近日，国务院办公厅印发《第十次全国深化“放管服”改革电视电话会议重点任务分工方案》。该《方案》明确了包括依靠改革开放释放经济增长潜力、提升面向市场主体和人民群众的政务服务效能、着力推动已出台政策落地见效在内的三大方面二十一项举措。强调持续释放贷款市场报价利率改革和传导效应，降低企业融资和个人消费信贷成本。 降低企业融资信贷成本，需要行业各参与方的共同努力。比如上述政策的引导是基础。今年来央行已多次通过下调再贷款、再贴现利率，来提升政策的直达性。 对于金融机构而言，《方案》称，要抓紧研究支持制造业企业、职业院校等设备更新改造的政策，金融机构对此要增加中长期贷款投放。完善对银行的考核办法，银行要完善内部考评和尽职免责规定，形成激励机制。 在这一过程中，金融科技的力量不容小觑。比如在风控环节，以中壬银兴研发的数字化风控为例，通过大数据驱动，基于人工智能、云计算、前沿算法等新兴技术，集软件版和SaaS版于一身，在提升金融机构风控效率和精准度，高效解决中小微企业的复杂型风控难题上发挥了重要作用。 数字化风控通过自动化释放了金融机构一部分的人力和时间成本。在中壬银兴中壬云PVE债权评测系统中，只需要提交财报、流水以及纳税申报表，5分钟即可完成企业测评获得测评报告。评测过程通过流水反欺诈完成对可疑财报数据进行预警，不仅能让使用者快速获悉财报真伪；同时企业财务报表数据在单项受到恶意修改后，财报初评阶段企业在一定周期内偿债能力评估值几乎不受影响，避免使用者被伪财报数据影响决策。且测评获取的报告详细分析了企业的经营成长情况，为金融机构对企业进行信贷决策提供有效依据。 放眼整个行业，除了政策和金融机构方的推动来降低企业融资成本，还需要企业自身的努力，具体可以从以下几个方面来把控。 01 及时监控企业现金流安全，提前筹备 很多企业常常是等到现金流很紧张了，需要急用钱了，开始兵荒马乱地申请贷款，以致于企业优秀良好的一面无法让金融机构看到，出现被拒或是低额高息。不仅浪费了自己的时间，也让自己的融资成本水涨船高。所以企业应该提前进行规划，及时监控现金流，为融资做好准备。 02 选择合适利率、还款方式的融资产品 企业贷产品多种多样，不同金融机构的产品利率和还款方式不一。比如等额本息和先息后本的还款方式就完全不一样。前者前期还款压力大但后期还款压力小，后者则相反。企业需根据企业自身情况来选择适合的产品。 如何在众多的产品中找到合适期限、利率以及还款方式的融资产品呢？这时可借助蓝莓一站式企服平台，通过评测+匹配的方式找到合适的融资产品，降低综合融资成本。

这可能是近年来上市房企交出的最差成绩单。 截至5月5日发稿，TOP50上市房企中，中国恒大、世茂集团、祥生集团仍未发布2022年财报。剔除这3家房企，2022年TOP50上市房企营业收入共计43984亿元，同比减少12.43%；归属母公司净利润为-838亿元，同比减少137%，平均每个月亏损近70亿元。 作为衡量房企盈利能力的两大指标，ROE（净资产收益率）和净利润率全部转为负值。据中国房地产报记者统计，TOP50上市房企2022年ROE均值为-17.82%，相比2021年下降24个百分点；平均净利率为-10.51%，较2021年下降16个百分点；平均毛利率为12.95%，较2021年的20.44%下滑7.5个百分点。 大部分房企财务数据并未好转，融资成本攀升、资金流减少仍是普遍现象。据中国房地产报记者统计，截至2022年末，TOP50上市房企手握资金共计1.73万亿元，同比减少16.23%；财务费用（或融资成本）同比大增66.56%，达到1104亿元。 与此同时，踩中融资“三道红线”的房企数量明显增多。据不完全统计，有12家上市房企全部踩中“三道红线”，其中包括中交地产这样的央资房企。 实际上，为了更好地了解上市房企发展情况，由中国房地产报推动发起的“2023第三届中国上市房企综合竞争力研究”也已正式启动，这一竞争力研究将全面展示中国房地产行业情况与企业状况，为企业发展提供全面的智力支持。 ━━━━ 营业收入、盈利大面积下滑 去化压力下，营业收入下滑、盈利亏损成为2022年绝大部分上市房企的生存现状，TOP50房企也不例外。 据中国房地产报记者统计，TOP50上市房企（剔除中国恒大、世茂集团、祥生集团3家未发布财报房企）中，营业收入同比下滑的房企数量达35家，占比超过7成，仅12家房企仍能保持正增长；归属母公司净利润同比下滑者达到40家，占比超过8成，仅7家实现盈利增长。 在普遍下滑中，仍有5家房企实现了营业收入和净利润的双重增长，它们是建发国际、越秀地产、龙湖集团、万科、滨江集团。 建发国际是去年“黑马房企”建发房产的控股子公司。其财报数据显示，2022年建发国际总营业收入996.52亿元，同比增长86.38%；净利润49.34亿元，同比增长40.3%，其中绝大部分收入来自物业开发，共计996.48亿元，占总收入的97%。 对于2023年业绩增长目标，建发国际管理层表示，希望增长10%~20%。 滨江集团2022年实现营业收入415亿元，同比增长9.28%；实现归属母公司净利润为37.41亿元，同比增长23.58%。 这主要归功于业绩增长。2022年，滨江集团实现销售额1539亿元，在销售排名中列13位，名次较2021年上升9位。2023年，滨江集团销售目标是“占整个中国销售额的1%以上”；在排名上争取稳在15名以内。 万科、龙湖、越秀地产在行业内一直就是标杆的存在。对于越秀地产而言，其几年“保守”的打法反而令其有了逆势增长机会。2022年，越秀地产营业收入同比增长26.21%，归属母公司净利润同比增长10.15%。 作为优秀民营房企典范，龙湖集团2022年营业收入、净利润分别同比增长12.17%、2.13%。万科这两个指标则分别同比增长11.27%、0.42%，虽然稍逊于前几个房企，但净利润终于实现了转正。在2021年，万科净利润同比下滑46%。 2022年亏损最严重的是融创中国、金科股份、荣盛发展等出险房企。同时，大悦城、正荣地产、禹洲集团等房企净利润同比跌幅超过1000%，值得警惕。 作为评判房企盈利能力的重要指标之一，ROE指的是股东每投入企业1元钱，企业能产生多少净利润。TOP50上市房企中，23家房企2022年ROE指标跌入负值，占比约一半。除出险房企，首开股份、路劲集团、碧桂园、城建发展、中梁控股、华侨城、大悦城、龙光集团、旭辉、禹洲集团等ROE亦跌入负值。 有5家房企2022年ROE指标超过10%，如龙湖集团、滨江集团、建发国际、华发股份、华润置地，ROE分别为18.25%、16.94%、16.94%、13.74%、11.94%。 ━━━━ 货币资金减少，财务费用高增 销售大降、盈利下滑、资金紧缺、负债高企，2022年成为房企们最难熬的一年。正如碧桂园在财报中所讲，2022年房地产行业信用风险频发、销售去化低迷、各方主体信心缺失等问题影响了行业内每一位参与者，房企普遍迎来生存大考。 据中国房地产报记者统计，TOP50上市房企（剔除3家未发布财报房企）2022年末货币资金共计1.73万亿元，同比下降16.23%，资金压力进一步加大；总负债共计16.61万亿元，同比减少5.9%。这也说明，大部分房企在主动或被动（如受限于融资收紧）降杠杆。 有5家上市房企手握现金超过1000亿元，其中4家为央企国企背景。“现金王”第一是保利发展，截至2022年末，保利发展手握货币资金1765亿元，同比增长2.98%。充足的现金流和融资优势令保利发展“弯道超车”，在2022年销售额排名中超过万科位列全国第二，与第一名碧桂园仅相差243亿元。 第二名是万科，手握现金1372亿元，但同比减少8.17%；第三名碧桂园手握现金1283亿元，同样同比减少12.72%；第四名和第五名分别是中海地产、华润置地，现金额分别为1245亿元、1146亿元。 财务费用是指企业为筹集生产经营所需资金等而发生的费用。2022年TOP50上市房企财务费用共计1104亿元，同比增长66.56%。这意味着，2022年TOP50房企在亏损838亿元的同时，还要支付超千亿元的融资成本。 2022年财务费用支出最多的房企是融创中国、富力地产、碧桂园，财务费用分别为127.8亿元、97.27亿元、83.79亿元，同比分别大增509%、131%、964%。 2022年对于大部分房企而言，融资依然很难。但对于国企、央企背景的房企而言，却是获得低息资金的机会。记者统计发现，2022年年化融资成本最低的10家房企，除龙湖集团外，其余9家均为国企或央企，如中海地产融资成本低至3.57%。 从融资“三道红线”来看，TOP50上市房企（剔除中国恒大、世茂集团、祥生集团）中，融信集团、龙光集团、远洋集团、禹洲集团、中交地产、富力地产、时代中国、佳兆业、正荣地产、融创中国等全部踩线，处于“红档”；2021年仅富力地产、祥生集团、中交地产3家踩中全部红线。 好消息是，进入2023年，市场形势有了明显好转。最新数据是，今年前4个月，TOP100房企销售额同比增长12.8%。市场信心回暖、政策支持下，上市房企盈利大面积下滑的态势有望扭转。

5月16日，有媒体公开信息称，大连万达集团正在和境内的银行进行谈判，试图延长万达地产集团的一些项目贷款到期时间。其目前想要延期偿还今年到期的贷款本金，但利息的支付并不延期，仍愿意支付利息。 知情人士透露，大连万达集团并未计划延长其所有贷款，只是想要把销售没有那么理想的项目贷款进行延期。 接近万达集团的一位人士就此事回应称，“应该属实，但没有官方回应的口径。” 数位受访人士认为，这种“延期还本金，但偿还利息”不是常规的融资方式。如果银行同意延期还本金，实际上也是“借新还旧”的操作，银行基于风险考量很可能会提高借贷利率，也即企业可能会承担更高的融资资金成本。 ━━━━ “是否涉及违约”尚有争议 出现延期还贷的情况反映出万达当下面临的债务压力。DM查债通数据显示，仅境内债券一项，万达集团及其相同实控人年内待偿还的本金便达到41.63亿元，待偿还的利息约为7.14亿元。 通常，长期借款、债券一般是按计息期计息的。银行长期借款一般是每年计息一次（费用化时按月计提），而本金则是到期一次还本。一年期以上的债券计息，可以到期连本带利一次支付，也可以每年付息一次。 京师律师事务所律师翟亚龙认为，延期还本金，但偿还利息属于贷款展期，一般情况下是指借款人现金流出现问题，不能按时偿还贷款本金，无法履行贷款合同，属于违约行为；也有一些贷款展期是在贷款到期之前双方协商后变更了贷款期限，其他条件维持不变，这种属于正常的商业行为，不属于违约。 据此前报道，近期大连万达集团与中国工商银行等一些集团的主要债权行开始商讨无还本续贷的方案，但目前仅是初期磋商，暂未形成具体的方案。 一位熟悉银行信贷业务的人士表示，仅就“延期还本金，但偿还利息”本身而言属于借款合同的变更，实操中要取得银行的同意难度很大。但如果是“无还本续贷”，这种做法在实践中还是较多的。 他解释道，“无还本续贷”通常适用于贷款客户在贷款到期前向银行提出续贷申请，银行提前按新发放贷款的要求开展贷款调查和评审，如银行同意续贷的，在原贷款到期日前与贷款客户签订新的借款合同，通过新发放贷款结清原有贷款等形式，允许客户继续使用贷款资金。在表现形式上，相当于“延期还本金，但偿还利息”。 一位央企背景的金融机构人士称，对于延期还贷的诉求，银行肯定是不愿意同意的，但是没办法，如果不同意，肯定会把情况引向更不利于自身的局面。但有过这种行为的企业，即使最终延还贷款成功，它的信用会降低，进而影响它的后续发债。 “我们之前就遇到过类似的情况，有开发商延期还贷，虽然还没有到还贷的截止日期，但是为了稳妥起见，在我们公司内部，已经将这种行为当作实质性违约，并在报表中计提损失。”他表示。 ━━━━ “如何安排续贷”是个问题 2023年4月25日，珠海万达商管第三次IPO招股书正式失效，使得万达与战略投资人签署的对赌协议再受到广泛关注。若珠海万达商管未能在2023年底完成上市，大连万达集团或将为此付出数百亿元的代价。这种由对赌协议产生的不利因素和风险或为大连万达集团的延期还贷增加难度。 高级经济师、北京市众明律师事务所兼职律师宋庭敏表示，如果万达与债权银行之间难以达成一致，还可通过引入第三方资产管理公司的方式，由资管公司协助开发商的转贷或者续贷。资产管理公司可以通过收购银行、信托的逾期债权，并直接给予开发商债务展期的方式为开发商接续资金。 即资产管理公司可以通过远期回购债权的方式，以服务商的角度介入到银行与开发商的“续贷”业务当中，间接为开发商续贷加强增信及退出渠道。 上述熟悉银行信贷业务的人士称，“无还本续贷”较少适用于贷款客户因生产经营不善，到期无法正常偿还贷款的情况。从这个角度看，如果银行确实能够同意对万达一些项目“无还本续贷”，则可能意味着银行认为万达这些项目的财务状况尚未达到糟糕的状态，只是遇到暂时性资金困难。 对万达而言，其要达到“无还本续贷”的目标，还是需要通过银行对其的贷款评审，包括继续提供担保、满足其他的借款条件等。 翟亚龙也认为，结合万达目前的信用评级和房地产行业的现状，以及万达集团经营项目的多元化发展道路，为达成延期还贷的目标，万达可能需要进一步优化资产，将更多优质的物业抵押以担保银行债务，或者出售部分自有物业，以满足补充现金流的需求。 据上述报道称，除了“无还本续贷”，万达方面还希望旗下的子公司能从银行获得新增贷款授信。 宋庭敏认为，这种融资模式的特点是子公司将代表集团承担一些项目融资中的全部或者主要的经济责任。采用单一项目子公司形式安排融资，对于其他投资者和合资项目本身而言，与万达直接安排融资没有多大区别，但对万达却有一定影响。 这主要表现在：该融资模式容易划清项目的债务责任，贷款银行的追索权也只能涉及项目子公司的资产和现金流量，其母公司除提供必要的担保以外，不承担任何直接责任，融资结构相较万达集团直接安排融资更为简单、清晰。 如果有条件，这种子公司融资模式也可以安排成非万达集团公司负债型融资，有利于减少万达集团的债务危机。当然，这种模式还需要税务结构安排，并有可能影响到公司经营成本的合理控制。

近日，国务院常务会议部署引导金融机构进一步向企业合理让利，助力稳住经济基本盘。鼓励银行通过下降贷款利率和减少收费等方式以促进企业融资成本下行，并提出金融系统全要年为各类企业合理让利1.5万亿元的目标。就此，中国银行研究院发布经济金融解读文章，主要观点如下： 第一，鼓励银行让利于企是降低企业融资的关键，近期降息概率下降。 小微企业融资难融资贵问题一直是近年来党和政府重点关注的问题。经过努力，目前融资难融资贵问题已有所缓解，企业贷款利息成本已降至历史低位。2020年一季度金融机构人民币贷款加权平均利率为5.08%，与去年同期相比下降了0.61个百分点，为2007年以来的历史次低点（仅高于2016年12月份）。在债券发行利率方面，2020年4月企业债发行加权平均利率曾下降至4.07%的历史低位（但5月以来受债市波动影响，其又上升至6月份的约4.7%左右）。不过，相较于全球低利率环境，相较于疫情之下企业发展的需求，相较于小微企业的融资感受来看，降低企业综合融资成本仍有必要。今年《政府工作报告》提出“一定要让中小微企业贷款可获得性明显提高，一定要让综合融资成本明显下降”。 第二，如何降低企业融资成本？ 主要有两大途径。一是让银行通过让渡自己的盈利以降低企业贷款利率和各类收费项目。二是降低银行融资成本，在保持银行盈利基本不变的前提下，促进企业融资成本下降。从这个意义看，当前政府更多的是希望银行让利而不是下调存款基准利率等方式以降低企业融资成本。 第三，需要理性看待银行盈利问题，未来商业银行盈利增长面临巨大考验。 今年以来，商业银行利润增速高于实体经济增速主要与逆周期货币政策的持续发力、信贷规模大幅增长有关。但诸多现象表明，商业银行盈利正面临较大考验。一方面，商业银行净息差持续收窄，盈利质量不断下降。2020年一季度，商业银行净息差已收窄至2.1%的历史较低水平，仅高于2017年前三季度水平（分别为2.03%－2.07%）。另一方面，不良资产上升压力加大将带来巨大的利润消耗压力。考虑到商业银行资产质量和经济周期发展不完全同步，未来随着信贷规模的继续大幅增长以及不良贷款风险的持续暴露，商业银行将面临巨大的利润消耗压力，包括满足资本充足率要求带来的资本计提和不良资产拨备计提和利润冲抵等，因此保持银行盈利增长有利于“以丰补歉”，从这个意义看，过去一段时间银行利润保持增长有一定合理性，需要理性看待。 值得注意的是，政府更倾向于让银行让利而不是下调存款基准利率等方式以降低企业贷款利率还与近期资金套利现象有所增多有关，这使得央行对降息政策更为审慎。在流动性相对充裕背景下，资金利率不断走低。由于贴息贷款、信用债发行利率低于结构性存款的预期收益率，部分企业将获得的低息贷款用于购买商业银行的结构性理财产品资金在金融体系内空转。不过，随着监管部门要求商业银行压缩结构性存款，5月份结构性存款余额（11.8万亿）已相比4月的历史峰值下降了3009亿元。综合看，预计近期内调降存款基准利率的可能性下降。 第四，从经济基本面、流动性缺口、金融稳定等多个维度观察，未来降准概率依然较大。 当前我国经济复苏力度较弱，无论是消费还是投资的恢复都还不明显，对外贸易仍然承受着较大的压力，需要货币政策延续宽松基调。与此同时，考虑到特别国债发行、地方专项债的大规模发行要求金融机构增加对这些资产的配置，这都将带来较大的流动性缺口，需要补充流动性。此外，5月以来债券市场利率的持续上行主要与货币市场流动性阶段性紧张有关。债市波动不仅对金融稳定带来了不利影响，也加大企业通过债市融资的压力。因此，保持流动性合理充裕不仅是满足实体经济恢复的必要之举，更是维护金融市场信心的必要之举。 免责声明 本报告由中国银行研究院人员撰写，报告中引用的信息均来自公开资料，报告中的观点仅代表作者迄今为止的判断，不代表所在机构的观点。 本报告版权为中国银行股份有限公司所有，未经许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布。如需进行摘编或者报道，需提前和作者取得联系，并且不得对报告进行有悖原意的引用、删节和修改。请将摘编内容及时反馈给作者。中国银行股份有限公司保留对任何侵权行为或有悖报告原意的引用行为进行追究的权利。

多家国有银行和股份制银行周一宣布下调大额存单利率，调降幅度多在0.1个百分点。分析师指出，下调大额存单利率，一方面可缓解银行存款成本压力，同时可推动银行向实体经济进一步让利，降低企业特别是中小企业综合融资成本。 中国工商银行、中国农业银行和中国银行手机银行APP显示，3年期、2年期大额存单利率分别下调0.1个百分点至3.25%、2.60%。交通银行将2年期大额存单利率从2.9%下调至2.8%，目前交行没有3年期品种在售。 中国建设银行某营业网点的工作人员向界面新闻出示的一份文件显示，自4月25日起，该行3年期、2年期大额存单利率均下调0.1个百分点至3.25%，2.60%，此外，个人整存整取的5年期、3年期、2年期定期存款利率分别下调0.1个百分点至3.15%、3.15%、2.50%。 除了五大国有银行，股份制银行日前也对大额存单利率做出调整。比如，招商银行将20万元起的3年期大额存单利率从3.55%下调至2.90%，兴业银行20万元起的3年期大额存单利率从3.55%调降至3.45%。 更早之前，据财联社等媒体报道，市场利率定价自律机制4月中旬召开会议提出，鼓励中小银行存款利率浮动上限下调10个基点（0.1个百分点）左右，并表示做出调整的银行或将对其宏观审慎评估（MPA）考核有利。随后，就有不少城市商业银行下调了大额存单利率，下调幅度从5个基点到60个基点不等。 国家金融与发展实验室特聘研究员任涛表示，大行存款利率普遍存在较大的上行压力，且这种压力被政策部门认为是中小银行对存款的竞争导致的。因此市场利率定价自律机制通过鼓励中小银行下调存款利率上限10个基点，有助于规范存款市场竞争，避免无序定价行为，同时可缓解大行存款成本压力，并可以此为基础推动大行将贷款投向符合政策导向的领域，进一步夯实综合融资成本下降的基础。 工商银行2021年年报显示，其存款平均付息率为1.62%，比2020年上升0.01个百分点。建设银行去年存款平均付息率为1.67%，较上年增长0.08个百分点。 中国人民银行副行长刘国强1月份在新闻发布会上表示，存款利率如果太高，贷款利率就很难降下来，企业融资成本也就很难降下来，所以现在下大力气维护存款市场的秩序，稳定银行负债成本，推动企业特别是小微企业综合融资成本稳中有降。 央行数据显示， 3月份，新发放的企业贷款利率为4.37%，比去年12月低8个基点。 信达证券固定收益首席分析师李一爽表示，目前我国央行降息受到美联储加速加息的制约，在此情况下，通过鼓励银行下调存款利率或可达到促使贷款利率下降的目的。 目前，央行中期借贷便利（MLF）与公开市场操作（OMO）利率已连续三个月未变。“这可能是考虑到政策利率下调会降低做空人民币的成本，在美联储紧缩预期不断升温的背景下，对于汇率可能产生的负面影响。”他说。 根据李一爽的测算，若中小型银行存款利率上限统一下调10个基点，可使银行体系的负债成本下降达到1100亿元，这足以支撑1年期与5年期贷款市场报价利率(LPR)在二季度双双下调5个基点。

观点指数 自2022年初开始，国企与民企在融资端产生了更为明显的分化，差异体现在规模、渠道以及融资成本方面。 不过，常规意义上不占优势的民营企业美的置业，依然在2021年报告期内实现了融资成本的优化，值得深入研究。 诚然，股东背景是决定房企融资成本的重要因素，但是融资渠道的扩充、债务类型以及年限的选择仍可以起到至关重要的作用。 “融资成本”有效管控，股东背景系主要因素 美的置业在2021年财务业绩值得肯定，毛利润上升至134.95亿元，同比增长15.8%；利润总额达到53.03亿元，同比增长9.9%。除此之外，观点指数认为，美的置业表现突出的地方在于行业融资渠道收缩的环境下，依然可以优化融资成本。 2021年业绩显示，美的置业公司加权平均融资成本为4.82%，同比下降51BP；新增有息负债的加权平均利率为4.63%，同比下降28BP，居于47家民营样本池的第一四分位内（Q4临界点为5.78%）。 自2017年以后，美的置业综合借贷比率下降幅度达到1.2%，这一融资成本在民营房企中占据优势。 结合63家样本房企2021年的全年财报以及观点指数的预估数据，上述房企平均融资成本为4.48%，而民营房企平均融资成本为6.32%。 注：未披露房企数据套用资产定价模型（CAPM）剔除股权融资成本部分或利用2021H1数据进行估算。 每个企业都具有其独特性，美的置业在于背靠美的集团的制造业所创造的融资优势。而美的集团是国内龙头企业之一，融资成本较低，确保了”护城河”的宽度。 当前房地产融资收紧，极大原因是因为部分企业债务违约造成的行业性信用恐慌，债务融资较以往呈现出较大缺口。据观点指数统计，样本企业1-3月融资同比下降54.8%。因此，相对而言，龙头制造业企业的融资行为更容易得到资本市场的支持。 央行发布的《2021年第四季度中国货币政策执行报告》显示，2021年，制造业中长期贷款增速为31.8%，这一数字远超于地产开发商企业。 美的置业执行董事兼首席财务官林戈在业绩发布会上透露，美的置业用的是美的品牌，完全靠自己融资，但背后有品牌无形的背书。 不得不承认的是，美的置业还是当前较为罕见的、具备通畅融资能力的全国性民营房企。 多渠道助力成本降低，善用”并购””绿色”概念 美的置业融资渠道主要是银团贷款。 在境内，2022年2月发行中票15亿元，融资成本为4.5%，是2022年首家成功发行中票的民营房企。此外，还获得了建行220亿元、农行220亿元、工行190亿元、交行120亿元的授信，其中相当一部分为并购贷额度。 通常银行贷款的利率是根据企业形式与经营状况而定，利率均值在2%-4%区间，普遍小于企业的综合融资成本。而且，依据风险定价模型，单笔筹资的额度越大、越分散的筹资方式，就越有利于融资成本的降低。 其次，房地产行业政策导向性强，如果房企可以合理利用并购贷款这一优势，将很大程度降低筹资成本额。 自2021年第四季度以来，美的置业连续收购包括正荣地产、雅居乐集团、花样年、金科股份等多家出险房企的共计13个项目股权，引发市场关注。 美的置业管理层表示，这些并购多出现在合作项目上，多属于打折收购，给予了美的置业极大的议价权优势。收购完成后，项目去化和操盘都得到了很大改善，且并购贷款得到政策扶持相应的融资成本也较行业水平低0.5%-1.5%。 除并购目的贷款外，绿色债券的”低成本”同样是房企降低融资成本的有效手段。 据观点指数统计，2020年中海发展、金融街、当代置业、朗诗、旭辉、禹洲和正荣地产7家企业凭借绿色建筑项目发行绿色债券，发行规模达到296亿元，在样本池9760亿元的发债总规模中占比约3%。 然而，2021年仅上半年，绿色债券融资规模飞涨至332亿元，超过前年全年的近2倍，占海外债发行总额达17.5%。而且，绿色美元债募资用途更加灵活，不同于一般债券，绿色美元债所募集的资金在符合国家规定下可以全部用于偿还公司未来到期债务，这在一定程度上为低融资利率创造空间。 此外，绿色债券具有明显的融资利率优势。对于大部分融资主体而言，发行绿色债券要比发行普通债券利率更低。 观点指数监测的样本房企中，融资成本平均为4.0%-7.5%，房企海外债的票面利率均值近几年超过8%，但近几年房企在境内发行绿债的平均票面利率约在4.5%左右。 很多机构投资者热衷于ESG、环境社会治理等概念，供给端的提升也是成本利率下降的重要因素。根据中央结算公司的分析显示，在国内市场上贴标绿色债券的超额认购率亦高于普通债券。 及时降低”高负担”美元债规模 境外，美的置业没有以其自身为债务主体的美元债，这是融资成本改善的重要原因。 观点指数统计，1-3月美元债发行规模同比下降67.2%，对企业降低融资成本而言这或许反而是个”好消息”。 从样本池数据来看，房企发行的中资离岸债券呈现出两个明显的特点：一、单笔融资额度较大，据统计2021年全年发行的OFB债券中，美元债券的每笔平均规模为16.49亿元，而同期境内债券平均每笔仅为10.96亿元，高额的本金意味着高额的风险补偿以及更高的利息支出，也会相应拉高综合融资成本。二、境外债券票面利率远超境内水平，2021年样本池内美元债利率区间为4.2%-12.5%，同期境内债区间为2.8%-8.2%，两者均值分别为6.87%与3.89%。 而且，房企美元债发行中的”增信”制度仍将提高综合融资成本。房企发行人除需承担发行票面利率、承销团费用、律师费等发债成本外，开具备用信用证亦需支付一定的成本或提供相应的境内担保。 观点指数认为，还有两个关键因素”迫使”美元债的融资成本居高不下。 其一，汇兑损益补偿。近期由于大宗商品造成的汇兑波动较大，其中的损益风险就必须有高利率补偿。即便订制合同汇率，其成本依旧远高于境内水平。 招商蛇口在2021年年度报告中就指出，为规避发行美元债券带来的汇率及利率风险，其采用交叉货币掉期的方式，适时锁定汇率及利率风险，以此降低汇率及利率波动带来的不确定性风险，减少外汇负债及实现融资成本锁定。然而，锁定的汇率即意味着在协议时将付出更多的融资成本作为代价。 其二，投资文化差异。境内债可流通债券极少出现10%的投资收益，因为这已经接近Junk Bond（15%）的范围，但这在美元债中并不鲜见，这也是为什么美元债容易成为风险根源的原因。但是房企美元债的投资者以机构投资者为主，其拥有”bottom fishing”的传统，可以理解为抄底，所以他们愿意为高风险高收益的债券买单。 注：海外债务包括优先票据及永续票据等。 从上述几家企业最近几年的海外债发行规模和融资成本变化来看，可见样本企业的海外融资额减少，综合融资成本也呈现出相应的减小。 以成本而言，3-5年期中票最划算 在境内，美的置业于2022年2月发行了15亿元中票，融资成本为4.5%，是2022年首家成功发行中票的民营房企。 加权融资利率与”中期票据比率”呈现出明显的负相关关系，两者相关系数为-0.75。可以认为，中期票据以及3-5年期票据能够改善企业的融资负担。 观点指数认为，中期票据或3-5年期公司债可以明显降低企业融资成本。按照市场公约，中期票据承销费费率最低为每年0.3%。 虽然美的置业拥有美的集团的强大背书，但能够获准发行中期票据，也是融资渠道向中高信用房企开放的信号。即便在财务韧性和发展潜力方面尚待提升，评级机构对美的置业还是相当看好，该期中期票据债项评级AAA。 根据美的置业披露的募资用途，这次募资拟全部投入项目建设。无独有偶，金地集团2022年度第一期中期票据利率3.58%的中期票据，募集资金用途同为偿还到期债券与项目开发建设。 除了上述两家房企以外，另一家头部民营房企碧桂园也跻身中期票据的发行。

自地方政府债券2015年起步入“自发自还”时代，监管部门始终高度重视债务和项目管理，“开大前门、严堵后门”，确保其在市场化和法制化的轨道上平稳运行。市场化方面，《关于试点发展项目收益与融资自求平衡的地方政府专项债券品种的通知》（财预〔2017〕89号）首次推出中国版“市政项目收益债”，要求项目收益与融资自求平衡并推进信息披露公开。随着专项债券支持项目领域的扩宽，专项债用作资本金、允许配套市场化融资等政策红利的释放，项目收益与融资自求平衡方案设计愈发复杂。此外，加之专项债发行规模和项目数量短期内的爆发式增长，市场上已发行项目平衡方案测算情况良莠不齐。相较于银行间市场债务融资工具、企业债、公司债等标准化产品，部分专项债项目存在测算完备性不足、过程较简化等问题。本文旨在对专项债收益与融资自求平衡测算的逻辑原理和实操要点进行探讨。 一、政策背景 关于收益与融资自求平衡测算的要求，基础文件主要包括《关于试点发展项目收益与融资自求平衡的地方政府专项债券品种的通知》（财预〔2017〕89号）和《关于启用地方政府新增专项债券项目信息披露模板的通知》（财办库〔2019〕364号）。 （一）《关于试点发展项目收益与融资自求平衡的地方政府专项债券品种的通知》（财预〔2017〕89号） 财预〔2017〕89号文首次提出了“项目收益与融资自求平衡”的概念，并对测算具体要求“项目应当能够产生持续稳定的反映为政府性基金收入或专项收入的现金流收入，且现金流收入应当能够完全覆盖专项债券还本付息的规模。”同时，对于“项目预期收益涉及的相关收费政策内容、收费政策合法合规依据”也需要进行分析披露。 （二）《关于启用地方政府新增专项债券项目信息披露模板的通知》（财办库〔2019〕364号） 财办库〔2019〕364号文启用地方政府新增专项债券项目信息披露模板，要求以表格形式提炼项目总投资额、分年度收益等核心信息，并进一步完善了测算要求：1.完整考虑专项债融资及其他融资本息，包括银行贷款等市场化融资；2.明确项目分年度融资计划，明确项目各年度专项债融资和其他债务融资金额；3.计算并列示项目分年度收益情况；4.明确项目收益测算依据。 实操过程中，监管层也越来越重视专项债项目质量审核。2020年11月财政部《关于进一步做好地方政府债券发行工作的意见》（财库〔2020〕36号）中提到“地方财政部门应当严格专项债券项目合规性审核和风险把控，加强对拟发债项目的评估，切实保障项目质量，严格落实收支平衡有关要求”。2021年专项债发行工作中，监管层对专项债项目把关较往年更为严格，部分地区申报项目因此未能进入发行库，整体通过率下降。这些都对收益与融资自求平衡测算的真实性、合规性等提出了更高的要求。 二、测算原理与方法 （一）测算原理 整体而言，收益与融资自求平衡意味着能够用于偿还项目融资本息的现金流收入至少需要大于项目融资本息，前者除以后者所得即为本息偿付保障倍数。但考虑到项目收入和支出等数据均建立在对未来情况预期的基础上，存在一定不确定性，因此在实操中监管部门通常会对专项债项目本息偿付保障倍数提出更高的要求，如至少达到1.2倍等。 具体而言，能够用于偿还项目融资本息的现金流收入=项目运营期收入-项目运营期成本。由于本息偿付伴随真实的现金流出，因此用于偿付本息的项目收益须为真实的现金流入。收入需为收现收入，成本需为付现成本。因此，不产生现金流的收入和成本均不纳入测算，例如折旧、摊销等非付现成本不纳入测算。 （二）测算方法 收益测算方法包括项目损益法和期末累计现金结存法两种，前者基于利润表，后者基于现金流量表。 1.项目损益法 该方法计算项目利润。用项目年度收入减去年度付现成本得到年度利润，加总各年利润得到可用于还本付息的利润总额，然后计算债务还本付息和，最后计算本息偿付保障倍数。步骤如下： （1）年度可用还款利润=年度收入-年度付现成本 （2）可用还款利润总额=各年度可用还款利润加总 （3）债务还本付息和=应偿还本金合计+应计利息合计 （4）本息偿付保障倍数=可用还款利润总额/债务还本付息和 2.累计现金余额法 该方法计算项目现金余额。用项目经营性或相关现金流入减去经营性现金流出得到经营性现金流量净额，加总各年经营性现金流量净额得到可用于还本付息的累计现金余额。步骤如下： （1）年度经营性现金流量净额=年经营性或相关现金流入-年经营性现金流出 （2）累计现金余额=各年度经营性现金流量净额加总 （3）本息偿付保障倍数=累计现金余额/债务还本付息和+1 第一种方法计算收现净收益，第二种方法计算经营性现金流量净额，最终结果相同。 3.测算方法的选择     项目损益法相较累计现金余额法更加简单、清晰，能够直观还原收入、成本、融资本息各环节的计算过程，在实践中应用更多。但累计现金余额法是在项目损益法的基础上，编制现金流量表，清楚展现每年现金流量结余情况，确保存续期内还本付息安排，且在税费计算展示中更加清晰。综上所述，我们建议测算过程中同时使用以上两种方法。 三、测算要点 收益与融资自求平衡测算的具体过程可拆解为收入测算、成本测算和本息测算三大环节。同时由于项目投资规模影响融资规模，进一步影响收益平衡，投资测算因此也是重要一环。 （一）收入测算 收入测算重点要素包括收入构成、价格和数量、增长率。 1.收入构成 （1）相关性 用于专项债本息偿付的收入应是项目对应的收入，即收入由项目运营直接产生，或项目运营间接产生，如运营补贴、土地出让收入等。需要注意的是，使用土地出让收入的项目，需与对应地块在地理位置上存在物理关联性，或项目建设与地块出让收益存在一定的逻辑关联性。 （2）可偿债性 用于专项债本息偿付的收入应合法合规，其实现应有明确运营主体和稳定路径，且不存在“一女二嫁”情况，即有明确其他用途的收入不能纳入测算。 2.价格和数量 根据年收入计算公式：年收入=单价*数量*时间，其中时间单位视实际情况而定，单价与数量需做到有据可依。 （1）价格依据 价格的确定应当有合理依据，不同类型的项目对应不同的收费依据： 对于政府实施价格管控或指导的行业，应以相关政府定价文件作为收费依据，如收费公路、供电供气、污水处理等项目。 对于市场决定价格的行业，通常参照项目工程可行性研究报告，并以当地同类产品（服务）市场价格或历史价格作为收费依据，如厂房出租、广告展位、土地出让等。详见下表： 政府定价文件依据：《中央定价目录》及各地地方定价目录 （2）数量依据 产品（服务）销售量应当考虑容积和使用率因素，其中容积取决于项目建设标准，使用率估算需考虑同类项目运营规律、当地同类产品（服务）的市场数据或历史经营数据等情况进行预测，不可简单按照100%确定。 3.增长率 增长率决定了收入增长速度，影响项目未来收入的测算，这种影响在20年、30年等长期限债券中更为显著。增长率的确定包括两种方法： （1）历史平均增长率。获取项目历史收入数据，计算平均增长率作为未来增长率的依据。通常用于运营类项目收入增长速度的预测，如高速公路、城市轨道交通等。 （2）GDP增长率。GDP增长率能够反映一段时间内物价和经济增长共同作用下的收入增长率，通常用于非运营类项目收入增长速度的预测，如土地出让收入、场地出租等。 （二）成本测算 成本测算的重点包括成本构成、价格和数量、税金及附加、增长率。 1.成本构成 纳入测算的运营期成本须为付现成本。付现成本包括运营期购买原材料、运营维护、支付人工费、税金及附加等形成现金流出的支出，但不包括折旧、摊销等非付现成本。 付现成本由直接成本和间接成本两部分构成。直接成本是与生产产品和提供服务直接相关的成本，包括原材料成本、能源成本、人力成本等。间接成本是不与产品生产和服务提供直接相关，但计入总成本的部分，包括管理费用、税金及附加等。 […]

长沙市国资委、市财政局近日发布关于加强市属国有企业融资行为和融资担保管理的通知（以下简称“通知”），以加强市属国有企业融资行为管理，进一步规范融资担保管理，防范和控制融资风险。 《通知》提出五项国企融资的禁止事项： 一是非经市级国资监管机构批准，综合融资成本不得超过8%（含）； 二是不得举借没有偿债资金来源的债务； 三是严禁以任何形式为地方政府及其部门举借债务，或以任何形式产生以政府财政收入作为还款来源、增加政府隐性负债的融资行为； 四是严禁利用没有收益的公益性资产、不具有合法合规产权的经营性资产开展抵（质）押贷款或发行信托、证券化产品等各类金融产品融资； 五是严禁重复利用各类资产担保融资。 其中，融资成本不得超过8%的要求引起市场广泛关注。该通知适用于长沙市国资委、长沙市财政局履行出资人职责的国有独资公司、国有全资公司、国有控股公司、国有实际控制公司及其下属各级国有全资、控股及实际控制企业。 “成本8%以上融资主要是信托、租赁等非标融资。三年来由于货币政策宽松，政策利率已明显走低，贷款利率、城投债发行利率也走低。地方可能寄望于通过该举措降低融资成本。”沪上某券商信评人士称。 除长沙外，近年来多个地方表示，地方国企融资成本不得超过8%。8%似乎已成为地方国企融资成本的上限。 贵州省国资委今年1月印发的《贵州省国有企业融资管理暂行办法》提出，非经履行出资人职责机构（股东会）批准，融资成本不得超过8%。该办法适用于贵州全省各级履行出资人职责机构及其履行出资人职责的所出资企业及所属企业。 去年5月，21世纪经济报道独家报道，中部某省梳理年利率8%以上的政府性债务。该省要求，这部分存量高息债务力争两年内清零，即在2022年底前清理完毕。此外，该省还提出，各地要建立健全平台公司融资成本监测机制，今后原则上不得新增年利率8%以上的债务。 2020年4月，江苏省泰州市要求，市级国企新增融资成本不得超过6%（年化），县级市（区）不得超过7%，县级市（区）下属园区企业不得超过8%。不过这是指导性意见，并非硬性规定，因特殊原因成本高于8%的，需报相关部门审批。 一些财政经济实力强的地方提出更高的要求。比如江苏省南通市今年初提出，进一步压降融资成本，对融资成本6%以上的隐性债务全面清理、分类处置，争取2022年末全市隐性债务平均综合利率下降到5%以内。督促各地将经营性债务融资成本，一并纳入监管范围。严控新增非标融资和高成本融资，确保全市债务综合成本持续下降。 对于防范债券违约，长沙通知还提出，市属国有企业应建立融资风险信息报告制度，对企业预计无法按期足额支付到期债务本息事项，提前3 个月以上书面报告市级国资监管机构，不得瞒报、迟报、漏报、谎报。报告主要包括预计发生违约债务类别、债务人、债权人、期限、本息、风险发生原因、事态发展趋势、可能造成的损失或影响、已采取及拟采取的应对措施等内容。 长沙通知还提出，遵循公开、公平、公正、竞争和择优的原则，选聘融资过程中涉及的各类中介机构（包括财务顾问、承销机构、计划管理人、信用评级机构、会计师事务所、律师事务所等）。中介机构单项费用低于30万元的，企业自行选择确定；单项费用高于30万元（含）且低于100万元的，企业应通过公开比选、竞争性谈判等公开方式确定；单项费用高于人民币100万元（含）的，原则上企业应采取公开招标方式确定。

近年来，伴随着国际环境持续低迷，全球经济增速放缓，我国经济下行压力持续增加。寻找新的经济增长点，激活实体经济创造力，有效降低企业融资成本，充分发挥其吸纳就业的能力，既是促进经济平稳增长的关键，也是保障国计民生的重要依托。 2019年8月17日，中国人民银行发布公告决定改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制，LPR报价方式改为按照公开市场操作利率加点形成，要求各银行新发放贷款主要参考LPR报价进行定价，并将LPR运用情况纳入宏观审慎评估和自律机制管理中。此举意在培育LPR报价作为传导中介，将货币政策操作利率与贷款利率挂钩，从而提高利率传导效率，推动降低实体经济融资成本，改善营商环境，减轻企业负担，是实现“利率并轨”的重要一步。 作为连接金融市场与信贷市场重要桥梁的银行，在货币政策传导中扮演着至关重要的角色，如何充分发挥银行在利率传导中的媒介作用是LPR报价改革取得成效的关键。本文基于对我国当前利率传导机制的探索，及对银行负债来源和成本构成的分析，从银行负债角度出发探讨能够充分发挥银行积极性、提升利率传导效率、有效降低实体经济融资成本的可行路径。 一、利率传导机制逐步完善 当前货币政策框架下，央行货币政策主要通过作用于金融市场利率而发挥作用，无风险利率是对央行货币政策最为灵活和敏感的基准利率，无风险利率的调整会继续传导至信用债市场，在信用风险溢价调整到位之后，银行信贷利率才会发生相应的变化。在LPR报价机制改革之前，信贷市场的锚定利率一直是贷款基准利率，其自2016年开始几乎无变化，故金融市场利率变化对信贷市场利率影响程度较小，传导效率低。LPR报价机制改革极大地缩短了利率传导的链条，从原来的货币政策操作利率到无风险利率到信用债利率再到信贷市场利率的传导链条，缩短为货币政策操作利率到LPR报价利率再到信贷市场利率。此举不仅提高了利率传导效率，也提升了央行货币政策对信贷市场的辐射和把控能力。 应该说，央行“利率并轨”的上层设计已初步搭建起主体框架，后续重点是制度的推进实施及改革措施的进一步完善，而这需要我国庞大的银行体系来完成。无论是央行流动性的吸收端还是企业信贷的投放端都是在银行体系，LPR定价的主动权也在银行，可以说银行是整个LPR报价传导链条中最重要的一环。 银行利润来源主要是资产负债利差。利差缩窄将影响到银行体系的盈利能力，降低银行继续压降资产端收益的积极性，进而影响降低实体经济融资成本的传导效率。笔者认为，可以从降低银行负债端成本入手，合理控制银行资产端和负债端利差，这将有利于推动LPR报价效率提升和利率并轨进程，从而有效降低实体经济融资成本。 二、银行负债成本分析 银行负债主要来源于两部分，即一般性存款和同业负债。目前同业负债利率主要受到市场供求关系和央行货币政策影响，反应灵敏迅速，已经基本实现市场化，是金融市场的重要利率之一；而一般性存款利率与LPR报价改革之前的贷款利率相似，受金融市场利率变化和货币政策的影响较小，且近年来，银行吸收一般性存款面临资管产品的较大竞争压力，吸收难度持续上升、成本居高不下。按监管要求，银行同业负债占比不得超过银行负债总量的1/3，故成本较高的一般性存款对银行负债成本的影响会更大。近年来，为应对资管产品分流一般性存款的竞争压力，银行推出了比照资管产品定收益率的结构性存款，其规模和占比均出现较大幅增长。 在此背景下，即使金融市场的资金利率走低，但因一般性存款成本高企不下，银行整体负债成本难以有效下降。进而，出于稳定利差的考虑，银行资产端即信贷利率也难以有效降低。笔者认为，银行负债端成本难降的症结在于一般性存款成本难以下行，其原因在于供求关系不均衡和传导链条不对称两个方面。 （一）供求关系不均衡 长期以来，作为一般性存款的国库现金定存利率与同期限的同业存单利率间存在较大利差，且呈缓慢上行趋势，这说明相对于向金融市场同业负债成本下行的传导，利率调降向银行一般性存款利率的传导效能是存在损耗的。 当前央行基础货币的投放主要集中在银行间市场，市场流动性的源头主要是金融市场；而一般性存款的派生则需要银行、企业和居民共同完成。银行发放信贷，将资金贷给企业或居民，后者再将资金回存至银行体系形成一般性存款。 在资产负债管理模式下，若要扩大资产规模，银行须增加一般性存款，吸存压力一定程度上限制了银行的扩表放贷能力，限制了企业存款的增速；反过来，企业存款回流放缓进一步加剧了一般性存款的吸收难度，形成负向反馈循环，也在一定程度上抑制了货币乘数效应。 从资金供给来说，金融市场作为流动性源头赋予了同业负债先天的易获得性，而一般性存款的供给需要通过银行体系的信贷派生机制来形成，这不仅增加了一般性存款的获得难度，也增加了资金流转环节，提高了一般性存款的资金成本；而在资金需求方面，银行要扩大资产规模，必须更多吸收一般性存款。由此，一般性存款供需矛盾突出，导致其成本下行缓慢，拖累了银行整体负债成本的下行速度。 概言之，流动性从其源头金融市场向信贷市场的流通，需经由银行信贷派生机制，而信贷派生涉及多个主体、多个环节，限制了流动性在两个资金蓄水池间的自由流通，两个市场资金供求关系的差异势必会带来资金利率的差异。 如果要真正实现两个市场利率趋同这一利率并轨目标，其必要条件是两个市场供求关系趋同。在当前一般性存款供给与需求两端均受到一定制约的情况下，很难通过市场自我调节实现利率并轨，而只要任何一端限制有所松绑，都能极大缓解利率下行难以传导至信贷市场的困境。由于扩大实体信贷需求、提升资金流转效率能有效地提高一般性存款的供给，从这个意义上来讲，疏通信贷渠道与实现利率并轨目标是相辅相成的。 （二）传导链条不对称 目前LPR报价向银行负债端和资产端利率的传导存在不对称性。如前述，相较向金融市场利率的传导，政策利率下行传导至一般性存款利率存在损耗。LPR报价机制改革后，银行资产端利率直接跟央行货币政策操作利率挂钩；但是受市场供求影响，政策调控对一般性存款的影响更间接、传导链条更长，导致LPR报价对一般性存款利率的传导效能有限，其下行速度和幅度都要小于信贷利率。由此形成银行负债端成本的变动与信贷利率的变动不对称的现象。 三、降低银行负债成本的可行路径分析 站在银行体系的角度，合理改善银行体系存款结构的不均衡，才能够有效降低银行负债成本，进而提升利率传导效率。而负债端一般性存款的成本降低需要监管部门、银行体系、企业和居民等多部门的通力合作，及合理健全的政策配套，实现风险收益的均衡博弈。日前，央行下发《中国人民银行关于加强存款利率管理的通知》，充分体现了央行对于一般性存款的价格引导和调控思路。笔者认为后续在价格调控、数量调控以及政策建设三方面应该还有探索和调整的空间。 一是价格调控方面。可以参照LPR报价向信贷利率的传导机制，优化和改革一般性存款的利率传导机制，缩短传导链条，增强其与金融市场利率的关联程度，从而提升货币政策操作利率及金融市场资金利率对一般性存款利率的传导效率。 二是数量调控方面。一方面可探索创新货币投放工具，参照公开市场操作模式优化基础货币投放方式，增加和拓宽一般性存款的释放渠道，直接增加信贷市场中银行体系一般性存款的总量规模和占比，改善其供求关系；另一方面，可通过货币政策与财政政策的配合，扩大总体需求，增强企业活力，提升实体经济的信贷需求，发挥货币乘数效应来增加一般性存款供给。 三是政策建设方面。可以考虑适当调整对同业负债占比的监管要求，或适当放宽一般性存款的认定标准；也可精准施策，对符合政策导向的银行定向给予负债结构比例的优惠和奖励。这样，可提高银行主动作为的意愿和能力，也有利于货币政策的传导和实施。 实现利率并轨，优化利率传导机制，切实有效降低实体经济的融资成本，对于促进央行货币政策的传导和调控效率、国民经济的健康发展以及人民币国际化均有着重大的意义和深远的影响。银行作为我国金融体系中的核心要素，在利率传导机制中扮演着至关重要的角色。为深化利率并轨改革，优化银行存款结构、合理降低银行负债成本，有助于完善利率传导机制，提升银行主动作为的能力，助力LPR改革目标的实现，更好地服务于实体经济发展。

地产进入下半场，财务管理越来越成为核心竞争力。 说到底，房地产本质上是一场金融游戏。 多数开发商，都是依靠融资和贷款发家。 很多房企，拿地钱是借的，盖房的钱是借的，甚至还债的钱，也是借的。 不少行业小白好奇，为什么那些房企老板们，常常能够白手起家，从0干到100亿、1000亿，甚至几千亿。 说白了，别人借钱的能力强。 这就是富人和穷人本质上的区别，穷人靠体力赚钱，赚了钱存在银行放着。 开发商靠资本赚钱，从银行借来穷人存的钱，造出房子，再卖出去，顺便赚走更多的钱。 所以，融资是房地产的核心，融资成本是衡量一家房企质量的核心指标。 为什么这么说？ 因为，资本是最聪明的东西。 房地产行业，借贷资金量大，开发周期长，虽然收益高，但存在各种风险。 对于银行来说，你把穷人存的钱借给开发商，那是万万不能亏的，亏了别人不找你拼命么。 因此，资本喜欢那些赚钱、又没风险的房企，抢着给他们借钱，给他们更低的融资成本。 要知道，银行雇了那么多人，主要就是评估风险的，这帮人已经帮你做好了全方位的判断。 不管是买股票，还是跳槽选房企，融资成本是最好的参考点。 融资成本低的房企，一般有较强长期竞争力，更加安全稳健。 为了拯救众多小白，也为给行业做一次科普，涛哥整理《2020年上市房企融资成本榜》。 这也许是2021年，你最值得收藏的文章之一，每次想跳槽时候，都可以拿出来看看。 话不多说，来找找你家房企在什么段位？