一、法律风险：有承担刑事责任的可能 做假账、偷税、虚开增值税专票……，都少不了会计人的参与，但这些行为都涉嫌违法犯罪。总是能听到会计人委屈的声音，这些事情是老板指使的，是老板授意的，是老板强迫的，不是我的本意。无奈的是，只要做了，就可能会吃上官司。 我相信会计人并没有主动性做这样出格的事情，无非就是为了保住一份工作，保住自己的饭碗，盲从或屈从了老板。无论内心多么委屈，底线意识不能丢，真碰上了这种敢铤而走险的老板，别犹豫，赶紧离职了事。 二、经济风险：有承担赔偿责任的可能 某公司出纳工作时接到总经理的QQ指使，让她转账500万到某账户，出纳信以为真，立即照办了。后经核实，发现碰上了骗子。报警后，未能追回此款项。公司认为这是出纳个人的问题，向法院起诉出纳赔偿。法院判决出纳需赔偿公司此款项。 会计人少不了要钱与账打交道，一不留神就可能出错。譬如，汇款错了、现金丢了、转款多了……，都可能给企业直接造成经济损失，如果过错方是会计人员，这就有可能会被企业索赔经济损失。所以，严、慎、细、实是做会计工作的基本要求。 三、决策风险：需对自己的专业判断负责 会计工作是内控的重要环节，在公司诸多的经济事项中都需要会计人员签署意见。实际上呢，会计人因为对业务不了解或掌握信息不充分，未必就能做出正确的判断。这种赶鸭子上架的流程会让会计人过度承担了许多决策风险。再就是，在老板或总经理有倾向性意见时，会计人可能不敢表达自己真实的意见。 会计工作有其特殊性，决定了会计人员有较高的职业风险，但不宜妖魔化职业风险。对于法律风险，要敢于说不；对于经济风险，要磨砺性情；对于决策风险，要坚守本心。

一、应收账款逾期二年，将失去胜诉权 风险：应收账款逾期超过两年以上，可能无法收回，即使起诉，法院也不予以支持。 法律规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，法律另有规定的除外。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。诉讼时效因提起诉讼当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起诉讼时效期间重新计算。超过诉讼期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效的限制。（详见《民法通则》） 也就是说，此条款应用到应收账款上，当约定的还款期限过了以后，必须在两年以内起诉，法律才可保护其合法权益;若超过了两年的诉讼时效期限，尽管其仍享有并可以行使起诉权，但失去了胜诉权，法院将以诉讼请求已超过诉讼时效为由驳回起诉。丧失胜诉权后原债务转化为自然债务，法律不再予以强制力保护，只能靠欠款单位的信用以及道德来约束。 风险防范：在日常财务管理中，应随时关注应收账款的账龄，对无经济往来，应收而未收且账龄超过一年以上的应收账款就应特别关注，对这类应收账款应立即定期通过书面催收函进行催收。催收函应让对方签字盖章确认，或以其他能证明该文书到达对方当事人的方式进行催收，比如以特快专递、电报、挂号信等，需要注意的是，此类方式一定要表明是催收函。 如果已经过了诉讼时效，应该设法让对方订立还款计划，或在催款函上签字盖章，承诺在某时间前还款，只要对方重新承诺还款，即是“对原债务的重新确认”，诉讼时效即可中断，可重新起算。这里所说的“对原债务的重新确认”是指债权人要有催收逾期贷款的意思表示，债务人签字或盖章认可并愿意继续履行债务[（2006）民立他字第106号]。 特别提醒：对账函并不能让诉讼时效中断，除非对账函中有明确的催收意思表示。也正因为如此，事务所为提高询征函的回复率，在询征函中一般都特别注明“本函仅为复核账目之用，并非催款结算。”口头催收也不能让诉讼时效中断，因为无法证明。 二、未收到货款时先开发票，小心被赖账 在日常生活中，购货方支付款项后，收款方才开具发票给购货方是常见的做法，但在企业之间的经济往来活动中，销售方先开具发票，购货方收到发票后再支付货款，也是非常常见的做法。孰不知，这种常见的做法，却隐藏着被赖账的风险。一些无赖公司，会以“已用现金支付货款，有发票为证”为由赖账。这些无赖公司的理论依据如下： 法律规定：《发票管理办法》第三条　本办法所称发票，是指在购销商品、提供或者接受服务以及从事其他经营活动中，开具、收取的收付款凭证。 按理说，在中国以票控税的环境下，发票的开具与货款的收取很多情况下是完全脱离的，即使无赖公司以“已支付货款，有发票为证”为由赖账，法院应予以驳回。但在司法实践中，却有法院以发票管理办法第三条为依据，认为“发票应为合法的收款收据,是经济活动中收付款项的凭证，本案中被告持有原告开具的发票,在诉讼中处于优势证据地位,原告没有举出有效证据证明付款事实不存在”。判决认定被告已以现金方式支付款项 正因为如此，我们日常经济往来中一定要注意此类风险。可以采取以下防范措施： 风险防范：财务部门在审核合同时就督促业务加上相应的条款，明确规定：开具的发票不做为收款证明。如果合同已签订，那么在开具发票时可由对方开具收到发票的收条，要特别注明“款项未收到”，或在发票背面写上“给付发票时款项尚未支付”并由对方签字。 三、委托收款、委托付款应谨慎，小心有风险账 在日常的经济往来中，由于各种原因，对方单位可能不直接收款、付款，而是委托其他单位/个人代收代付。遇到这种情况一下要小心谨慎，不能仅凭对方业务人员或财务口头通知，一定要有相应的书面委托或通知，否则可能遇到以下风险： 债权单位委托第三方单位代收时，债权单位可能声称自己没有收到款项，要求重新支付； 债务单位委托第三方单位代为支付时，第三方单位可能会以“返还不当得利”要求返还相应款项。 风险防范：在债权单位要求将款项支付给第三方时，可要求其提供相应的书面委托书、或书面通知，明确写明委托第三方单位代收；债务单位让第三方单位代为支付时，应由债务单位和第三方单位写出书面说明，共同确认“由第三方单位代债务单位代为支付款项”的事实。 四、收到不是“三流合一”的增值税专用发票，小心有风险 企业在采购货物或接受相关服务时，为降低税负，财务人员一般都会要求对方提供增值税专用发票，以便抵扣进项。供货单位可能并没有一般纳税人资格，但保证能够提供增值税专用发票。其采用的方法主要有让挂靠单位代开、或让其供应商或厂家代为直接开票。遇到此种情况，财务人员一定要小心，要严格按照2014年税务总局39号公告的要求，看对方提供的增值税专用发票是否符合货物（服务）流、资金流、发票流“三流合一”的要求，否则，可能因对方虚开发票而受到牵连。 法律规定：略。详见《国家税务总局关于纳税人对外开具增值税专用发票有关问题的公告》（国家税务总局公告2014年第39号）、《中华人民共和国发票管理办法》。 五、签订合同时定金或订金应分清 学过经济法的财务人员都知道，订金是预付款性质的一种支付，而定金则是履约的保证，是合同履行的一种担保。正因为是保证，一旦违约，作为惩罚，违约方无权要求返还定金（或应双倍返还）。因而，财务人员在审核合同（开具收据）时，要根据情况使用定金还是订金，以免造成损失。 法律规定： 合同法第一百一十五条　当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 担保法第九十一条　定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。   六、股东购买个人资产的借款年底应归还，否则要缴个人所得税 我们知道，在企业报销的个人股东的私人消费支出是要缴个人所得税的。但还有一点容易忽略：股东或其家庭成员借款用于购买资产，并将其记到个人名下，此借款年底要归还，否则，要按“股息红利所得”计缴个人所得税。 法律规定：企业投资者个人、投资者家庭成员或企业其他人员向企业借款用于购买房屋及其他财产，将所有权登记为投资者、投资者家庭成员或企业其他人员，借款年度终了后未归还借款的。不论所有权人是否将财产无偿或有偿交付企业使用，其实质均为企业对个人进行了实物性质的分配，应依法计征个人所得税。

01 租金的增值税、附加、房产税风险 房东没有缴纳增值税、附加、房产税，这个风险原则上讲，是房东个人的风险，其纳税义务不在公司，公司也没有扣缴务。所以，在增值税、附加、房产税上，公司不存在补税风险，会计也不存在风险。 02 没取得发票的风险 没有取得发票的行为违反了《发票管理办法》的行为，按《发票管理办法》的规定，如果因此导致对方少缴税，税务可以处以罚款。 所以，如果房东真没有缴税（这可能性约为100%），而你没有收到发票的行为，可能面临房东少缴税1倍以下罚款。 怎么办呢？办法有两个： 一是以房东的名义，去税务机关代开发票。但这样一来就会承担不小的税负。有些税务局不核定征收，要按规定来征税，则房产税比较重。尤其是商业用房。 这个可以写一个代开发票的请示，把税金算好，报老板批准。批准了，就没有你的事了，反正交的也是公司的钱。老板不批，就看下面的办法。 要点是，千万不能在合同、协议、文本上，留下同意其不开票的文字。最好能够明确要求房东提供发票。房东提不提供发票是房东的事，你要不要求他提供，是你的事。尽到自己要求的义务就行了。一句话：不能有不要发票的证据，最好有索要发票的证据。 比如，经办人员甚至领导告诉你，对方肯定不会开发票，你就必须不能同意，凡合同中的这类表述一律删掉，还要加上索要发票的表述，内部资料上则要求经办人必须提供发票等等。但是，你提出发票的要求，并不坚持见票才付款。没有取得前，你可以先付款，让发票处理于索取的过程中。 房东、经办人员、公司领导他们都是外行，往往只重视结果，不重视合同或证据。只要钱能付得到房东手上，往往就会同意。这样一来，未来不出事则罢，出事就可以把问题推到房东、或者经办人员身上，对税务、对公司来说，相应的责任，都不在你了。 做得更漂亮一点的，就不能在报销制度上写：“有发票才能报销”，这是自己给自己使绊，不少找咨询公司做的所谓制度，就是这么笨，根本没有用。我告诉你，制定要这样写（大意）： “报销人必须按会计要求提供发票，不然由其承担相关的责任后果。”不限制于报销必须要有票。这样，没有发票，你也可以在不违反制度的前提下，把钱付出去。 如此一来，报销时你不得罪人，出事时你也能把责任推干净了。 当然，入账时，不能直接以房东的收据入账，而要在收据上注明：“本收据不代替发票使用，只证明收款，责成××继续向房东索要发票”，再找××签个字。这样又规避了“以其它凭证代替发票使用”的罚款风险。 不要怕经办人不签字，你只要给他们一个能够把钱弄出去的路子，他们肯定会同意的。 03 个人所得税的风险 这是真正的风险，也是难以回避的风险，只要房东不愿意给钱，就没有办法回避。 怎么办呢？ 首先是要正确理解这一风险的后果。 如果房东是单位或者个体户，就没有这个风险，因为你没有扣缴义务；否则的话，这是一个实实在在的风险。 所以，前期如果能够争取不跟自然人合作，或要求其注册成个体户，当然就会极大的规避个税的风险。 如果不扣房东的个税，有什么样的风险？ 这分为两种情况。 如果双方有书面合同或证据，约定1万是“税后1万”，那么，当支付给房东1万时，相当于已经扣了个税，如果这时不向税务申报，则行为是“扣而不缴”，非常严重，税务查到后，后果就是补税、滞纳金、0.5倍到5倍的罚款。并且，个税计算的基数大，租金相当于1.46万。所以，有“税后”的约定，企业的风险大。 反之，如果双方没有约定“税后1万”，那么支付给房东1万而没有扣除税，则行为是“未扣未缴”，风险就小了。税务查到后，不存在补税和滞纳金，而是0.5倍至3倍的罚款。税务只能向房东追征税款。此时，个税计算的基数小，租金只有1万。所以，没有约定“税后”，企业的风险小。 当然，0.5倍至3倍的罚款，也是不可轻看的，税务一般不愿意自己找个人征税，会要求企业自己把税款垫上，这样罚款可能从低。划不划算应该自已计算和判断。 所以，个税的风险是实实在在的。当签订合同时，会计就要提出发票、个税的问题和要求，强调“税前金额”和“税后金额”的差别，并把税款和风险计算出来。   现实中，房东希望约定“税后租金”，聪明的会计要坚决不答应写在合同之上，但可以放任经办人去做房东的工作。经办人往往向房东承诺：肯定会支付1万，不会扣税，合同写“税后”二字批不下来之类，往往房东也就被忽悠着签了。这样，就算出事，责任也就推到经办人身上去了。到时候，让他去跟房东解释或者自己向公司承担责任。 经办人、老板、房东等这些人，在税务与财务上都是外行，我始终认为，内行忽悠外行并不是件非常困难的事。关键是会计要提方案，而不是跟着外行走。他们执意要往坑里跳，会计是拦不住的，只要保证相关证据资料能够免我们个人的责就行了。办税办得好的会计，就算出了事、补了税、罚了款，老板都无法说会计错了，而是相关人员错了、自己错了，甚至还可能因为会计多少挽回了点损失，而认为你有功呢。 04 找发票冲账的风险 因为房租没有发票，钱又要出去，对于非两套账的企业来说，找发票冲账就成为一些会计最容易想到的方法。 找发票冲账，本质上是用另一个费用来掩盖房租，最大的问题就是费用不真实，不真实的费用不合于公司经营常规，出现违规，发现问题后就要补企业所得税，因为不真实的费用不能扣除。 但找发票冲账的最主要风险，是找到了虚开的发票和假发票。这其中，虚开的发票风险大，假发票风险小些，但假发票被发现的机率大，并且目前假发假越来越少了。 找发票报账的事，如果会计知情，比如有证据证明你参与了，甚至主导了；或者应该知情，比如显然是一笔不可能发生的费用，你也给报销了。这样，会计本人就有责任了。 所以，会计对此要注意，为防万一，必须要不知情，并且不应该知情。就是让别人找不到你知情的证据，相关证据也不支持你应该知情。 不知情好办，说自己不知情就行了。不应该知情的判断要麻烦一点，因为会计是专业人士，持证上岗，难以用“水平不够”之类的借口来推脱。 比如，会计虽然不知情，但业务员拿来一张办公用品的发票报销，事后查到是虚开的。这些办公用品量太大，或者不适用于本公司，你要是给报销了就很难说自己不应该知情。反之，如果内部有部门的确签收了这批办公用品，那么，你的确就可能不应该知情了。 又如，为了防止公司没有房租费用，业务员可能拿一张别人的房租发票报销，就要看有没有相关合同，地址对不对。如果一眼可以看出地址不对，也难以证明你不应该知情。 所以，找其它发票来冲，有可能冲出新的风险。一般来说，主要规避的是虚开发票的风险。 05 没有发票，入账后所得税不纳税调增风险 这种情况，实际上对会计个人的风险是很小的。 首先，如前所述，会计要督促相关人员催要发票，就可以把自己的责任推掉； 其次，只要租赁行为本身是真实的，则会计的账就不存在舞弊，不存在职业风险，因为实质重于形式是《会计准则》的要求； 最后，税务查企业所得税的时候，会不会要求调增补企业所得 税，这个事情更复杂。原则是：补企业所得税，找不到法律依据。 有时，找到一张“开具不规范的发票”入账，企业所得税补税风险，都比没有发票还要大。所以，不收来路不明的发票、不收显然不规范的发票，这些发票入账比没有发票入账，风险还要大。 06 不合法风险 […]

1 应收账款逾期二年，将失去胜诉权 风险：应收账款逾期超过两年以上，可能无法收回，即使起诉，法院也不予以支持。 法律规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，法律另有规定的除外。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。诉讼时效因提起诉讼当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起诉讼时效期间重新计算。超过诉讼期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效的限制。（详见《民法通则》） 也就是说，此条款应用到应收账款上，当约定的还款期限过了以后，必须在两年以内起诉，法律才可保护其合法权益;若超过了两年的诉讼时效期限，尽管其仍享有并可以行使起诉权，但失去了胜诉权，法院将以诉讼请求已超过诉讼时效为由驳回起诉。丧失胜诉权后原债务转化为自然债务，法律不再予以强制力保护，只能靠欠款单位的信用以及道德来约束。 风险防范：在日常财务管理中，应随时关注应收账款的账龄，对无经济往来，应收而未收且账龄超过一年以上的应收账款就应特别关注，对这类应收账款应立即定期通过书面催收函进行催收。催收函应让对方签字盖章确认，或以其他能证明该文书到达对方当事人的方式进行催收，比如以特快专递、电报、挂号信等，需要注意的是，此类方式一定要表明是催收函。 如果已经过了诉讼时效，应该设法让对方订立还款计划，或在催款函上签字盖章，承诺在某时间前还款，只要对方重新承诺还款，即是“对原债务的重新确认”，诉讼时效即可中断，可重新起算。这里所说的“对原债务的重新确认”是指债权人要有催收逾期贷款的意思表示，债务人签字或盖章认可并愿意继续履行债务[（2006）民立他字第106号]。 特别提醒：对账函并不能让诉讼时效中断，除非对账函中有明确的催收意思表示。也正因为如此，事务所为提高询征函的回复率，在询征函中一般都特别注明“本函仅为复核账目之用，并非催款结算。”口头催收也不能让诉讼时效中断，因为无法证明。 2 未收到货款时先开发票，小心被赖账 在日常生活中，购货方支付款项后，收款方才开具发票给购货方是常见的做法，但在企业之间的经济往来活动中，销售方先开具发票，购货方收到发票后再支付货款，也是非常常见的做法。孰不知，这种常见的做法，却隐藏着被赖账的风险。一些无赖公司，会以“已用现金支付货款，有发票为证”为由赖账。这些无赖公司的理论依据如下： 法律规定：《发票管理办法》第三条　本办法所称发票，是指在购销商品、提供或者接受服务以及从事其他经营活动中，开具、收取的收付款凭证。 按理说，在中国以票控税的环境下，发票的开具与货款的收取很多情况下是完全脱离的，即使无赖公司以“已支付货款，有发票为证”为由赖账，法院应予以驳回。但在司法实践中，却有法院以发票管理办法第三条为依据，认为“发票应为合法的收款收据,是经济活动中收付款项的凭证，本案中被告持有原告开具的发票,在诉讼中处于优势证据地位,原告没有举出有效证据证明付款事实不存在”。判决认定被告已以现金方式支付款项。 正因为如此，我们日常经济往来中一定要注意此类风险。可以采取以下防范措施： 风险防范：财务部门在审核合同时就督促业务加上相应的条款，明确规定：开具的发票不做为收款证明。如果合同已签订，那么在开具发票时可由对方开具收到发票的收条，要特别注明“款项未收到”，或在发票背面写上“给付发票时款项尚未支付”并由对方签字。 3 委托收款、委托付款应谨慎，小心有风险账 在日常的经济往来中，由于各种原因，对方单位可能不直接收款、付款，而是委托其他单位/个人代收代付。遇到这种情况一下要小心谨慎，不能仅凭对方业务人员或财务口头通知，一定要有相应的书面委托或通知，否则可能遇到以下风险： 债权单位委托第三方单位代收时，债权单位可能声称自己没有收到款项，要求重新支付； 债务单位委托第三方单位代为支付时，第三方单位可能会以“返还不当得利”要求返还相应款项。 风险防范：在债权单位要求将款项支付给第三方时，可要求其提供相应的书面委托书、或书面通知，明确写明委托第三方单位代收；债务单位让第三方单位代为支付时，应由债务单位和第三方单位写出书面说明，共同确认“由第三方单位代债务单位代为支付款项”的事实。 4 收到不是“三流合一”的增值税专用发票，小心有风险 企业在采购货物或接受相关服务时，为降低税负，财务人员一般都会要求对方提供增值税专用发票，以便抵扣进项。供货单位可能并没有一般纳税人资格，但保证能够提供增值税专用发票。其采用的方法主要有让挂靠单位代开、或让其供应商或厂家代为直接开票。遇到此种情况，财务人员一定要小心，要严格按照2014年税务总局39号公告的要求，看对方提供的增值税专用发票是否符合货物（服务）流、资金流、发票流“三流合一”的要求，否则，可能因对方虚开发票而受到牵连。 法律规定：略。详见《国家税务总局关于纳税人对外开具增值税专用发票有关问题的公告》（国家税务总局公告2014年第39号）、《中华人民共和国发票管理办法》。 5 签订合同时定金或订金应分清 学过经济法的财务人员都知道，订金是预付款性质的一种支付，而定金则是履约的保证，是合同履行的一种担保。正因为是保证，一旦违约，作为惩罚，违约方无权要求返还定金（或应双倍返还）。因而，财务人员在审核合同（开具收据）时，要根据情况使用定金还是订金，以免造成损失。 法律规定：合同法第一百一十五条　当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 担保法第九十一条　定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。 6 股东购买个人资产的借款年底应归还，否则要缴个人所得税 我们知道，在企业报销的个人股东的私人消费支出是要缴个人所得税的。但还有一点容易忽略：股东或其家庭成员借款用于购买资产，并将其记到个人名下，此借款年底要归还，否则，要按“股息红利所得”计缴个人所得税。

最新修订通过的会计法，除了取消会计证，调整行业门槛，还有非常重要的一块，就是加重对于行业违规、违法现象的处罚措施。具体如下： 修订1： 将第四十条第一款中的“不得取得或者重新取得会计从业资格证书”修改为“不得再从事会计工作”。 删去第二款。 原规定： 第四十条　因有提供虚假财务会计报告，做假账，隐匿或者故意销毁会计凭证、会计账簿、财务会计报告，贪污，挪用公款，职务侵占等与会计职务有关的违法行为被依法追究刑事责任的人员，不得取得或者重新取得会计从业资格证书。 除前款规定的人员外，因违法违纪行为被吊销会计从业资格证书的人员，自被吊销会计从业资格证书之日起五年内，不得重新取得会计从业资格证书。   修订2： 将第四十二条第三款修改为：“会计人员有第一款所列行为之一，情节严重的，五年内不得从事会计工作。” 原规定： 第四十二条　违反本法规定，有下列行为之一的，由县级以上人民政府财政部门责令限期改正，可以对单位并处三千元以上五万元以下的罚款；对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，可以处二千元以上二万元以下的罚款；属于国家工作人员的，还应当由其所在单位或者有关单位依法给予行政处分： （一）不依法设置会计账簿的； （二）私设会计账簿的； （三）未按照规定填制、取得原始凭证或者填制、取得的原始凭证不符合规定的； 修订3： 将第四十三条第二款、第四十四条第二款中的“对其中的会计人员，并由县级以上人民政府财政部门吊销会计从业资格证书”修改为“其中的会计人员，五年内不得从事会计工作”。 原规定： 第四十三条　伪造、变造会计凭证、会计账簿，编制虚假财务会计报告，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 有前款行为，尚不构成犯罪的，由县级以上人民政府财政部门予以通报，可以对单位并处五千元以上十万元以下的罚款；对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，可以处三千元以上五万元以下的罚款；属于国家工作人员的，还应当由其所在单位或者有关单位依法给予撤职直至开除的行政处分；对其中的会计人员，并由县级以上人民政府财政部门吊销会计从业资格证书。 第四十四条　隐匿或者故意销毁依法应当保存的会计凭证、会计账簿、财务会计报告，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 有前款行为，尚不构成犯罪的，由县级以上人民政府财政部门予以通报，可以对单位并处五千元以上十万元以下的罚款；对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，可以处三千元以上五万元以下的罚款；属于国家工作人员的，还应当由其所在单位或者有关单位依法给予撤职直至开除的行政处分；对其中的会计人员，并由县级以上人民政府财政部门吊销会计从业资格证书。 每一项都在原有的基础之上，将惩罚力度直接上升了一个新的等级，可以看到组织者对于肃清行业弊病的决心与力度。未来的会计行业一定会向着更加规范发展！ 会计成为“高风险”行业 2017年财税新政不断，特别是对于会计从业人员就出台了好几个政策，特别是会计“黑名单“制度，会计扣分制度，还有建立会计诚信档案，再加上本次新《会计法》重点增加了对会计的约束，现在会计工作真的是越来越难做了，注会菌（微信号：gaoduncpa）说的不好做，不仅仅是上述的职业风险，主要是较低的薪酬收入、较低的社会认知和较高的职业风险太不成比例。 先不谈会计的职业风险，我们先来看一下会计的薪酬。 在公司里，会计工作一般定义为在清爽的办公室工作、以整理单据和账务为主的后勤工作，是人们眼中较为舒适的工作岗位之一。正因为有这个表象，会计人员的待遇和岗位认知在一般单位都存在着较低的现象！ 一个较为明显的事实，在公司里，只有主管会计和财务负责人的工资待遇还说得过去，其他会计人员只能说待遇一般，有时甚至远不及车间等一线人员工资的60%！认知低，是其他人员认为会计的工作技能要求较低，一般的毕业生，哪怕是高中毕业，简单地学习一下，都能从事这项工作！而且外界以及本单位其他部门人员，都认为会计人员的天职就是应该轻松把账理清，会计人员的工作天生悠闲，应该在空调下面喝茶着，聊天着，工作着。可以说，外界对会计人员认知是很偏颇的！ 再来说下会计人员的高风险！会计目前是一门高风险工作，风险高在那里？高在以下几点： 第一， 造假账的需求让人业人员很为难！ 做假账有很多需求，或者为了适应银行贷款，或者为了争取国家政策扶持。所谓造假账，其实是一项很难的工作。要知道，会计是一套有严格逻辑关系的，不仅使用的各会计科目之间有联系，业务流程上从材料采购到成品入库、出库等流程都是有过渡、有牵制的。这些是需要大量的原始单据来构成的。从每天的材料和成品出入库，不同的供应商和客户，每月的资金流，以及上交税收的单据，都需要会计人员费劲头脑来搜集和捏造。要做够入库，做大销售，做出资金流，不是一个简单的事。而老板以及其他高层领导对财务认知有限，你做好了他认为是应当，你做不好他认为你是能力不够，足以让人郁闷至死！一个普通的车间工人，都只要求你做出质量精良的产品，为什么不要求他们做个假部件冒充好部件呢？ 第二， 业务不规范造成的账务处理困难，让会计人员承担了较高的做账风险！ 我从事会计培训近一年，学员就提出了千奇百怪的难题，但统计起来，所谓难题，有80%是由于业务不规范造成的。这类问题包括：   (1) 老板买的资产没有发票，但价值很高，生产成本中的折旧是 否该计提该类资产，对税务稽查如何交待？ (2) 平时的采购没有发票，但又不得不给客户开票，出现材料负库存咋办？有客户不要销售发票，造成的库存又怎么出库？ (3) 公司想少交税，多方搜集没有实际交易的材料发票抵扣进项，如何处理对应往来账目？另外，大量购买进项发票，而对外开具的销售发票比例很低，造成增值税税负过低，以及账面存货大量积压，引来税务部门关注，怎么办？ (4) 公司成立后进行资金抽逃了，账务怎么处理？ (5) 公司进行虚假贸易融资，怎样处理好账务？ (6) 公司以维修名义购买钢材并抵扣进项，实际修建了车间厂房，如何账务处理？ 公司这些让会计人员足以吐血的问题造成了会计人员账务处理上的高风险。可以说，中小企业为 了保住生存，是很少规范操作业务和税务的，而这让会计人员在面对账务时是如何痛苦？现在生活开支加大，全国性的人工开支增加，老板每月只给了2000元左右正常会计处理的工资,这额外付出的劳动和风险老板们给报酬了吗？情何以堪啊! 第三，对政策的不够更新了解造成财务人员的内在风险！ 我在从事会计培训的同时，接触了很多的会计人员以及很多的单位。实事求是地说，中小企业会计人员的素质普遍存在不高的现象。   第一，用老会计，明显地知识有断层，更新程度差;有很多老会计，是半路出家，当月开的票当月不知道下账，普通的会计科目使用错误比比皆是，最起码的总账、明细账以及报表金额相符都做不到！ 第二，用新会计，明显地他们在学校只接受了高层次的理论教育，严重缺乏与实践的挂勾，举例来说，一个本科生，能够掌握税法的原理，考试成绩也不错，但让他实际操作报税，他很可能无从下手。还有，税务上有一个关于一般纳税人辅导期的特殊处理，这个在很多教材和学校里是讲不到的。而我接触的仅仅因为这一点给企业造成损失的就不在少数。有的公司不聘用专职会计，当月开票当月抵扣，结果抵扣进项全部未生效，销项税20多万全额上交，还多交了2.4万的地税;有的公司当月开票下月认证进项，造成上交销项8万元;有的公司上交销项2万元，比比皆是的错误让公司很受伤！ […]

10月23日6时许，一名头戴黑色鸭舌帽，脸上带着口罩的女子走出广州某小区单元楼门口准备骑车外出时，两名蹲在此处守候多时的男子上前拦住了她的去路。在得知对方身份之后，她脸上的表情从错愕、害怕逐渐变成了沮丧。 “你们终究还是来了，这一次我跟你们走！”当看到两名便衣民警掏出警官证的时候，她重重叹了一口气，自知已是插翅难逃，主动伸出双手配合民警的抓捕工作。 “这一天，我们也等了很久！”在拿出手铐将该女子拷上后，迅速带至车内，驾车而去，而这一幕在这两位民警的脑海中曾出现过无数次。随着该女子的到案，一个暴力虚开增值税的犯罪团伙被摧毁。   事情回转到2016年6月份，原铁山分局经侦大队民警在对黄石一家纺织企业开展侦查工作时，掌握到东莞市、广州市两家纺织服装企业有涉嫌虚开增值税专用发票的重大嫌疑，涉案金额高达2个多亿。 历经近半年的缜密侦查后，一个以这两家企业法人刘某（女、47岁、江西省人）为首的虚开增值税发票的犯罪团伙浮出水面，整个团伙的网络架构基本侦查清楚，涉案人数众多，涉案金额巨大。 正当专案组民警紧锣密鼓召开碰头会，商讨如何制定周密计划，誓要将刘某绳之以法之时，令人诧异的是，2017年8月份，刘某主动来到公安机关投案自首。 原本，办案民警都以为刘某是悔悟了才投案自首，未想在准备将其收押之时，发现其身怀有孕，根据我国刑法的有关规定，对于怀孕或者正在哺乳自己婴儿的妇女，暂时不予收押，因而只能采取取保候审强制措施。 在近两年的漫长等待后，本以为刘某已完成怀孕、生子、哺乳等特殊时期，2019年检察院在对其传唤时，却发现其又是刚怀孕的状态。这一连串的“巧合”，不禁让办案民警推测其是否在打法律的擦边球，意图通过恶意连续怀孕而逃避公安机关的打击？ 果不其然，当2021年法院准备对刘某实施逮捕之际，她又故技重施，在监外执行临近结束时，又“掐点”恶意怀孕。谁曾想，一条保障怀孕妇女及婴儿权利的法律规定，却成了刘某恶意逃避刑罚的“救命稻草”，而这一抓，就是6个年头。 6年间，时光荏苒，世事变迁，原铁山公安分局与开发区公安局合并为开发区·铁山区公安分局，尽管单位更迭，岗位调整，但只要接手该案的民警都从未放弃对刘某的追击，“她何时到案”成了悬在办案民警心尖上的那根刺。 2023年7月份，在得知刘某哺乳期即将结束，办案民警准备再次对她实施抓捕之际，发现其不知去向。据此，民警推测，若刘某再次怀孕，那她完全不需要突然失踪来躲避法律的制裁，其很有可能是处于未孕的状态。 10月23日，办案民警在经过一个多星期的视频研判、信息化研判、传统蹲守后，最终将幕后最大的“蛀虫”刘某成功抓获。至此，这场横跨6年的追逃工作圆满画上了句号，悬在民警胸中的石头终于落地了。   昔日老板沦为“逃犯” 刘某到案后，面对民警的讯问避重就轻、百般抵赖，拒不供述犯罪事实，妄想逃避打击，但民警早已固定了大量事实证据，逐一击破了刘某的谎言，最终刘某如实供述了纠集他人虚开增值税专用发票的犯罪事实。 2012年，刘某在广州做布匹生意时与黄某结识，两人维系着良好的合作关系。2014年上半年，刘某提出其公司缺进项发票，在知晓黄某有路子后，让其帮忙联系弄到这些进项发票，并承诺事成之后给予一定报酬，黄某觉得有利可图，便同意了帮忙。 自2015年4月份开始，刘某每月将自己名下两家公司所缺进项发票数额告知给黄某后，再由黄某联系上中间商江某，并向其提供两家购票公司的开票资料。待江某找到黄石一家纺织企业，开具好对应数额的虚开发票后，便邮寄给黄某，由他转交给刘某，在没有实际交易的背景下，安排公司财务人员进行申报认证抵扣进项税额。 事成之后，双方按照之前的约定，江某收取发票金额7个点的开票费，黄某通过加价向刘某收取发票金额7.3个点数的金额开票费，从中赚取差价，除此之外，黄某提供资金走账，刘某每月向其额外支付两至三万元的分红。经查，自2015年4月至2015年8月间，以刘某为首的犯罪团伙共计购买虚开的增值税专用发票303份，非法抵扣税款达500余万元。 “这些年我整夜整夜都睡不好，现在我觉得自己得到了解脱！”在审讯室里，刘某几度落下悔恨的泪水，她直言这些年为躲避法律的制裁，她一直在怀孕、生子、哺乳的路上，整日忧心忡忡，从未睡过一个安稳觉，早已没有了往日的精气神。可人生从没有后悔药，等待她的将是法律的严惩。 目前，该案刘某因涉嫌虚开增值税专用发票罪已被逮捕，其余涉案人员均已被判决，案件正在进一步侦办中。   千万别碰这10条红线！ 会计立刻对照自查！ 税务局为何找上门？对照自查，是不是触碰了这10条红线！ 红线一：虚开发票 其中，与实际经营情况不符： 1.没有真实交易； 2.有真实交易，但开具数量或金额不符； 3.进行了实际交易，但让他人代开发票。 注意：虚开发票不只是公司虚开了发票才算虚开，同样，接受虚开的发票也是虚开发票。 红线二：对开、环开发票 对开、环开发票虽然属于闭环抵扣，未少缴税，也未给国家造成损失，但是，它是基于没有真实业务的情况下开具的发票，属于虚开发票，同样会面临相应的处罚。 红线三：三流或四流不一致 三流一致就是资金流、发票流、货物流相统一，有的会加上合同流，也就是四流一致。 如果三流或四流不一致，很可能被税务机关判定为“虚开发票”，面临处罚。 红线四：通过公转私、私转私等隐匿收入 去年，央行发布了大额现金管理试点，这无疑释放了一个信号，通过私户来隐匿收入实属自投罗网。 以下9种情况可能会被重点监管： 红线五：买发票、虚列工资等多列支出 买发票相当于虚开发票，这种行为不仅进项税转出、税前调增，还要面临巨额罚款和滞纳金，甚至会受到刑事处罚。“工资表”也是税务局稽查的重点方向。 在此给大家3点建议： 1.工资表涉及人员签字； 2.通过银行代发工资，避免现金发放； 3.工资发放员工，一定要交社保、签劳动合同。 红线六：个人所得税上动歪脑筋 2023年，个税是被稽查的重点。随着个税申报系统不断完善，冒用身份、编造虚假工资等很容易被稽查。 红线七：疏忽小税种 很多公司对小税种不重视，认为其金额小，不会被监管。这样想就大错特错了，小税种也会引起大风险。 红线八：骗取出口退税 大数据时代，多部门（税务、海关、银行等）信息已共享，再想通过以前方法骗取出口退税已经不现实。 红线九：库存账实不一致 发票开具实行全票面上传，简单说就是发票开具不只是发票抬头、金额，就连开具的商品名称、数量、单价都会被监管。也就是说，公司的进销存都是透明的。只要企业开具的发票异常，很快就会接到税务局电话，甚至会实地盘查，一旦有问题，就会涉嫌偷税。 正小保在此提醒，一定要做好存货管理，统计好进销存，定期盘点库存，做账实差异分析表。再者，违法的事情不要做，不要开具与实际经营不符的发票。 红线十：长期零申报 […]

在日常工作中，会计都不愿意看到自己的公司，因为有涉税风险而被税务稽查，企业涉及税务风险方面内容有很多，比如发票风险，增值税风险，往来账目风险，纳税申报风险，个人所得税风险，企业所得税风险等。 1、发票风险，现在税务对发票的稽查越来越严格，可还是有一些会计通过虚开发票虚列公司费用，增加企业的费用，还有虚开增值税专用发票用来抵扣进项税。工作中，会计收到一些不合格的发票，比如纳税人识别号不填写，发票备注栏需要填写没有填写的，有发票清单未附发票清单的，税收分类编码选择不正确等这些发票，都要退回去，让对方重新开具。 2、增值税税务风险，企业用于非增值税应税项目、免征增值税项目、集体福利和个人消费、非正常损失的货物（劳务）、要按规定作进项税额转出；纳税人把公司简易计税的项目，计入到一般计税项目进行增值税进项虚假抵扣，为了享受小微企业增值税优惠政策，在销售额上做手脚，看销售额超过增值税税优惠标准，故意作废一些增值税发票。 3、纳税申报税务风险，纳税人在申报的过程中，不按照规定申报，明明自己不适合零申报，也要违规进行零申报，企业有未开票收入，也不按照规定进行申报。办理增值税减免备案的纳税人应纳税额为零，也不代表可以零申报，而是应该向税务机关如实进行申报。 4、个人所得税税务风险，企业发生的工资、薪金支出要符合税法规定的工资薪金范围、符合合理性原则。单位职工的业绩奖励，要根据所发生费用全额计入企业雇员应税所得，与当期的工资薪金合并，按照“工资、薪金所得”项目扣缴个人所得税，从福利费和工会经费中支付给单位职工的人人有份的补贴、补助，不属于免税的福利费的，按照规定并入工资、薪金所得扣缴个人所得税。职工享受个人所得税专项附加扣除的，按规定要留存好备查资料。 5、企业所得税税务风险，企业销售商品采用托收承付方式的，在办妥托收手续时确认收入；销售商品采取预收款方式的，在发出商品时确认收入；企业为促进商品销售而在商品价格上给予的价格扣除属于商业折扣，商品销售涉及商业折扣的，应当按照扣除商业折扣后的金额确定销售商品收入金额；企业存在对外投资情况，投资收益的股息和红利要并入收入总额。

当突然被“老板”拉入一个群 近期我市发生多起冒充老板诈骗案件，该类案件诈骗金额较大且迷惑性较高，请广大市民朋友一定要提高警惕！ 真实案例       上周，苏某报案称：其在公司上班时发现被拉入一个新微信群（群名称：XX-内部）对方自称其老板张总要求其查询对公账户余额，然后逐步骗其转账至对方指定账户，当苏某要求签字时发现被拉黑，随即反应过来被骗，共计损失220万。 十一月中旬，柴某报警称：其在公司上班时，被拉进一qq群，群内对方冒充其老板骗其转账至指定账户，后被拉黑，随即发现被骗，共计损失65000元人民币。 该类案件分为“物色引流”、“投毒入侵”、“潜伏操控”、“冒充老板”、“拉群诈骗”五个阶段。 1、“物色引流”阶段。嫌疑人通过“天眼查”、“企查查”等企业信息公开平台、人才招聘网站，大量收集公司财务人员的邮箱、手机、微信、QQ等联系方式，或伪装身份潜入财务人员微信、QQ群，谋划投毒入侵渠道。 2、“投毒入侵”阶段。嫌疑人通过群发、邮件等方式发送含有木马的文件、邮件，此类文件、邮件往往命名为“财务学习资料”、“企业开票信息”，诱骗财务人员点击，在电脑中植入木马，木马植入后自动下载、执行远程操控软件，修改电脑进程，从而使嫌疑人得以远程操控财务电脑，实施监控。 3、“潜伏操控”阶段。嫌疑人在操控电脑得手后，对财务人员的微信、QQ实施监控，分析所在公司的情况、老板的身份、财务的习惯，掌握老板的微信昵称、头像、语言习惯，为下一步“冒充老板”做准备。 4、“冒充老板”阶段。嫌疑人将事先准备的作案微信、QQ的昵称、头像替换为企业老板，选择电脑无人值守的时机（以凌晨居多），将财务人员微信、QQ中的真实老板的联系方式或“拉黑”、或“删除”，添加伪装后的作案微信，实现“李鬼换李逵”。 5、“拉群诈骗”阶段。伪装后的嫌疑人将财务人员拉入“小群”，模拟老板口吻引导财务打款，实施诈骗。在此过程中，涉案的一级卡往往为对公账户，其企业名称、性质往往与被害人所在公司接近。 警方提醒 1、在接到自称领导转账的要求时，务必通过电话、视频或当面核实确认，不要轻易转账！ 2、如遇到自称领导添加好友或被拉入陌生群聊时，一定要多方确认对方身份！ 3、如有无法辨别的情形或因碍于面子一时无法核实辨别真伪的，要进一步提高警惕，第一时间向身边同事或警方求助！

会计在日常工作中，经常会碰到一些不起眼的小问题，有不少会计也认为这些小问题无足轻重，不会给企业带来什么损失，真到出事那天就晚了，很多会计就这样吃过亏。平时工作，会计关注一下这5项内容： 1、员工报销费用财务没有严格的财务管理制度，不管有没有发票，老板签字就给报销。出差费时发生的一些费用找不到发票，就让住宿费多开来代替，住宿费与实际不符，存在明显的漏洞，明明住一晚上最多300块钱，发票开具的却是价格的好几倍。实际发生的费用与发票不符。 2、很多单位生产过程中会产生一些废料，单位处理废品的时候，也不要发票，不入公司账，收到的现金直接进公司的小金库。单位招待餐饮费费超额，发生餐饮消费让对方找第三方开具办公用品的发票。营改增后，很多不用的发票，也拿来报销。   3、纳税申报的时候，企业有些未开票收入也不申报，为了少交税，隐瞒收入。有些时候收到的发票与业务单位的名称不符，很明显是业务单位找人代开的发票，会计看不看就入账。在日常工作中，不注意发票备注栏的填写，很多会计认为自己企业不偷税也不漏税，税务不会来检查。可如果哪一天企业被税务抽查着，发票出现这样的问题，小心被处罚。 4、个人所得税的问题，现在很多企业存在实发工资与个税申报的时候工资不符。虚列人员工资，明年开始，社保由税务代收后，再这样虚列工资增加费用，有被税务稽查的风险。除了工资缴纳个税，单位发给职工的福利也别忘记及时申报个税。 5、固定资产折旧，有些固定资产折旧不能在企业所得税税前扣除也扣除了。比如房屋、建筑物以外未投入使用的固定资产，与经营活动无关的固定资产等。关于收入的问题，很多会计认为，反正都是收入，把其他业务收入也计入主营业务收入。

摘要 房地产行业是资金密集型行业，在经营过程中受政策影响大，国内房地产开发销售的前、中、后期均受到严格的监管审批限制要求，因此房企与一般工商企业相比在经营上有所差异，呈现出不同特点：例如项目开发周期长、前期投入大、实行预售制度、合作开发现象普遍等，这些经营特点也决定了房地产企业在会计核算和财务表现方面也有其特殊性，中债资信房地产行业研究团队推出房地产财务分析宝典系列专题旨在通过分析经营特点理清房地产开发企业从开发到销售过程中的财务特点和存在的问题，对房企的信用分析提供参考与指导。专题共分为四篇，本文为房地产财务分析宝典系列专题第二篇，主要分析了房地产开发企业财务报表中主要科目的特点及其风险关注点。 对于房企的财务报表分析我们需基于第一篇《房地产开发业务流程、审批要求及会计处理》中对项目开发业务流程过程中的会计处理。我们已经知道在项目开发过程中：土地获取根据用途计入无形资产或存货科目，施工阶段的相关投资计入存货科目，同时工程款项的支付通常根据工程节点向施工企业支付应付款项，各个阶段的投资离不开货币资金及相关的融资，同时影响着房企的现金流；而在预售阶段房地产企业的销售回笼资金以资产负债表中的预收款项进行核算，待满足收入确定条件后才同时结转收入及成本体现到利润表上，由于收入的确认受项目节点的要求影响重大，利润表的反应相对滞后且有一定人为操作空间；因此我们对于房地产企业科目的分析更注重的是对资产负债表及现金流量表的分析，下文中我们首先结合房企经营特点提出在财务分析过程中需要关注的重点科目，随后我们将首先分析这些重点科目主要构成及特点，并最终落脚至科目分析过程中的主要风险关注点。 一、房地产企业经营特点 房地产企业主要的经营模式分为销售开发产品模式和自持物业模式，同其他行业的企业相比，房地产企业具有以下特点： 我国房地产企业经营业务内容复杂，业务囊括了从征地拆迁开始到最终售后服务的全过程，平均商品房开发周期约为四年，且各开发阶段都需要投入大量的资金，因此房地产企业对于“货币资金”的需求强烈，“经营性现金流”支出和收入规模巨大，负债经营程度高。受房地产企业开发产品类型较为多元化影响，其不同项目在“存货”、“投资性房地产”等科目中的归集和计量方式或有不同。房地产开发商在建设工程竣工之前即可进行销售，以提前回收资金，但预售制度的实行导致了房企现金流入与收入不同步，预收账款成为房地产企业收入核算的主要科目。此外，地价的持续攀升使得合作拿地并进行后续开发成为房地产企业增强土地市场竞争力的一种选择，“其他应收款”、“其他应付款”等科目对于分析房地产企业愈加重要。 二、房地产企业会计科目关注要素 基于房地产财务分析宝典系列专题第一篇中对于房地产企业开发流程的介绍，我们认为房地产企业的会计报表虽然在整体结构和科目构成上与一般企业没有明显差异，但是在产品类型和经营方式的影响下，房地产企业对于个别科目需要给予更高的关注。下文我们将重点分析各科目的构成情况及其梳理特点，并最终落脚到各科目关注点。 （一）货币基金 1、房地产企业货币资金的构成及特点 货币资金是企业存量资产中停留于货币形态的那部分资金，主要包括三个类别：现金、银行存款和其他货币资金。企业的经营从某种角度来讲，就表现为货币资金的流转，而由于房地产企业技术壁垒较低，同时在整个业务流程中对资金的需求规模巨大，因而货币资金管理对于房地产企业起着至关重要的作用。 2、科目关注点 （1）关注货币资金的规模 在不新增土地储备的情况下，企业的货币资金规模在一定程度上反映了企业消化在产品类存货的能力，但企业的货币资金由于本身不能够创造收益，而是需要在不断的流转中实现价值，因此，过于庞大的货币资金规模会降低企业的资金使用效率，影响企业的未来发展能力。但是，货币资金是对企业短期流动性的最重要判断因素，如果企业的货币资金不足，则无法保障其对于即期债务的偿付能力。 （2）关注其他货币资金流动性 货币资金科目中的其他货币资金包括银行汇票存款、银行本票存款、信用卡存款、信用证保证金存款、存出投资款和外埠存款等。对于房地产企业来讲，其他货币资金以按揭保证金为主，由于房企对购房借款人的按揭贷款承担连带保证责任，因此直至房产证办理结束并完成抵押登记，此部分资金处于受限状态，短期内流动性较差。以恒大地产集团2016年报表附注为例，货币资金有大规模房屋按揭保证金的受限，因此在进行即期偿债的分析时，我们应将这部分受限资金提出后再去考虑货币资金对即期债务的覆盖。 （3）关注融资募集资金受限情况 房地产企业通过申请开发贷募集资金，银行会设立监管账户，销售回笼资金通常直接进入监管账户，只能根据主体结构的建设阶段时点进行支取，因而流动性受限。而其他融资渠道获得的资金，例如在银行间市场发债或是采用定增方式，募集资金都将进入监管专户，限定资金使用用途，只有符合规定才能够支取，对于这部分货币资金是否有受限需通过企业访谈、或调研做进一步的确认。 （二）存货 1、房地产企业存货的构成及特点 存货指企业在日常活动中持有以备出售的产成品或商品、处在生产过程中的在产品、在生产过程或提供劳务过程中耗用的材料、物料等。房地产企业存货包括以下6类： 需要注意的是，存货是企业以备出售的在产品或产成品，因此房地产企业所获取的开发用地并不完全计入存货，房企用于赚取租金或资本增值的土地，应计入投资性房地产，而自用土地使用权则在“无形资产”科目按实际支出核算成本。 房地产企业存货规模巨大。根据中债资信房地产团队梳理的241家房地产企业的2016年年报数据，企业存货占总资产比重的中位数和平均值分别为45.80%和41.26%，如下图所示，对比钢铁、贸易、建筑施工等其他9个行业，房地产行业存货占比居于首位且显著高于其他行业。 2、科目关注点 （1）关注存货绝对规模及其与销售额、预收账款的匹配程度 存货的规模即房企所持有的货值，直接反映企业的持续经营能力。对于存货整体规模较小的企业，企业在建拟建项目或较为有限，需关注企业未来现金流获取来源及项目获取计划。但是，由于不同企业体量大小的差异，我们并不能仅通过存货的绝对规模判断企业的优劣，存货对于销售额的相对规模能够更加准确的反映企业的项目运营能力，存货相对于销售额过于庞大的企业项目运营效率或较差，例如，云南城投和天房集团，2016年末，存货/销售额分别为8.15倍和3.26倍，对比万科和融创分别为1.28倍和1.35倍，剔除存货绝对规模的考量，云南城投和天房集团的运营能力显著低于万科和融创。 作为销售额未结转收入部分的反应，预收账款与存货的匹配程度则可以更加明确的表明存货的变现情况，对于存货的期间变化额与不考虑营业收入转出情况的预收账款的变化额明显不匹配的企业，需要关注其销售回款能力或销售数据存疑的情况。 （2）关注存货构成情况 房地产企业存货主要由开发产品和开发成本构成，开发产品指企业已经开发完成并验收合格，可以按照合同规定的条件移交购货单位，或者可以作为商品对外销售的产品；正在开发建设过程中的项目及企业已购入的、有待开发的土地计入开发成本。对于存货的构成，特别需要重点关注土地储备的占比情况，一方面，土地储备是未来房企业绩发展的前提，可能带来业绩的快速上升，例如，恒大、碧桂园销售额逐年高速攀升得益于其不断加强大量的优质土地资源储备；但另一方面，存货中土地储备规模占比过大，短期内或影响企业的资产运营效率，同时需关注由于土地储备处于项目开发最初阶段，需关注后续是否存在大规模的投资支出带来流动性压力和融资需求的提高。 （3）关注具体项目运营情况 存货科目的附注中披露每个项目的年初/年末余额、本期增加/减少额、计划总投资规模以及开工/竣工时间等信息，可以据此判断项目运营情况。其中，开发产品的期末余额代表企业沉淀的现房资产规模，对于期末余额较大的项目，现货沉淀规模较大，需要关注项目的去化压力；计划总投资规模/总建筑面积可以估算项目单位成本，通过与企业当年销售均价或周边类似楼盘销售均价的对比，可以判断项目安全边际；开工/竣工时间一定程度上能够反映项目的开发周期，对于开发周期较长的项目，可能形成一定成本堆积，需关注项目具体去化情况。此外，审计报告中的项目汇总表或披露项目的区域分布情况及项目可售面积等信息，但单位楼面价、单位建安成本以及销售进度等数据无法仅通过企业财务报表取得。 （4）关注资本化利息规模 所谓利息资本化是将借款利息支出确认为一项资产，根据会计准则，企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，应当予以资本化，计入相关资产成本。其中，符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间（通常是指1年及1年以上）的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。需要注意的是，已达到使用状态后的费用，以及尚未发生为改变资产形态而进行实质建造活动前的借款费用不能资本化。 不同企业资本化利息的披露方式不同，部分企业或在审计报告中直接披露当年资本化利息规模，而对于未披露本年度资本化利息金额的企业，可以通过公式进行计算： 本年度发生金额=累计数-上年末累计数+本年度结转出金额 我们对于资本化利息的关注点在于资本化利息是企业隐藏的“财务费用”，与企业财务费用科目一定程度上存在此消彼长的关系，利息资本化规模较大的企业，财务费用相对较低，但企业毛利率水平存在一定压力，反之亦然。需要注意的是，利息资本化只是企业会计处理的一种选择，并不会对企业经营形成实质性影响，财务费用通常具有支付刚性，当年实际产生财务费用支出我们应将本年度的资本化利息与财务费用加总考虑，以衡量企业的实际财务费用带来的支出压力及融资成本高低。 （5）关注计提存货跌价准备规模 对于产品类存货，如果企业项目销售价格下跌导致存货可变现净值（估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、销售费用以及相关税费后的金额）跌至成本以下，即该存货给企业带来的未来经济利益低于其账面成本，企业就需要计提存货跌价准备，将这种亏损确认在当期，而如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，企业可以转回计提的存货跌价准备。 存货跌价准备的存在，使得房价下跌可以影响到尚未开发的楼盘。对于房地产企业，由于存货规模相对于经营性业务利润来说较大，如表2所示，以下10家代表企业经营性业务利润占存货比重的平均值仅为3.87%，如果出现房价下跌的情况，计提存货跌价准备或存货跌价准备的转回都可能对企业损益影响明显，例如表4中，中华企业股份有限公司和阳光新业地产股份有限公司存货跌价准备/利润总额分别为1.33倍和-0.82倍。 （6）关注存货结转成本情况 房地产开发企业对开发产品进行销售，在确认收入的同时，需将存货结转成本。但由于房地产企业产品内部的不同部分，例如，不同的楼层、朝向与户型，公摊面积，以及车库等销售的价格和分摊的比例难以确定，因此，对于成本结转的比例是否合理很难判断，受此影响，我们认为房企毛利率水平的短期波动很难真实反映项目的盈利水平，对于房企项目的分析还是着重考虑整体项目成本及运营能力。 （7）关注存货受限情况 由于房企主要的融资途径，除直接融资外，都需要其在售项目的土地或者楼盘进行抵押，所以房地产企业存货受限比例普遍较高，进一步影响其资产流动性。 （三）投资性房地产 1、投资性房地产的构成 企业为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产计入投资性房地产科目，主要包括以下3类： 而对于经营性自持物业，如酒店等，则计入固定资产。 2、科目关注点 （1）关注投资性房地产计量方式进而综合考量其对债务的保障程度 投资性房地产可以以成本计量，也可以以公允价值入账。以成本计量的投资性房地产充分体现了会计的审慎原则，在房价不断上涨的背景下，持有以成本计量的布局在一线和热点二线城市的商业地产的企业，其资产账面价值对债务的保障程度处于低估的状态，因而我们一般认为其资产质量较好。以公允价值计量的投资性房地产能够更加充分的反映市场价格的变化，但需关注其计价合理性，对于其价值的判断可以参考同一区位类似物业的价格情况。需要注意，与存货不同的是，只有以成本计量的投资性房地产涉及减值情况，而投资性房地产减值的可能性较低。由于投资性房地产作为资产端具有较高价值的资产，极端情况下房企可通过投资性房地产的转出后变现，我们对投资性房地产的价值做出是否存在低估或高估的判断后，在考量其对偿债的保障时需做出相应调整。 （2）关注投资性房地产价值变动及影响 以公允价值计量的投资性房地产，其价值的变动会通过营业外收入或公允价值变动损益体现，从而对公司的利润形成较大的影响，对于利润总额主要由非经常性损益构成的房地产企业，需关注其所持商业物业业态（写字楼、零售物业或酒店等）及所处区位（区域空置率及租金水平等），判断其公允价值变动合理性。而以成本计量的投资性房地产则会通过折旧降低企业的净利润，但需要注意的是，相比采用公允价值计量的投资性房地产，以成本计量只是将投资性房地产对净利润的释放相对滞后。 （3）关注存货转为投资性房地产情况 房地产企业自用或作为存货的房地产转换为以公允价值计价的投资性房地产时，如果转换日的公允价值小于原账面价值，应将差额计入当期损益，尽管房地产有持续稳定的增值潜力，但也不排除部分房地产出现贬值的可能，因此，确认贬值损失，将贬值损失计入当期损益，符合会计的审慎原则；如果转换日的公允价值大于原账面价值，应将其差额计入资本公积，由于自用或作为存货的房地产按历史成本计价，而且按期计提折旧和减值准备或进行摊销，房地产的账面价值会逐年减少，从而造成其账面价值严重低于其实际价值，如果允许企业将公允价值大于原账面价值的差额计入当期损益，企业可能会利用房地产的转换进行利润操纵，因而需要将差额计入资本公积。 （4）关注投资性房地产的投资回报率 […]