2023年11月14日 – Page 3 – 道伽会计事务所

如何为公司估值，现在已经衍生出很多种估值的方法，如账面价值法、现金流贴现法、可比公司法、可比交易法、用户数流水计算法等。评审人员需对这些方法进行全面了解，提前为公司设定一个估值范围，防止因未知而陷入工作被动。一、账面价值法账面价值法是指用公司总资产扣除股东权益部分，作为目标公司的价值。账面价值法指对目标公司的现有资产进行估值分析，而不能着眼于目标公司的未来价值。以下三方面原因会影响账面价值法的准确程度。 1、通货膨胀使某项资产的价值降低，不等于它的历史价值折旧； 2、技术进步使某些资产出现过时贬值的情况； 3、由于组织资本的存在，使得资产组合超过各单项资产价值之和。二、现金流贴现法现金流贴现法是以未来的现金流之和为核心来估值。这种方法建立在公司平稳发展的基础上，需要考虑公司未来5~10年的预期收益。使用现金流贴现法，需要做好以下3项工作，如图1所示。 1. 现金流估算创业者与投资者达成的一致看法可以反映在现金流估算中。例如，公司的利润率未来会提高，或者销售增长速度会降低，又或者需要增加投入来保养现有设备、厂房等。假设，A公司的现金流是1000万元，因为销售前景非常不错，所以预测该公司的现金流在未来5年会以10%的速度增长。然而由于竞争加剧，5年后，A公司的现金流实际增长速度为5%。接下来我们估算该公司未来10年的现金流，从第11年开始作为永久价值。那么根据以上信息，我们可以列出A公司第1年到第10年的现金流估算结果，如表1所示。表1　A公司第1年到第10年的现金流估算结果在估算非上市公司的现金流时，我们要特别小心，因为非上市公司的历史财务状况不像上市公司那样透明、清晰、详细。 2. 贴现率估算怎样估算贴现率呢？美国晨星公司把美国股市的贴现率平均值设定为10.5%。因为公司不能使用同一个固定的平均值，所以晨星公司又根据自身经验为贴现率设定了一个区间，即8%到14%。一般风险越高、波动越大的公司，贴现率越高，越接近14%；风险越低、波动越小的公司，贴现率越低，越接近8%。 3. 控制权溢价及非流动性折价估算在对公司进行现金流贴现分析时，我们还需要考虑溢价、折价等关键因素。溢价源于控制权，控制权是产生价值的。相比于上市公司，非上市公司的股权交易通常伴随着控制权的转移。如果非上市公司管理较差，那么投资者可以利用控制权来更换管理层，以提升财务表现，这就是所谓的控制权溢价。此外，市场还会给公司20%～30%的非流动性折价，我们应该将这部分成本考虑进去。如果现金流贴现法能够得到合理运用，将会是一个非常强大的工具。不过我们必须知道，现金流增长率或者贴现率的任何微小改变都会对公司的估值造成极大影响。三、市盈率倍数法学习笔记：相对估值法——市盈率法学习笔记：相对估值法——市盈率法（2）市盈率倍数法的计算公式为：公司市值=公司收益×市盈率倍数。例如一家公司的上一年利润是500万元，采取10倍市盈率，公司市值就是5000万元。市盈率倍数法的优点在于直观、简单，容易计算，便于投资者在不同股票之间进行比较。其缺点在于有被误用的风险，例如在公司收益或者公司预期收益为负值的情况下，该方法不适用。此外，市盈率倍数法使用短期收益作为参数，而短期收益往往不能直接反映公司的发展前景。这也就意味着，该方法难以准确反映公司运用财务杠杆的水平，容易造成较大误差，从而导致投资者做出错误的投资决策。四、可比公司法可比公司法是投资者比较喜欢的估值方法，即用同行可比上市公司乘数来决定目标公司估值。因为可比上市公司的数据通常更有时效性和真实性，所以得出的结果比较准确可信。使用可比公司法的关键步骤包括以下3个。 1. 挑选同行业可参照的上市公司可比公司法可以提供一个市场基准，然后依照这个基准分析目标公司的价值。这里的市场基准应当是目标公司同行业可参照的上市公司，主要作用是提供一个相关性很强的参考。通常我们应该先从目标公司的竞争对手开始分析，因为竞争对手之间具有相似的业务、发展战略及风险。在具体操作上，创业者可以通过百度搜寻竞争对手，数量以5~10个为宜。 2. 计算同类公司的主要财务比率同类公司的主要财务比率包括盈利能力、投资收益、杠杆率、相关倍数等。盈利能力可以通过毛利率、EBITDA（税息折旧及摊销前利润）率、EBIT（息税前利润率）以及净利润率4个指标分析，这4个指标对盈利能力的衡量不同。投资收益通常用3个指标来分析，分别是投入资本回报率（ROIC）、净资产收益率（ROE）、资产回报率（ROA）。杠杆率主要是指公司的负债水平，其衡量指标一般是债务与EBITDA的比率、债务与资本总额的比率，以及覆盖比率（EBITDA与利息支出的比率）。杠杆率越高，公司陷入财务困境的风险就越大。所以，投资者十分关注杠杆率。在收集好所需财务数据并制成表格之后，创业者就可以计算同类公司的相关倍数，如市盈率（P/E）、公司价值/EBITDA、公司价值/销售额等。 3. 用这些比率作为市场价格乘数做出估值挑选出同行业可参照的上市公司并计算出主要财务比率后，接下来就需要将目标公司与同类公司进行分析和比较，进一步确定相对的估值范围。基于以上比较分析以及关键性业务特征、财务绩效指标对比和交易倍数比较，创业者就可以识别出与目标公司最接近的公司，这些最接近的公司可以帮助创业者框定最终估值的范围。五、可比交易法可比交易法指的是从类似的融资交易事件中获取有用的财务数据，最后计算出相应的融资价格乘数，并以此为依据对目标公司进行估值。例如，A公司在不久之前获得融资，B公司与A公司同属一个行业，并且业务领域也十分相似。B公司的经营规模比A公司大3倍，对B公司的估值就要在A公司的基础上扩大3倍左右。如果使用可比交易法，虽然B公司实际的估值会出现偏差，但从整体上来看具备一定的可参考性。因此，创业者要掌握该方法，为投资者展示一个比较合理的估值。六、用户数、流水计算法目前虽然互联网公司呈现爆炸式增长，但对其的估值仍然做不到十分准确。互联网公司比较常用的估值方法有用户数法与流水法。例如，某投资者对游戏公司的营业收入进行预测，预测方法如下：游戏流水=付费用户数×付费玩家月均消费值=活跃用户数×付费率。游戏推出后，付费用户在测试期、成长期的增长速度较快，并逐渐将公司的营业收入推到高点。此后，公司若能维持较高的付费用户量，就可以保持相对稳定的利润。在游戏进入衰退期、付费用户量下降时，投资者可以选择退出。互联网公司创新模式频出、发展周期短、更替速度快、变化幅度较大，这使其估值难度较大，而且评估机构也难以参与到其估值工作之中。因此，与一般公司的估值方法不同，互联网公司的估值方法还需要不断摸索与创新。

生物性资产评估难点：会计处理以及资产评估方法

生物资产根据其性质、服役情况及资产增值性标准可分为生产性生物资产和消耗性生物资产。生产性生物资产与消耗性生物资产是相反的，一个自身有随着生物特性逐步增值的特点，一个是无增值特点。那么，生产性生物资产评估的难点就是其增值性如何评价。生产性生物资产具有一般生物的普遍性，因为与经济生产交织在一起而具有一般经济资源的特点生产性生物资产与工业企业的固定资产相比有其特殊的自然增值性。生产性生物资产记录的是有生命的动植物。鉴于生物资产难以判断的特点，导致投资人对农林牧渔行业的上市公司进行分析就天然地存在难度。生产性生物资产的会计处理方法：自行营造或繁殖的生产性生物资产的成本，应当按照下列规定确定：（一）自行营造的林木类生产性生物资产的成本，包括达到预定生产经营目的前发生的造林费、抚育费、营林设施费、良种试验费、调查设计费和应分摊自间接费用等必要支出。（二）自行繁殖的产畜和役畜的成本，包括达到预定生产经营目的（成龄）前发生的饲料费、人工费和应分摊的间接费用等必要支出。生产性生物资产的会计处理一、本科目核算企业（农业）持有的生产性生物资产的原价。二、本科目应当分别“未成熟生产性生物资产”和“成熟生产性生物资产”以及生产性生物资产的种类、群别、所属部门等进行明细核算。生产性生物资产发生减值的，应在本科目设置“减值准备”明细科目进行核算，也可以单独设置“生产性生物资产减值准备”科目进行核算。三、生产性生物资产的主要账务处理（一）外购的生产性生物资产，按应计入生产性生物资产成本的金额，借记本科目，贷记“银行存款”、“其他应付款”、“应付票据”等科目。（二）自行营造的林木类生产性生物资产、自行繁殖的产畜和役畜，应按达到预定生产经营目的前发生的必要支出，借记本科目（未成熟生产性生物资产），贷记“银行存款”等科目。（三）以其他方式取得的生产性生物资产，按不同方式下确定的应计入生产性生物资产成本的金额，借记本科目，贷记有关科目。天然起源的生产性生物资产，应按名义金额，借记本科目，贷记“营业外收入”科目。（四）育肥畜转为产畜或役畜时，应按其账面余额，借记本科目，贷记“消耗性生物资产”科目。已计提跌价准备的，还应同时结转已计提的跌价准备。产畜或役畜淘汰转为育肥畜时，按转群时的账面价值，借记“消耗性生物资产”科目，按已计提的累计折旧，借记“生产性生物资产累计折引旧”科目，按其账面余额，贷记本科目。（五）未成熟生产性生物资产达到预定生产经营目的时，按其账面余额，借记本科目（成熟生产性生物资产），贷记本科目（未成熟生产性生物资产）。未成熟生产性生物资产已计提减值准备的，还应同时结转已计提的减值准备。（六）择伐、间伐或抚育更新性质采伐而补植林木类生产性生物资产发生的后续支出，借记本科目，贷记“现金”、“银行存款”、“其他应付款”等科目。林木类生产性生物资产达到预定生产经营目的后发生的管护费用等后续支出，借记“管理费用”科目，贷记“银行存款”等科目。（七）出售生产性生物资产时，应按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，按已计提的累计折旧，借记“生产性生物资产累计折旧”科目，按其账面余额，贷记本科目，按其差额，借记“营业外支出一处置非流动资产损失”科目或贷记“营业外收入一处置非流动资产利得”科目。已计提减值准备的，还应同时结转已计提的减值准备。（八）有确凿证据表明生产性生物资产的公允价值能够持续可靠取得的，应当对生产性生物资产采用公允价值计量，比照“投资性房地产”科目的相关规定进行处理。四、本科目期未借方余额，反映企业生产性生物资产的价值。生物资产的特殊性：（一）生物资产具有生物转化和自然增殖功能生物资产与非生物资产相比的区别在于其具有生命，生物资产可以通过生物转化功能不断自然更新和人为繁殖扩大，这是一般资产不具备的。（二）生物资产具有强周期性、季节性不同类型生物资产的生长周期差异较大，这种强周期性特点，人类一般不能随意改变。（三）生物资产具有高风险、未来收益不确定性生物资产的高风险性和未来收益不确定性主要表现在两方面：一方面是自然因素；另一方面是人为因素。若人为管理不善或人为故意制造灾害，同样会造成生物资产数量或质量的降低。（四）生物资产具有附着物的不可分割性一般来说，植物资产依附土地，渔业生物资产依附江河水系，它们具有附着物的不可分割性，即树木、农作物离开土地无法生长，鱼儿离开水无法生存，一旦它们离开其依附物，将会失去生命，亦即不再属于生物资产的范畴。部分生物资产与附着物的不可分割性，决定了它们不能进行单独交易。生物性资产评估原则及方法：生物资产评估除需要遵守独立性、客观性、科学性的工作原则、持续经营原则、替代性原则和公开市场原则等操作性原则外，还应遵守以下原则：时点原则：影响生物资产价值的因素是不断变化的，生物市场也是不断变化的，因此生物资产价值应有很强的时间性，一个价值对应一个时间，如果没有了对应的时间，价值也就失去了意义。替代原则：由于生物资产比较特殊，完全相同的生物资产几乎没有，但在同一市场上应有相近效用的生物资产，其价值应该是相近的。主要评估方法：一、成本法，是假设一个谨慎的投资者不会支付超过与目标资产同样效用的资产的收购成本。这个方法给出了现实的数据，通常是以培育新的生物资产所支出的资金为基础。其不足之处在于假定价值等同于使用的资金，投资者没有考虑与资产运营相关的所有无形价值。另外，资产法没有考虑到未来预测经济收益的价值。所以，成本法对生产性生物资产估值，结果是未必能满足投资者需求二、市场法，挑选同类型的生产性生物资产，从中获取有用的财务或非财务数据，求出一些相应的价格乘数，据此评估目标生产性生物资产。三、收益法，这是一种较为成熟的估值方法，通过预测生产性生物资产未来自由现金流、资本成本，对未来自由现金流进行贴现，生产性生物资产价值即为未来现金流的现值。贴现率是处理预测风险的有效的方法，因为生产性生物资产的预测现金流有很大的不确定性，其贴现率比成熟公司的贴现率要高得多。实际操作中，评估师会根据企业所属行业、经营阶段、经营情况等因素综合分析适用评估方法。　成本法成本法计算公式如下：评估价值=基准日重置价值（相关成本）－有形损耗－无形损耗 A 外购生物资产的成本，包括购买价款、相关税费、运输费、保险费以及可直接归属于购买该资产的其他支出。 B 自行栽培、营造、繁殖或养殖的消耗性生物资产的成本,应当按照下列规定确定：（1）自行栽培的大田作物和蔬菜的成本，包括在收获前耗用的种子、肥料、农药等材料费、人工费和应分摊的间接费用等必要支出。（2）自行营造的林木类消耗性生物资产的成本，包括发生的造林费、抚育费、营林设施费、良种试验费、调查设计费和应分摊的间接费用等必要支出。（3）自行繁殖的育肥畜的成本，包括出售前发生的饲料费、人工费和应分摊的间接费用等必要支出。（4）水产养殖的动物和植物的成本，包括在出售或入库前耗用的苗种、饲料、肥料等材料费、人工费和应分摊的间接费用等必要支出。 C 自行营造或繁殖的生产性生物资产的成本，应当按照下列规定确定：（1）自行营造的林木类生产性生物资产的成本，包括达到预定生产经营目的前发生的造林费、抚育费、营林设施费、良种试验费、调查设计费和应分摊的间接费用等必要支出。 […]

矿业权(探矿权、采矿权)

探矿权、采矿权都属于矿业权。矿业权是指权利人经过批准,依法在属于国家所有的特定矿区内进行勘探、开采作业,以获取收益的权利。在我国,矿产资源属国家专有的财产,但国家一般不会直接从事开采利用活动,故有必要通过设立矿业权制度,许可特定主体从事勘探、开采等活动,有效地利用矿产资源,发挥其最大价值。国家所有的矿藏,可以依法由全民所有制单位和集体所有制单位开采,也可依法由公民采挖。国家保护合法的采矿权,这里明确了采矿权的财产权属性,但没有明确探矿权的财产权属性。矿产资源法以及随后国务院颁布的行政法规规定了探矿权、采矿权依法有偿取得并可流转,确定了探矿权、采矿权的私权属性。进一步将矿业权明确为用益物权。依据矿产资源法的规定,作为准用益物权的矿业权主要包括探矿权和采矿权两种。探矿权是指勘探矿产资源的权利,即探矿人依法在已经登记的特定矿区或工作区内勘探一定的国有矿产资源,取得矿石标本、地质资料等的权利。取得勘查许可证的单位或个人称为探矿权人。探矿权人有权在划定的勘查作业区内进行规定的勘查作业,即有权在所取得的勘查许可证规定的期限和区域范围内,从事矿产资源的勘查活动。同时,探矿权人还有权优先取得勘查作业区内矿产资源的采矿权。可见,探矿权是在他人之物上设定的权利,在性质上是一种准用益物权,因为探矿权人要占有一定的工作区进行勘探、采掘等行为,也就是要利用他人的不动产。如勘查到矿产资源,还可取得一定数量的样品并进行处分,如探明了矿藏,则这种权利即具有较大经济价值,可进行转让,因而探矿权也是一种财产性权利。但由于探矿权的取得要通过行政审批行为,必须在依法取得的勘查许可证规定的范围内,勘查矿产资源。而且在行使上与一般的用益物权行使方式有所不同,所以其性质为准用益物权。采矿权,是指在依法取得的采矿许可证规定的范围内,开采矿产资源和获得所开采的矿产品的权利。取得采矿许可证的单位或个人称为采矿权人。我国矿产资源专属于国家所有,由国务院行使国家对矿产资源的所有权,但国家一般不会直接开采矿产,通常都是由采矿人在取得采矿权之后进行具体开采作业。设立采矿权本身是国家行使矿产资源所有权的结果,也是合理利用自然资源、促进资源有效利用的重要方式。探矿权、采矿权虽然都属矿业权范畴,但二者存在差异。就权利主体而言,探矿权主体具有一元性,只有符合法定主体资格的地质队方可成为探矿权主体;而采矿权主体具有多元性,只要符合法定主体资格,无论法人、自然人或其他组织,均可成为采矿权主体。但在边探边采的情况下,探矿权与采矿权的主体合二为一。就权利内容而言,探矿权是矿产资源勘探工作阶段的权利,其内容是对矿产资源进行普查;而采矿权则是对矿产资源开采工作阶段的权利,其内容包括采掘矿产资源并获得、销售矿产品等权利。就权利行使的结果而言,探矿权人行使探矿权的结果是地质成果报告,作为一种智力成果它属于无形财产;而采矿权人行使采矿权的结果则是获得矿产品,作为一种实物商品它属于有形财产。国家实行矿业权有偿使用的制度。勘查、开采矿产资源,必须依法分别申请、经批准取得探矿权、采矿权，并办理登记。国家对探矿权、采矿权有偿取得的费用,可根据不同情况规定予以减缴、免缴。开采矿产资源,必须按国家有关规定缴纳资源税和资源补偿费。依法取得矿业权可转让,但矿业权的转让需要满足如下条件:探矿权人在完成规定的最低勘查投入后,经依法批准,可将探矿权转让他人。已经取得采矿权的矿山企业,因企业合并、分立,与他人合资、合作经营,或因企业资产出售以及有其他变更企业资产产权的情形,需要变更采矿权主体的,经依法批准,可将采矿权转让他人。依法取得矿业权还可以依法进行抵押。

铁路用地价格评估！

铁路用地是铁路企业的重要资产，是铁路改革和可持续发展的重要资本。长期以来，铁路用地资产价值并未在铁路企业的财务账面得到反映。2014年发布实施的国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T18507—2014）明确提出了“划拨土地使用权价格”的概念[1]，但对如何开展评估没有进行阐述。铁路用地作为划拨土地的一种，研究开展铁路用地价格评估，准确反映铁路用地资产价值，对铁路企业的经营管理具有重要的现实意义。 1 铁路用地价格的评估特点铁路用地是指铁路部门依法取得使用权的土地。在铁路企业内部，一般又将其细分为运输生产用地、辅助生产用地、生活用地和其他用地。运输生产用地主要包括铁路线路、车站、维修仓储用地等，辅助生产用地主要包括机关、职工培训、林场苗圃、采石场、后勤保障用地等，生活设施用地主要包括文化体育、职工住宅用地等，其他用地是指上述地类以外的用地。1.1 具有行政划拨的特点国家对重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地项目，以划拨方式提供土地使用权。铁路是国民经济大动脉，是国家重点扶持的项目，符合国土资源部公布的《划拨用地目录》范畴，因此，铁路用地基本上都是以划拨的方式供地。 1.2具有用途受限的特点根据规定，划拨土地可依法进行抵押、出租，但与出让土地相比，国家对划拨土地进入二三级市场有较严格的限制，而且禁止利用划拨土地进行经营活动。因此，铁路用地如未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，不得转让、出租、抵押。 1.3具有跨越若干个土地级别的特点铁路呈线状分布，必然会跨越若干个行政区域，而在每一个行政区域又会跨越若干个土地级别。土地级别是各地根据土地的自然和经济属性，对土地划分等级，并根据等级确定各类不同性质用地的基准地价。对于跨多个土地级别的一宗铁路用地则要进行分段评估，通过加权平均法确定综合单价。 1.4具有竞争不足、交易量稀少、收益垄断的特点与常见的商服、住宅、工业用地不同，铁路用地很难直接判断其价格与常见的三类典型用地价格的关系，尚无专门的估价规程可供使用。有些地方提出，铁路用地可参照工业用地进行评估。但是位于城市区段的铁路用地特别是车站用地，具有一定的商业性质，如果将所有铁路用地简单参照工业用地评估，必然会大大降低铁路用地的实际价值。 1.5具有多种使用用途并存于一宗地的特点在实际评估中，待估铁路用地的用途设定应该参照《土地利用现状分类》的二级类进行细化，对于具有混合用途的待估土地，应分别界定各用途的构成比例。 1.6划拨土地与出让土地的比例关系根据《划拨土地使用权管理暂行办法》，“土地使用权出让金，区别土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的 40%”。即：划拨土地价格=出让土地价格-补交土地出让金=出让土地价格×（1-40%）。因此，划拨铁路用地的价格大致可以理解为相近用途土地出让价格的 60%。 2 铁路用地价格评估方法及选择《城镇土地估价规程》提出了五种常用的土地评估方法，分别为市场比较法、收益还原法、基准地价系数修正法、成本逼近法和剩余法等。每一种估价方法都有其特点和局限性，在实际工作中，需要选择合适的估价方法，并结合铁路用地的具体情况，才能正确反映铁路用地的客观价格。 2.1市场比较法市场比较法是根据市场替代原理，将待估土地比照同一供需圈内相同类别用地的市场价格，对类似土地的成交价格作适当修正，以此计算出待估土地价格的方法。可以预见，随着企业对划拨土地权益的日益增强，划拨土地使用权抵押、转让等行为的日益增多，划拨土地交易案例也会逐年增加。采用市场比较法评估铁路用地时，可以通过划拨土地交易案例进行交易情况、日期、区域及个别因素修正，得出待估划拨铁路用地价格。一般不少于三个划拨土地交易的真实案例，修正幅度不超过 30%。如市场案例确实不足，可以选择一至两个近年内经过国土部门进行土地处置、备案的企业改制划拨土地使用权价格数据作为比较案例。因此，市场比较法比较适合地产市场发达、交易案例充足的城区铁路用地的估价。 2.2收益还原法收益还原法是在估算土地未来每年预期收益的基础上，以一定的还原利率，折算为评估期日收益总和的一种方法。目前《城镇土地估价规程》对土地纯收益的计算方法尚无明确规定，可以通过调查与待估铁路用地属于同一区域的国有土地租赁和租金水平来间接计算。国有土地租赁水平由土地出让金水平来规定，是国家权益在土地收益上的体现，所以用土地纯收益减去国有土地租赁的租金，可以得到划拨土地的纯收益。再经过区域因素、个别因素的比较修正，求得待估划拨土地的纯收益。最终划拨铁路用地价格等于划拨土地的纯收益除以土地还原利率。因此，收益还原法较为适合实施综合开发利用的铁路用地的估价。另外，对于位于城区内的铁路办公用地，也可采用收益还原法进行测算。 2.3基准地价系数修正法基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。采用基准地价系数修正法评估铁路用地时，应收集该行政区域最新的同类（相近）用途土地基准地价，分析地价影响因素，确定待估土地的土地级别和地价修正系数，进行估价期日、容积率、土地使用期限等其他修正后得出土地价格。基准地价应定期更新，原则上每3年应全面更新一次。超过6年未全面更新的，在土地估价中不再使用基准地价系数修正法。因此，基准地价系数修正法比较适合城郊及农村区段铁路用地的估价。 2.4成本逼近法根据原国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发〔2001〕44 号）规定，“可依据土地的平均取得成本和开发成本，评定划拨土地使用权价格”。因此，划拨铁路用地价格可以土地取得费和土地开发费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定。其计算公式为：铁路用地价格=土地取得费及相关税费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益。成本逼近法适用于新开发或土地市场不成熟、不发育地区的土地价格评估。铁路用地流通性比较差，缺乏市场竞争性，因此，采用成本逼近法评估铁路用地价格是较为适宜的方法。 2.5剩余法剩余法是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来确定土地价格的方法。换言之，铁路用地价格等于将开发完成后的划拨铁路用地上的房地产总价值扣减相应的开发成本、合理的开发利润及相关税费。其计算公式为：铁路用地价格=不动产总价值-房屋现值-交易税费。使用剩余法的基本要求是包括土地在内的不动产的市场价值能够被确定。对于铁路用地，无论是车站还是线路用地，在市场上很少有交易行为，且该种不动产几乎没有类似替代品，不论是直接还是间接，都难以确定此类不动产的市场交易价格，故对于一般的铁路用地，难以采用剩余法评估。但是，具有市场参考交易案例的铁路办公楼、宾馆、住宅用地等，可采用剩余法进行评估。在评估实践中，一宗铁路用地价格的合理评估，一般需选择适宜的两种以上评估方法，通过比较研究，综合评定（加权平均、算术平均或以一种价格为主）。对评估少有交易案例、市场化程度极低且土地收益难以显化的特定用途土地价格，在省级以上土地估价行业协会组织专家论证的基础上，可以选择一种适宜的主要估价方法，并应在土地估价技术报告中充分披露,附具专家论证材料。估价报告原则上自提交估价报告之日起一年内有效。 3 土地价格评估在铁路用地管理工作中的应用3.1 土地价格评估在铁路用地授权经营工作中的应用国务院《关于改革铁路投融资体制加快推进铁路建设的意见》（国发〔2013〕33 号）明确指出，加大力度盘活铁路用地资源，鼓励土地综合开发利用。中国铁路总公司作为国家授权投资机构，其原铁路生产经营性划拨土地，可采取授权经营方式配置，由中国铁路总公司依法盘活利用。根据这一精神，自 2014 年起，中国铁路总公司组织开展铁路用地授权经营工作。铁路用地授权经营是指国家以一定年期（一般为 50 年）的土地使用权作价授权给中国铁路总公司，由中国铁路总公司在铁路内部企业或参股企业进行配置的行为[2]。通俗地说，就是国家将铁路企业应付的土地出让金转增为国家资本金，注入到铁路企业，铁路企业取得接近于出让性质的授权经营土地，铁路土地使用权类型也因此需由“划拨”变更为“授权经营”。转增国家资本金的数额为（授权经营土地评估价格×40%）与（授权经营土地评估价格-划拨土地评估价格）两者中的较大者。根据《国土资源部办公厅关于完善企业改制土地估价报告备案有关事宜的通知》（国土资厅函〔2009〕311号），授权经营方式处置的划拨铁路用地，同一宗地要分别评估划拨土地价格和授权经营土地价格。由于受配置范围、使用用途等因素的影响，授权经营土地价格一般低于出让土地价格 1%至 3%左右。根据国土资源部和财政部相关文件批复，目前全路纳入授权经营的铁路用地为 18719 […]

【专业交流】资产评估利用专业报告可靠性分析——从防范资产评估执业风险角度

摘要：根据《资产评估执业准则——利用专家工作及相关报告》，执行资产评估业务，涉及特殊专业知识和经验时，可以利用专业机构出具的专业报告作为评估依据。资产评估机构聘请专业机构出具专业报告时，应当判断其所出具的专业报告作为评估依据的可靠性。资产评估实践中，经常依据或参考诸如森林资源核（调）查报告、公路建设项目可行性研究报告、矿山初步设计书、矿产资源储量报告、矿产资源开发利用方案等专业报告，确定有关评估事项和评估参数。这些专业报告的可靠性，可能直接或间接影响评估结论的合理性，进而引发资产评估执业风险。本文对资产评估实践中经常利用的专业报告，从防范资产评估执业风险角度进行可靠性分析探索，一方面对资产评估实践提供启示，另一方面对该项工作进行深入研究提供一个基础。关键词：资产评估专业报告可靠性分析执业风险一、概况在资产评估实践中，经常依据或参考专业报告确定有关评估事项和评估参数。例如，收费公路资产价值评估中，利用《公路建设项目可行性研究报告》的“交通量分析与预测”部分确定车流量和交通增长率等评估参数；利用《矿产资源开发利用可行性研究报告》或《矿产资源开发利用方案》确定采选方案及其工艺指标、确定生产规模、产品方案以及有关投资估算和成本费用等评估参数；利用森林资源资产实物量核查报告确定森林资源资产实物量。等等。在资产评估实践中，确定有关评估事项和评估参数，依据资产评估准则可以利用专业报告。例如，根据《资产评估执业准则——利用专家工作及相关报告》，执行资产评估业务，涉及特殊专业知识和经验时，可以利用专业机构出具的专业报告作为评估依据。根据《资产评估执业准则——森林资源资产》，资产评估专业人员在进行森林资源资产价值评定估算前，可以委托相关专业机构对委托人或者其他相关当事人提供的森林资源资产实物量清单进行现场核查，由核查机构出具核查报告。根据《资产评估执业准则——机器设备》，资产评估专业人员可以利用专业机构的检测结果，对机器设备的技术状态做出判断。必要时可以聘请专业机构对机器设备进行技术鉴定。《资产评估执业准则——珠宝首饰》，执行珠宝首饰评估业务，可以采用具有资质的珠宝质检机构出具的鉴定分级结论，并按照资产评估准则要求执行等等。在资产评估实践中，确定有关评估事项和评估参数依据或参考专业报告，可能会由此引发资产评估执业风险，按资产评估准则规定应当进行可靠性判断。根据《资产评估执业准则——利用专家工作及相关报告》，资产评估机构聘请专业机构出具专业报告时，应当判断其所出具的专业报告作为评估依据的可靠性；利用委托人提供的、资产评估前已经正式出具的专业报告作为评估依据时，应当判断其作为评估依据的时效性和可靠性。等等。这些规定，不但要求合理利用专业报告，而且应分析判断所利用专业报告的可靠性，避免因利用专业报告确定评估事项和评估参数引发评估执业风险。也就是说，利用专业报告，“合理利用”和“可靠性判断”是核心要求。在资产评估实践中，确定有关评估事项和评估参数依据或参考的专业报告，一般是由相关领域具有相应资质的设计、调查、审计机构等，根据相应的规定、技术规范和准则，按照确定的方案和程序，进行设计、调查、审计，根据技术规范或准则规定的格式和内容编制并出具，相应行业有相应的规定和规范体系。例如，可行性研究报告编制属于工程咨询服务范畴，根据《工程咨询行业管理办法》，工程咨询服务范围包括规划咨询、项目咨询、评估咨询和全过程工程咨询四类，其中项目咨询包括项目投资机会研究、项目建议书（预可行性研究）和项目可行性研究报告编制。可行性研究报告，由国家水平评价类执业资格——工程咨询师（投资）根据《可行研究性研究报告编制大纲》（通用和参考）编制、工程咨询单位出具，实行咨询成果质量终身负责制。工程咨询单位分21个行业和甲乙两个级别。再如，最为熟悉的企业会计报表，由注册会计师按照审计准则、履行必要的程序发表审计意见，依法承担法律责任。二、专业报告可靠性分析（一）概念界定和判断标准设定 1. 专业报告的可靠性所谓的专业报告的可靠性，是指资产评估实践中所利用的专业报告，编制合规、内容完整真实不存在虚假，而且存在相应的监管和法律手段。对其可靠性分析的目的是不会因利用其确定评估事项和评估参数引发资产评估执业风险。实际上，专业报告可靠性的实质性判断，必须具备专业报告相对应的专业知识、专业经验和专业手段，或者说，专业报告可靠性最终判断的是编制专业报告人员和机构的专业性和规范性。可以认为，绝对地保证可靠性是不太现实的，对多数资产评估师而言，判断其他机构出具的专业报告的可靠性也是十分困难的。但从现实性角度，设定一些标准，大致判断专业报告的可靠性是可行的。 2.标准设定由上可知，判断专业报告可靠性标准有很多不同的角度，这里，仅从制度层面设定指标判断评估实践中常见的一些专业报告的可靠性。根据现行法律法规和相关规定，本文归纳出矿产开发利用方案、矿产资源储量核实报告、建设项目可行性研究报告、矿山建设设计书、公路建设项目可行性研究报告、森林资源核查或调查报告、企业会计报表审计报告等常见常用专业报告的可靠性分析情况。这些专业报告，相应领域都有一些法律法规、政策、行业等层面的、不同程度的规定，这些是判断可靠性的重要制度基础。见表1。表1 常用专业报告相关规定概况从制度层面，专业报告的可靠性取决于五个因素：①编制人员的专业知识结构、丰富程度和专业胜任能力；②专业机构的整体能力、经验和资质规定要求；③编制专业报告的规范是否具备且严格；④专业报告是否有无法律规定；⑤专业报告监管是否有无明确的编制责任。各要素的权重，设定为：4:3:2:0.5:0.5。设定五类指标分解为17项“给分点”，采取分值累加的方法得出可靠性分值。专业报告可靠分=A1+A2+A3+A4+B1+B2+B3+B4+C1+C2+C3+C4+D1+D2+D3+D4+E。专业报告的可靠性评价指标体系，见表2。表2 专业报告可靠性评价指标（二）常见专业报告的可靠性分析根据上述指标，常用专业报告可靠性分析如下： 1.矿产资源开发利用方案、矿产资源储量核实报告、矿山储量年报 2015年10月11日，国务院印发《国务院关于第一批清理规范89项国务院部门行政审批中介服务事项的决定》（国发〔2015〕58号），涉及的“开采矿产资源审批”事项，原要求具有设计资质的单位编制矿产资源开发利用方案，改为“申请人可按要求自行编制矿产资源开发利用方案，也可委托有关机构编制，审批部门不得以任何形式要求申请人必须委托特定中介机构提供服务；保留审批部门现有的矿产资源开发利用方案技术评估、评审”。原要求具有相应地质勘查资质的单位编制矿产资源储量核实报告，改为“申请人可按要求自行编制矿产资源储量核实报告，也可委托有关机构编制，审批部门不得以任何形式要求申请人必须委托特定中介机构提供服务；保留审批部门现有的矿产资源储量核实报告技术评估、评审”。原要求具有资质的地质测量机构编制矿山储量年报，改为“申请人可按要求自行编制矿山储量年报，也可委托有关机构编制，审批部门不得以任何形式要求申请人必须委托特定中介机构提供服务；保留审批部门现有的矿山储量年报技术评估、评审”。至此，矿产资源开发利用方案编制，不再要求具有勘查设计资质，矿产资源储量核实报告不再要求具有地质勘查资质，矿山储量年报编制，不再要求具有资质的地质测量机构。矿产资源开发利用方案、矿产资源储量核实报告有相关专业规范，有政府的审批或评审把关。根据上述可靠性评价方法，评价结果为5分，见表3。表3 矿产资源开发利用方案、矿产资源储量核实报告可靠性评价表 2.矿山建设设计书国家对从事建设工程勘察、设计活动的专业技术人员，实行执业资格注册管理制度。未经注册的建设工程勘察、设计人员，不得以注册执业人员的名义从事建设工程勘察、设计活动。矿山设计编制主体基本都是准入类执业资格类型。矿山设计也有严格的单位资质准入、编制主体的职业资格准入制度，系统而强制的设计规范/规程，通常情况下，矿山设计可靠性具备了严密的制度体系做保证。而且资质是细分矿种分行业的，国家要求必须在行业资质允许的范围从事设计，而且划分了行业表。根据上述可靠性评价方法，评价结果为73分，见表4。表4 矿山建设设计书可靠性评价表 3.建设项目可行性研究报告可行性研究报告，是由工程咨询（投资）专业技术人员编制，按照严格的技术规范编制。与“资产评估师”同为“水平评价类”执业资格的“工程咨询（投资）专业技术人员”，编制的项目建议书、可行性研究报告，并加盖工程咨询单位公章和咨询工程师（投资）执业专用章。工程咨询单位对咨询质量负总责。主持该咨询业务的人员对咨询成果文件质量负主要直接责任，参与人员对其编写的篇章内容负责。实行咨询成果质量终身负责制。工程项目在设计使用年限内，因工程咨询质量导致项目单位重大损失的，应倒查咨询成果质量责任，形成工程咨询成果质量追溯机制。工程咨询业务按照以下专业划分共21个，多数专业的可行性研究报告，均有相应的编制规范。根据上述可靠性评价方法，评价结果为70分，见表5。表5 建设项目可行性研究报告可靠性评价表 4.公路建设项目可行性研究报告根据《中华人民共和国公路法》，承担公路建设项目的可行性研究单位､勘察设计单位､施工单位和工程监理单位，必须持有国家规定的资质证书。根据交通部印发的《公路建设项目可行性研究报告编制办法》，公路建设项目可行性研究报告，应由具有相应工程咨询资质的机构编制，编制单位对报告质量负责。该办法同时规定了可行性研究报告内容与格式、车流量分析预测方法以及经济评价方法与参数。根据上述可靠性评价方法，评价结果为74分，见表6。表6 公路建设项目可行性研究报告可靠性评价表 5.森林资源核查或调查报告根据我国现行有关规定，从事森林资源、生态状况等领域调查规划设计及监测评价活动的单位，应当具备林业调查规划设计资质。林业调查规划设计资质等级分为甲级、乙级、丙级和丁级。甲级资质分为甲A级、甲B级两个档次。也曾经对编制人员有包括后续教育在内的各种规定。制定有推荐性国家标准《森林资源规划设计调查技术规程》等。根据上述可靠性评价方法，评价结果为71分，见表7。表7 森林资源调查报告可靠性评价表 6.企业会计报表审计报告根据《注册会计师法》，注册会计师承办的审计业务包括“审查企业会计报表，出具审计报告”，“注册会计师依法执行审计业务出具的报告，具有证明效力。”注册会计师是国家准入类职业资格，有专门的法律。会计事务所执业，实行行政许可制度。审查企业会计报表依据严密的、动态的审计准则。因此，专门的法律，严格考试取得的个人执业资格，行政许可的单位机构准入，不断修订的执业准则，这样严密的制度体系，保障了经审计的会计报告的可靠性。根据上述可靠性评价方法，评价结果为84分，见表8。表8 企业会计报表审计报告可靠性评价表三、结论与启示（一）可靠性分析结论从制度层面设定评价指标和分值，半定量的得出各专业报告可靠性的分值，进而大体判断所利用专业报告的可靠性，总结见表9。表9 资产评估利用的专业报告的制度层面的可靠度 […]

资产评估实用的46个网站

1. 国家企业信用信息公示系统 http://www.gsxt.gov.cn/index.html 可以查询到基本工商登记信息、企业年报、动产抵押登记信息、经营异常信息、股权出质登记信息、知识产权出质登记信息等。 2. 深圳企业登记档案查询平台 https://amr.sz.gov.cn/ARCMIS.WebUI/Userlogin.aspx 进入企业登记档案查询系统，可以查询深圳企业所有相关档案信息，还可下载文件。 3. 上海企业登记档案查询平台 http://fw.scjgj.sh.gov.cn/achieve_outer/apply/notice 以律师事务所或律师身份进入，查阅上海市企业档案。 4. 全国组织机构统一社会信用代码 https://www.cods.org.cn/ 可通过组织机构代码、名称、机构注册地址中的任意一项查询组织机构信息。 5. 小微企业名录 http://app.gjzwfw.gov.cn/jmopen/webapp/html5/sjjxwqyml/index.html 可查询小微企业主体信息，具体包括企业基本信息、股东及其出资、董监高成员、分支机构、工商企业年度报告、工商部门对企业的行政处罚等。 6. 信用视界 https://www.x315.com/ 查询该公司的股东信息、主要人员、经营状况等，还可以查询关联信用。企查查、启信宝、天眼查等都是作为第三方比较好的网站。 7. 绿盾企业征信系统 https://www.11315.com/ 政府各职能部门的监管信息、银行信贷信用信息、企业管理信息等汇集到企业信用档案。 8. 阿里巴巴企业诚信体系 https://cheng.xin/ 可以查询工商基础信息、服务能力、经营实力、企业动向、其他人员信息等企业线上线下信息。 9. 中国执行信息公开网 http://zxgk.court.gov.cn/ 点击综合查询被执行人，输入相关被执行人的信息就可以知道执行案件案号，查询对方是否是“被执行人”、“失信被执行人、“限制消费人员”。 10. 人民银行征信中心 http://www.pbccrc.org.cn/ 通过人民银行征信中心查询应收账款融资、动产融资信息。 11. 人民法院公告网 https://rmfygg.court.gov.cn/ 可以查询执行公告，下载打印法院公告文书的pdf。 12. 中国检察网 https://www.12309.gov.cn/ 可以查询被执行人其他案件信息，以此获取被执行人财产线索。 13. 商务部-拍卖企业查询 http://app.gjzwfw.gov.cn/jmopen/webapp/html5/swbpmqycx/index.html 可以查询企业的拍卖情况。 14. 中国裁判文书网及各省高级人民法院官网 http://wenshu.court.gov.cn/ […]

浅谈对虚假评估报告与重大遗漏评估报告的评判

摘要《资产评估法》规定了评估专业人员、评估机构签署虚假、重大遗漏评估报告应承担的相关法律责任，对虚假、重大遗漏评估报告的评判、认定已成为评估行业一项十分重要的课题，然而，自《资产评估法》颁布实施以来，鲜有文章猎涉，更谈不上特别有价值的研究成果。本文主要从监管者的角度，提出了虚假评估报告、重大遗漏评估报告的基本要义，阐述了虚假评估报告、重大遗漏评估报告的表现情形，以及评判的标准、程序，期望能引起评估专业人士的关注，并对评估实务有一定的指导意义。 [关键词]虚假评估报告重大遗漏评估报告评判一、引言我国《资产评估法》的颁布实施，一方面确立了我国资产评估行业、资产评估机构及其评估专业人员的法律地位，另一方面也明确了评估机构及其评估专业人员应当承担的法律责任。《资产评估法》专门规定了对签署、出具虚假评估报告和重大遗漏评估报告（以下简称二类报告）的评估专业人员和评估机构分别应承担的法律责任：对评估专业人员，行政主管部门根据情节严重程度，可处以警告、没收违法所得、责令停止从业6个月-10年的行政处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任，终身不得从事评估业务。对评估机构，行政主管部门可以根据情节严重程度，可处以警告、没收违法所得并处罚款、责令停止执业6个月-1年、吊销营业执照的行政处罚。对二类报告的认定，与对评估专业人员、资产评估机构法律责任的追究，关系到每个评估专业人员的声誉和前途，关系到每家资产评估机构的发展和命运，某种程度上，也影响到整个评估行业的社会形象和发展前景。所以，对二类报告的认定，已然成为评估界亟需解决的一个重大问题。如何对二类报告进行判定，《资产评估行业财政监督管理办法》（财政部97号令）提出了解决路径，即财政部门无论是在组织开展对资产评估行业评估业务进行监督检查时，还是对评估行业的投诉、举报事项进行调查处理时，“认定虚假资产评估报告和重大遗漏资产评估报告，应当以资产评估准则为依据，组织相关专家进行专业技术论证，也可以委托资产评估协会组织专家提供专业技术支持”。可见，财政行政管理部门并没有给出二类报告的评判标准，而是将二类报告的评定权力交给了相关专家，即由专家对被检查或被调查的资产评估报告进行专业技术论证后，得出对二类报告的鉴定意见。试问如果你是专家，如何评判二类报告？笔者作为评估界一员，在此从行业监管角度谈谈粗浅之见，不妥或错误之处，敬请批评指正。二、对虚假评估报告的评判（一）虚假评估报告产生的原因溯源所谓虚假，即不真实，有主观故意之义。客观的虚假是不存在的,作假的前提是存在做假的行为动机。一般情况下，虚假评估报告的出炉，始作俑者是评估委托人。只有评估委托人产生了想通过高估或低评资产价值谋取不当利益的动机，才会示意或要求评估专业人员、评估机构出具虚假评估报告，并许诺以“适当形式”、“适当途径”给予评估专业人员、评估机构“诱人”的利益分享。评估专业人员、评估机构是评估委托人作假动机信息的接受方，一旦因诱受惑同意接受，便会产生获取不当利益分享的动机，最终沦为虚假评估报告的制造者。特别的或极少数的情形是，只有在评估专业人员或评估机构相关负责人与评估委托人“十分熟悉”并存在“共同利益”的情况下，评估专业人员或评估机构相关负责人才会第一时间产生谋取不当利益的动机，并以专业人士的身份向评估委托人提出出具虚假评估报告的动议；评估委托人接受建议，共同谋划虚假评估报告的出炉。上述的“十分熟悉”，如二者是长期的战略合作伙伴关系，或二者存在法律意义上的关联方关系，或一方是另一方在某个方面的顾问、咨询专家；所谓“共同利益”，可能表现在评估专业人员、评估机构来自于评估委托人支付超出正常收费的评估费用，也可能是评估委托人给予的不当利益分成或未来预期收入分成。从法律意义上看，评估专业人员、评估机构出具虚假评估报告构成犯罪的，其行为与评估委托人构成共同犯罪。正因为如此，《资产评估法》明确规定，评估专业人员、评估机构出具虚假评估报告的，除应承担相应的行政责任，还应追究其刑事责任。（二）评估报告虚假的情形评估报告虚假，即其虚、假、不真实在哪？概括地说分二大类： 1.评估专业人员、评估机构具备专业胜任能力，却为获取不当利益，在以下三种情况下出具的虚假评估报告：（1）明知委托人提供的评估依据材料不真实；（2）明知委托人实际委托评估的对象与评估合同约定的评估内容、范围不一致；（3）故意选用不当甚至是错误的评估方法或评估参数。笔者将此类虚假评估报告称为Ⅰ类。需要说明的是，从逻辑上推理，评估机构出具这类报告存在巨大执业风险，应当存在不当获利，但实践中有可能一时难以获取足够充分的证据。 2.评估专业人员、评估机构明知自身不具备专业胜任能力，又不借助外部专家，为获取不当评估报酬或其他潜在利益，在难以为评估结论提供可靠专业保证的情况下，接受委托人委托出具的虚假评估报告。笔者将此类虚假评估报告标称Ⅱ类。评估机构在此情况下获取的评估报酬，不论多少，都应当认定为不当评估报酬。综上，无论是Ⅰ类虚假评估报告，还是Ⅱ类虚假评估报告，评估专业人员、评估机构均存在明知、故意之行为，具有主观性，并伴有不当获利。（三）对虚假评估报告的评判 1.对Ⅰ类虚假评估报告的评判程序和要点（1）全面了解评估机构成立以来的执业情况，准确评估其专业胜任能力；检查、评价评估机构业务质量控制制度、业务合同管理制度、薪酬分配制度等重要内部管理制度的建立、执行情况。（2）针对虚假评估项目，列示评估依据的不真实材料项目，初步估算每个项目的评估值，及其对评估结论的影响程度；列示评估内容、范围不一致的具体项目及其数量，初步估算由此对评估值造成的差异，及其对评估结论的影响程度；列示评估专业人员采用不当或错误的评估方法、评估参数的项目，初步估算由此对评估值造成的差异，及其对评估结论的影响程度。要求评估专业人员、签字评估师、相关复核人员和评估机构提供针对上述情况（如有）的书面说明。（3）针对虚假评估项目，全面、全程检查评估机构对《资产评估基本准则》《资产评估执业准则》、评估机构业务质量控制制度相关评估程序的实际执行情况，确定评估专业人员、评估机构复核人员、签字评估师、评估机构负责人等，是否应当有能力发现：评估依据的材料不真实问题、评估内容与范围不一致问题、评估专业人员采用不当或错误评估方法问题、采用不当或错误评估参数问题。（4）了解评估专业人员、评估机构与委托人之间：是否存在关联关系、是否有过合作经历、除评估业务外是否存在其他业务委托关系。行政执法检查人员，可以对此进行外部延伸检查、取证，以确定评估专业人员、评估机构与委托人是否存在其他相关约定，有不当利益往来。（5）了解本次评估合同签订及收费是否正常，评估专业人员、评估机构与委托人之间是否存在除评估业务之外的其他利益往来。行政执法检查人员可以增加对评估机构财务会计报表信息的专项检查，以确定评估机构是否从委托人处获取不正当利益。 2.对Ⅱ类虚假评估报告的评判程序和要点（1）全面了解评估机构基本情况，以及成立以来的执业情况；全面了解评估专业人员构成及其执业经历，准确评价其专业胜任能力；检查、评价评估机构业务质量控制制度、业务合同管理制度、薪酬分配制度等重要内部管理制度的建立、执行情况。（2）针对虚假评估项目，列示重要、关键评估程序和重要评估证明（包括聘请专家或其他专业机构，利用其工作或专项报告），检查评估专业人员、评估机构执行情况，据此判断评估专业人员、评估机构对该评估项目是否不具备专业胜任能力。（3）了解评估专业人员、评估机构与委托人之间：是否存在关联关系、是否有过合作经历、除评估业务外是否存在其他业务委托关系。行政执法检查人员，可以对此进行外部延伸检查、取证，以确定评估专业人员、评估机构与委托人是否存在其他相关约定，有不当利益往来。（4）了解本次评估合同签订及收费是否正常，评估专业人员、评估机构与委托人之间是否存在除评估业务之外的其他利益往来。行政执法检查人员可以增加对评估机构财务会计报表信息的专项检查，以确定评估机构是否从委托人处获取不正当利益。实务中，对评估项目没有评估工作底稿的；单纯收集获取了一些资料但没有履行必要评估程序的；对专门设备或特殊工艺或资产组或专利等无形资产的评估，应当利用专家工作却没有聘请专家的，笔者认为，均应将评估机构及其评估专业人员归入不具备专业胜任能力之列，出具的评估报告也当列入虚假评估报告。三、重大遗漏评估报告的评判（一）重大遗漏评估报告与虚假评估报告区别从监管者角度看，按评估专业人员、评估机构遵循法律法规、评估执业准则的程度分，评估报告可分为规范评估报告、不规范评估报告、重大遗漏评估报告、虚假评估报告四类。规范评估报告自不必多言。不规范评估报告是指评估专业人员、评估机构在履行评估程序、获取与核查评估证据的过程中，以及在出具的评估报告中，或多或少存在瑕疵，但不影响评估结论的评估报告；或者是对评估结论有一定影响但影响程度是在评估报告使用人可接受的范围内的评估报告。重大遗漏评估报告，相对于不规范评估报告，区别在于其对评估结论产生的影响程度超出了报告使用人可接受的范围；相对于虚假评估报告，区别在于评估专业人员、评估机构在评估项目承接、评估报告出具过程中不存在故意、主观过错。（二）重大遗漏评估报告及其情形重大遗漏评估报告，是指评估专业人员、评估机构在履行评估程序、获取与核查评估证据的过程中，以及在出具的评估报告中，定性上存在重大不当或错误，定量上表现为重大差错（如可计量），从而对评估报告结论产生重大影响的评估报告。重大遗漏评估报告是不合格的评估报告。重大遗漏评估报告主要包括： 1.由于评估假设条件错误，造成对评估结论产生重大影响； 2.由于选用的价值类型不恰当，造成对评估结论产生重大影响； 3.由于重大评估程序和核查程序没有履行，重大证据未获取或获取不充分，造成对评估结论产生重大影响； 4.由于选用评估方法或重要评估参数不正确，造成对评估结论产生重大影响； 5.由于上述1-4项中2项或以上共同影响，造成对评估结论产生重大影响。（三）对重大遗漏评估报告的评判 1.对重大遗漏评估报告的评判程序和要点（1）列示评估报告中错误的评估假设条件，判断是否属于关键、重要的评估假设条件；分析并确定是否由于该评估假设条件错误对评估报告结论产生重大影响。要求评估专业人员、签字评估师、相关复核人员和评估机构针对错误评估假设提供书面说明。（2）陈述评估报告选用的价值类型不恰当的理由；确定是否由于采用不恰当价值类型对评估报告结论产生重大影响。要求评估专业人员、签字评估师、相关复核人员和评估机构说明选用相关价值类型的理由。（3）对没有履行的重大评估程序和核查程序、未获取的重大证据一一列示，逐项分析其对评估报告结论是否有重大影响。要求评估专业人员、签字评估师、相关复核人员和评估机构对提出的问题逐一说明。（4）陈述选用评估方法或重要评估参数不正确的理由，分析计算其对评估结论产生的影响（如可行），确定是否构成重大影响。要求评估专业人员、签字评估师、相关复核人员和评估机构对此作出说明。（5）综合上述（1）-（4），确定评估报告是否存重大遗漏。 2.重大遗漏评估报告的评判方法评判评估报告是否存在重大遗漏，有定性和定量二种方法。通常定性判断是基本性的，定量判断是证明性的，能做到定性判断和定量判断相结合，则对重大遗漏评估报告的评判，比单纯依赖定性判断得出的结论可靠些。实务中，不能定量判断的重大遗漏时常有之，但这不影响单纯以定性判断对重大遗漏评估报告作出结论的可靠性。 […]

国有资本投资公司改革“七步法”

自党的十八届三中全会提出“支持有条件的国有企业改组为国有资本投资公司”以来，相关国有企业以习近平新时代中国特色社会主义思想特别是习近平经济思想为根本遵循，改革十年磨一剑，在国有资本布局优化、体制创新、机制完善等方面发挥了重要引领作用，推动国有资本投资公司、国有资本运营公司、产业集团公司三类国家出资企业的格局更加功能鲜明、协调发展。在国有资本投资公司改革中，涌现出一批大胆试、大胆改、大胆闯的典型代表企业，形成了一批可复制可推广的改革经验。在全面总结探索实践基础上，笔者认为，国有资本投资公司改革可通过七个步骤完成改革目标任务。申请国有资本投资公司改革试点，找准功能定位有意愿改组成为国有资本投资公司的国有企业，应首先考虑具备一些基本条件，满足国资监管机构对改革准入实施条件管理的基本标准。一是公司治理健全。党的领导坚强有力，董事会外部董事占多数，规范运行并有效发挥作用。二是业务组合合理。拥有突出的核心主业和有竞争优势的多元化业务，并对孵化培育战略性新兴产业有明确的发展方向和资源优势。三是体量规模适度。一般拥有5000亿元左右的资产总额，这可使企业在常态化的国有资本运作中具有较大的运作空间和能力。四是功能定位准确。这点最为重要。在投资公司试点申请方案中，要调整优化企业功能定位，体现国有资本投资公司的产业使命和服务国家战略的功能作用、体现国有资本市场化运作的专业平台作用、体现作为“综合改革试验区”的引领示范作用。中粮集团定位于“一个主体、四种作用”，即成为国家粮食安全战略和食品安全战略的执行主体，发挥在建设现代农业中的引领作用、在维护粮油食品市场稳定中的支撑作用、在保障食品安全中的示范作用、在农业“走出去”中的领军作用。中粮集团治理机制完善，业务组合主业突出、多元互补，资产体量规模较大、经营业绩优秀，顺利成为首批国有资本投资公司试点之一。中国五矿在国有资本投资公司试点中，努力打造具有全球竞争力的世界一流金属矿产企业集团。中国五矿持续完善公司治理体系，有效发挥集团党组领导作用，健全董事会及其专门委员会设置；构建“四梁八柱”业务体系，在金属矿业、冶金建设、贸易物流、金融地产领域建立起核心主业与多元主业相互支撑、相得益彰的业务组合，积极布局新能源电池材料等战略性新兴产业。在具备良好条件基础上，中国五矿成功入选第二批国有资本投资公司试点。完善中国特色现代企业制度中国特色现代企业制度是国有资本投资公司的基石，必须保证党对国有资本投资公司的绝对领导，真正形成权责法定、权责透明、协调运转、有效制衡的公司治理机制。建强组织保障。按照“双向进入、交叉任职”要求，使符合条件的党委（党组）领导班子成员通过法定程序进入董事会、经理层，董事会、经理层成员中符合条件的党员依照有关规定和程序进入党委（党组）领导班子。健全制度保障。根据国资监管机构的授权放权，修订完善公司章程、党委（党组）工作规则、董事会议事规则、总经理工作规则等基本治理制度，建立完善党委（党组）会、董事会、总经理办公会决策事项管理制度，明确决定、审批、审核、备案、研究讨论等不同行权方式的适用条件和具体流程。建优机制保障。决策流程信息化，将每个决策事项流程的把关环节设计成信息审批节点，让每个流程相关者对全部审批节点及审批要求一目了然。执行跟踪台账化，坚持“任务目标化、目标项目化、项目责任化、责任实效化”，形成工作闭环，确保目标达成。航空工业集团构建1+N公司治理制度体系，将集团党组、董事会和经理层的职能定位细化为公司治理、规划计划与运营管理等9类183项权责事项，将所有治理相关的工作机制纳入运营管理系统（AOS），实现流程显性化、信息化。国家电投通过“沙龙、务虚会、决策会、专题会、扩大会”五种会议，实现对重大问题“前瞻预判、酝酿研究、决策部署、推动落实”的闭环管理，保障集团党组“把方向、管大局、保落实”角色作用有效发挥；建立健全党组会前的外部董事沟通机制，针对战略、投资等重要决策事项，切实提高决策质量和效率，实现各治理主体同心发力、同频共振。深化子企业体制机制改革，打造市场主体为发挥国有资本布局优化和结构调整的功能，国有资本投资公司要将子企业打造成真正的独立市场主体，使其股权处于可交易状态。提升子企业作为“五自”独立市场主体的标准能力。具体包括：提升独立融资能力、生产经营决策能力、内部管理决策能力，支撑自主经营；提升独立财务核算能力、可持续盈利能力、独立承担亏损能力，支撑自负盈亏；提升独立承担外部环境风险能力、独立承担经营风险和财务风险能力、并购重组整合能力，支撑自担风险；提升自我监督约束能力、组织膨胀约束能力、投资扩张约束能力，支撑自我约束；提升市场化经营能力、投资决策能力、科技创新能力和自我积累能力，支撑自我发展。优化子企业股权结构。对具备条件的子企业，引入战略投资者作为积极股东，完善治理、强化激励、增进协同，力争集团总部直接管理的子公司都成为股权多元化企业或混合所有制企业，最终实现直管企业都成为上市公司。同步探索混合所有制企业骨干员工持股，绑定公司和员工风险与收益。持续深化三项制度改革。全面推行经理层任期制和契约化管理，明确经理层岗位职责、任职条件和经营目标，签订聘任协议和业绩合同。探索推行职业经理人制度，建立现有经营管理人员与市场化职业经理人的身份转换“双通道”机制。优化薪酬结构强化正向激励，健全工资与效益同向联动、能增能减机制，在上市公司股权激励、科技型企业股权和分红激励等中长期激励方面，作出表率、走在前列。中国宝武多次全面梳理对子公司混合所有制改革情况，在梳理出一批“宜混”企业的基础上，制定混合所有制改革计划，分期分批、“一企一策”推进混合所有制改革项目实施。以法人数计，当前中国宝武1/4的企业已初步形成混改。招商局集团明确二级公司工资总额每年增幅原则上不高于利润总额增幅，劳动生产率行业对标调节，工资总额资源重点解决不平衡不合理问题，对二级公司工资总额实施分类管理，将工资总额划分为基础额度、效益额度和战略额度。制定出台“一个办法，七个工具”的中长期激励顶层政策体系，统筹设计中长期激励工具包，实现10家上市公司股权激励全覆盖（不含金融机构）。重塑集团组织和管理体系，建设“三强”总部组织机构和管理体系犹如排兵布阵，国有资本投资公司要按功能定位和战略需要，排布好组织和管理阵型，建设“引领强、配置强、管控强”集团总部。深化集团总部机构改革。坚持权责明确、量化约束、去行政化原则，对职能管理类、议事协调类、共享服务类等各类机构再调整再优化，强化集团总部党的领导、战略引领、资源配置、资本运作、风险内控等核心功能，合理配置基本职能单元。进一步完善战略管理体系。通过战略规划子体系、计划预算子体系、运营监控子体系、考核评价子体系、激励约束子体系、分红收益子体系等，在不干涉子企业日常生产经营的前提下，对子企业经营管理活动实施有效监控，确保战略目标落地。进一步完善人力资源管理体系。打造勤勉尽责、专业担当的专职董事监事队伍，建立专职董事监事与企业领导班子双向交流机制。打造专业化、高素质的经营管理干部人才队伍，选优配强子企业领导班子和总部机构负责人。打造职业型、专家型的党务干部人才队伍，建立健全党务干部人才有序晋升、合理流动的通道。进一步健全全面风险管理体系。完善全面风险管理“三道防线”，持续加强风险内控、法律合规、安全环保、内部审计、责任追究等重点工作，不断提高全面风险管理能力和水平。国投集团重塑优化集团总部职能，理顺集团与子公司权责边界，将能放的、该放的职能逐步下放给子公司，推动股东权利和经营权利相分离；将该整合的职能有效整合，缩减总部管理岗位；将该加强的职能切实加强，提升总部战略决策能力、资源配置能力、资本运作能力、监督评价能力和加强党的建设能力；同步推行管服分离，实现服务共享，压缩管理边界。招商局集团总部实施“3S”管理模式，即战略引领（Shaping），由集团总部制定整体战略，指导和引领下属公司的发展目标、方向和路径；风险管控（Safeguarding），从集团整体层面自上而下把控系统性风险和结构性风险，自下而上层层汇总风险；综合服务（Servicing），集团总部为下属企业提供综合服务，配置资源、人才和战略发展目标相适应的体制机制，确保战略落地和产业发展到位。落实战略型管控模式，依托治理机制行权战略管控是国有资本投资公司的重要特征，国有资本投资公司要适应以管资本为主的改革需要，以子企业公司治理为基础，推动战略管控型集团管控模式落实落地。推动子企业董事会配齐建强、规范运作。支持发挥子企业党委领导核心作用，指导子企业结合实际制定党委前置研究讨论重大经营管理事项清单，避免“上下一般粗”。以建立专职董事制度为重点，加强子企业董事会建设，制定子企业董事会规范运作管理制度，原则上实现外部董事占多数，建立专职外部董事库，加强董事会和董事评价。积极稳妥开展子企业授权放权。坚持权责法定、权责匹配、分类分级、一企一策原则，在梳理集团总部履行出资人职责职权、国资监管职权、党建工作职权的基础上，建立授权放权评估模型，出台授权放权管理制度，对具备条件的子企业印发差异化授权放权清单，明确授权放权的事项范围和行权程序。建立健全“大监督”体系。坚持放管结合、加强监督，构建出资人监督、业务监督、专责监督有序衔接的协同机制，构建事前防范、事中跟踪、事后问责的“全流程”闭环机制，构建业务监督、审计监督、巡视监督、纪检监察监督“四道防线”，开放监督平台实现集团各部门信息共享、管控共治。中国建材集团总部主要通过派出股权董事管好资本，分层分类、一企一策对子企业授权放权，将计划内主业投资、经理层成员选聘等职权授予相对控股企业的董事会。集团总部以产权为基础、以资本为纽带，协调和引导子企业发展。中粮集团坚持权责统一、放管配套，建立“大监督”体系，推动实现“由人监督”转变为“制度监督”，从行政监督转变为资本监督。建立一强多精业务组合，发挥产业功能服务国家战略、优化国有资本布局、提升产业竞争力是国有资本投资公司的根本目标，投资公司要切实发挥产业优化、产业培育、产业整合等功能。突出主责主业，构建核心产业体系。根据国资监管机构确定的主责任务和主业领域，全面梳理产业布局，设计建立主业突出、多元互补、协同运行的业务体系。结合《国民经济行业分类》《上市公司行业分类指引》文件，对现有业务再分类再定位，确定核心业务、多元化业务、孵化培育业务、调整优化业务等。优化业务结构，发挥引领带动作用。创新发展核心业务，推动增量业务布局产业链供应链关键环节，大力推进科技创新加快关键核心技术突破，争当“原创技术策源地”和“现代产业链链长”；巩固加强多元化业务，顺应经济发展趋势、落实国家产业政策，更多依靠自我融资、自我发展，平抑核心主业产业周期；孵化培育新兴业务，以国家战略性新兴产业发展规划为指引，结合自身优势，积极布局战略性新兴产业；适时处置调整优化业务，加快清理“非主业非优势”资产和“低效无效”资产，组建专项团队，专项推进、专项管理、专项考核。推动行业整合，提升产业竞争力影响力。以战略使命为引领，针对产业发展的难点痛点、产业链优化的堵点断点，通过国资重组、商业并购、海外并购等方式，建立起更加适应全球化竞争的产业链、供应链、价值链和生态圈。以协同融合为导向，实施重组整合，积极稳妥开展业务整合、管理整合、文化融合，使并购重组企业尽快融入国有资本投资公司的业务和管理体系，实现战略统一、组织统一、制度统一、系统统一。国家能源集团在神华集团与国电集团战略重组基础上，建立起煤炭、电力、运输、化工四大业务体系。着力完成常规能源整合平台重组、23家省公司电力改革、18家同质化企业重组，实现产业链协同优势充分发挥。中国通用技术集团聚焦服务国家战略，调整优化产业布局，主责主业更加突出，改革发展为机床装备、医疗健康两个领域的领军企业。在机床装备领域，把发展高端数控机床产业作为集团的第一核心主业，加快推进战略布局，牵头组建产学研用创新联合体。在医疗健康领域，把握国企医疗机构改革的政策机遇，主动承接国企医疗机构剥离，成为床位数量领先、网络覆盖全、全产业链特征明显的央企医疗集团。建立规范有效投资运营模式，持续探索完善投资是国有资本投资公司的核心功能，运营是投后管理的核心能力。国有资本投资公司须探索出一套有效投资运营模式，推动国有资本和国有企业做强做优做大。多元化的投资融资模式。具体包括：投资多元化，通过集团总部、产业发展平台、基金等多元主体，开展内外部投资；融资多元化，利用利润分红、银行贷款、发行债券、资产上市及上市再融资、资产脱售等多种途径，长期短期结合、直接间接结合，及时获取投资所需的必要资金。体系化的产业培育模式。以前瞻性战略性新兴产业为重点，全景扫描新业务投资领域，遴选实施新业务投资项目。在项目化运作、公司化运作等不同阶段，通过股权多元化、治理规范化、管控差异化、考核个性化、薪酬市场化等改革措施，对新企业新项目实行新体制新机制。常态化的流转退出模式。结合国资监管机构改革要求，研究确定“两非两资”的资产范围和标准，建立子企业“全生命周期”经营预警机制和清理处置机制，注重发挥资产管理公司的专业平台作用，通过治亏扭亏、内部重组、对外剥离、破产清算等方式因企施策，主动处置不良资产。商业化的科技创新模式。以技术创新商业应用的产品化、产业化为导向，依托集团内部中央研究院、科技型企业重点实验室和技术研发中心等，搭建多层次科技创新体系。允许科研项目团队成员以“现金出资+科技成果作价入股”方式参与设立创业公司。协同化的产融结合模式。立足金融服务实体经济，坚持能力匹配、风险可控原则，综合利用财务公司、产业基金、参股金融、金控平台等模式，稳慎开展产融结合、以融促产。建立健全产融结合风险防火墙机制，明确不同风险的责任主体，防止交叉感染、利益冲突。中国保利集团以“服务战略、控制总量、有序调整”为原则，构建“融投管收”投资闭环，确保“融得到、投得出、管得住、收得回”，大力提升投资公司运行效率和质量。中广核集团深入实施创新驱动发展战略，不断完善科技创新体系、优化体制机制、强化资源保障，提升科技创新效能。鉴于企业实际情况不同，改革“七步法”不必按照绝对先后顺序串联开展，改革试点企业可总体谋划、因企施策，统筹推进、权变实施。国有资本投资公司是党在经济领域的“航空母舰”，责任重大，使命光荣。在新时代新征程上，国有资本投资公司的改革发展模式将更加成熟定型，功能作用将更加有效发挥，必将为国资国企改革作出新的更大贡献。

对收益法评估中关于营运资金增加额有关问题的思考【第341期】