难穷尽数据资产的外溢价值。 五、数据资产价值评估开展与推广条件 1、需要推动数据资产登记方式试点数据资产权属确认路径。若评估对象不确定，产权不清晰便不能开展评估工作。 2、需要关注数据资产形成的过程和各类成本的归集及差异。数据资产的形成路径千差万别，形成数据资产评估价值时要关注数据形成过程的各种成本的合理归集。 3、需要研究创新并推动数据资产的入账入表核算。在实务中，大量有价值的数据资产并没有反映在企业财务报表中。并且由于数据资产信息缺失，股东、管理层、投资人、金融机构等无法合理判断企业整体的真实价值。 六、数据资产管理模式探索 1、数据资产目录管理 目录能够明确数据资产的类别、范围。是数据资产进行检索、定位、获取、盘点的有效抓手。因此，对数据资产进行目录管理，有利于提高数据资产管理的效率。 2、数据资产入库管理 将数据资产入库，储存到网络空间时，需同时进行数据安全管理。 3、数据资产价值管理 随着时间的推移，有时效性的数据价值会降低，有些数据的使用价值甚至会消失。因此需要对数据资产价值的变动进行关注。 4、数据资产交易管理 数据资产投融资转让等交易需要进行全流程的管理，包括交易时安全调查，交易后资产保全的管理。 展望 一、共同致力于推动健全数据要素权益保护制度研究与实践 二、共同致力于为数据资产交易、流转、融资以及上市等数据公司提供鉴证服务 三、共同致力于向“一带一路”及其它海外公司的数据价值提供咨询服务 四、共同致力于数字生态下的产业链金融、资产管理、质量评价以及交易代理等数据要素提供创新服务

“资产评估收费”系列规定 国家发展改革委、财政部关于 发布《资产评估收费管理办法》的通知 发改价格【2009】2914号 各省、自治区、直辖区发展改革委、物价局、财政厅(局)： 为规范资产评估收费行为，维护社会公共利益和当事人的合法权益，促进资产评估行业健康发展，我们制定了《资产评估收费管理办法》，现印发给你们，请遵照执行。 各地要根据《资产评估收费管理办法》对本行政区域内的资产评估收费进行清理规范，于12月底前向社会公布重新制定的资产评估收费办法和收费标准，并将贯彻落实情况报国家发展改革委(价格司)、财政部(企业司)。 国家发展改革委 财 政 部 二〇〇九年十一月十七日 资产评估收费管理办法 第一条 为规范资产评估收费行为，维护社会公共利益和当事人的合法权益，促进资产评估行业健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、《国有资产评估管理办法》等有关法律法规规定，制定本办法。 第二条 凡经省级以上财政主管部门批准设立的资产评估机构，依据相关法律法规和国家有关规定，提供资产评估服务，应当按照本办法收取评估费用。 第三条 资产评估收费应当遵循公开、公平、公正、自愿有偿、诚实信用和委托人付费的原则。 第四条 资产评估收费实行政府指导价和市场调节价。 资产评估机构提供法律法规和国家有关规定要求实施的资产评估服务(以下简称“法定资产评估服务”)，实行政府指导价；提供自愿委托的资产评估及相关服务(以下简称“非法定资产评估服务”)实行市场调节价。 第五条 法定资产评估服务可实行计件收费、计时收费或计件与计时收费相结合的方式。 第六条 实行计件收费的法定资产评估服务，可以被评估资产账面原值为计费依据，采取差额定率累进计算办法收取评估费用。即按被评估资产的账面原值的大小划分收费档次，分档计算收费额、各档相加为评估收费总额。 第七条 实行计时收费的法定资产评估服务，可按照完成资产评估业务所需工作人日数和每个工作人日收费标准收取评估费用。工作人日数根据评估项目的性质、风险大小、繁简程度等确定；每个工作人日收费标准根据评估人员专业技能水平、评估工作的服务质量等确定。 第八条 政府指导价的基准价及其上下浮动幅度，由各省、自治区、直辖市财政部门提出意见，同级价格主管部门制定。 第九条 制定法定资产评估服务收费标准，应当以资产评估服务的社会平均成本、法定税金、合理利润为基础，并考虑当地经济发展水平、社会承受能力、对资本市场、社会公众的影响等因素确定。 第十条 实行市场调节价的非法定资产评估服务，应由资产评估机构提出收费标准范围，具体标准由资产评估机构与委托人协商确定。确定收费标准时应考虑以下主要因素： (一)耗费的工作时间和执业成本； (二)评估业务的难易程度； (三)委托人的承受能力； (四)注册资产评估师可能承担的风险和责任； (五)注册资产评估师的社会信誉和工作水平等。 第十一条 资产评估机构异地设立的分支机构，应当执行分支机构所在地的资产评估服务收费规定。 资产评估机构异地提供资产评估服务，可以执行资产评估机构所在地或者提供资产评估服务所在地的收费规定，具体由资产评估机构与委托人协商确定。 第十二条 资产评估机构接受委托，应当与委托人签订资产评估服务业务收费合同(协议)或者在业务约定书中载明收费条款。 收费合同(协议)或收费条款应包括：收费项目、收费标准、收费方式、收费金额、付款和结算方式、争议解决方式等内容。 第十三条 资产评估机构与委托人签订合同(协议)后，因一方过错或无正当理由委托关系终止的，有关费用的退补和赔偿依照《合同法》等有关规定办理。 第十四条 采取招(投)标方式取得法定资产评估服务业务时，资产评估机构应当在规定的基准价和浮动幅度内合理确定投标报价。 第十五条 资产评估机构为委托人提供资产评估服务，应当严格按照相关法律、法规和资产评估准则，恪守独立、客观、公正的原则，履行必要的评估程序。 第十六条 资产评估机构向委托人收取评估费用，应当出具合法票据。 第十七条 资产评估机构应当在营业场所显著位置公示评估项目、收费标准等信息，接受社会监督。 […]

对于矿物手标本，一般可根据形态、物理与化学性质及特征来识别和鉴定。 一、矿物的形态 1. 矿物单体的形态 矿物的单体，有的沿一个方向伸长，成为柱状或针状体等；有的沿两个方向延展，成为板状或片状体等；有的三向等长，可形成立方体或八面体等。 晶体除单个生长之外，还可由两个或多个同种晶体按一定的相对方位关系连生在一起，犹如双胞胎，称为双晶（twin）。双晶常表现出特征性的形态，如石膏的燕尾双晶、十字石的十字双晶 2. 矿物集合体的形态 由矿物单体组成的聚集体，称为集合体（aggregate）。每一种矿物的集合体往往各自具有某种习惯性的形态。 矿物单体若为一向伸长，其集合体常为纤维状或针、柱状；若为两向延展，其集合体常为板状、鳞片状；若为三向等长，其集合体常为粒状（肉眼能分辨颗粒界线时），或块状（肉眼不能分辨颗粒界线时）。块状集合体中坚实者，称为致密块状，疏松者，称为土状。此外，还有一些特殊形态的集合体，如： 放射状（radiating） 长柱状或针状矿物以一点为中心向外呈放射状排列，如红柱石（图2-5C）。 晶簇（druse） 在岩石裂隙或空洞中长成的晶形完整的晶体群，如石英或方解石晶簇。 鲕状（oolitic）和豆状（pisolitic） 由圆球状矿物组成的集合体。圆球内部有同心层构造，大小似鱼卵者称为鲕状，如鲕状赤铁矿；大小如豆者称为豆状，如豆状赤铁矿。 钟乳状（stalactitic） 形似冬季屋檐下凝结之冰锥，横截面呈圆形，内部具有同心层状构造，有时还兼有放射状构造。 葡萄状（botryoidal）与肾状（reniform） 形似葡萄串者称为葡萄状，形如肾者称为肾状；其内部均具有同心层状或放射状构造。 结核状（nodule） 呈不规则的球形或椭球形者，称为结核体，其内部有时具同心层状或放射状构造。 二、矿物的物理性质 矿物的物理性质包括光学性质、力学性质、磁性、电性等。矿物的光学性质是指矿物在可见光作用下所表现的性质，如透明度、光泽、颜色与条痕；矿物的力学性质是指矿物在外力作用下所表现的性质，如硬度、解理、断口等。 1. 透明度（transparency） 指矿物透过可见光的能力。一般来说，能被光线从矿物薄片（厚0.03mm）透过者，称为透明矿物；不能透过光线者，称为不透明矿物。 2. 光泽（luster） 指矿物对可见光的反射能力。根据反射能力的强弱可分为： 金属光泽 反射很强，类似镀铬的金属平滑表面的反射光，如方铅矿的光泽。 半金属光泽 反射较强，似一般金属的反射光，如磁铁矿的光泽。 非金属光泽 按其对光反射的特征可以进一步划分为金刚光泽和玻璃光泽：①金刚光泽反射较强而耀眼，如金刚石的光泽；②玻璃光泽反射相对较弱而呈玻璃板表面那样的反光，如方解石、石英晶面上的光泽。上述光泽是指新鲜矿物在平坦的晶面、解理面或磨光面上所呈现的光泽。若矿物表面不平坦或成集合体时，光泽会减弱，或出现一些特殊的光泽，如油脂光泽、土状光泽等。 3. 颜色（color） 通常所讲的物体颜色，是指物体在白光照射下所显示的颜色。在矿物学上，通常分为自色、他色和假色三种颜色。 自色 是指在成因上与矿物本身的固有化学成分直接有关的颜色。对一种矿物而言，自色是相当固定且具特征性的，如赤铁矿的樱红色。 他色 是指非矿物本身固有的因素引起的颜色。可以是矿物中机械混入微量杂质所引起，也可以是因在类质同象过程中起替代作用的微量杂质元素所产生，还可以发生在矿物中存在某种晶格缺陷的情况下。如纯净的石英为无色，如含有微量杂质元素，则可呈现紫色（含三价铁）等各种颜色。 假色 是由于光的干涉、衍射等物理光学过程所引起的呈色，如矿物表面上出现的氧化膜即可产生假色。 4. 条痕（streak） 是指矿物粉末的颜色。它对于某些金属矿物具有重要的鉴定意义。如黄铁矿条痕为绿黑色，赤铁矿颜色可呈赤红、铁黑或钢灰等色，而其条痕恒为樱红色。透明矿物的条痕都是白色或近于白色，无鉴定意义。 5. 硬度（hardness） 指矿物抵抗外力作用的强度。在肉眼鉴定中，主要指矿物抵抗外力刻划的能力。硬度的大小主要由矿物内部原子、离子或分子联结力的强弱所决定。通常用摩氏硬度计（Mohs scale of hardness）作为标准进行测量。摩氏硬度计由10种硬度不同的矿物组成（表2-1）。其中滑石硬度最低，为1；金刚石硬度最高，为10。测定某矿物的硬度，只需将该矿物同硬度计中的标准矿物相互刻划，进行比较即可。如某矿物能刻划方解石，又能被萤石划动，即该矿物的硬度介于3~4之间。 表2-1 […]

《矿业权评估指南》(2006修订) ――矿业权评估收益途径评估方法和参数 目 录 第一章 收益途径评估方法 第一节 现金流量法 第二节 收益法 第三节 收益权益法 第四节 现金流量风险系数调整法 第五节 约当投资－现金流量法 第二章 收益途径评估方法的参数及选取 第一节 资源储量和可采储量 第二节 生产能力与服务年限 第三节 产品方案与采选(冶)技术指标 第四节 销售收入 第五节 投资 第六节 成本费用 第七节 税金及附加 第八节 折现率与折现系数 第九节 采矿权权益系数 评估基准日选取 矿业权评估收益途径评估方法和参数 矿业权(探矿权和采矿权，下同)评估收益途径评估方法是指通过估算被评估矿业权所包括的矿产资源储量在未来开发预期收益的现值来确定被评估矿业权价值的一类评估方法。收益途径是被较广泛采用的矿业权价值评估途径，易于为买卖双方所接受。该途径评估方法是基于人们根据对矿业权价值的认识，通过将地质的、采矿的、选矿的和经济的等知识、经验和实践的综合运用，对矿业权价值做出评价和估算。因此，合理地确定技术、经济等评估参数，是该途径评估方法应用的关键。 采用收益途径进行矿业权评估时，需要具备的前提条件和遵循的假设条件： 一、前提条件 1．评估对象未来的预期收益可以预测并可以用货币衡量； 2．获得评估对象未来预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量。 3．评估对象预期获利年限可以预测。 二、假设条件 1．产销均衡原则，即生产的产品当期全部实现销售； 2．评估设定的市场条件固定在评估基准日时点上，即矿业权评估时的市场环境、价格水平、矿山勘查和开发利用技术水平等以评估基准日的市场水平和设定的生产力为基点。 设定的生产力水平(以下相同)与评估目的相关，对于以收取矿业权价款为目的的出让评估以及以公平交易为目的的转让评估指社会平均生产力水平；对某些评估目的，如矿业权抵押贷款、上市或一般卖方的出价决策咨询，可以指矿业权人真实、实际的生产力水平。 本部分共包括两章，分别介绍收益途径的矿业权评估方法和各种方法涉及的技术、经济参数。 第一章 收益途径评估方法 第一节 现金流量法 现金流量法是任何目的下收益途径矿业权价值评估的首选评估方法。 一、方法原理及特点 […]

矿业权价值评估的特点 矿业权价值评估是矿业领域中非常重要的一项工作，它具有公正性、鉴证性、咨询性和专业性等特点。在矿业权价值评估中，这些特点起着非常重要的作用，对于确保评估结果的准确性和可靠性具有重要意义。 首先，矿业权价值评估具有公正性。公正性是指评估过程中要客观、公正地对矿业权价值进行评定，不受任何利益相关方的影响。评估师需要遵循一定的评估准则和规范，确保评估结果不受主观因素的影响，从而保证评估结果的公正性。 其次，矿业权价值评估具有鉴证性。鉴证性是指评估师对评估结果进行确认，并对评估过程中的关键环节进行审查和验证。评估师需要对评估过程中所使用的数据和方法进行审查，并对评估结果进行确认，确保评估结果的可信度和准确性。 此外，矿业权价值评估具有咨询性。咨询性是指评估师在评估过程中需要提供专业的咨询服务，帮助委托方了解矿业权的价值和风险，为委托方的决策提供参考依据。评估师需要根据委托方的需求，提供专业的咨询意见，帮助委托方更好地理解矿业权的价值和潜在风险。 最后，矿业权价值评估具有专业性。专业性是评估师在评估过程中需要具备专业的知识和技能，对矿业权的价值进行准确评估。评估师需要具备丰富的矿业领域知识和经验，熟悉矿业权的评估方法和技术，确保评估结果的专业性和可靠性。 总之，矿业权价值评估具有公正性、鉴证性、咨询性和专业性等特点，这些特点对于确保评估结果的准确性和可靠性具有重要意义。评估师在进行矿业权价值评估时，需要充分考虑这些特点，确保评估结果符合客观实际，为委托方的决策提供可靠的参考依据。 (一)公正性 公正性是指矿业权价值评估应当维护社会公共利益和各方当事人的合法权益，而不能片面维护某一方的利益，否则必然会损害公共利益或其他相关当事人的权益。矿业权价值评估的公正性表现在两个方面:一是矿业权价值评估必须按照法定的评估准则进行，具有公允的行为规范和业务规范，这是公正性的技术保证;二是矿业权评估机构及其矿业权价值评估专业人员应当与矿业权及其对应的矿产资源及相关当事人没有利害关系，是相对独立的第三方，这是公正性的组织保证。 (二)鉴证性 鉴证性是指矿业权价值评估是由矿业权评估机构及其矿业权价值评估专业人员对探矿权和采矿权价值进行鉴别和举证的活动。矿业权价值评估是伴随矿业权管理制度及矿业权交易市场体系而产生的经济鉴证类专业服务。这类服务在维护市场秩序、防止信息扭曲和提高经济效率等方面发挥着重要作用，特别是在维护国家矿产资源所有权经济权益方面发挥着不可替代的作用。矿业权评估机构及其矿业权价值评估专业人员应当对其评估行为承相应的专业责任、民事责任和刑事责任。此外，需要强调的是，矿业权价值评估从事的是价值鉴证，而不是权属鉴证。 (三)咨询性 询性是指矿业权价值评估结论是为矿业权市场化流转提供专业化估价意见，该意见本身并无强制执行的效力，矿业权评估机构及其矿业权价值评估专业人员仅对结论本身之合乎职业规范要求负责，而不对矿业权出让和转让的市场化流转定价决策负责。同时，矿业权价值评估专业人员对探矿权和采矿权在评估基准日特定目的下的价值发表专业意见，形成矿业权价值评估结论，是建立在一定的假设条件基础之上，并可能受到一些限制条件的影响。矿业权价值评估结论通常作为交易定价或其他经济行为的价值参考，最终的成交价取决于当事人的决策动机、谈判地位和谈判技巧等综合因素。 (四)专业性 专业性是指矿业权价值评估是由专业人员从事的专业技术判断活动，这就要求从事矿业权价值评估的机构由一定数量的矿业工程的专业人员组成。与其他资产价值评估不同矿业权价值受矿产资源本身的自然属性影响最大，这就要求矿业权价值评估人员除掌握价值评估理论和技能外，还必须具备能充分应用采选冶等工程技术的专业知识。例如，用哪种采矿方法，确定能与可采储量相匹配的生产规模，以产生最佳投资效果，这是评估项目首要考虑的问题。评估技能是建立在地质学、采矿学、选矿学、投资学、经济学、财务会计学、金融学、法学等学科领域的专业知识基础之上的，掌握的学科知识越广，运用越自如，评估结果越客观。

摘要：随着市场经济发展，社会经济主体对林业资源需求量不断增加，林权流转过程中政策法规不完善、流转程序复杂、流转价格不公允等问题越来越突出。林权流转价格一般由林木所有权和林地使用权构成。本文拟通过分析林权流转的现状及林权价值评估的主要矛盾，结合自然资源价格评估相关理论，探讨关于林权流转中林地使用权租金的评估方法，并创新性地提出系统打分法。 关键词：林权流转、林地使用权租金、评估方法 一、林权流转与林地使用权 （一）林权流转及林权流转价值  林权流转即森林、林木、林地流转，包括林地承包经营权人的林地承包经营权、林木所有权流转和集体经济组织的林地经营权、林木所有权的流转。林权流转的方式包括林地出租、转包、林地入股、互换、转让等。在我国当前的实践中，林权流转价值一般包括林木所有权价值和林地使用权价值。 （二）林地使用权  林地使用权有广义和狭义之分。狭义的林地使用权是指依法对林地的实际使用，包括在林地所有权之内，与林地占有权、收益权和处分权是并列关系；广义的林地使用权是指独立于林地所有权能之外的含有林地占有权、狭义的林地使用权、部分收益权和不 完全处分权的集合。 二、当前我国林权流转的现状及主要矛盾 （一）林权流转的现状 从我国现阶段情况来看，在林权流转方面缺乏一套完善的法律体系，在实际工作开展中无法可依，存在很大随意性。尤其是偏远山区和农村，在缺乏管理的情况下，林权流转完全是由人决定，会造成林地流转混乱的局面。农民缺乏林权流转方面的知识，很多农民对此一无所知。普及和政策指导关于林地价格，很多地区都是采用目测估算方式，并没有实地去测量，结果不准确，甚至存在较大偏差，使得公共利益受损。 （二）林权流转的主要矛盾 近年来，随着集体林权制度改革不断推进，集体林权流转对发展适度规模经营、推动现代林业建设和增加农民收入发挥了积极的作用。但同时有些地方不同程度地存在流转行为不规范、侵害农民林地承包经营权益、流转合同纠纷增多、擅自改变林地用途，以及林权流转管理和服务不到位等问题，触发村民集体与拟受让方间的矛盾。 （三）林权流转评估中的问题 林权登记的不规范，使得林权权属不清或有争议、应取得而未依法取得林权证或不动产权证，导致林权流转的评估往往无证可依、无权可依；林权流转评估一般应分别对林地资产和林木资产价值进行评估，而实际操作过程中往往仅包括林木的价值，并未包括林地使用权的价值；林权流转的经济行为中，存在一些林地使用权价值应该评估而未评估的情况，容易导致集体经济组织资产流失；部分林权流转评估过程中错误地引用或参考政府文件或公布的标准，如考虑集体土地征收相关的青苗补偿费和森林植被恢复费等，使得林权流转中林地使用权评估出现偏差。 三、林权流转中林地使用权租金价值评估方法 根据《自然资源价格评估通则》林地租金标准应与林地宗地的正常地价标准相均衡。租金标准的评估可通过林地宗地的正常土地使用权价格标准折算，也可采用市场比较法、收益还原法等直接评估。 （一）市场法 采用市场法评估林地使用权租金价值，其使用前提是可查询到当地可比的市场交易案例。一般来说，市场案例的选取可通过当地政府公开的林权流转网或其他媒体中介进行查找，也可通过现场走访调查，以问询的方式取得。选取的可比案例一般需三个及三个以上，在进行比准基础修正的基础上，再通过对影响林地使用权租金的区域及个别因素进行修正，一般还可通过立地质量调整系数、地利等级调整系数、物价指数调整系数、其他各因子的综合调整系数等修正，从而得出待估林地使用权租金价值。 该方法的优点是能客观准确地体现出待估林地使用权租金的市场价值，适用于市场交易较为活跃的地区，但在林权流转交易不够频繁的地区，该方法具有极大的局限性。 （二）收益还原法 采用收益还原法评估林地使用权租金，首先应测算出林地使用权在一定年限内的市场价值，在合理确定还原率的基础上，按照相关公式折算出林地使用权的纯租金，再加以管理费、保险费、维护费、税金等合理税费，形成林地使用权租金。 对于林地使用权市场价值的评估，首选市场比较法，即与近期市场上已经发生交易的类似案例进行比较，并对类似林地使用权的成交价格进行适当修正，以此估算林地使用权市场价值。但市场上难以找到林地使用权的交易案例时，这就使得市场比较法的运用受到了限制。参照《自然资源价格评估通则》，林地价格的评估方法还有成本逼近法、剩余法、基准地价系数修正法等。 如果可以查询当地集体林地使用权的基准地价，可以采用当地集体林地使用权基准地价的修正体系，评估林地使用权的权益价值。成本逼近法，从对集体土地上的所有投资角度考虑，其两大基本成本分别是林地取得费和林地开发费，再考虑后续的税费、利润、利息等。原则上也可以计算集体土地林地使用权的评估值，但其考虑国家对集体林地使用权的征收，计算出土地权益的评估值，难以反应出真实的土地租金价格，往往会高于当地客观集体林地使用权的租金价格。 林地期望价法是以实行永续皆伐为前提，将无穷多个轮伐期的纯收益折为现值的累加求和值作为林地资源资产价值的方法，林地期望价法是各种方法中理论上较为完善的求取林地使用权价值的评估方法，但这种方法是建立在若干假设和预测的基础上。如收获的预测不准确或假设的条件不合理，则可能导致评估结果的严重偏差，而农村林权流转中的林地大都为村民小组、村民集体所持有的，其林地对应的收入特征不同于林业企业可预测的经营状况，其方法的运用也具有一定的局限性。 林地使用权的还原率一般可采用租售比法（市场提取法）、安全利率加风险调整法、投资风险与投资收益率综合排序插入法测算。在采用收益还原法测算林地使用权租金时，若租售比法受限，建议优先采用安全利率加风险调整法。林地的主要经营风险在于造林失败、人为破坏、病虫害以及其他自然灾害等风险，其风险率应依据所在地区或评估对象自身的历史资料，综合分析确定。 （三）成本逼近法 采用成本逼近法评估林地使用权租金，需要客观地判断当地林地使用权租金的构成内涵。一般来说，应根据当地对于土地管理的实际成本进行分析判断，一般来说土地的租金成本应该包括土地的建设成本、管理成本、保险费、利息、利润等。 （四）类比调整法 当以上三种传统评估租金市场价值的方法均不适用时，可选取典型的交易案例进行可比修正，林地使用权租金评估价值＝参照物交易价+功能差异值+时间差异值+区域因素调整值+交易情况差异值。该方法计算评估值的准确性首要前提是能够选取典型的可比案例，在案例较少的情况下，可以适当扩大可比案例的选取范围和交易年限，但该可比案例与委估对象的供需市场应具有一定的相似性，且土地单位面积的租赁价格应差异不大。 （五）系统打分法 在上述评估方法均受限的情况下，评估人员的现场尽调工作则显得尤其重要，特别是对当地村集体或村民的走访咨询，应提前做好详细的访问提纲，并客观记录调研情况，采用系统打分法综合判断林地使用权的客观租金水平。 笔者认为，该方法需要评估工作人员深入市场调研分析，分别以拟承租者的身份和拟出租者的身份调研当地林权流转中林地使用权租金，并形成评估工作调查底稿。根据农村集体经济组织提供真实的情况和资料，同时在和村集体和村民委员会洽谈的过程中，充分了解当地的真实市场挂牌价和实际的成交价，对评估对象的预期交易价进行走访分析，再建立符合项目实际情况的系统打分表。 一般来说，评估林地使用权租金评估系统打分表，应该包括土地的所在区域的交通便捷程度、产业集聚程度、公共配套设施等区域因素，同时也应包括土地面积、土地的性质、土地土壤的质量等个别因素。在访谈过程中了解到的租金意向价格并建立打分比较表，通过适当的修正，得出林权流转中林地使用权租金价值。 四、建立完善林权租金评估考核评价体系 当前从事林权流转及相关评估的机构较少，相关理论研究及评估方法的实际运用并不完善。近年来，在国家加强对集体林权制度改革，并在改革过程中林权流转问题逐渐暴露的背景下，势必要建立从专业评估方法选取合理性、评估瑕疵事项披露的完整性、林权租金评估修正体系的可靠性、评估结论的准确性、评估报告撰写的系统性等多方面构建科学的林权租金评估考核评价体系。林权评估中，选取合理的评估方法作为评估林地使用权租金重要手段，提高林地租金评估报告的质量是重要任务，定期考察林权流转中林地使用权租金成果是必要之举。 正如评价影响土地租金价格的构成最直观的方式是建立打分权重表，必要的租金评估考核能正面反映评估过程的有效性。通过考核来保证评估报告的准确性和完整性，在日后相同相似业务中能够更深刻的理解。让现场评估师了解自己实际评估技能掌握情况，避免盲目将不属于租金价格的构成因素考虑进来。对于林权评估报告的质量检验也同样如此，通过建立健全科学合理的质量检测体系，让评估成果可量化，通过定期按照体系进行逐一测评，以便查漏补缺，切实提升评估撰写报告的质量。 五、总结与建议 (一)总结 1、保证林权流转的科学性和准确性，一份客观、独立、公平公正的评估机构出具的林权评估报告，能够使得承租方与村民集体组织以一个公允的市场价值进行交易，这样既可以保证各方的经济利益，也能在一定程度上规避经济行为相关的法律风险。 2、保障农民利益，实现农民增收。评估师公允公平的调查结果能够保障农民的利益，基于评估价所签订的林权流转合同有助于农民集体的增收。 3、便于政府在流转登记过程中的管理，林权流转租金价评估报告中披露的特殊事项便于政府部门利用于林权流转的登记。 4、能够促进经济行为相关方的高效交易。 5、第三方评估租金价格，促进农村的和谐稳定及资源的合理配置。 （二）建议 1、规范和建立林地租金评估的准则体系。一方面，制定规范的林地租金评估的指导意见，使得评估师在执行林权流转价格评估业务时能有专业的技术规范和行为准则，其建立的主要作用之一是社会公众评判租金价格评估过程和结果的重要尺度,有利于维护村民集体的利益,更是提升行业社会公信力的关键，有利于提高行业规范化水平和执业质量。另一方面，是政府部门进行监管的依据，是评估委托方、报告使用方合理使用报告的有效参考依据，是评估行业自律管理的核心环节,是评估行业理论及实践水平的具体体现。 2、完善监管制度，全面加强林地流转监管工作。政府要加强林权流转合同制和备案制管理。省级林业主管部门要制定并推行林权流转统一合同示范文本，探索开展流转合同签订指导工作。要不断加大林权流转服务，为流转提供有关法律政策宣传、市场信息、价格咨询、资产评估、合同签订等服务，逐步建立和完善流转服务平台和网络，研究发布林权流转信息和流转指导价格并实行动态管理。要加强对林权流转情况的统计和监测，并定期汇总、分析林权流转情况，重点研究不规范林权流转问题的解决办法和政策。 3、规范林权评估流程，确保林权流转健康有序发展。评估机构要加强业务培训，不断提高评估工作人员在林权租金价格评估中的整体素质和业务能力，为开展林权流转中租金评估提供技术支撑。加强评估人员对于林权流转的政策法规、流转程序、林权流转制度的学习。