资质评估 – Page 2 – 道伽会计事务所

近日，国有资产监督管理委员会发布了《中央企业财务决算审核发现问题整改和责任追究工作规定》，多种国有资产违规经营投资问题将被追责。第一章总则第一条　为健全中央企业财务决算监督管理制度，规范财务决算审核发现问题的整改和责任追究工作，有效防范化解重大风险，促进中央企业高质量发展，根据《中华人民共和国企业国有资产法》《企业国有资产监督管理暂行条例》《中央企业财务决算报告管理办法》（国资委令第５号）和《中央企业违规经营投资责任追究实施办法（试行）》（国资委令第37号）等法律法规和有关规定，制定本规定。第二条　本规定所称财务决算审核发现问题，是指国资委依法履行所出资企业财务监管职能，在中央企业年度财务决算报告审核过程中发现的经营管理问题，以及违反规定造成国有资产损失或其他严重不良后果的问题线索等。第三条　国资委和中央企业按照国有资本出资关系和干部管理权限，依据财务监管和责任追究有关规定，组织开展财务决算审核发现问题的整改和责任追究工作。第四条　国资委财务监管部门负责中央企业财务决算报告审核，移送财务决算审核发现违规经营投资问题线索，审核把关整改质量。国资委违规责任追究部门负责财务决算审核发现违规经营投资问题线索办理工作的统筹协调，开展重大违规经营投资问题线索核查，督办指导中央企业责任追究工作。中央企业负责本企业财务决算审核发现问题整改和责任追究工作的组织实施，健全制度机制，细化工作流程，明确职责分工，强化督促协调，确保整改和责任追究工作落实到位。第五条　中央企业财务决算审核发现问题整改和责任追究工作，应当坚持问题导向，突出标本兼治；坚持分级分层，压实主体责任；坚持依法合规，严格规范有序；坚持系统思维，加强协同联动。第二章问题整改第六条　国资委财务监管部门对财务决算审核发现问题，应当按照相关工作程序，纳入中央企业年度财务决算批复，并提出整改意见。第七条　中央企业收到年度财务决算批复后，应当认真组织财务决算审核发现问题整改落实，由企业主要负责人牵头,建立财务、审计、责任追究、法律合规及其他相关职能部门参与的整改工作机制，对照财务决算审核发现问题及整改意见，制定整改工作方案。第八条　中央企业应当全面梳理财务决算审核发现问题，形成问题整改台账，以清单形式逐项列明整改事项、问题描述、整改措施、责任单位及人员、整改期限等。第九条　中央企业应当在收到年度财务决算批复后30个工作日内将整改工作方案及问题整改台账报送国资委。第十条　中央企业应当按照整改工作方案，对照问题整改台账，做好整改工作组织实施，从纠正违规行为、完善制度机制、开展责任追究、挽回资产损失或消除不良影响等方面评估整改质量。已完成整改问题应当从问题整改台账中销号，尚未完成整改问题，应当持续跟踪督促，确保整改工作落实到位。第十一条　中央企业应当在收到年度财务决算批复当年12月31日前完成整改，并将整改工作报告报送国资委。第十二条　国资委应当加强对中央企业财务决算审核发现问题整改的指导督促、监督检查，审核把关整改质量，对重大复杂问题国资委财务监管部门征求国资委相关业务厅局意见，保证整改工作效果。第三章责任追究第十三条　国资委和中央企业按照违规经营投资问题线索移送办理有关规定，分级分层做好财务决算审核发现问题的移送、初步核实、分类处置及核查等工作。第十四条　国资委财务监管部门移送国资委违规责任追究部门的违规经营投资问题线索主要包括：（一）涉嫌进行虚假会计核算，编制虚假财务报告，操纵会计信息，调节财务指标和监管指标，造成会计信息严重失真，账实严重不符。（二）涉嫌违反规定开展投资并购，投资项目亏损引发债务危机，危及企业持续经营。（三）涉嫌违反规定筹集、使用、拆借资金，发生资金挪用、侵占、盗取、欺诈。（四）涉嫌瞒报、漏报、谎报或迟报企业重大风险及风险事件，情形严重。（五）涉嫌开展融资性贸易或“空转”“走单”等虚假业务。（六）涉嫌违反规定对外提供巨额赊销信用、担保或预付款项，以及利用业务预付等方式变相融资。（七）涉嫌违反规定开展货币类及商品类衍生业务。（八）涉嫌违反规定更换年度财务决算审计会计师事务所，或授意、指使其出具虚假年度财务决算审计报告。（九）涉嫌违反规定进行国有资产交易流转。（十）其他造成国有资产损失或严重不良后果的违规经营投资问题线索。第十五条　国资委违规责任追究部门受理移送违规经营投资问题线索后，经初步核实，采取核查、督办等方式开展责任追究工作，提级查办屡查屡犯和重大违规经营投资问题线索，依法依规对责任人作出处理。（一）对涉及中央企业集团层面，或涉及所属子企业且情节严重、造成重大资产损失或其他严重不良后果的,由国资委直接核查。（二）对涉及中央企业所属二级及以下子企业，且情节较重、资产损失较大,由国资委与中央企业组成核查组,开展联合核查。（三）对移送的其他财务决算审核发现问题线索，由中央企业组织核查，国资委采取挂牌督办、指导督办等方式进行指导、监督和检查。第十六条　中央企业应当逐条分析财务决算审核发现问题整改台账，依据本规定第十四条移送情形的规定，对其中造成资产损失或其他严重不良后果的违规经营投资问题线索，按照规定开展移送、初步核实并提出分类处置意见，制定责任追究工作安排，组织开展核查等工作。第十七条　中央企业应当将责任追究工作安排作为整改工作方案附件，一并报送国资委。责任追究工作安排主要包括以下内容：（一）初步核实工作开展情况。（二）发现的违规经营投资问题线索情况。（三）违规经营投资问题线索分类处置意见。（四）核查实施主体、时间节点等。（五）其他工作安排。第十八条　中央企业应当在责任追究工作安排报送后60个工作日内，将相关工作组织、责任追究等情况形成专项工作报告报送国资委。对于报告时尚未完成责任追究的问题线索，应当纳入企业年度违规经营投资责任追究工作报告，直至问题线索责任追究到位。第十九条　国资委和中央企业在查办违规经营投资问题线索时，发现企业经营管理人员涉嫌违纪或职务违法的问题线索，按有关规定移送纪检监察机构处理。第四章结果运用第二十条　中央企业应当分析研判财务决算审核发现问题，将多发典型问题作为内部监督工作重点关注事项，根据需要开展专项检查。对检查发现问题做好整改和责任追究工作，重要工作情况及时报告国资委。第二十一条　中央企业应当研究财务决算审核发现问题发生的深层次原因，健全完善经营管理制度，形成长效机制。对于形成原因较为复杂、涉及面较广的问题，通过专项治理、深化改革加以解决，从根源上防范化解问题发生，杜绝同一问题屡查屡犯。第二十二条　中央企业在财务决算审核发现问题整改和责任追究工作中发生下列情形之一，造成贻误追损时机、资产损失或严重不良后果扩大的，应当按照有关规定追究相关企业和人员责任。（一）未在规定时限内完成财务决算审核发现问题整改和责任追究，且未能说明原因或原因不充分的。（二）对财务决算审核发现问题应当移送开展责任追究工作，而隐匿不报未移送的。（三）因财务决算审核发现问题整改落实不力或责任追究不到位导致同类问题屡禁不止，造成重大国有资产损失或其他严重不良后果的。（四）财务决算审核发现问题整改和责任追究工作中其他未履行或未正确履行职责，造成重大国有资产损失或其他严重不良后果的。 […]

土地资产装入城投公司的方法和技巧

城投企业获得土地使用权的规范方式分税制改革后中央和地方的财权、事权不匹配，导致地方政府的投融资存在较大资金缺口，为弥补这一部分资金缺口，城投企业应运而生。根据国发[2010]19号，地方政府融资平台指由地方政府及其部门和机构等通过财政拨款或注入土地、股权等资产设立，承担政府投资项目融资功能，并拥有独立法人资格的经济实体。实际情况中，地方政府财力有限但掌握大量的土地资产，大部分城投企业是地方政府以少量财政拨款配比较大规模土地资产注入的方式成立的，因此在成立之初其账面即拥有较大规模土地资产。其后，由于城投企业成立的主要目的是通过举债融资，为地方经济和社会发展筹集资金，为扩大其融资能力，地方政府后续不断向城投企业新增以土地资产为主的各类资产，使其进行抵质押融资。同时，在发展之初城投企业和地方土地储备机构的职能划分不明确，城投企业或实际承担了土地储备的职能、再以土地储备的名义向银行等机构借款，或土地储备机构将融资资金以各种名义转移至城投公司帮助其进行融资。自2010年起，监管机构集中出台多项政策法规，厘清城投企业和土地储备机构的关系，禁止城投企业从事土地储备工作，不断规范城投企业获取土地的方式。通过土地储备和政府资产注入的相关政策梳理，城投企业获得土地使用权的两种规范方式：一是对于经营用地或工业用地等建设性用地，城投企业必须参与“招拍挂”，及时、足额缴纳土地出让金，获得土地使用权。二是对于不以盈利为目的的公租房、保障房等公益性用地，城投企业以政府划拨方式无偿获得的土地使用权，但前提是必须经过有关部门依法批准并严格将土地用于指定用途。（一）以出让方式获得土地使用权 1、厘清土地储备的规范流程《土地储备管理办法》明确土地储备的含义，即市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。土地储备是土地收购、土地储存和土地出让的全过程，其目的在于调控城市建设用地的需求，建立“一个渠道进水，一个池子蓄水，一个水龙头放水”的土地统一供应机制，实现政府对一级土地市场的绝对控制，杜绝多头供地局面的出现。 A.土地收购土地收购是指各地土地储备机构按照城市政府授权或者经人大通过的土地储备计划，依照或遵照有关章程，通过征用、收回、置换或整理等方式，实现土地使用权由集体或其他土地使用者手中向政府集中。根据《土地储备管理办法》，下列土地可以纳入土地储备范围：（1）依法收回的国有土地；（2）收购的土地；（3）行使优先购买权取得的土地；（4）已办理农用地专用、土地征收批准手续的土地；（5）其他依法取得的土地。 B.土地储存土地储备是指土地储备机构根据城市总体规划、土地利用总体规划和经济发展的客观需要，对收购和收回的土地进行初步开发，将“生地”变为“熟地”后，将其纳入土地储备库，以备供地之需的行为。根据《关于加强土地储备与融资管理的通知》，进行道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设的，应通过公开招标方式选择工程设计、施工和监理等单位，不得通过下设机构进行工程建设。各地土地储备机构多委托城投企业进行“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”等土地一级开发。 C.土地出让土地出让是土地供应的一种方式，是指对纳入土地储备系统的土地，由土地储备机构根据客观需要和土地供应计划，向市场供应土地的行为。目前土地使用权的出让主要包括两种方式：一种是以不公开方式所进行的协议出让；另一种是以公开方式进行的招标、拍卖或挂牌交易。《土地法》及国土资源部相关的部门规章规定，对于经营性用地必须通过招标、拍卖或挂牌等方式向社会公开出让国有土地。同时，严格限制协议用地范围，确实不用采用“招拍挂”方式的才采用协议方式。故目前我国向土地市场出让土地的主要方式为：招标、拍卖、挂牌。 2、厘清城投企业在土地储备中的合理接触点一是土地储备机构与城投企业在储备项目中的委托代理关系，表现为在土地收购阶段涉及到的拆迁安置补偿，或者在土地一级开发阶段相关的道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设，地方土地储备机构委托城投企业负责。二是城投企业为获得经营用地或工业用地等建设性用地，参与土地一级市场的“招拍挂”，及时、足额缴纳土地出让金并取得土地使用证，以出让方式获得土地使用权。（二）以划拨方式获得土地使用权 1、划拨地的范围和特征 A.划拨土地使用权的范围根据《土地管理法》第五十四条规定，建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：（1）国家机关用地和军事用地；（2）城市基础设施用地和公益事业用地；（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；（4）法律、行政法规规定的其他用地。以划拨方式取得土地使用权的使用者通常是国家机关、军队、人民团体以及由国家财政部门拨付事业经费的单位等。将国有土地使用权无偿划拨上述单位使用，其目的是为了实现社会公益事业的需要，具有社会公益性。 B.划拨土地使用权无偿取得或只需付较少费用依《土地管理法》及《城市房地产管理法》的有关规定，划拨地主要以无偿方式取得，有偿划拨也只需支付少量的土地补偿费和安置补助费，这些费用远比土地使用权出让金少。 C.划拨土地使用权无使用期限的限制《城市房地产管理法》第22条2款规定，以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。 D.划拨土地使用权的转让、出租、抵押依法受到限制《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第44条规定：“划拨土地使用权，除本条例第45条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。” 第45条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门的批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押。（1）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（2）领有国有土地使用证；（3）具有地上建筑物、其他附着物的产权证明；（4）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。 2、城投企业的划拨用地历史注入的土地方面，在前期地方政府向城投公司以划拨的名义注入大量的土地，划拨地原则上不能用于抵押贷款，若城投企业要将该土地用于建设或转让，必须按照规定缴纳足额的土地出让金，将土地使用权类型由“划拨”更改为“出让”。新增的划拨土地方面，按照《土地管理法》、《划拨用地名录》、《关于制止地方政府违法违规融资行为的通知》等文件要求，以划拨方式注入土地的，必须经过有关部门依法批准并严格用于指定用途，划拨地主要用于道路、水利等基础设施和公租房、保障房等公益性事业。需要注意的是，城投企业账面存在的划拨地，一是若抵押需要经过严格的审批流程，而且存在抵押借款无法偿付时，划拨用地的变现因土地性质或流程复杂导致折价的情况，因此在评估划拨地时要考虑划拨地的实际可变现价值，看划拨地入账价值是否存在高估；二是若涉及划拨地转让，则需变更土地使用权类型并缴纳土地出让金后方可进行，需关注城投企业的现金流情况，判断土地出让金的缴纳是否会影响企业的资金周转等。地方政府以“招拍挂”的方式变相向城投企业注入土地通过第一部分分析得出，城投企业获得土地资产的规范方式，分为出让和划拨两种。在各项政策法规日益完善的情况下，地方政府向城投企业随意注入土地的行为被严格限制。但为支持城投企业且规避政策限制，市场中仍存在城投企业在土地一级市场购地且政府返还土地出让金的现象。（一）模式分析城投企业在土地一级市场通过“招、拍、挂”方式购入土地资产并支付土地出让金，土地购置后多计入“存货”或“无形资产”科目，城投在一级市场购地产生现金流出的同时，政府会通过专项款的形式将部分土地出让金返还至企业，计入“专项应付款”或“资本公积”。实际上政府通过此种方式，变相向公司注入土地资产，以做大平台规模。土地资产实际上变成城投企业的“融资用地”，用于抵押借款。城投企业在土地一级市场上购得的土地或分为生地和熟地两种类型。 1、城投企业参与土地一级市场中“招拍挂”的土地为生地由于相关的法律法规只规定了经营性用地需要通过“招拍挂”的方式获得，而并没有规定“招拍挂”中经营性土地的状态（生地或熟地），未明确禁止生地参与“招拍挂”，故部分城投企业利用政策的回旋余地，在土地一级市场中购买的土地实际上为生地，并在购地后对土地需进行开发整理再出让，实质上承担了部分土地储备的职能。据了解，城投企业在土地一级市场中通过“招拍挂”购入生地，可以获得相关的土地权证，甚至后续能够以该土地进行融资。 2、城投企业参与土地一级市场中“招拍挂”的土地为熟地部分城投在土地一级市场中购买的土地为熟地，其在前期已由购地城投企业或其他具有土地一级开发资质的城投企业完成拆迁安置和土地一级开发，可直接用于经营建设。其实，城投企业若以房地产开发等经营活动为目的购地，这种方式可以说是其在土地一级市场中最为标准的购地模式。但很多地方政府在城投购地后会将土地出让金返还，且购得土地仅为城投企业的融资用地，这种模式的问题在于政府没有对应的财力支撑以补偿土地前期的投资成本，在下一部分会详细说明影响。（二）影响城投企业作为投融资建设的重要主体，地方政府会采用资金或资产注入等支持方式，但受制于财力有限，资产注入的方式被更广泛的使用。因为土地资产是地方政府最为便捷可用的优质资产，所以在城投企业的历史发展过程中，地方政府常常向城投企业注入土地资产。地方政府在“招拍挂”后返还土地出让金，实际上是在监管政策日趋严格的背景下，变相向城投企业注入土地资产。该方法可以快速扩大城投企业的资产和权益规模，从资产负债表上降低其债务负担，同时城投企业能够以土地进行抵押贷款，满足地方政府的融资需求。但是，从城投企业、地方政府和金融机构的角度出发，该种模式也存在一些需要关注的事项。 1、对城投企业来说，资产和负债规模同时扩张，政府配置的土地资产能够部分覆盖债务，但需关注资金缺口、利息成本及土地资产变现时间等问题。城投企业以土地资产抵押借款，投资于基础设施建设等公益性业务，公益性业务的资金平衡依赖于政府回购或土地出让收益。如果为政府回购模式，则一般回购周期长且投资和回款期限存在错配；如果以土地出让收益平衡，则其资金平衡期与当地房地产市场景气度有很大关系。随着投资规模不断扩大，城投企业需要新的土地资产以获得融资，导致其账面资产规模和债务规模迅速增长，如此“滚雪球”，使得企业实际债务水平攀升。政府以“招拍挂”后返还土地出让金的形式向城投企业注入土地资产，公司账面的土地资产对政府相关债务起到一定的保障作用，但是需要注意：一是政府在将土地出让金返还至城投企业时，需扣除相关税费，城投企业实际收到的返还资金要小于缴纳的土地出让金，此外，若城投企业购地后仅将土地用于抵押融资，则其将持续承担购地的资金缺口、利息成本以及抵押融资的利息费用，由此将增加城投企业的实际债务偿付负担；二是受市场景气度、地块位置等因素影响，城投企业账面土地资产的公允价值存在贬值风险；三是账面土地资产多已抵押受限，债务偿还仍然需要政府回款或“借新债补旧债”等实际资金流入，考虑到土地流动性一般，变现需要一定处置时间，需关注企业短期资金周转问题；四是城投企业购得的土地均价较高，若为生地，则需关注入账价值高估和难以处置等问题。 2、对于地方政府来说，将返还的购地收入计入政府性基金会虚增政府财力，资金在政府空转，没有对应的财力支撑用以补偿土地前期的投资成本。在土地储备制度逐步规范，政府向平台公司注资要求日益严格的背景下，地方政府以此方式变相向城投注资，用以满足基建和保障房等公益性业务方面的投融资需求，或由此带来公益性业务债务的激增和政府支出责任的加重。据了解，部分地方政府存在城投企业购置土地收入计入政府财力的做法，其中土地相关税费计入一般公共预算收入，土地出让金计入政府性基金收入，但考虑到政府常将土地出让金返还至企业，该方式会使地方政府综合财力产生水分。在这种模式下，虽然会达到同时增加城投企业账面资产及政府性基金收入的目的，但实际并未形成政府的有效财力。若城投企业购置的土地为熟地，地方政府实际收入或无法覆盖前期成本。从土地的前期成本覆盖来看，地块的成本中包括拆迁费、安置费、基础设施建设等费用，前期投资成本以土地出让后的政府返还的资金来平衡。城投企业在土地一级市场中通过“招拍挂”购得土地，政府再将土地出让金扣除相关税费后返还至城投企业，土地出让金并没有成为政府的真实财力，政府没有对应的财力支撑以补偿土地前期的投资成本。举例来说，若土地一级市场中某地块的前期拆迁和开发成本等共计2亿元，“招拍挂”价格为5亿元，某城投公司以5亿元价格购得此地块，之后政府扣除一定税费后将土地出让金返还，按照85%的比例则返还金额为4.25亿元，此时政府此地块的实际财政收入仅为0.75亿元，无法覆盖前期开发成本2亿元。若城投企业购置的土地为生地，需关注此种方式是否合规，以及生地如何定价的问题。 3、对于金融机构来说，土地变现周期较长，生地入账价值或存在高估的风险。城投企业土地资产的抵押贷款率一般为50~70%，正常情况下，土地资产的价值可以覆盖城投企业的贷款金额，金融机构的风险不大。但是，当城投企业无力偿付债务，金融机构需要对其土地资产进行清算的时候，需考虑土地资产变现时间的问题，尤其是地方土地的出让节奏由当地政府控制，因此金融机构的资金回收周期可能较长。若需要处置的土地为城投企业购置的生地，考虑一级开发等问题，其处置时间可能会更长，加上入账价值本身可能存在高估的情况，将会给金融机构带来一定的风险。总结地方政府在“招拍挂”后返还土地出让金，实际上是在监管政策日趋严格的背景下，变相向城投企业注入土地资产。从利好方面来看，该模式可以快速扩大城投企业的资产和权益规模，从资产负债表上降低其债务负担，同时城投企业能够以土地进行抵押贷款，满足地方政府的融资需求，但相对的，更应该关注到这一系列操作下存在的风险事项： 1、城投企业在一级市场上购地增加政府性基金收入，若供地政策紧缩，政府性基金收入亦能够保持相对稳定，但需注意城投购地资金大多为融资形成的债务资金，需要偿付，实际无法用于建设支出或其他债务的偿付，并非政府的有效财力； 2、在监管政策趋紧的背景下，预计地方政府以返还土地出让金的方式变相为城投企业注资的情况将增加，仍将主要满足城投公益性业务的融资需求，需关注此方式下，区域城投企业将会继续大规模举债，由此带来公益性业务债务的激增和政府支出责任的加重； 3、政府以“招拍挂”后返还土地出让金的形式向城投企业注入土地资产，公司账面的土地资产对政府相关债务起到一定的保障作用，但考虑到土地流动性一般，变现需要一定处置时间，建议关注企业短期流动性； […]

企业取得2个亿的拆迁补偿收入，需要缴纳增值税吗？需要缴纳土地增值税吗？企业所得税有税收优惠吗？

企业取得2个亿的拆迁补偿收入，需要缴纳增值税吗？需要缴纳土地增值税吗？企业所得税有税收优惠吗？汇算清缴需要纳税调整吗？答复 1、企业取得2个亿的拆迁补偿收入，免征缴纳增值税； 2、企业取得2个亿的拆迁补偿收入，免征土地增值税； 3、企业取得2个亿的拆迁补偿收入，企业所得税是否存在优惠，首先需要判断是否属于政策性搬迁。（1）若是属于“政策性搬迁”的，企业在搬迁期间发生的搬迁收入和搬迁支出，可以暂不计入当期应纳税所得额，而在完成搬迁的年度（不超过五年），对搬迁收入和支出进行汇总清算。也就是：搬迁完成年度是企业纳税义务发生的时间。（2）若是不属于“政策性搬迁”的，则没有企业所得税优惠。 4、如果企业搬迁损益计入的会计年度与企业所得税上的“搬迁完成年度”不一致的，企业可在年度企业所得税汇算时通过《A105110 政策性搬迁纳税调整明细表》进行纳税调整处理。另外，企业在年度申报时还要填报《A000000 企业所得税年度纳税申报基础信息表》相关信息。参考参考一：（1）《企业政策性搬迁所得税管理办法》的公告》（国家税务总局公告2012年第40号）第三条的规定：企业政策性搬迁，是指由于社会公共利益的需要，在政府主导下企业进行整体搬迁或部分搬迁。企业由于下列需要之一，提供相关文件证明资料的，属于政策性搬迁：（一）国防和外交的需要；（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施的需要；（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；（五）由政府依照《中华人民共和国城乡规划法》有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。（2）根据《国家税务总局关于发布<企业政策性搬迁所得税管理办法>的公告》（国家税务总局公告2012年第40号）规定，符合政策性搬迁企业，企业的搬迁收入，扣除搬迁支出后的余额，为企业的搬迁所得。企业应在搬迁完成年度，将搬迁所得计入当年度企业应纳税所得额计算纳税。搬迁完成年度是企业纳税义务发生的时间。上述40号文规定了认定搬迁年度的标准：（1）从搬迁开始，5年内（包括搬迁当年度）任何一年完成搬迁的。（2）从搬迁开始，搬迁时间满5年（包括搬迁当年度）的年度。规定了视为已经完成搬迁的标准：（1）搬迁规划已基本完成；（2）当年生产经营收入占规划搬迁前年度生产经营收入50%以上。参考二：（1）《财政部税务总局关于明确无偿转让股票等增值税政策的公告》（财政部税务总局公告2020年第40号）规定：土地所有者依法征收土地，并向土地使用者支付土地及其相关有形动产、不动产补偿费的行为，属于《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》(财税〔2016〕36号印发)第一条第(三十七)项规定的土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的情形。（2）《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（财税〔2016〕36号文附件3）一、下列项目免征增值税（三十七）土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者。参考三：（1）根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条有下列情形之一的，免征土地增值税：（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。（2）《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》条例第八条（二）项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。

中联研究｜关于林权流转中林地使用权租金价值评估的初步探讨

摘要：随着市场经济发展，社会经济主体对林业资源需求量不断增加，林权流转过程中政策法规不完善、流转程序复杂、流转价格不公允等问题越来越突出。林权流转价格一般由林木所有权和林地使用权构成。本文拟通过分析林权流转的现状及林权价值评估的主要矛盾，结合自然资源价格评估相关理论，探讨关于林权流转中林地使用权租金的评估方法，并创新性地提出系统打分法。关键词：林权流转、林地使用权租金、评估方法一、林权流转与林地使用权（一）林权流转及林权流转价值林权流转即森林、林木、林地流转，包括林地承包经营权人的林地承包经营权、林木所有权流转和集体经济组织的林地经营权、林木所有权的流转。林权流转的方式包括林地出租、转包、林地入股、互换、转让等。在我国当前的实践中，林权流转价值一般包括林木所有权价值和林地使用权价值。（二）林地使用权林地使用权有广义和狭义之分。狭义的林地使用权是指依法对林地的实际使用，包括在林地所有权之内，与林地占有权、收益权和处分权是并列关系；广义的林地使用权是指独立于林地所有权能之外的含有林地占有权、狭义的林地使用权、部分收益权和不完全处分权的集合。二、当前我国林权流转的现状及主要矛盾（一）林权流转的现状从我国现阶段情况来看，在林权流转方面缺乏一套完善的法律体系，在实际工作开展中无法可依，存在很大随意性。尤其是偏远山区和农村，在缺乏管理的情况下，林权流转完全是由人决定，会造成林地流转混乱的局面。农民缺乏林权流转方面的知识，很多农民对此一无所知。普及和政策指导关于林地价格，很多地区都是采用目测估算方式，并没有实地去测量，结果不准确，甚至存在较大偏差，使得公共利益受损。（二）林权流转的主要矛盾近年来，随着集体林权制度改革不断推进，集体林权流转对发展适度规模经营、推动现代林业建设和增加农民收入发挥了积极的作用。但同时有些地方不同程度地存在流转行为不规范、侵害农民林地承包经营权益、流转合同纠纷增多、擅自改变林地用途，以及林权流转管理和服务不到位等问题，触发村民集体与拟受让方间的矛盾。（三）林权流转评估中的问题林权登记的不规范，使得林权权属不清或有争议、应取得而未依法取得林权证或不动产权证，导致林权流转的评估往往无证可依、无权可依；林权流转评估一般应分别对林地资产和林木资产价值进行评估，而实际操作过程中往往仅包括林木的价值，并未包括林地使用权的价值；林权流转的经济行为中，存在一些林地使用权价值应该评估而未评估的情况，容易导致集体经济组织资产流失；部分林权流转评估过程中错误地引用或参考政府文件或公布的标准，如考虑集体土地征收相关的青苗补偿费和森林植被恢复费等，使得林权流转中林地使用权评估出现偏差。三、林权流转中林地使用权租金价值评估方法根据《自然资源价格评估通则》林地租金标准应与林地宗地的正常地价标准相均衡。租金标准的评估可通过林地宗地的正常土地使用权价格标准折算，也可采用市场比较法、收益还原法等直接评估。（一）市场法采用市场法评估林地使用权租金价值，其使用前提是可查询到当地可比的市场交易案例。一般来说，市场案例的选取可通过当地政府公开的林权流转网或其他媒体中介进行查找，也可通过现场走访调查，以问询的方式取得。选取的可比案例一般需三个及三个以上，在进行比准基础修正的基础上，再通过对影响林地使用权租金的区域及个别因素进行修正，一般还可通过立地质量调整系数、地利等级调整系数、物价指数调整系数、其他各因子的综合调整系数等修正，从而得出待估林地使用权租金价值。该方法的优点是能客观准确地体现出待估林地使用权租金的市场价值，适用于市场交易较为活跃的地区，但在林权流转交易不够频繁的地区，该方法具有极大的局限性。（二）收益还原法采用收益还原法评估林地使用权租金，首先应测算出林地使用权在一定年限内的市场价值，在合理确定还原率的基础上，按照相关公式折算出林地使用权的纯租金，再加以管理费、保险费、维护费、税金等合理税费，形成林地使用权租金。对于林地使用权市场价值的评估，首选市场比较法，即与近期市场上已经发生交易的类似案例进行比较，并对类似林地使用权的成交价格进行适当修正，以此估算林地使用权市场价值。但市场上难以找到林地使用权的交易案例时，这就使得市场比较法的运用受到了限制。参照《自然资源价格评估通则》，林地价格的评估方法还有成本逼近法、剩余法、基准地价系数修正法等。如果可以查询当地集体林地使用权的基准地价，可以采用当地集体林地使用权基准地价的修正体系，评估林地使用权的权益价值。成本逼近法，从对集体土地上的所有投资角度考虑，其两大基本成本分别是林地取得费和林地开发费，再考虑后续的税费、利润、利息等。原则上也可以计算集体土地林地使用权的评估值，但其考虑国家对集体林地使用权的征收，计算出土地权益的评估值，难以反应出真实的土地租金价格，往往会高于当地客观集体林地使用权的租金价格。林地期望价法是以实行永续皆伐为前提，将无穷多个轮伐期的纯收益折为现值的累加求和值作为林地资源资产价值的方法，林地期望价法是各种方法中理论上较为完善的求取林地使用权价值的评估方法，但这种方法是建立在若干假设和预测的基础上。如收获的预测不准确或假设的条件不合理，则可能导致评估结果的严重偏差，而农村林权流转中的林地大都为村民小组、村民集体所持有的，其林地对应的收入特征不同于林业企业可预测的经营状况，其方法的运用也具有一定的局限性。林地使用权的还原率一般可采用租售比法（市场提取法）、安全利率加风险调整法、投资风险与投资收益率综合排序插入法测算。在采用收益还原法测算林地使用权租金时，若租售比法受限，建议优先采用安全利率加风险调整法。林地的主要经营风险在于造林失败、人为破坏、病虫害以及其他自然灾害等风险，其风险率应依据所在地区或评估对象自身的历史资料，综合分析确定。（三）成本逼近法采用成本逼近法评估林地使用权租金，需要客观地判断当地林地使用权租金的构成内涵。一般来说，应根据当地对于土地管理的实际成本进行分析判断，一般来说土地的租金成本应该包括土地的建设成本、管理成本、保险费、利息、利润等。（四）类比调整法当以上三种传统评估租金市场价值的方法均不适用时，可选取典型的交易案例进行可比修正，林地使用权租金评估价值＝参照物交易价+功能差异值+时间差异值+区域因素调整值+交易情况差异值。该方法计算评估值的准确性首要前提是能够选取典型的可比案例，在案例较少的情况下，可以适当扩大可比案例的选取范围和交易年限，但该可比案例与委估对象的供需市场应具有一定的相似性，且土地单位面积的租赁价格应差异不大。（五）系统打分法在上述评估方法均受限的情况下，评估人员的现场尽调工作则显得尤其重要，特别是对当地村集体或村民的走访咨询，应提前做好详细的访问提纲，并客观记录调研情况，采用系统打分法综合判断林地使用权的客观租金水平。笔者认为，该方法需要评估工作人员深入市场调研分析，分别以拟承租者的身份和拟出租者的身份调研当地林权流转中林地使用权租金，并形成评估工作调查底稿。根据农村集体经济组织提供真实的情况和资料，同时在和村集体和村民委员会洽谈的过程中，充分了解当地的真实市场挂牌价和实际的成交价，对评估对象的预期交易价进行走访分析，再建立符合项目实际情况的系统打分表。一般来说，评估林地使用权租金评估系统打分表，应该包括土地的所在区域的交通便捷程度、产业集聚程度、公共配套设施等区域因素，同时也应包括土地面积、土地的性质、土地土壤的质量等个别因素。在访谈过程中了解到的租金意向价格并建立打分比较表，通过适当的修正，得出林权流转中林地使用权租金价值。四、建立完善林权租金评估考核评价体系当前从事林权流转及相关评估的机构较少，相关理论研究及评估方法的实际运用并不完善。近年来，在国家加强对集体林权制度改革，并在改革过程中林权流转问题逐渐暴露的背景下，势必要建立从专业评估方法选取合理性、评估瑕疵事项披露的完整性、林权租金评估修正体系的可靠性、评估结论的准确性、评估报告撰写的系统性等多方面构建科学的林权租金评估考核评价体系。林权评估中，选取合理的评估方法作为评估林地使用权租金重要手段，提高林地租金评估报告的质量是重要任务，定期考察林权流转中林地使用权租金成果是必要之举。正如评价影响土地租金价格的构成最直观的方式是建立打分权重表，必要的租金评估考核能正面反映评估过程的有效性。通过考核来保证评估报告的准确性和完整性，在日后相同相似业务中能够更深刻的理解。让现场评估师了解自己实际评估技能掌握情况，避免盲目将不属于租金价格的构成因素考虑进来。对于林权评估报告的质量检验也同样如此，通过建立健全科学合理的质量检测体系，让评估成果可量化，通过定期按照体系进行逐一测评，以便查漏补缺，切实提升评估撰写报告的质量。五、总结与建议 (一)总结 1、保证林权流转的科学性和准确性，一份客观、独立、公平公正的评估机构出具的林权评估报告，能够使得承租方与村民集体组织以一个公允的市场价值进行交易，这样既可以保证各方的经济利益，也能在一定程度上规避经济行为相关的法律风险。 2、保障农民利益，实现农民增收。评估师公允公平的调查结果能够保障农民的利益，基于评估价所签订的林权流转合同有助于农民集体的增收。 3、便于政府在流转登记过程中的管理，林权流转租金价评估报告中披露的特殊事项便于政府部门利用于林权流转的登记。 4、能够促进经济行为相关方的高效交易。 5、第三方评估租金价格，促进农村的和谐稳定及资源的合理配置。（二）建议 1、规范和建立林地租金评估的准则体系。一方面，制定规范的林地租金评估的指导意见，使得评估师在执行林权流转价格评估业务时能有专业的技术规范和行为准则，其建立的主要作用之一是社会公众评判租金价格评估过程和结果的重要尺度,有利于维护村民集体的利益,更是提升行业社会公信力的关键，有利于提高行业规范化水平和执业质量。另一方面，是政府部门进行监管的依据，是评估委托方、报告使用方合理使用报告的有效参考依据，是评估行业自律管理的核心环节,是评估行业理论及实践水平的具体体现。 2、完善监管制度，全面加强林地流转监管工作。政府要加强林权流转合同制和备案制管理。省级林业主管部门要制定并推行林权流转统一合同示范文本，探索开展流转合同签订指导工作。要不断加大林权流转服务，为流转提供有关法律政策宣传、市场信息、价格咨询、资产评估、合同签订等服务，逐步建立和完善流转服务平台和网络，研究发布林权流转信息和流转指导价格并实行动态管理。要加强对林权流转情况的统计和监测，并定期汇总、分析林权流转情况，重点研究不规范林权流转问题的解决办法和政策。 3、规范林权评估流程，确保林权流转健康有序发展。评估机构要加强业务培训，不断提高评估工作人员在林权租金价格评估中的整体素质和业务能力，为开展林权流转中租金评估提供技术支撑。加强评估人员对于林权流转的政策法规、流转程序、林权流转制度的学习。

涉及矿业权评估时需要关注的事项评估新闻资讯资产评估咨询与服务

矿业权评估是指对矿产资源进行评估，以确定其价值和合理的开发利用方式。矿业权评估依据主要包括行为依据、法律法规依据、产权依据、地质矿产信息依据和价格依据。首先，行为依据是指评估过程中所遵循的行为准则和规范。评估人员应当遵循公正、客观、独立、谨慎的原则，确保评估结果的真实性和可靠性。评估人员应当具备相关的专业知识和技能，并严格遵守评估行为准则，确保评估过程的合法合规。其次，法律法规依据是指评估过程中所遵循的相关法律法规和政策文件。矿业权评估必须符合国家和地方相关法律法规的规定，确保评估过程的合法性和合规性。评估人员应当了解和遵守相关法律法规，确保评估过程的合法合规。产权依据是指评估对象的产权情况。评估人员应当了解评估对象的产权归属情况，包括矿产资源的所有权、使用权、处置权等相关情况，确保评估过程的准确性和完整性。地质矿产信息依据是指评估过程中所依据的地质矿产信息。评估人员应当充分了解评估对象的地质情况、矿产资源储量、品位、成本等相关信息，确保评估过程的科学性和客观性。最后，价格依据是指评估过程中所依据的价格信息。评估人员应当充分了解评估对象的市场价格、行业价格水平、成本费用等相关信息，确保评估过程的合理性和公正性。总之，矿业权评估依据主要包括行为依据、法律法规依据、产权依据、地质矿产信息依据和价格依据。评估人员应当严格遵守相关规定，确保评估过程的合法合规，同时充分了解评估对象的相关信息，确保评估结果的客观真实。只有在严格遵守相关依据的前提下，才能够有效地进行矿业权评估工作，为矿产资源的合理开发利用提供可靠的依据。一、行为基础评估合同或评估委托书是评估的依据。矿业权评估应该有因，首先是有需求。需求方可以是矿业权人、矿业权登记机关，也可以是其他法人和自然人。他们可以选择并委托中介机构为某一目的对其矿业权进行评估。评估委托人与中介机构就评估达成一致后签订的《矿业权评估委托合同》对双方具有约束力。评估委托书是单方意思表示。评估合同和评估委托书应载明评估对象、评估目的、拐点坐标及面积、评估期限、合同双方权利义务等内容。二、法律法规依据 1、矿业管理法律法规矿业权评估必须以矿产资源法律法规为依据。这些法律法规主要有:《中华人民共和国矿产资源法》、《中华人民共和国矿产资源法实施细则》、《矿产资源勘查区块登记管理办法》、《矿产资源开采登记管理办法》、《探矿权采矿权转让办法》以及依据这些法律法规制定的规章。 2、金融体系国家地勘单位和矿山企业都有相应的财务制度。矿业权评估中如有问题，应遵循相关财务规章制度。 3、税收法律和政策在矿业权评估过程中，需要计算矿业权人依据法律法规和政策缴纳的各种税费。核算的依据是国家关于矿山企业税收缴纳和减免的法律、法规和政策。有资源税暂行条例，矿产资源补偿费征收管理条例，增值税暂行条例，所得税暂行条例，外商投资企业和外国企业所得税法。 4、环境保护法律和政策矿业权评估要考虑环保投入，主要法律政策有《环境保护法》、《水土保持法》、《水污染防治法》、《关于加强矿山生态环境保护的规定》。 5、规范评估行为的规则《探矿权采矿权评估管理暂行办法》和《探矿权采矿权评估资格管理暂行办法》是对评估机构和评估人员行为的规范。三、产权基础勘查许可证和采矿许可证是采矿权人的权利凭证，是采矿权人委托的委托鉴定评估机构的产权依据。矿业权出让前，出让机关委托评估机构对划定的矿区进行评估，该文件也是评估机构委托的产权依据。四、地质矿产信息基础矿山开发的地质报告、图件、技术经济资料等。是对评估对象的描述性文件，是评估的地质矿产信息基础，是矿业权评估的核心数据。主要是反映勘探程度、区域地质、矿区地质、矿产资源赋存状况及特征、矿石质量、地质构造、开采技术条件、资源或储量水平、主要矿产及伴生矿产的数量和质量等地质信息的数据。五、规范和标准的依据矿业权评估涉及的规范和标准很多，如地质矿产勘查规范、矿产资源/储量分类标准、矿山设计规范、矿山建设规范、经济评价标准等。任何规范和标准都是社会经济环境的产物，反映了它们产生时的经济政策、发展取向和技术经济水平。随着经济体制的变化和市场经济活动的实践，这些规范和标准都有不同程度的修改。在对矿业权进行分析、判断、评价和计量时，所依据的规范和标准必须坚持“最新”的评估原则，即在评估基准日应使用现行、有效和最新版本的规范和标准。六、定价依据矿业权评估中的价格参数是直接关系到评估结论和结果的关键经济参数，需要评估人员慎重对待。定价依据可以是国家权威部门或机构正式发布的价格标准，也可以是来自市场的价格信息。但除了明确规定外，评估师无论采用何种定价依据，都应明确说明理由，对市场价格信息的真实性、代表性和客观性进行评价和评论。七、其他依据中国的产业政策、产业技术经济指标、市场信息都是构成社会经济环境和市场条件的重要因素。矿业权评估师应时刻关注这些因素的变化，在评估中将其作为经济环境和背景进行分析，从而为矿业权评估的委托人提供丰富而有价值的评估结论和建议。

《2022年中国自然资源统计公报》发布

4月12日，自然资源部召开例行新闻发布会，发布《2022年中国自然资源统计公报》。《公报》涵盖自然资源概况、自然资源开发利用、自然资源确权登记、国土空间规划和用途管制、国土空间生态保护修复、地质灾害海洋灾害防治、测绘和地理信息、地质调查、自然资源督察执法、自然资源科技人才10个方面，以文字、数据、图表等形式全面客观呈现2022年自然资源工作情况。《公报》显示，在自然资源概况方面，2022年度全国国土变更调查初步汇总结果显示，全国共有耕地12760.1万公顷、园地2012.8万公顷、林地28352.7万公顷、草地26427.2万公顷、湿地2357.3万公顷、城镇村及工矿用地3596.7万公顷、交通运输用地1018.4万公顷、水域及水利设施用地3628.7万公顷。2022年全国耕地净增加约130万亩，全国耕地总量连续2年实现净增加。《公报》显示，在自然资源开发利用方面，2022年，全年国有建设用地供应76.6万公顷，同比增长10.9%。全年出让国有建设用地30.7万公顷，同比下降0.3%。2022年，全国地质勘查投入1008.4亿元，其中油气地勘投入822.0亿元，同比增长2.9%；非油气地勘投入186.4亿元，同比增长7.2%。初步统计，全国新发现非油气矿产地132处，其中，大型34处，中型51处，小型47处。全年批准用海面积19.0万公顷，同比下降16.0%。经初步核算，2022年全国海洋生产总值为94628亿元，比上年增长1.9%，占国内生产总值的比重为7.8%。《公报》显示，在自然资源确权登记方面，2022年，会同国家林业和草原局部署开展5个正式设立的国家公园自然资源确权登记公告登簿工作。完成海南热带雨林国家公园、江苏大丰麋鹿国家级自然保护区、山东昆嵛山国家级自然保护区等首批自然资源确权登记登簿。全年颁发不动产权证书7832.3万本，颁发不动产登记证明2870.6万本，办理不动产登记业务11663.3万件。《公报》显示，在国土空间规划和用途管制方面，2022年，全国划定生态保护红线不低于315万平方公里。其中，陆域生态保护红线不低于300万平方公里，海洋生态保护红线不低于15万平方公里。全国批复建设用地预审项目14893个，涉及用地总面积28.7万公顷，同比分别下降3.4%和5.1%。全国农用地转用批准总面积45.5万公顷，同比增长21.2%。《公报》显示，在国土空间生态保护修复方面，2022年，持续推进44个山水林田湖草沙一体化保护和修复工程实施，中央财政下达当年奖补资金148亿元，提前下达2023年度奖补资金106亿元；在生态区位重要、生态问题突出的地区部署实施“十四五”第一批共11个历史遗留废弃矿山生态修复示范工程；持续推进“蓝色海湾”整治行动、海岸带保护修复工程、红树林保护修复等海洋生态保护修复工作，当年完成整治修复海岸线60公里、滨海湿地2640公顷，营造和修复红树林519公顷；有序推进446个乡镇单元全域土地综合整治试点。《公报》显示，在地质灾害海洋灾害防治方面，全国共成功预报地质灾害321起，涉及可能伤亡人员7226人，避免直接经济损失6.0亿元。2022年海洋灾害直接经济损失和死亡失踪人口均低于近5年（2018—2022年）平均值，分别为平均值的52.9%和32.1%。与2021年相比，2022年海洋灾害直接经济损失和死亡失踪人口均有所下降，下降幅度分别为21.5%和67.9%。《公报》显示，在测绘和地理信息方面，截至2022年末，测绘地理信息行业共有测绘资质单位18637家，比上年末增加3235家，同比增长21.0%。2022年自然资源系统测绘成果管理部门对外提供各种比例尺地形图299581张，提供“4D”成果数据752.8 TB，提供测绘基准成果13.2万点，提供航摄成果数据275.6 TB，提供卫星影像数据3395.7 TB，提供地理国情数据421.1 TB。《公报》显示，在地质调查方面，2022年全国地质调查项目预算投入30.3亿元。全年完成1∶5万区域地质调查1.0万平方千米，1:25万海洋区域地质调查6.4万平方千米，1∶5万矿产地质调查1.4万平方千米，1∶5万区域环境地质调查0.8万平方千米，1∶5万生态地质调查2.1万平方千米，航空物探4.4万测线千米，机械岩心钻探2.9万米，槽探3.0万立方米。地质矿产调查新发现矿产地8处，圈定找矿靶区58处。基本完成海域天然气水合物第三轮试采准备，天然气水合物钻采船（大洋钻探船）实现主船体贯通。首次系统完成我国海域二氧化碳地质封存潜力评价，预测我国海域盆地级碳封存潜力2.6万亿吨。《公报》显示，在自然资源督察执法方面，2022年，全国共立案查处土地违法用地案件5.0万件，涉及土地面积3.3万公顷，同比分别下降40.0%和68.6%；共立案查处矿产违法案件3093件，同比下降21.9%。《公报》显示，在自然资源科技人才方面，2022年，新建成50个部级工程技术创新中心，成功申报获批32项国家重点研发计划等项目，牵头在研项目51项。自然资源部综合司负责人在发布会上表示，《公报》是2022年度自然资源综合统计数据首次对外发布；也是自然资源部首次对外发布年度国土变更调查初步汇总数据。《公报》数据主要依据自然资源综合统计数据形成。为确保数据真实、准确，自然资源部着力从三方面加强数据质量控制。一是健全管理制度。印发《自然资源统计工作管理办法》，修订《自然资源统计调查制度》，出台《防范和惩治自然资源统计造假弄虚作假责任规定》，明确了数据“谁主管、谁负责、谁经办，谁负责”的原则，层层落实责任。二是依靠信息化手段。部建立了统一的自然资源统计数据平台，推进统计数据平台与业务信息系统的互联互通、数据交互共享。一些业务数据可以从业务系统实时提取、自动加总、快速分析。三是强化数据核查。充分利用各种技术和管理手段对数据进行校核，包括逻辑校验、数据抽查、实地核查、综合评估等，并定期向省级自然资源主管部门通报数据情况，督促提高数据质量。这位负责人表示，《公报》发布的2022年度数据是初步统计数据，最终校核后的数据将于下半年纳入《中国自然资源统计年鉴》，《年鉴》将分省、分类型呈现数据，更加详实、丰富，届时同样将向全社会公开。

配套10号文！矿业权出让收益评估应用指南（2023）发布！

矿业权出让收益评估应用指南(2023) 本指南所指矿业权出让收益评估，是矿业权评估机构及其矿业权评估专业人员根据委托，按照有关法律、法规、规章、规范性文件和矿业权评估准则，遵循评估原则，为委托人征收矿业权出让收益提供评估服务，并出具矿业权出让收益评估报告的专业服务行为。 1 基本要求 1.1 开展矿业权出让收益评估，应当遵守有关法律、法规、规章、规范性文件和矿业权评估准则。 1.2 矿业权出让收益评估业务，应当由委托人按照公开、公平、公正的原则依法选择矿业权评估机构承担。矿业权评估机构应当依据其与委托人签订的评估委托合同约定的评估事项、相关具体要求以及矿业权出让收益相关规定确定评估基本事项与相关评估参数。 1.3 矿业权出让收益评估业务应当指定至少两名矿业权价值评估专业矿业权评估师承办；矿业权出让收益评估报告应当由承办该项业务的矿业权价值评估专业矿业权评估师签字盖章并加盖矿业权评估机构印章。 1.4 矿业权出让收益评估报告，应当披露评估结论仅供自然资源主管部门确定矿业权出让收益金额时参考使用，与自然资源主管部门实际确定的矿业权出让收益金额不必然相等。 1.5 本指南规定的事项，自然资源主管部门有特殊规定的，从其规定。 2 委托人委托人应由自然资源主管部门确定。 3 评估基准日 3.1 评估基准日应当由委托人依据相关规定和实际工作情况确定。 3.2 评估基准日一般为月末，表述方式为××××年××月××日。 4 评估对象与范围 4.1 评估对象为探矿权、采矿权以及与矿产资源所有权相关的权益等。 4.2 矿业权评估范围一般包括下列要素： 4.2.1 探矿权：勘查项目名称、地质勘查阶段、勘查矿种、勘查（区）范围，矿产资源储量估算范围、类型及数量等。 4.2.2 采矿权：矿山名称、开采矿种、开采方式、生产规模、矿区范围（含开采深度）、矿产资源储量估算范围、资源储量类型及数量等。 5 评估依据评估依据包括法律法规、经济行为、矿业权权属、评估参数选取依据等。 5.1 法律法规依据。包括相关法律法规，国家、行业相关规程规范等技术标准，矿业权评估准则等。 5.2 经济行为依据。包括评估委托合同书（评估委托书）等。 5.3 矿业权权属依据。包括矿产资源勘查许可证、采矿许可证，划定矿区范围批复，自然资源主管部门出具的有关文件等。 […]

矿业并购的三种方式及详细分析

实践中开展矿业并购，主要采取如下三种方式。（1）资产收购，直接收购探矿权或采矿权。（2）股权收购，收购矿业公司的股权，或者向矿业公司增资，间接实现控制矿业权的目的。（3）通过设立合资公司的方式由矿业权人和资金方合作勘查、开发矿业权。一、资产收购方式通过资产收购方式实施矿业权并购，主要是指直接收购探矿权或采矿权的方式，其核心特征在于矿业权人发生变化。 1、资产收购的适用情形由于矿业权转让需要经过自然资源主管部门的审批，且同时需要变更安全生产许可证等其他审批文件，导致直接收购探矿权或采矿权的程序相对复杂，周期较长。另外，综合税负成本也比股权收购的税负成本要高。所以，除非是特殊目的的并购需要，或矿业权人出现了极端情况外，该种方式在实践中很少被采用。但是资产收购的方式之所以还存在，必定有其合理之处，在一些极端特殊的情形下使用，不得不说也是一种“最优”的并购手段。例如，在目标公司负债较多且或有负债无法核验，或者目标公司历史沿革瑕疵或缺陷无法弥补等情况下，采取资产收购的方式，可以规避未来承担负债的风险。另外，在目标公司业务冗杂、非主业资产及人员众多的情况下，将拟收购的矿业权单独予以收购，也是一种经济的选择。但是，因矿业权的特殊性，国家对矿业权流转施加一定的限制，并不是所有的矿业权均可以流转。矿业权转让必须满足法律规定的前提条件，具体内容如下（表1，表2）。 1）探矿权流转应具备的前提条件表1　探矿权流转的前提条件 2）采矿权流转应具备的前提条件表2　采矿权流转的前提条件 2、矿业权转让合同的特殊性由于矿业权转让具有物权和行政许可的双重属性，我国法律对矿业权转让合同的效力有特殊的规定，即必须经过自然资源主管部门审批通过后方可发生法律效力。对此，实践中对该类法律规定不存在争议，也容易理解。但是在矿业权转让合同签署后，自然资源主管部门审批通过前，矿业权转让合同的效力如何存在很大的争议。大致可归纳为几种学说：无效说、生效说、成立未生效说、整体未生效但部分条款生效说。这些学术争议观点对一些司法实践产生了很大的影响，导致法院对该类纠纷的裁决上也出现了“同案不同判”的现象。直至2017年最高人民法院《关于审理矿业权纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2017〕12号，以下简称《矿业权纠纷司法解释》）出台后，就该问题作出了明确的规定，统一了裁判规则后，起到了定分止争的效果。《矿业权纠纷司法解释》对上述争议观点，界定如下：首先，矿业权转让合同自依法成立之日起具有法律约束力。不能以矿业权转让申请未经自然资源主管部门批准为由主张矿业权转让合同无效。其次，矿业权转让合同成立后，在自然资源主管部门批准前，处于成立未生效的状态。在这种情况下，受让人有权请求转让人履行报批义务，转让人有权请求受让人履行协助报批义务。如果转让人无正当理由拒不履行报批义务，受让人可以请求解除合同、返还已付转让款及利息，并由转让人承担违约责任。《矿业权纠纷司法解释》中最高人民法院对于这一问题，采取了成立未生效说，充分体现了我国司法实践保护矿业权流转、鼓励交易的精神，同时也符合债权合同效力与不动产物权变动效力相区分的原则。尤其是给予守约方司法救济和维护自身权益的权利，充分体现了法律的公平性原则。例如，在最高人民法院审理的备受争议的（2020）最高法民终185号案件中，由于受让方未履行协助报批义务，交易的矿业权无法办理权属的变更登记，导致矿权价值在解除合同时已经受到大幅贬损，最高人民法院最终将正常履行时转让方可获得的利益纳入损失赔偿范围，对守约方的利益给予了最大保护，彰显了司法的公平正义。二、股权收购方式以股权收购（包括增资）方式实施矿业并购，具有操作便捷的特点，也是矿业并购中广泛采取的交易方式。但是，在实务中经常会遇到一个问题，即对于收购矿业公司股权，是否需要履行矿业权转让的审批程序。这个问题的提出者，有时候是并购方的决策者，有时候是矿业权管理机构的经办人员。笔者也曾经对该问题进行过专门的研究，现将该问题的研究成果归纳如下。企业的股权转让本属于《中华人民共和国公司法》调整范畴，转、受让双方只需要按法律规定，履行必要的内部决策（含转让方主管/监管部门的决策），办理股权转让工商变更登记即可。但是矿山企业的股权转让，因为涉及矿业权的问题，而我国又对矿业权的流转实行严格的行政审批制度，因此在实践中产生了很多困惑。曾经一段时间内，很多省份的矿管政策就明确界定：矿业公司股权转让属于变相的矿业权转让，也应当履行行政审批程序。但是，矿山企业股权转让和矿业权转让属于两种性质不同的交易。虽然矿山企业股东发生变更，但矿业权仍然是登记在矿业企业名下，矿业权的主体并未发生变更。所以，《中华人民共和国矿产资源法》（以下简称《矿产资源法》）、《探矿权采矿权转让管理办法》等国家层面的法律法规均未规定矿山企业股权转让需自然资源主管部门进行审批。目前司法裁判案例普遍认为矿业公司股权转让无须履行行政审批程序。需要注意的是，近两年《矿产资源法》修订过程中形成的《矿产资源法》（征求意见稿）作出了新的规定，即矿业公司变更实际控制人的，应当向自然资源主管部门报告，并依法进行登记。笔者认为，该种报告及登记的行为不属于行政许可的性质，类似于备案登记，其实质并非对矿业公司股权转让要求的行政审批程序。三、矿业权作价出资，成立合资公司方式该种方式主要是指矿业权人和资金方共同成立公司，矿业权人以矿业权作价出资，合作方一般是匹配资金和其他资源，双方按照在合资公司的股权比例分配收益。根据《矿业权出让转让管理暂行规定》，出售矿业权或者通过设立合作、合资法人勘查、开采矿产资源的，应申请办理矿业权转让审批和变更登记手续。另外，由于该种合作模式下会发生矿业权人主体的变更，在矿业权作价出资时，矿业权人需要依法履行矿业权转让的审批程序。实务中，该交易模式下，如国有企业以矿业权进行出资，是否需要进场交易存在较大争议。根据《中华人民共和国企业国有资产法》《企业国有资产交易监督管理办法》等相关规定，国有资产转让应当遵循公开、公平、公正的原则，在依法设立的产权交易所公开进行。一些地方的国资监管机构认为，以矿业权进行出资设立合作公司的行为，也属于资产转让行为，应当按照规定履行进场交易程序。对此，笔者持不同意见。笔者认为，矿业权作价出资的模式下，本质上是国有企业的对外投资行为，而非对国有资产的处置转让行为。因此，在矿业权作价出资过程中，双方形成的是投资合作关系，而非买卖关系。合作双方的合作内容主要基于对彼此的信任和各自优势的完美结合，力求达到“1+1＞2”的效果，但由于矿业权作价出资必须通过矿业权转让方式得以实现，在很多情况下容易被误解为是一种单纯的矿业权流转行为。任何事物都应透过现象看本质，剖开“面子”看“里子”。因此，矿业权转让行为仅是实现作价出资的一个环节，而作价出资更多体现的是合作各方对于合作模式、各自的出资义务、合作公司的治理架构、收益分配和风险负担等问题作出的统筹安排，本质上是一种合作投资行为，即利用各自的优势和资源整合，共同开发矿业权价值的行为。在这种情况下，国有企业履行新设公司的相关国资审批程序即可，例如，对矿业权进行评估、报请有权限的审批机构对投资事项进行决策，而无须进场交易。此外，合作开发毕竟还存在“人合”因素，注重的是未来的发展合作和共赢，而非短期单一资产处置价值最大化的市场行为。

国有企业、上市公司选聘会计师事务所管理办法