随着知识经济时代的到来，专利和专有技术等技术型资产的重要性在企业的发展过程中迅速凸显出来。而在以专有技术投资或专有技术转让的价值评估中，收益法是国际通行的评估方法。收益法的主要评估参数是收益额、折现率和收益期。而每一个主要评估参数下还有许多具体的分析指标。这些分析指标都需要根据专有技术的属性和特征，进行准确的分析。 随着知识经济时代的到来，专利和专有技术等技术型资产的重要性在企业的发展过程中迅速凸显出来，并得到社会越来越多的关注，很多企业往往是因一项技术或一项专利而组建的，一项技术甚至能够开创一个新的消费市场。市场经济的一个特征就是资本时刻在寻找可以获得更大回报的机会，而技术型资产就是一个资本在寻求的机会。在这种情况下，技术型资产交易的出现就成为必然。但随之而来就是如何确定技术型资产交易价格的问题。技术型资产主要包括两方面的内容，即专利和专有技术，本文主要就专有技术的价值评估，谈谈自己的看法。 一、专有技术价值评估方法的选择 专有技术亦称技术秘密、专门技术、技术知识和技术诀窍等，指的是可以应用于工业生产或其他非工业的生产服务领域、为有限范围内少数人士所掌握、但可以传授、然而并未在任何地方公开其完整形式并未取得任何工业产权形式保护的一切知识和经验。它具有机密性、动态性、可传授性和可转让性等特征。 目前，专有技术价值评估的基本方法是收益法、市场法和成本法。评估人员可根据专有技术本身具备的特点及评估目的的不同而选择适合的方法。实务中涉及专有技术评估的目的主要有两类：一是以成本摊销为目的，二是以投资、转让为目的。以成本摊销为目的的专有技术评估，主要是为了资本保全、实现生产要素的价值补偿、防止国有资产的流失等。以成本摊销为目的的专有技术评估，选用成本法最为适合。若选用收益法进行专有技术的成本摊销，则会造成企业资产、权益和费用的虚拟。以专有技术投资或将专有技术转让为目的的评估，交易双方所看重的，都是专有技术未来的 盈利能力，此时选用收益法评估最为适合。而对于市场法，由于国内目前还不具备使用市场法必需的前提条件，即有一个充分发育的、活跃的专有技术市场，有足够的与被评估专有技术进行比较的参照物，因此，目前专有技术价值评估的方法一般暂不考虑采用市场法。 收益法在以专有技术投资与专有技术转让价值评估中的应用已得到普遍的认可，是国际通行的评估方法。因此，本文将围绕专有技术的收益法评估进行一些论述。 二、收益法下专有技术评估参数的选择与确定 在收益法中，主要参数是收益额、折现率和收益期。而这每一个主要参数下还有许多具体的适用指标，下面对其分别进行分析。 （一）收益额指标的选择与确定 １、收益额指标的选择 收益额是由专有技术直接带来的未来收益，是通过预测分析而获得的一般可供选择的收益额指标主要有：利润总额、净利润和净现金流量等。这三个指标在含义、计算口径和计算方法都不相同。收益额的选择直接影响折现率等参数指标的选择，因此必须对具体问题进行具体分析后才进行选择。 首先，我们需要分析利润指标和现金流量指标对专有技术评估的适用性。利润是企业一定时期实现的用货币表现的最终财务成果，它表明企业生产经营业绩。利润是以权责发生制为基础、依据分期确认的费用同收入的配比和因果关系而形成的。现金流量反映的是现金在企业一定期间的实际流入和流出，并根据收付实现制确认的。在对收益额的具体指标的选择上，业内普遍认为现金流量指标优于利润指标，理由是对于一个企业的持续发展来说，现金流量更为重要。利润与现金流量之间的伴随关系越强，表明企业的利润品质越好，即利润与现金流量之间的差异越小，说明企业的收现能力越强，也说明企业资产的流动性和财务适应性越强。 但对于专有技术的价值评估，笔者认为选择利润指标作为收益额更为合适，理由如下：第一、利 润符合收益法的价值标准；第二、在现行已经比较健全的财务、会计、税务等法规制度的条件下，企业对相关财务指标的理解已经较为准确，与利润相关的历史数据也较易取得，便于进行预测、复核与沟通；第三、专有技术的投资或转让，实质是转让方对获取未来相关利润的权利的让渡；第四、现金流量尽管能反映利润的品质，但它所反映的经济实质是企业在资金筹集与运用、销售与收款、采购与生产等方面的措施和能力，它与专有技术的获利能力没有必然的关联性。也就是说，专有技术的获利能力和现金流量是两个层面的东西，不能因为现金流量出现问题而否定专有技术的获利能力。在企业价值评估或项目投资分析中，选择现金流量指标作为收益额可能比较合适，而在专有技术的价值评估中，收益额应选择利润。 那么，对于利润是选择利润总额还是净利润呢？从理论上讲，选择利润总额或净利润都可以，只要所确定的折现率与所选定的收益额指标相匹配。但由于所得税要流出企业，不会成为投资人的未来收益，为避免某些人对利润总额的选择产生异议，笔者建议选择净利润作为收益额。 ２、收益额的确定 专有技术价值在于其能带来经济效益，即该技术能在未来给企业带来新增的或超额的收益，因此超额收益的确定就成为了一个关键点。 根据专有技术的特点、专有技术所在企业的盈利模式以及评估师所收集的评估基准日的相关资料，可以选择不同的方法确定超额收益。当然，这都是以净利润为基础展开分析的： ⑴利用价格、成本和销量的变化确定超额收益。专有技术投入使用后，或是可以提高产品的单位售价，或是可以降低单位产品的成本，或是可以提高产品的销量，或是对这些收益兼而有之。对此，应将这些收益与专有技术进行相关性分析。如果这些收益能够明确确定是因专有技术所直接带来的，并且各相关变量可以予以准确地量化，则可以价格、成本和销量作为单一变量或综合变量，并考虑相关的费用、税金等的变量，得出净利润作为超 额收益。 ⑵利用行业平均净利润率确定超额收益。如果可以取得评估基准日有效的行业平均净利润率，则可将实施被评估专有技术后所得净利润与行业平均净利润进行对比，以二者的差额作为该专有技术带来的超额收益。 ⑶利用技术分成率确定超额收益。技术分成法是建立在利润分享原则基础上的一种确定技术超额收益的方法。它是将被评估技术使用后企业预期可获得的利润，在获得该利润的各要素之间进行分配。其中，被评估专有技术分配得到的利润额，即为其分成收益。当上述两种超额收益确定方法中的某些参数指标无法取得或不易取得时，而可以确认被评估专有技术确实可以带来超额收益时，可使用技术分成法，以预期净利润和技术分成率确定被评估专有技术的超额收益。 对于技术分成率，目前国内外还没有一个通用的确定方法。根据国际技术贸易中的技术作价遵循的利润分享原则，有“四分说”和“三分说”。“四 分说”是将对利润的贡献归纳为资金、劳动、技术和管理四要素，“三分说”是指资金、技术和经营三要素。据联合国工业发展组织对印度等发展中国家引进技术价格的分析，认为技术分成率在１６ —２７％ 之间是合理的。１９７２ 年在挪威召开的许可贸易执行协会上，多数代表提出技术分成率为 ２５％ 左右较为合理。而在美国，一般认为 １０－３０％ 之间都是合理的。我国价值评估理论界和实务界，通常认为技术分成率在 ２５－３３％ 之间较为合适。在操作实务中，评估师可组织技术专家、市场营销专家、企业管理专家等，采用层次分析法来确定技术分成。在分析过程中，评估师应提请专家们充分考虑专有技术的先进性、成熟度、垄断性、相关产业政策、技术市场需求以及技术转让方式等对技术分成率的影响。 （二）折现率的选择与确定 如选择净利润作为专有技术价值评估的收益额，则其折现率的选择也必须与净利润的口径相一致。折现率可以选择无风险报酬率加风险报酬率之和或行业平均资产收益率。在采用无风险报酬率加风险报酬率确定折现率时，可选择 ３ 年期或 ５ 年期凭证式国债利率作为无风险报酬率，但要将国债利率进行换算，以满足折现率的“复利”内涵；风险报酬率包括市场风险、财务风险、技术风险、经营风险等，操作中可在充分收集相关资料的基础上，加以确定。在采用行业平均资产收益率时，由于行业平均资产收益率中的收益额是利润总额的概念，因此需要对公布的行业平均资产收益率向下作适当调整， 具体可根据行业缴纳所得税的具体情况进行具体分析后确定，也可用系数修正法，即将公布的行业平均资产收益率乘以 ６７％ 这一系数之后确定。 （三）收益期的选择与确定无形资产的收益期限取决于其寿命的长短。而无形资产寿命分为经济寿命和法定寿命。它决定无形资产收益的最高有效期限。但对专有技术而言，它不受专利法律的保护，一般无法定寿命，因此确定收益期限只能以经济寿命为基础。评估操作中可根据专有技术的寿命周期、技术产品的市场竞争状况、专有技术保密措施的有效性、可替代技术的状况以及与技术有关的合同协议等综合状况确定收益期。必要时可与有关技术方面的专家和经验丰富的市场营销专家进行沟通，并积极征询专有技术所在企业专家的意见。 三、收益额的预测 收益额的预测是一个复杂的过程，需要采取科学的预测方法和程序来进行。限于篇幅，本文不作详述，只是根据笔者的实践体会，对收益额的预测提出几个应注意的问题： １、需要关注近几年相关产品的收益状况。尽管收益法中的收益是指未来的预期收益，但相关产品以往的收益状况可以给预测提供很多有益的支持。如收益绝对值的大小，产品的市场占有率，各年收益的变化趋势、比率及原因等，对于预测收益的变化趋势及比率的分析判断都是有帮助的。需要注意的是，在企业的全部产品中，与专有技术相关的产品可能只是企业全部产品中的一部分，因此需要在企业损益表中，剥离并模拟出一个反映与专有技术相关的产品的收益表。这需要评估人员细致的工作和较高的财务素质。同时，评估人员要对相关工作的细节和结果进行认真的复核。 ２、需要关注预测假设、预测基准的合理性。预测假设越合理，预测的可靠性就越高，反之，预测的可靠性就会越低。 ３、需要关注收益变化趋势及变动比率的合理性。如果预测期的收益增长比率与历史状况相差很大，则必须取得相关的支持依据并加以分析，以确定其合理性和实现的可能性。 ４、需要关注预测期产量与企业生产能力的适应性。预测期的产量不应超过企业的最大生产能力，除非有其他解决产能不足的措施，如委托加工、签订 ＯＥＭ 合同等。否则，预测的产量是不具备合理性的。在专有技术的收益法评估中，需要解决的理论和实践问题还有很多，有待于资产评估理论界和实务界的不懈努力。

关于印发《矿业权出让收益征收办法》的通知 财综〔2023〕10号 原文发布日期：2023年4月14日 转载自：财政部网站 各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、自然资源厅（局），新疆生产建设兵团财政局、自然资源局，国家税务总局各省、自治区、直辖市、计划单列市税务局： 　　根据《国务院关于印发矿产资源权益金制度改革方案的通知》（国发〔2017〕29号），为进一步健全矿产资源有偿使用制度，规范矿业权出让收益征收管理，维护矿产资源国家所有者权益，促进矿产资源保护与合理利用，推动相关行业健康有序发展，财政部、自然资源部、税务总局制定了《矿业权出让收益征收办法》，请遵照执行。 　　该办法自2023年5月1日起施行，《矿业权出让收益征收管理暂行办法》（财综〔2017〕35号）、《财政部 自然资源部关于进一步明确矿业权出让收益征收管理有关问题的通知》（财综〔2019〕11号）同时废止。 　　附件：矿业权出让收益征收办法 　　财政部 自然资源部  税务总局 2023年3月24日          附件 矿业权出让收益征收办法   第一章 总则 第一条  为健全矿产资源有偿使用制度，规范矿业权出让收益征收管理，维护矿产资源国家所有者权益，促进矿产资源保护与合理利用，根据《中华人民共和国矿产资源法》、《国务院关于印发矿产资源权益金制度改革方案的通知》（国发〔2017〕29号）等有关规定，制定本办法。 第二条  矿业权出让收益是国家基于自然资源所有权，依法向矿业权人收取的国有资源有偿使用收入。矿业权出让收益包括探矿权出让收益和采矿权出让收益。 第三条  在中华人民共和国领域及管辖海域勘查、开采矿产资源的矿业权人，应依照本办法缴纳矿业权出让收益。 第四条  矿业权出让收益为中央和地方共享收入，由中央和地方按照4:6的比例分成，纳入一般公共预算管理。 地方管理海域的矿业权出让收益，由中央和地方按照4:6的比例分成；其他我国管辖海域的矿业权出让收益，全部缴入中央国库。 地方分成的矿业权出让收益在省（自治区、直辖市）、市、县级之间的分配比例，由省级人民政府确定。 第五条  财政部门、自然资源主管部门、税务部门按职责分工负责矿业权出让收益的征收管理，监缴由财政部各地监管局负责。 第六条 矿业权出让收益原则上按照矿业权属地征收。矿业权范围跨市、县级行政区域的，具体征收机关由有关省（自治区、直辖市、计划单列市）税务部门会同同级财政、自然资源主管部门确定；跨省级行政区域，以及同时跨省级行政区域与其他我国管辖海域的，具体征收机关由税务总局会同财政部、自然资源部确定。 陆域油气矿业权、海域油气矿业权范围跨省级行政区域的，由各省（自治区、直辖市、计划单列市）税务部门按照财政部门、自然资源主管部门确定的钻井所在地、钻井平台所在海域确定具体征收机关。海域油气矿业权范围同时跨省级行政区域与其他我国管辖海域的，其中按成交价征收的部分，按照海域管辖权确定具体征收机关，并按所占的海域面积比例分别计征；按出让收益率形式征收的部分，依据钻井平台所在海域确定具体征收机关。 第二章 出让收益征收方式 第七条 矿业权出让方式包括竞争出让和协议出让。 矿业权出让收益征收方式包括按矿业权出让收益率形式征收或按出让金额形式征收。 第八条  按矿业权出让收益率形式征收矿业权出让收益的具体规定： （一）适用范围。按矿业权出让收益率形式征收矿业权出让收益的矿种，具体范围为本办法所附《按矿业权出让收益率形式征收矿业权出让收益的矿种目录（试行）》（以下简称《矿种目录》）。《矿种目录》的调整，由自然资源部商财政部确定后公布。 （二）征收方式。按竞争方式出让探矿权、采矿权的，在出让时征收竞争确定的成交价；在矿山开采时，按合同约定的矿业权出让收益率逐年征收采矿权出让收益。矿业权出让收益率依据矿业权出让时《矿种目录》规定的标准确定。 按协议方式出让探矿权、采矿权的，成交价按起始价确定，在出让时征收；在矿山开采时，按矿产品销售时的矿业权出让收益率逐年征收采矿权出让收益。 矿业权出让收益=探矿权（采矿权）成交价+逐年征收的采矿权出让收益。其中，逐年征收的采矿权出让收益=年度矿产品销售收入×矿业权出让收益率。 第九条  矿产品销售收入，按照矿业权人销售矿产品向购买方收取的全部收入确定，不包括增值税税款。销售收入的具体规定，由自然资源部商财政部、税务总局另行明确。 第十条 起始价主要依据矿业权面积，综合考虑成矿条件、勘查程度、矿业权市场变化等因素确定。起始价指导意见由自然资源部商财政部制定。起始价征收标准由省级自然资源主管部门、财政部门参照国家的指导意见制定，报省级人民政府同意后公布执行。 矿业权出让收益率征收标准综合考虑经济社会发展水平、矿产品价格变化等因素确定。具体标准由自然资源部商财政部制定，纳入《矿种目录》。 第十一条  按出让金额形式征收矿业权出让收益的具体规定： （一）适用范围。除本办法《矿种目录》所列矿种外，其余矿种按出让金额形式征收矿业权出让收益。 （二）征收方式。按竞争方式出让探矿权、采矿权的，矿业权出让收益按竞争结果确定。按协议方式出让探矿权、采矿权的，矿业权出让收益按照评估值、矿业权出让收益市场基准价测算值就高确定。 （三）探矿权转为采矿权的，继续缴纳原探矿权出让收益，并在采矿权出让合同中约定剩余探矿权出让收益的缴纳时间和期限，不再另行缴纳采矿权出让收益。探矿权未转为采矿权的，剩余探矿权出让收益不再缴纳。 第十二条  按出让金额形式征收的矿业权出让收益，可按照以下原则分期缴纳： 出让探矿权的，探矿权出让收益首次征收比例不得低于探矿权出让收益的10%且不高于20%，探矿权人自愿一次性缴清的除外；剩余部分转采后在采矿许可证有效期内按年度分期缴清。其中，矿山生产规模为中型及以上的，均摊征收年限不少于采矿许可证有效期的一半。 出让采矿权的，采矿权出让收益首次征收比例不得低于采矿权出让收益的10%且不高于20%，采矿权人自愿一次性缴清的除外；剩余部分在采矿许可证有效期内按年度分期缴清。其中，矿山生产规模为中型及以上的，均摊征收年限不少于采矿许可证有效期的一半。 具体首次征收比例和分期征收年限，由省级财政部门商自然资源主管部门按照上述原则制定。 第十三条  矿业权出让收益市场基准价既要注重维护矿产资源国家所有者权益，又要体现市场配置资源的决定性作用。省级自然资源主管部门应在梳理以往基准价制定情况的基础上，根据本地区矿业权出让实际选择矿种，以矿业权出让成交价格等有关统计数据为基础，以现行技术经济水平下的预期收益为调整依据，以其他矿业权市场交易资料为参考补充，按照矿业权出让收益评估指南要求，选择恰当的评估方法进行模拟评估，考虑地质勘查工作程度、区域成矿地质条件以及资源品级、矿产品价格、开采技术条件、交通运输条件、地区差异等影响因素，科学设计调整系数，综合形成矿业权出让收益市场基准价，经省级人民政府同意后公布执行，并将结果报自然资源部备案。矿业权出让收益市场基准价应结合矿业市场发展形势适时调整，原则上每三年更新一次。 自然资源部应加强对省（自治区、直辖市）矿业权出让收益市场基准价制定情况的检查指导。 第十四条  调整矿业权出让收益评估参数，评估期限要与采矿权登记发证年限、矿山开发利用实际有效衔接且最长不超过三十年。采矿权人拟动用评估范围外的资源储量时，应按规定进行处置。 第十五条  已设且进行过有偿处置的采矿权，涉及动用采矿权范围内未有偿处置的资源储量时，比照协议出让方式，按以下原则征收采矿权出让收益： 《矿种目录》所列矿种，按矿产品销售时的矿业权出让收益率逐年征收采矿权出让收益。 《矿种目录》外的矿种，按出让金额形式征收采矿权出让收益。 第十六条  探矿权变更勘查主矿种时，原登记矿种均不存在的，原合同约定的矿业权出让收益不需继续缴纳，按采矿权新立时确定的矿种征收采矿权出让收益。其他情形，应按合同约定继续缴纳矿业权出让收益，涉及增加的矿种，在采矿权新立时征收采矿权出让收益。 采矿权变更开采主矿种时，应按合同约定继续缴纳矿业权出让收益，并对新增矿种直接征收采矿权出让收益。 […]

当前，各地在城市基础设施建设及房地产开发中，征地、拆迁工作涉及苗木评估出现较多争议，直接影响建设进度和权利人的利益,应后台有人咨询，小编总结以下苗木评估的一般技术和注意事项，以供参考。 一、征地、拆迁苗木价格评估程序 按照评估工作规范和准则，在开展评估工作前，要制订评估工作程序。征地拆迁苗木评估工作除按一般评估工作程序外，涉及野外勘察工作，必须事先按评估目的和具体要求草拟并制定出详细的勘察评估程序还要着手准备勘察工具和登记资料。 1、确定评估范围 苗木评估首先要确定评估对象的范围，事先要详细了解评估对象基本情况,如苗圃概况、经营情况、期限、权属、地域四至等。 2、确认评估树种 在对评估对象作了一个整体的了解后，必须事先了解评估对象树种的基本情况，珍稀程度，生长特点和计量标准。在进行勘察登记时，首先要确定树种，辨别评估对象有哪些种类，对不认识的树种，先要了解树种生长状况和特征性状，并拍照，以便事后查阅资料和确定苗木种类。必要时须聘请林业专家参与野外勘察和评估工作。 3、清点苗木数量 （1）在进行树苗勘察测量时，能单个或小面积能具体计数的苗木，要单独计数和测量，不能单个计数的，要根据苗圃基地或山林面积，按树种密度和生长情况，采用随机抽样法确定勘察测量小班。测量小班应按苗木名山林种植地形和苗木稀疏程度、生长情况和种植面积随机分布划分，或按苗圃、山林面积内划分小班，5亩内苗圃或山林，每个树种不能少于5个测量小班，5亩以上大面积成片苗木或，每亩不少于1个勘察测量小班。 （2）为了准确调查苗木数量和规格情况，必须依据评估对象种植情况和面积，合理确定勘察测量小班面积。测量苗圃内树苗，每亩小班面积不能小于树种总面积10%；测量苗木基地内栽植的苗木，每亩小班面积不能小于树种总面积20%。测量大面积山林即5亩以上—20亩以下的，测量小班面积不能低于测量总面积的20—10%；20亩以上—100亩以下，测量小班面积不能低于测量总面积的10—5%；100一500亩以上的，测量小班面积不能低于测量总面积的5—2%。 （3）测量时，要认真对小班内每个种树数量进行清点计数，再按小班数量换算成每亩苗木数量。 （4）苗圃或苗木基地内超出平均生长势的大树、散树按棵单独测量和计数。 4、测量苗木规格 对小班内所有苗木数量清点完毕后，要对小班内每棵树苗的胸径、树高、冠幅进行测量，测量数据分别记录在勘察登记表上。各小班树苗测量完毕后，汇总小班各胸径苗木类别合计数量，再按各胸径类别合计数量计算出整个评估对象（苗木）总数。对不成片或生长特别优胜的树苗要单独计量。 5、拍摄苗木照片 用相机分别拍摄每种树中具有代表性的树，对于不认识的或者有争议的树,要拍摄全景照和树干、枝条、叶片细节照片。 6、检查确认签字 检查确认评估对象数量、胸径分类数量等数据无误后，请参与勘察的各相关当事人或代表当面签字，并写清时间。 二、苗木赔偿（补偿）项目标准组成内容 在确定苗木赔偿价格标准时，首先要摸清征收拆迁方意图，充分调查分析苗木征收方式和赔偿或补偿标准，并依苗木征收方式和赔偿或补偿标准确定评估取价标准。 1、对于征地拆迁中直接征收苗圃基地全部苗木或其它苗木的，只计算苗木的圃存价格（苗木价格），评估时不计算拆迁中所发生的苗木挖掘费、包扎费、圃内运输费、装车人力费等。因为在拆迁赔偿圃存费用后，苗木产权已转移至征收拆迁方，其后所生的一切费用均由征收拆迁方自己承担。 2、征收拆迁苗木属移栽树苗或苗木基地定植苗木及果木，以及移栽的圃存苗木（包括趸售苗木），必须按征收拆迁方意图确定评估方法和标准。 （1）征收拆迁方明确直接征收并以当地政府颁布的苗木征收赔偿或补偿标准进行赔偿（补偿）的，按此标准价格评估计算赔偿或补偿价格。 （2）如果明确以市场法计算征地拆迁苗木赔偿价格时，应以当地同类型苗木市场中间价格作为评估标准，并以此标准评估赔偿或补偿价格。 （3）如果明确以成本价格计算征地拆迁苗木赔偿价格时，应计算苗木（果木）赔偿全价值。苗木赔偿全价值包括：圃存价（原购买价格）、移植挖掘费、包扎费、圃内运输、装车人力费、重新栽植费和苗木经营企业的管理养护费和利润等。 三、苗木赔偿（补偿）计算方法和标准 （一）苗木赔偿（补偿）计算方法 在具体征地拆迁中，对涉及的苗木处置有多种方式，同时季节性和专业化，评估征地拆迁苗木赔偿时，要以苗木处置方式和实际方案为前提，必须依据拆迁具体情形和方式进行评估。 1、征地拆迁苗木以易地移植栽培的或屯植的，即苗木产权仍属被拆迁方所有的，则根据不同季节按“圃存苗木补偿标准”的20%—40%予以补偿，具体为冬季补20%；夏季及初秋补40%；春末、仲秋及秋末补30%；其挖掘费、包扎费、圃内运输、装车人力费按实际发生成本计算。 2、征地拆迁苗木以直接征收的，即苗木产权归拆迁方所有的，按“圃存价格标准”赔偿。 3、拆迁移栽珍稀苗木的，还应按苗木总数5%的死亡率另行计算并追加补偿费。 （二）苗木赔偿（补偿）标准 征地拆迁苗木赔偿（补偿）标准，一般按当地政府颁发的征地拆迁管理办法和补偿标准进行评估，若当地补偿标准明显低于当地市场中准价格的，或者明显违反国家政策法规的，评估时以当地近期市场同类苗木价格标准的中间价格作为评估计算标准依据，并在评估报告中予以申明。涉及登记在册的古树名木的拆迁评估，其评估取价标准必须按国家政策标准进行，并另行计算至少3年的管理养护费用。 四、苗木的规格名称和计量单位 1、直生苗—又称实生苗，系用种子繁殖培育而成的苗木。这种苗木多为一般各类普通用材林木、各类观赏类苗木和各类珍稀苗木，以“棵”或“株”为计算单位。 2、嫁接苗—系用嫁接方法培育而成的苗木。这种苗木多为经济林木，即果树类、花卉观赏类苗木。 3、独本苗—系地面到枝条冠丛只有一个主干的苗木，以“棵”或“株”为计算单位。 4、散本苗—系根颈以上分生出数个主干的苗木，以“棵”或“株”为计算单位。 5、丛生苗—系地下部（根颈以下）生长出数根主干的苗木，以“棵”或“株”为计算单位。 6、萌芽数—系指有分蘖能力的苗木，自地下部分（根颈以下）萌生出的芽枝数量，以“根”或“杆”为计算单位。 7、分枝（叉）数—又称分枝数、叉数，系具有分蘖能力的苗木，自地下萌生出的干枝数量，以“枝”或“条”为计算单位。 8、苗木高度—常以“H”表示，系苗木自地面至冠丛最高生长点之间的垂直距离，以“m”为计算单位。 9、冠丛直径—又称冠径、蓬径，常以“P”表示，系苗木冠丛的最大幅度和最小幅度之间的平均直径。或以冠丛投影幅度计算直径，以“m”为计算单位。 10、胸径—常以“ф”表示，系苗木树干自地面至1.30米处的树干的直径，用“cm”为计算单位。 11、地径—常以“d”表示，系苗木树干自地面至0.20米处树干的直径，用“cm”为计算单位。 12、米径—常以“Φ”表示，系苗木树干自地面至1米处树干的直径，用“cm”为计算单位。 13、球径—常以“ф”表示，系丛生型观赏类苗木蓬冠直径，以“m”为计算单位。 14、泥球直径—又称根径，常以“D”表示，系苗木移植时，根部所带泥球的直径，以“m”或“cm”为计算单位。 15、泥球厚度—又称泥球高度，常以“h”表示，系苗木移植时所带泥球底部至泥球表面的高度，以“m”或“cm”为计算单位。 16、培育年数—又称苗令，通常以“一年生”、“二年生”……表示。系指苗木繁殖、培育年数，以“年”或“w”为计算单位。 17、重瓣花—系园林栽培植物，选育出雄蕊瓣化而成的重瓣优良品种，，以“瓣”为计算单位。 18、长度—又称蓬长、茎长，通常用“L”表示，系攀缘植物主茎从根部至梢头之间的长度，以“m”或“cm”为计算单位。 19、紧密度—系球形植物冠丛的稀密程度。通常为球形植物的质量指标。 20、平方米—通常以“㎡”表示，系植物种植面积计量单位。 五、苗木赔偿（补偿）评估具体计算方法 […]

2023年4月14日，财政部、自然资源部、国家税务总局联合印发《关于印发<矿业权出让收益征收办法>的通知》（财综〔2023〕10号，以下简称“10号文”），自2023年5月1日起施行，《矿业权出让收益征收管理暂行办法》（财综〔2017〕35号，以下简称“35号文”）、《财政部 自然资源部关于进一步明确矿业权出让收益征收管理有关问题的通知》（财综〔2019〕11号）同时废止。 矿业权出让 收益征收办法 （10号文） 矿业权出让收益 征收管理暂行办法 （35号文） 第一章  总则 第一条  为健全矿产资源有偿使用制度，规范矿业权出让收益征收管理，维护矿产资源国家所有者权益，促进矿产资源保护与合理利用，根据《中华人民共和国矿产资源法》、《国务院关于印发矿产资源权益金制度改革方案的通知》（国发〔2017〕29号）等有关规定，制定本办法。 第一章  总则 第一条  为规范矿业权出让收益征收管理，健全矿产资源有偿使用制度，维护国家矿产资源所有者权益，促进矿产资源保护与合理利用，根据《中华人民共和国矿产资源法》、《国务院关于印发矿产资源权益金制度改革方案的通知》(国发〔2017〕29号)等有关规定，制定本办法。 第二条  矿业权出让收益是国家基于自然资源所有权，依法向矿业权人收取的国有资源有偿使用收入。矿业权出让收益包括探矿权出让收益和采矿权出让收益。   第二条  矿业权出让收益是国家基于自然资源所有权，将探矿权、采矿权(以下简称矿业权)出让给探矿权人、采矿权人(以下简称矿业权人)而依法收取的国有资源有偿使用收入。矿业权出让收益包括探矿权出让收益和采矿权出让收益。 第三条  在中华人民共和国领域及管辖海域勘查、开采矿产资源的矿业权人，应依照本办法缴纳矿业权出让收益。 第三条  在中华人民共和国领域及管辖海城勘查、开采矿产资源的矿业权人，应依照本办法缴纳矿业权出让收益。 第四条  矿业权出让收益为中央和地方共享收入，由中央和地方按照4:6的比例分成，纳入一般公共预算管理。 地方管理海域的矿业权出让收益，由中央和地方按照4:6的比例分成；其他我国管辖海域的矿业权出让收益，全部缴入中央国库。 地方分成的矿业权出让收益在省（自治区、直辖市）、市、县级之间的分配比例，由省级人民政府确定。 第四条  矿业权出让收益为中央和地方共享收入，由中央和地方按照4:6的比例分成，纳入一般公共预算管理，地质调查及矿山生态环境修复等相关支出，由同级财政予以保障。 地方分成的矿业权出让收益在省(自治区、直辖市)、市、县级之间的分配比例，由省级人民政府确定。   第五条  财政部门、自然资源主管部门、税务部门按职责分工负责矿业权出让收益的征收管理，监缴由财政部各地监管局负责。 第五条  矿业权出让收益的征收管理由财政部门负责， 具体征收由矿产资源主管部门负责，监缴由财政部驻各地财政监察专员办事处负责。 第六条  矿业权出让收益原则上按照矿业权属地征收。矿业权范围跨市、县级行政区域的，具体征收机关由有关省（自治区、直辖市、计划单列市）税务部门会同同级财政、自然资源主管部门确定；跨省级行政区域，以及同时跨省级行政区域与其他我国管辖海域的，具体征收机关由税务总局会同财政部、自然资源部确定。 陆域油气矿业权、海域油气矿业权范围跨省级行政区域的，由各省（自治区、直辖市、计划单列市）税务部门按照财政部门、自然资源主管部门确定的钻井所在地、钻井平台所在海域确定具体征收机关。海域油气矿业权范围同时跨省级行政区域与其他我国管辖海域的，其中按成交价征收的部分，按照海域管辖权确定具体征收机关，并按所占的海域面积比例分别计征；按出让收益率形式征收的部分，依据钻井平台所在海域确定具体征收机关。 第二章  征收 第六条  国务院和省级矿产资源主管部门登记的矿业权，其出让收益由矿业权所在地的省级矿产资源主管部门或其授权的市、县矿产资源主管部门负责征收。其中，矿业权范围跨省级行政区域和在中华人民共和国管辖海域的，由国务院矿产资源主管部门指定的省级矿产资源主管部门负责征收。 市、县矿产资源主管部门登记管理的矿业权，其出让收益由市、县矿产资源主管部门负责征收。  第二章  出让收益征收方式 第七条  矿业权出让方式包括竞争出让和协议出让。 矿业权出让收益征收方式包括按矿业权出让收益率形式征收或按出让金额形式征收。 第八条  按矿业权出让收益率形式征收矿业权出让收益的具体规定： （一）适用范围。按矿业权出让收益率形式征收矿业权出让收益的矿种，具体范围为本办法所附《按矿业权出让收益率形式征收矿业权出让收益的矿种目录（试行）》（以下简称《矿种目录》）。《矿种目录》的调整，由自然资源部商财政部确定后公布。 （二）征收方式。按竞争方式出让探矿权、采矿权的，在出让时征收竞争确定的成交价；在矿山开采时，按合同约定的矿业权出让收益率逐年征收采矿权出让收益。矿业权出让收益率依据矿业权出让时《矿种目录》规定的标准确定。 按协议方式出让探矿权、采矿权的，成交价按起始价确定，在出让时征收；在矿山开采时，按矿产品销售时的矿业权出让收益率逐年征收采矿权出让收益。 […]

《知识产权资产评估指南》   第一章 总则 第一条  为规范资产评估师执行知识产权资产评估业务行为，维护社会公众利益和资产评估各方当事人合法权益，根据《资产评估准则——无形资产》，制定本指南。 第二条  本指南所称知识产权资产，是指权利人所拥有或者控制的，能够持续发挥作用并且预期能带来经济利益的知识产权的财产权益。知识产权资产包括专利权、商标专用权、著作权、商业秘密、集成电路布图设计和植物新品种等资产的财产权益。 第三条  本指南所称知识产权资产评估，是指资产评估师依据相关法律、法规和资产评估准则，对知识产权资产的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。 第四条  资产评估师执行知识产权资产评估业务，应当遵守本指南。 第五条  资产评估师执行与知识产权资产价值估算相关的其他业务，可以参照本指南。 第二章 基本要求 第六条  从事知识产权资产评估业务的评估机构应当持有财政部门颁发的资产评估资格证书。 第七条  资产评估师执行知识产权资产评估业务，应当具备知识产权资产评估的相关专业知识和经验，具有从事知识产权资产评估的专业胜任能力。 第八条  资产评估师应当关注知识产权资产评估业务的复杂性，根据自身的专业知识和经验，审慎考虑是否有能力承接知识产权资产评估业务。 第九条  资产评估师执行知识产权资产评估业务，应当恪守独立、客观、公正的原则，勤勉尽责，保持应有的职业谨慎，避免出现对评估结论具有重大影响的疏漏。 第十条  资产评估师执行知识产权资产评估业务，应当明确评估对象、评估范围、评估目的、评估基准日、价值类型和评估报告使用者。 第十一条  知识产权资产评估目的通常包括转让、许可使用、出资、质押、诉讼、财务报告等。 第十二条  资产评估师执行知识产权资产评估业务，应当充分考虑评估目的、市场条件、评估对象自身条件等因素，恰当选择价值类型。 第十三条  资产评估师执行知识产权资产评估业务，在充分获取相关信息的同时，应当对信息来源的可靠性进行甄别和分析，对不同渠道获得的信息进行对比和查验，以判断信息的合理性。 第十四条  资产评估师执行知识产权资产评估业务，应当合理使用评估假设和限定条件，并考虑其与评估对象、评估目的和价值类型的相关性。 第十五条  资产评估师执行知识产权资产评估业务，涉及特殊专业知识和经验时，可以利用专家工作，但应当履行必要程序恰当利用专家工作。 第十六条  资产评估师执行知识产权资产评估业务，应当关注宏观经济政策、行业政策、经营条件、生产能力、市场状况、产品生命周期等各项因素对知识产权资产效能发挥的作用，关注其对知识产权资产价值产生的影响。 第十七条  资产评估师执行知识产权资产评估业务，应当关注知识产权资产的基本情况： （一）知识产权资产权利的法律文件、权属有效性文件或者其他证明资料； （二）知识产权资产特征和使用状况，历史沿革以及评估与交易情况； （三）知识产权资产实施的地域范围、领域范围、获利能力与获利方式，知识产权资产是否能给权利人带来显著、持续的可辨识经济利益； （四）知识产权资产的法定寿命和剩余经济寿命，知识产权资产的保护措施； （五）知识产权资产实施过程中所受到相关法律法规或者其他限制，知识产权资产转让、许可使用、出资、质押等的可行性； （六）类似知识产权资产的市场价格信息； （七）其他相关信息。 第十八条  资产评估师执行知识产权资产评估业务，应当要求委托方明确评估对象，应当关注评估对象的权利状况以及法律、经济、技术等具体特征。 知识产权资产通常与其他资产共同发挥作用，资产评估师应当根据评估对象的具体情况和评估目的分析、判断被评估知识产权资产的作用，恰当进行单项知识产权资产或者知识产权资产组合的评估，合理确定知识产权资产的价值。 第十九条  专利资产，是指权利人所拥有的，能够持续发挥作用并且预期能带来经济利益的专利权益。专利资产评估业务的评估对象是指专利资产权益，包括专利所有权和专利使用权。专利使用权的具体形式包括专利权独占许可、独家许可、普通许可和其他许可形式。 资产评估师执行专利资产评估业务，应当明确专利资产的权利属性。评估对象为专利所有权的，应当关注专利权是否已许可他人使用以及使用权的具体形式，并关注其对专利所有权价值的影响。评估对象为专利使用权的，应当明确专利使用权的具体形式。 第二十条  商标资产，是指权利人所拥有或者控制的，能够持续发挥作用并且预期能带来经济利益的注册商标权益。注册商标包括商品商标、服务商标、集体商标、证明商标，商标资产评估涉及的商标通常为商品商标和服务商标。 商标资产评估对象是指受法律保护的注册商标资产权益，包括商标专用权、商标许可权。评估对象为商标专用权的，应当关注商标是否已许可他人使用以及具体许可形式。评估对象为商标许可权时，应当明确该权利的具体许可形式和内容。 第二十一条  著作权资产，是指权利人所拥有或者控制的，能够持续发挥作用并且预期能带来经济利益的著作权的财产权益和与著作权有关权利的财产权益。著作权资产评估对象是指著作权中的财产权益以及与著作权有关权利的财产权益。 著作权财产权利种类包括：复制权、发行权、出租权、展览权、表演权、放映权、广播权、信息网络传播权、摄制权、改编权、翻译权、汇编权以及著作权人享有的其他财产权利。 与著作权有关权利包括：出版者对其出版的图书、期刊的版式设计的权利，表演者对其表演享有的权利，录音、录像制作者对其制作的录音、录像制品享有的权利，广播电台、电视台对其制作的广播、电视所享有的权利以及由法律法规规定的其他与著作权有关的权利。 著作权资产的财产权利形式包括著作权人享有的权利，以及转让或者许可他人使用的权利。许可使用形式包括法定许可和授权许可；授权许可形式包括专有许可、非专有许可和其他形式许可等。 资产评估师执行著作权资产评估业务，应当明确著作权资产的权利形式。当评估对象为著作权使用权时，应当明确著作权使用权的具体许可形式和许可内容。 资产评估师执行著作权资产评估业务，应当关注原创著作权和衍生著作权之间的权利关系以及著作权与有关权利之间的关系。 第二十二条  商业秘密，是指不为公众所知悉、能为权利人带来经济利益、具有实用性并经权利人采取保密措施的技术信息和经营信息，包括设计、程序、产品配方、制作工艺、制作方法、管理诀窍、客户名单、货源情报、产销策略、招投标中的标底及标书内容等信息。设计、程序、产品配方、制作工艺、制作方法等在实务中通常称为专有技术或者技术诀窍。 资产评估师执行商业秘密资产评估业务，应当关注商业秘密的保密级别、保密期限、应用范围等，同时应当考虑权利人对商业秘密采取的保护措施，如竞业禁止协议等对商业秘密价值的影响。 第二十三条  集成电路布图设计，是指集成电路中至少有一个是有源元件的两个以上元件和部分或者全部互连线路的三维配置，或者为制造集成电路而准备的上述三维配置。其中，集成电路是指半导体集成电路，即以半导体材料为基片，将至少有一个是有源元件的两个以上元件和部分或者全部互连线路集成在基片之中或者基片之上，以执行某种电子功能的中间产品或者最终产品。 集成电路布图设计资产评估对象是指集成电路布图设计资产的权益，包括专有权和许可他人使用的权利。 资产评估师应当知晓，集成电路布图设计权利人享有下列专有权： （一）对受保护的布图设计的全部或者其中任何具有独创性的部分进行复制； （二）将受保护的布图设计、含有该布图设计的集成电路或者含有该集成电路的物品投入商业利用。 集成电路布图设计权利人可以将其专有权转让或者许可他人使用其布图设计。 资产评估师在执行集成电路布图设计评估业务时，应当关注是否存在反向工程、强制许可、独立创作的相同设计等情况，并考虑其对评估结论的影响。 第二十四条  植物新品种，是指经过人工培育的或者对发现的野生植物加以开发，具备新颖性、特异性、一致性和稳定性，并有适当命名的植物品种。 植物新品种资产评估对象是指权利人所拥有的，能够持续发挥作用并且预期能带来经济利益的由农业部门或者林业部门授予的植物新品种权益。 资产评估师执行涉外转让植物新品种资产的评估业务，应当要求委托方提供包括相应审批机关予以登记的证明、相应审批机关同意转让的批准回复以及相应审批机关发布的转让公告等经济行为依据。 资产评估师执行植物新品种资产评估业务，应当考虑植物新品种是否已经相关部门审定、以及审定对植物新品种应用范围的限制。 第二十五条  资产评估师执行知识产权资产评估业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析收益法、市场法和成本法三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或者多种资产评估方法。 第二十六条  资产评估师对同一知识产权资产采用多种评估方法评估时，应当对各种方法评估形成的初步结论进行综合分析，形成最终评估结论。 […]

随着城市建设的发展，往往需要对有关企业进行拆迁。企业拆迁是一项庞大、复杂且耗时长、成本高的工程。企业拆迁过程中，拆迁人给予被拆迁人的的拆迁补偿主要包括：①房屋所有权和土地使用权补偿；②机器设备和存货搬迁费用补偿；③停产、停业损失及安置补助。其中第①、③项补偿金额的确定主要依据《城市房屋拆迁管理条例》及当地具体规定进行，其有关条例对此项补偿金额的规定可操作性较强，如《厦门市房屋拆迁管理条例》第三十八条规定：“因拆迁非住宅房屋造成的停产、停业期间，在拆迁协议规定的过渡期限内，拆迁人除根据被拆迁人拆迁前上年度税后利润月平均额给予经济补偿外，还应根据被拆迁人在册职工人数（个体工商经营户按注册的从业人数）按标准给予生活补助”；而第②项补偿金额的确定较为复杂，而有关条例对此项补偿的规定不便于实际操作，拆迁双方往往在此项补偿金额的确定上存在较大分歧，如何科学、公平、合理地确定企业拆迁过程中设备、存货搬迁的费用，成为拆迁双方关注的焦点。鉴于此，本文就机器设备搬迁费用的评估方法作粗浅探索（存货搬迁费用的评估方法与之相同），并与业内人士商榷。 　　一、设备搬迁费用的含义 设备搬迁费用有狭义和广义之分。狭义的设备搬迁费用是指在设备搬迁过程中为耗费的人化劳动和物化劳动所支付的所有价款。但是，在实际设备搬迁过程中，除了直接消耗的人化劳动和物化劳动以外，还会不可避免地发生各种损失（如在设备搬迁过程中，原设备基础的尚存价值灭失，这一灭失的价值即形成了设备搬迁所产生的损失）。因此，广义的设备搬迁费用包括搬迁过程中为耗费的人化劳动和物化劳动所支付的所有价款，以及搬迁过程中造成的所有损失。本文所称设备搬迁费用系指广义的设备搬迁费用。 　　二、设备搬迁费用的评估方法 设备搬迁费用的大小主要受搬迁期限、搬迁距离及设备类别和性质的影响，而设备搬迁行为往往千差万别、一般不具备可比案例，因此，对设备搬迁费用的评估不宜采用市场比较法进行。另外，设备搬迁费用作为一成本项目，而非资产项目，其获利性根本无从谈起，因此，对设备搬迁费用的评估不能采用收益现值法进行。 对设备搬迁费用的评估往往采用成本逼近法（亦称成本累加法、成本加和法）进行，即对设备搬迁过程中耗费的人化劳动和物化劳动价款与搬迁过程中各项损失相加后，得到设备搬迁费用。 　　三、设备搬迁费用的评估步骤 对设备搬迁费用的评估，具体可分为三大步骤：首先，将设备搬迁全过程进行工序分解；然后，据实际情况计算各工序对应的人化劳动和物化劳动的数量以及损失项目；最后，经充分市场调查、据市场行情确定各工序对应的人化劳动和物化劳动的价款以及损失项目的尚存价，累加后即得出该项设备的搬迁费用。 　　四、设备搬迁费用的构成项目及具体评估方法 在设备搬迁过程中，其设备搬迁费用具体包括拆卸费、包装费（固定费）、运输装卸费、安装调试费、损耗费、保险费、不可预见费、资金成本、管理费用等，其中损耗费含拆卸损耗费、设备基础损耗费和其他损耗费。设备搬迁费用各构成项目具体评估方法分述如下： 1、 拆卸费：对部分大型设备，因其体积过大或重量过大造成搬迁困难，应先行对其进行拆卸分解，所发生的费用即为拆卸费。受设备结构、精密度及性质的影响，拆卸时应采取不同的措施和程序，抑或借助有关机器和工具。拆卸费的计取，主要针对其必备的措施和程序，进行市场调查，结合其作业环境、作业难度、作业规模和作业期限后综合确定。 2、 包装费（固定费）：对部分大型设备进行分模块拆卸后，受其精密程度和特性的影响，应在运输装卸过程中对其进行良好保护，因此应进行清洗上油后用木箱进行包装固定，这样一来，对各模块进行包装的成本（主要包括木箱成本、人工费用）即为包装费用。包装费的计取，首先依据包装箱的大小、承重及工艺要求测算材料消耗和人工消耗，然后根据基准日客观市场行情得出材料费用和人工费用，累加后即得出包装费。 3、 运输装卸费：运输装卸费是对设备进行拆卸、模块分解、包装固定后，由起重设备和附助设施（汽车吊、叉车、卷扬机、滚筒、滑轮组等）将拆卸包装后的设备吊至运输车辆上，运至目的地后再将设备吊至待安装区域的全过程所发生的费用。运输装卸费的计取主要针对设备体积、重量、运输条件，进行充分市场征询比较，同时参照运输部门公布或执行的台班定额综合确定。 4、 安装调试费：对部分设备，应进行安装和调试，其所发生的费用即为安装调试费。在确定安装调试费时，我们主要考虑设备的结构、技术特点、性能等因素的影响，进行广泛市场调查后，按实际工作量、工作难度、工作环境确定安装调试费。对采用上述方法确定的安装调试费，可查阅《机械工业建设项目概算编制办法及各项概算指标》、《资产评估常用数据参考手册》等统计或经验数据进行验证。另外，对部分进口设备，因其精度要求高、技术难度大，应聘请设备生产厂家的相关技术人员和专家前往现场进行安装调试，所发生的交通、住宿、聘用报酬即构成客观上应发生的安装调试费。 5、 损耗费：损耗费包括拆卸损耗费、设备基础损耗费和其他损耗费 （1）拆卸损耗费：在对设备进行搬迁过程中，设备的有关构件、配件和附属物因进行拆除后即无法重新利用，届时对该设备进行安装重置时，该构件、配件和附属物应另行购买，这样原有旧构件、配件和附属物的尚余价值即为拆卸损耗费。拆卸损耗费的确定，按重置价格结合成新率计算，即：折卸损耗费=重置价格*成新率，重置价格主要依据现行客观市场价格确定，成新率主要根据年限法结合现场勘察确定。 （2）设备基础损耗费：对应附设基础的设备，因其原有基础在设备搬迁时无法再次利用，对设备进行安装重置时，需重新建造新基础，则原有旧基础的尚余价值即为设备搬迁时的损失，亦即上述“拆卸损耗费”的一种特殊表现形式，这一损失亦就成为了设备搬迁费用一个组成项目。设备基础损耗费的确定，按重置价格结合成新率计算，即：设备基础损耗费=重置价格*成新率。重新建造或形成与旧基础完全相同或基本类似的全新状态下的设备基础所需花费的全部费用为重置全价，成新率的确定根据其使用年限结合现场勘察进行。 （3）其他损耗费：其他损耗费的确定参照拆卸损耗费或设备基础损耗费的计算方法。 6、 保险费：在设备搬迁全过程中，存在包括公路货物运输保险、安装工程一切险和营业中断保险（利润损失保险）等各险种。保险费=设备帐面原值*保险费率。设备的重置价格按原帐面原值计，保险费率据保险公司现行上述各险种的有关条款确定。 7、 不可预见费：在设备搬迁过程中，难免会出现物理磨损、精度损失及其他不可预见因素，因此应计提不可预见费。不可预见费率可依据政府有关规定或有关统计资料确定。不可预见费计取基数为上述折卸费、包装费（固定费）、运输装卸费、安装调试费、拆卸损耗费和保险费之和。即不可预见费=（折卸费+包装费+运输装卸费+安装调试费+拆卸损耗费+保险费）*不可预见费率。 8、 资金成本：在设备搬迁全过程中，不同程度地占用一定资金，存在资金成本，因此亦应系设备搬迁费用的构成项目。资金成本的确定依据平均资金占用量、占有期限、中国人民银行公布的现行贷款利率进行计算。 9、 管理费用：设备搬迁是一项庞大的系统的复杂的工程，环节多、程序繁、涉及面广，因此对设备搬迁这一工程进行管理是必要的，良好的管理可以有效组织、安排、控制搬迁过程，减少或有损失，提高效率。鉴于设备搬迁的庞大性、系统性、复杂性，参与设备搬迁的管理人员队伍亦必将是庞大的，包括公司领导、生产管理人员、设备管理人员、工程人员、技术人员等，因此管理费用亦是设备搬费用的一个必要构成部分。管理费用率的确定参照建设安装工程中管理费的比率；管理费用的计取基数为上述折卸费、包装费（固定费）、运输装卸费、安装调试费、拆卸损耗费、保险费、不可预见费和资金成本之和。即管理费用=（折卸费+包装费+运输装卸费+安装调试费+拆卸损耗费+保险费+不可预见费+资金成本）*管理费用率。 　　设备搬迁费用评估案例： 1、 待搬迁设备概况：设备名称为315吨冲剪四柱液压机，型号为YA32-315F，是由湖州机床厂制造的。该设备帐面原值为336400元。该设备自重27吨，高度约5.3米。该设备属精密大型设备，结构较为复杂。 2、 设备搬迁工序分解及各工序搬迁费用计算： （1）拆卸费：首先应对该设备进行拆卸，拆卸时，应租用25吨大型液压汽车吊，进行分模块解体吊装。据设备管理人员、技术人员分析，受该设备结构、重量、体积的影响，拆卸所需时间约3个工作日，同时需3名技术人员和1名普通工人现场作业。据市场调查，25吨大型液压汽车吊日租金为2000-2600元，本次测算时按2000元计；技术人员现场作业工资为200元/人。天；普通工人现场作业工资为50元/人。天。则：拆卸费=25吨大型液压汽车吊租金+技术人员工资+普通工人工资=3*1*2000+3*3*200+3*1*50=7950元 （2）包装费：因为对此设备进行分模块拆卸后，需要用木箱包装固定，便于运输途中的保护。据设备管理人员和技术人员分析，该设备自重27吨，拆卸时分解为四大模块，即需要四个木包装箱。受此设备结构和体积的影响，木箱的规格应是2M*2M*1.5M，再考虑设备模块重量等因素，则每个木箱制作时所需原木约为2立方米，据市场调查，每立方米原木现行市场价格为500元。另据征询，原木剧板费为100元，木箱制作费为50元。则：包装费=木箱数量*（原木单价*原木需要量+原木剧板费+木箱制作费）=4*（500*2+100+50）=4600元。 （3）运输装卸费：该设备属大型设备，重量较大（达27吨），因此需要用载重为30吨的大型平板运输。据市场调查，载重为30吨的大型平板车现行每台班为2000元。该设备运输装卸大约需半个台班。则：运输装卸费=2000*50%=1000元。 （4）安装调试费：对该设备进行安装时，需有电气工程师、机械工程师、液压工程师各一名，普通工人一名，大约需历时6个工作日。据市场调查，因技术含量大，上述各技术工程师日工资为200元，普通工人日工资为50元。对该设备进行调试检测时，因其属精密大型设备，按机械部有关设备管理及安装的规定，应对移动的设备进行专业三级维护。本设备额定为28个系数，进行三级维护需1344工时。另据调查，我市机械技术人员工资、餐费补贴、交通费用和社会三金，平均每月需5000元，则每工时工资为22.23元。则：安装调试费=安装费+调试检测费=（6*3*200+6*1*50）+（1344*22.23）=33777元。 （5）拆卸损耗费和设备基础损耗费。拆卸损耗费：本次测算中，对因设备拆卸而使其有关构件、配件和附属物不可再用而产生的拆卸损耗费予以忽略不计。设备基础损耗费： A、设备基础重置价格的确定：设备基础重置价格=工程造价+专业费用工程造价采用重编预算法取得，即按原设备基础图，重新编制预算，进而得出建工程造价（预算书及原设备基础图略）。经计算，工程造价为37828.80元。专业费用主要包括前期工程及勘察设计费，占工程造价的3.5%，即1324元。则设备基础重置价格=工程造价+专业费用=39153元。 B、成新率的确定：该设备基础可使用年限为50年，现已使用约10年且该设备基础使用正常，因此成新率采用年限法确定，即：成新率=（可使用年限-已使用年限）/可使用年限=80% C、设备基础损耗费=设备基础重置价格*成新率=39153*80%=31322元。 （6）保险费：保险费=设备帐面价值*保险费率=336400*6‰=2018元。 （7）不可预见费：不可预见费=（折卸费+包装费+运输装卸费+安装调试费+拆卸损耗费+保险费）*不可预见费率=80667*3%=2420元。 （8）资金成本：资金成本忽略不计。 （9）管理费用：管理费用=（折卸费+包装费+运输装卸费+安装调试费+拆卸损耗费+保险费+不可预见费+资金成本）*管理费用率=83087*3%=2493元。

「专精特新」是近几年产业地产乃至整个经济领域的热门词汇。 自2018年工信部开展首批专精特新「小巨人」企业培育工作以来，经过4年时间的培育，国内涌现出一批「补短板」、「填空白」企业。2022年，「专精特新」首次被纳入《政府工作报告》，成为了名副其实的政策热词、产业热词、招商热词。 今天，我们收集整理了关于「专精特新」的25个常见知识点，希望帮助大家进一步理解「专精特新」，并将其更好的应用到园区工作中。 正文： 1、专精特新的由来 2011年7月25日，时任工信部总工程师朱宏任在《中国产业发展和产业政策报告(2011)》新闻发布会上首次提出「‘十二五’时期将大力推动中小企业向‘专精特新’方向发展」。同年9月，工信部发布《「十二五」中小企业成长规划》，明确提出要「坚持专精特新」。 2、专精特新的含义 「专精特新」，是「专业化、精细化、特色化、新颖化」的缩写。其中，「专」指专业化与专项技术，企业专注并深耕于产业链中某个环节或某个产品；「精」指精细化，企业精细化生产、精细化管理和精细化服务；「特」指产品或服务的独特性与特色化，产品或服务具有行业或区域的独特性、独有性、独家生产的特点；「新」指自主创新与模式创新。企业满足其中任意一项，即可申报专精特新。 3、专精特新企业有什么特点？ 专精特新企业普遍规模不大，但都拥有各自的「独门绝技」，在细分领域建立了竞争优势，具备一定话语权。 4、专精特新重点发展哪些领域？ 新一代信息技术、高档数控机床和机器人、先进轨道交通装备、节能与新能源汽车、海洋工程装备及高技术船舶、生物医药及高性能医疗器械、农业装备、新材料、航空航天装备和电力装备十大领域。 5、专精特新企业如何分类？ 2022年6月1日，工信部最新发布《优质中小企业梯度培育管理暂行办法》，将优质中小企业的发掘和培育分为创新型中小企业、专精特新中小企业、专精特新「小巨人」企业三个梯度。 6、创新型中小企业的定义 创新型中小企业指具有较高专业化水平、较强创新能力和发展潜力，是优质中小企业的基础力量，培育目标是100万家左右。 7、专精特新中小企业和专精特新「小巨人」企业有什么区别？ 专精特新中小企业指实现专业化、精细化、特色化发展，创新能力强，质量效益好，是优质中小企业的中坚力量，培育目标是10万家左右。专精特新「小巨人」是专精特新中小企业中的佼佼者，是优质中小企业的核心力量，培育目标是1万家左右。 8、哪些企业有参评资格？ 在中华人民共和国境内工商注册登记、具有独立法人资格，符合《中小企业划型标准规定》的企业均可以申报，不区分所有制。但企业不能被列入经营异常名录或严重失信主体名单，提供的产品（服务）不属于国家禁止、限制或淘汰类，近三年未发生过重大安全（含网络安全、数据安全）、质量、环境污染等事故以及偷漏税等违法违规行为。 9、创新型中小企业如何认定？ 创新性型中小企业认定包括「直通车」和「评价指标」两种方式。 （一）直通车 以下四条满足其一即可通过创新型中小企业评价： （1）三年内获得国家级或省级科技奖励。 （2）获得仍在有效期之内的高新技术企业（以及国家级技术创新示范企业、知识产权优势企业和知识产权示范企业等荣誉）。 （3）拥有经认定的省部级以上研发机构 （4）三年内获得机构投资者新增股权融资实缴500万元以上。 （对于多数企业来说，获得高新技术企业认定是相对容易实现的条件。） （二）评价指标 若企业不满足上述任何一条，还可通过指标评价进行申报。考核维度包括创新能力、成长性、专业化三类六个指标，满分为 100 分，评价得分达到 60 分以上（其中创新能力指标得分不低于 20 分、成长性指标及专业化指标得分均不低于 15 分）即可通过创新型中小企业评价。 10、创新型中小企业申报流程 由企业按属地原则自愿登录培育平台参与自评，省级中小企业主管部门根据评价标准，组织对企业自评信息和相关佐证材料进行审核、实地抽查和公示。公示无异议的，由省级中小企业主管部门公告为创新型中小企业。 11、专精特新中小企业如何认定？ 专精特新中小企业认定需同时满足以下四项条件： （1）从事特定细分市场时间达到 2 年以上。 （2）上年度研发费用总额不低于 100 万元，且占营业收入总额比重不低于 3%。 （3）上年度营业收入总额在 1000 万元以上，或上年度营业收入总额在 1000 万元以下，但近 […]

近日，国有资产监督管理委员会发布了《中央企业财务决算审核发现问题整改和责任追究工作规定》，多种国有资产违规经营投资问题将被追责。 第一章  总  则 第一条　为健全中央企业财务决算监督管理制度，规范财务决算审核发现问题的整改和责任追究工作，有效防范化解重大风险，促进中央企业高质量发展，根据《中华人民共和国企业国有资产法》《企业国有资产监督管理暂行条例》《中央企业财务决算报告管理办法》（国资委令第５号）和《中央企业违规经营投资责任追究实施办法（试行）》（国资委令第37号）等法律法规和有关规定，制定本规定。 第二条　本规定所称财务决算审核发现问题，是指国资委依法履行所出资企业财务监管职能，在中央企业年度财务决算报告审核过程中发现的经营管理问题，以及违反规定造成国有资产损失或其他严重不良后果的问题线索等。 第三条　国资委和中央企业按照国有资本出资关系和干部管理权限，依据财务监管和责任追究有关规定，组织开展财务决算审核发现问题的整改和责任追究工作。 第四条　国资委财务监管部门负责中央企业财务决算报告审核，移送财务决算审核发现违规经营投资问题线索，审核把关整改质量。国资委违规责任追究部门负责财务决算审核发现违规经营投资问题线索办理工作的统筹协调，开展重大违规经营投资问题线索核查，督办指导中央企业责任追究工作。 中央企业负责本企业财务决算审核发现问题整改和责任追究工作的组织实施，健全制度机制，细化工作流程，明确职责分工，强化督促协调，确保整改和责任追究工作落实到位。 第五条　中央企业财务决算审核发现问题整改和责任追究工作，应当坚持问题导向，突出标本兼治；坚持分级分层，压实主体责任；坚持依法合规，严格规范有序；坚持系统思维，加强协同联动。 第二章 问题整改 第六条　国资委财务监管部门对财务决算审核发现问题，应当按照相关工作程序，纳入中央企业年度财务决算批复，并提出整改意见。 第七条　中央企业收到年度财务决算批复后，应当认真组织财务决算审核发现问题整改落实，由企业主要负责人牵头,建立财务、审计、责任追究、法律合规及其他相关职能部门参与的整改工作机制，对照财务决算审核发现问题及整改意见，制定整改工作方案。 第八条　中央企业应当全面梳理财务决算审核发现问题，形成问题整改台账，以清单形式逐项列明整改事项、问题描述、整改措施、责任单位及人员、整改期限等。 第九条　中央企业应当在收到年度财务决算批复后30个工作日内将整改工作方案及问题整改台账报送国资委。 第十条　中央企业应当按照整改工作方案，对照问题整改台账，做好整改工作组织实施，从纠正违规行为、完善制度机制、开展责任追究、挽回资产损失或消除不良影响等方面评估整改质量。已完成整改问题应当从问题整改台账中销号，尚未完成整改问题，应当持续跟踪督促，确保整改工作落实到位。 第十一条　中央企业应当在收到年度财务决算批复当年12月31日前完成整改，并将整改工作报告报送国资委。 第十二条　国资委应当加强对中央企业财务决算审核发现问题整改的指导督促、监督检查，审核把关整改质量，对重大复杂问题国资委财务监管部门征求国资委相关业务厅局意见，保证整改工作效果。 第三章 责任追究 第十三条　国资委和中央企业按照违规经营投资问题线索移送办理有关规定，分级分层做好财务决算审核发现问题的移送、初步核实、分类处置及核查等工作。 第十四条　国资委财务监管部门移送国资委违规责任追究部门的违规经营投资问题线索主要包括： （一）涉嫌进行虚假会计核算，编制虚假财务报告，操纵会计信息，调节财务指标和监管指标，造成会计信息严重失真，账实严重不符。 （二）涉嫌违反规定开展投资并购，投资项目亏损引发债务危机，危及企业持续经营。 （三）涉嫌违反规定筹集、使用、拆借资金，发生资金挪用、侵占、盗取、欺诈。 （四）涉嫌瞒报、漏报、谎报或迟报企业重大风险及风险事件，情形严重。 （五）涉嫌开展融资性贸易或“空转”“走单”等虚假业务。 （六）涉嫌违反规定对外提供巨额赊销信用、担保或预付款项，以及利用业务预付等方式变相融资。 （七）涉嫌违反规定开展货币类及商品类衍生业务。 （八）涉嫌违反规定更换年度财务决算审计会计师事务所，或授意、指使其出具虚假年度财务决算审计报告。 （九）涉嫌违反规定进行国有资产交易流转。 （十）其他造成国有资产损失或严重不良后果的违规经营投资问题线索。 第十五条　国资委违规责任追究部门受理移送违规经营投资问题线索后，经初步核实，采取核查、督办等方式开展责任追究工作，提级查办屡查屡犯和重大违规经营投资问题线索，依法依规对责任人作出处理。 （一）对涉及中央企业集团层面，或涉及所属子企业且情节严重、造成重大资产损失或其他严重不良后果的,由国资委直接核查。 （二）对涉及中央企业所属二级及以下子企业，且情节较重、资产损失较大,由国资委与中央企业组成核查组,开展联合核查。 （三）对移送的其他财务决算审核发现问题线索，由中央企业组织核查，国资委采取挂牌督办、指导督办等方式进行指导、监督和检查。 第十六条　中央企业应当逐条分析财务决算审核发现问题整改台账，依据本规定第十四条移送情形的规定，对其中造成资产损失或其他严重不良后果的违规经营投资问题线索，按照规定开展移送、初步核实并提出分类处置意见，制定责任追究工作安排，组织开展核查等工作。 第十七条　中央企业应当将责任追究工作安排作为整改工作方案附件，一并报送国资委。责任追究工作安排主要包括以下内容： （一）初步核实工作开展情况。 （二）发现的违规经营投资问题线索情况。 （三）违规经营投资问题线索分类处置意见。 （四）核查实施主体、时间节点等。 （五）其他工作安排。 第十八条　中央企业应当在责任追究工作安排报送后60个工作日内，将相关工作组织、责任追究等情况形成专项工作报告报送国资委。对于报告时尚未完成责任追究的问题线索，应当纳入企业年度违规经营投资责任追究工作报告，直至问题线索责任追究到位。 第十九条　国资委和中央企业在查办违规经营投资问题线索时，发现企业经营管理人员涉嫌违纪或职务违法的问题线索，按有关规定移送纪检监察机构处理。 第四章  结果运用 第二十条　中央企业应当分析研判财务决算审核发现问题，将多发典型问题作为内部监督工作重点关注事项，根据需要开展专项检查。对检查发现问题做好整改和责任追究工作，重要工作情况及时报告国资委。 第二十一条　中央企业应当研究财务决算审核发现问题发生的深层次原因，健全完善经营管理制度，形成长效机制。对于形成原因较为复杂、涉及面较广的问题，通过专项治理、深化改革加以解决，从根源上防范化解问题发生，杜绝同一问题屡查屡犯。 第二十二条　中央企业在财务决算审核发现问题整改和责任追究工作中发生下列情形之一，造成贻误追损时机、资产损失或严重不良后果扩大的，应当按照有关规定追究相关企业和人员责任。 （一）未在规定时限内完成财务决算审核发现问题整改和责任追究，且未能说明原因或原因不充分的。 （二）对财务决算审核发现问题应当移送开展责任追究工作，而隐匿不报未移送的。 （三）因财务决算审核发现问题整改落实不力或责任追究不到位导致同类问题屡禁不止，造成重大国有资产损失或其他严重不良后果的。 （四）财务决算审核发现问题整改和责任追究工作中其他未履行或未正确履行职责，造成重大国有资产损失或其他严重不良后果的。 […]

城投企业获得土地使用权的规范方式 分税制改革后中央和地方的财权、事权不匹配，导致地方政府的投融资存在较大资金缺口，为弥补这一部分资金缺口，城投企业应运而生。根据国发[2010]19号，地方政府融资平台指由地方政府及其部门和机构等通过财政拨款或注入土地、股权等资产设立，承担政府投资项目融资功能，并拥有独立法人资格的经济实体。实际情况中，地方政府财力有限但掌握大量的土地资产，大部分城投企业是地方政府以少量财政拨款配比较大规模土地资产注入的方式成立的，因此在成立之初其账面即拥有较大规模土地资产。其后，由于城投企业成立的主要目的是通过举债融资，为地方经济和社会发展筹集资金，为扩大其融资能力，地方政府后续不断向城投企业新增以土地资产为主的各类资产，使其进行抵质押融资。同时，在发展之初城投企业和地方土地储备机构的职能划分不明确，城投企业或实际承担了土地储备的职能、再以土地储备的名义向银行等机构借款，或土地储备机构将融资资金以各种名义转移至城投公司帮助其进行融资。自2010年起，监管机构集中出台多项政策法规，厘清城投企业和土地储备机构的关系，禁止城投企业从事土地储备工作，不断规范城投企业获取土地的方式。 通过土地储备和政府资产注入的相关政策梳理，城投企业获得土地使用权的两种规范方式：一是对于经营用地或工业用地等建设性用地，城投企业必须参与“招拍挂”，及时、足额缴纳土地出让金，获得土地使用权。二是对于不以盈利为目的的公租房、保障房等公益性用地，城投企业以政府划拨方式无偿获得的土地使用权，但前提是必须经过有关部门依法批准并严格将土地用于指定用途。 （一）以出让方式获得土地使用权 1、厘清土地储备的规范流程 《土地储备管理办法》明确土地储备的含义，即市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。土地储备是土地收购、土地储存和土地出让的全过程，其目的在于调控城市建设用地的需求，建立“一个渠道进水，一个池子蓄水，一个水龙头放水”的土地统一供应机制，实现政府对一级土地市场的绝对控制，杜绝多头供地局面的出现。 A.土地收购 土地收购是指各地土地储备机构按照城市政府授权或者经人大通过的土地储备计划，依照或遵照有关章程，通过征用、收回、置换或整理等方式，实现土地使用权由集体或其他土地使用者手中向政府集中。 根据《土地储备管理办法》，下列土地可以纳入土地储备范围：（1）依法收回的国有土地；（2）收购的土地；（3）行使优先购买权取得的土地；（4）已办理农用地专用、土地征收批准手续的土地；（5）其他依法取得的土地。 B.土地储存 土地储备是指土地储备机构根据城市总体规划、土地利用总体规划和经济发展的客观需要，对收购和收回的土地进行初步开发，将“生地”变为“熟地”后，将其纳入土地储备库，以备供地之需的行为。 根据《关于加强土地储备与融资管理的通知》，进行道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设的，应通过公开招标方式选择工程设计、施工和监理等单位，不得通过下设机构进行工程建设。各地土地储备机构多委托城投企业进行“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”等土地一级开发。 C.土地出让 土地出让是土地供应的一种方式，是指对纳入土地储备系统的土地，由土地储备机构根据客观需要和土地供应计划，向市场供应土地的行为。目前土地使用权的出让主要包括两种方式：一种是以不公开方式所进行的协议出让；另一种是以公开方式进行的招标、拍卖或挂牌交易。《土地法》及国土资源部相关的部门规章规定，对于经营性用地必须通过招标、拍卖或挂牌等方式向社会公开出让国有土地。同时，严格限制协议用地范围，确实不用采用“招拍挂”方式的才采用协议方式。故目前我国向土地市场出让土地的主要方式为：招标、拍卖、挂牌。 2、厘清城投企业在土地储备中的合理接触点 一是土地储备机构与城投企业在储备项目中的委托代理关系，表现为在土地收购阶段涉及到的拆迁安置补偿，或者在土地一级开发阶段相关的道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设，地方土地储备机构委托城投企业负责。 二是城投企业为获得经营用地或工业用地等建设性用地，参与土地一级市场的“招拍挂”，及时、足额缴纳土地出让金并取得土地使用证，以出让方式获得土地使用权。 （二）以划拨方式获得土地使用权 1、划拨地的范围和特征 A.划拨土地使用权的范围 根据《土地管理法》第五十四条规定，建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：（1）国家机关用地和军事用地；（2）城市基础设施用地和公益事业用地；（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；（4）法律、行政法规规定的其他用地。 以划拨方式取得土地使用权的使用者通常是国家机关、军队、人民团体以及由国家财政部门拨付事业经费的单位等。将国有土地使用权无偿划拨上述单位使用，其目的是为了实现社会公益事业的需要，具有社会公益性。 B.划拨土地使用权无偿取得或只需付较少费用 依《土地管理法》及《城市房地产管理法》的有关规定，划拨地主要以无偿方式取得，有偿划拨也只需支付少量的土地补偿费和安置补助费，这些费用远比土地使用权出让金少。 C.划拨土地使用权无使用期限的限制 《城市房地产管理法》第22条2款规定，以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。 D.划拨土地使用权的转让、出租、抵押依法受到限制 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第44条规定：“划拨土地使用权，除本条例第45条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。” 第45条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门的批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押。（1）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（2）领有国有土地使用证；（3）具有地上建筑物、其他附着物的产权证明；（4）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。 2、城投企业的划拨用地 历史注入的土地方面，在前期地方政府向城投公司以划拨的名义注入大量的土地，划拨地原则上不能用于抵押贷款，若城投企业要将该土地用于建设或转让，必须按照规定缴纳足额的土地出让金，将土地使用权类型由“划拨”更改为“出让”。新增的划拨土地方面，按照《土地管理法》、《划拨用地名录》、《关于制止地方政府违法违规融资行为的通知》等文件要求，以划拨方式注入土地的，必须经过有关部门依法批准并严格用于指定用途，划拨地主要用于道路、水利等基础设施和公租房、保障房等公益性事业。 需要注意的是，城投企业账面存在的划拨地，一是若抵押需要经过严格的审批流程，而且存在抵押借款无法偿付时，划拨用地的变现因土地性质或流程复杂导致折价的情况，因此在评估划拨地时要考虑划拨地的实际可变现价值，看划拨地入账价值是否存在高估；二是若涉及划拨地转让，则需变更土地使用权类型并缴纳土地出让金后方可进行，需关注城投企业的现金流情况，判断土地出让金的缴纳是否会影响企业的资金周转等。 地方政府以“招拍挂”的方式变相向城投企业注入土地 通过第一部分分析得出，城投企业获得土地资产的规范方式，分为出让和划拨两种。在各项政策法规日益完善的情况下，地方政府向城投企业随意注入土地的行为被严格限制。但为支持城投企业且规避政策限制，市场中仍存在城投企业在土地一级市场购地且政府返还土地出让金的现象。 （一）模式分析 城投企业在土地一级市场通过“招、拍、挂”方式购入土地资产并支付土地出让金，土地购置后多计入“存货”或“无形资产”科目，城投在一级市场购地产生现金流出的同时，政府会通过专项款的形式将部分土地出让金返还至企业，计入“专项应付款”或“资本公积”。实际上政府通过此种方式，变相向公司注入土地资产，以做大平台规模。土地资产实际上变成城投企业的“融资用地”，用于抵押借款。城投企业在土地一级市场上购得的土地或分为生地和熟地两种类型。 1、城投企业参与土地一级市场中“招拍挂”的土地为生地 由于相关的法律法规只规定了经营性用地需要通过“招拍挂”的方式获得，而并没有规定“招拍挂”中经营性土地的状态（生地或熟地），未明确禁止生地参与“招拍挂”，故部分城投企业利用政策的回旋余地，在土地一级市场中购买的土地实际上为生地，并在购地后对土地需进行开发整理再出让，实质上承担了部分土地储备的职能。据了解，城投企业在土地一级市场中通过“招拍挂”购入生地，可以获得相关的土地权证，甚至后续能够以该土地进行融资。  2、城投企业参与土地一级市场中“招拍挂”的土地为熟地 部分城投在土地一级市场中购买的土地为熟地，其在前期已由购地城投企业或其他具有土地一级开发资质的城投企业完成拆迁安置和土地一级开发，可直接用于经营建设。其实，城投企业若以房地产开发等经营活动为目的购地，这种方式可以说是其在土地一级市场中最为标准的购地模式。但很多地方政府在城投购地后会将土地出让金返还，且购得土地仅为城投企业的融资用地，这种模式的问题在于政府没有对应的财力支撑以补偿土地前期的投资成本，在下一部分会详细说明影响。 （二）影响 城投企业作为投融资建设的重要主体，地方政府会采用资金或资产注入等支持方式，但受制于财力有限，资产注入的方式被更广泛的使用。因为土地资产是地方政府最为便捷可用的优质资产，所以在城投企业的历史发展过程中，地方政府常常向城投企业注入土地资产。地方政府在“招拍挂”后返还土地出让金，实际上是在监管政策日趋严格的背景下，变相向城投企业注入土地资产。该方法可以快速扩大城投企业的资产和权益规模，从资产负债表上降低其债务负担，同时城投企业能够以土地进行抵押贷款，满足地方政府的融资需求。但是，从城投企业、地方政府和金融机构的角度出发，该种模式也存在一些需要关注的事项。 1、对城投企业来说，资产和负债规模同时扩张，政府配置的土地资产能够部分覆盖债务，但需关注资金缺口、利息成本及土地资产变现时间等问题。 城投企业以土地资产抵押借款，投资于基础设施建设等公益性业务，公益性业务的资金平衡依赖于政府回购或土地出让收益。如果为政府回购模式，则一般回购周期长且投资和回款期限存在错配；如果以土地出让收益平衡，则其资金平衡期与当地房地产市场景气度有很大关系。随着投资规模不断扩大，城投企业需要新的土地资产以获得融资，导致其账面资产规模和债务规模迅速增长，如此“滚雪球”，使得企业实际债务水平攀升。 政府以“招拍挂”后返还土地出让金的形式向城投企业注入土地资产，公司账面的土地资产对政府相关债务起到一定的保障作用，但是需要注意：一是政府在将土地出让金返还至城投企业时，需扣除相关税费，城投企业实际收到的返还资金要小于缴纳的土地出让金，此外，若城投企业购地后仅将土地用于抵押融资，则其将持续承担购地的资金缺口、利息成本以及抵押融资的利息费用，由此将增加城投企业的实际债务偿付负担；二是受市场景气度、地块位置等因素影响，城投企业账面土地资产的公允价值存在贬值风险；三是账面土地资产多已抵押受限，债务偿还仍然需要政府回款或“借新债补旧债”等实际资金流入，考虑到土地流动性一般，变现需要一定处置时间，需关注企业短期资金周转问题；四是城投企业购得的土地均价较高，若为生地，则需关注入账价值高估和难以处置等问题。 2、对于地方政府来说，将返还的购地收入计入政府性基金会虚增政府财力，资金在政府空转，没有对应的财力支撑用以补偿土地前期的投资成本。 在土地储备制度逐步规范，政府向平台公司注资要求日益严格的背景下，地方政府以此方式变相向城投注资，用以满足基建和保障房等公益性业务方面的投融资需求，或由此带来公益性业务债务的激增和政府支出责任的加重。据了解，部分地方政府存在城投企业购置土地收入计入政府财力的做法，其中土地相关税费计入一般公共预算收入，土地出让金计入政府性基金收入，但考虑到政府常将土地出让金返还至企业，该方式会使地方政府综合财力产生水分。在这种模式下，虽然会达到同时增加城投企业账面资产及政府性基金收入的目的，但实际并未形成政府的有效财力。 若城投企业购置的土地为熟地，地方政府实际收入或无法覆盖前期成本。从土地的前期成本覆盖来看，地块的成本中包括拆迁费、安置费、基础设施建设等费用，前期投资成本以土地出让后的政府返还的资金来平衡。城投企业在土地一级市场中通过“招拍挂”购得土地，政府再将土地出让金扣除相关税费后返还至城投企业，土地出让金并没有成为政府的真实财力，政府没有对应的财力支撑以补偿土地前期的投资成本。举例来说，若土地一级市场中某地块的前期拆迁和开发成本等共计2亿元，“招拍挂”价格为5亿元，某城投公司以5亿元价格购得此地块，之后政府扣除一定税费后将土地出让金返还，按照85%的比例则返还金额为4.25亿元，此时政府此地块的实际财政收入仅为0.75亿元，无法覆盖前期开发成本2亿元。若城投企业购置的土地为生地，需关注此种方式是否合规，以及生地如何定价的问题。 3、对于金融机构来说，土地变现周期较长，生地入账价值或存在高估的风险。 城投企业土地资产的抵押贷款率一般为50~70%，正常情况下，土地资产的价值可以覆盖城投企业的贷款金额，金融机构的风险不大。但是，当城投企业无力偿付债务，金融机构需要对其土地资产进行清算的时候，需考虑土地资产变现时间的问题，尤其是地方土地的出让节奏由当地政府控制，因此金融机构的资金回收周期可能较长。若需要处置的土地为城投企业购置的生地，考虑一级开发等问题，其处置时间可能会更长，加上入账价值本身可能存在高估的情况，将会给金融机构带来一定的风险。 总结 地方政府在“招拍挂”后返还土地出让金，实际上是在监管政策日趋严格的背景下，变相向城投企业注入土地资产。从利好方面来看，该模式可以快速扩大城投企业的资产和权益规模，从资产负债表上降低其债务负担，同时城投企业能够以土地进行抵押贷款，满足地方政府的融资需求，但相对的，更应该关注到这一系列操作下存在的风险事项： 1、城投企业在一级市场上购地增加政府性基金收入，若供地政策紧缩，政府性基金收入亦能够保持相对稳定，但需注意城投购地资金大多为融资形成的债务资金，需要偿付，实际无法用于建设支出或其他债务的偿付，并非政府的有效财力； 2、在监管政策趋紧的背景下，预计地方政府以返还土地出让金的方式变相为城投企业注资的情况将增加，仍将主要满足城投公益性业务的融资需求，需关注此方式下，区域城投企业将会继续大规模举债，由此带来公益性业务债务的激增和政府支出责任的加重； 3、政府以“招拍挂”后返还土地出让金的形式向城投企业注入土地资产，公司账面的土地资产对政府相关债务起到一定的保障作用，但考虑到土地流动性一般，变现需要一定处置时间，建议关注企业短期流动性； […]

企业取得2个亿的拆迁补偿收入，需要缴纳增值税吗？需要缴纳土地增值税吗？企业所得税有税收优惠吗？汇算清缴需要纳税调整吗？ 答复 1、企业取得2个亿的拆迁补偿收入，免征缴纳增值税； 2、企业取得2个亿的拆迁补偿收入，免征土地增值税； 3、企业取得2个亿的拆迁补偿收入，企业所得税是否存在优惠，首先需要判断是否属于政策性搬迁。 （1）若是属于“政策性搬迁”的，企业在搬迁期间发生的搬迁收入和搬迁支出，可以暂不计入当期应纳税所得额，而在完成搬迁的年度（不超过五年），对搬迁收入和支出进行汇总清算。 也就是：搬迁完成年度是企业纳税义务发生的时间。 （2）若是不属于“政策性搬迁”的，则没有企业所得税优惠。 4、如果企业搬迁损益计入的会计年度与企业所得税上的“搬迁完成年度”不一致的，企业可在年度企业所得税汇算时通过《A105110 政策性搬迁纳税调整明细表》进行纳税调整处理。另外，企业在年度申报时还要填报《A000000 企业所得税年度纳税申报基础信息表》相关信息。 参考 参考一： （1）《企业政策性搬迁所得税管理办法》的公告》（国家税务总局公告2012年第40号）第三条的规定：企业政策性搬迁，是指由于社会公共利益的需要，在政府主导下企业进行整体搬迁或部分搬迁。企业由于下列需要之一，提供相关文件证明资料的，属于政策性搬迁： （一）国防和外交的需要； （二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施的需要； （三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要； （四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要； （五）由政府依照《中华人民共和国城乡规划法》有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要； （六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。 （2）根据《国家税务总局关于发布<企业政策性搬迁所得税管理办法>的公告》（国家税务总局公告2012年第40号）规定，符合政策性搬迁企业，企业的搬迁收入，扣除搬迁支出后的余额，为企业的搬迁所得。企业应在搬迁完成年度，将搬迁所得计入当年度企业应纳税所得额计算纳税。 搬迁完成年度是企业纳税义务发生的时间。 上述40号文规定了认定搬迁年度的标准：（1）从搬迁开始，5年内（包括搬迁当年度）任何一年完成搬迁的。（2）从搬迁开始，搬迁时间满5年（包括搬迁当年度）的年度。规定了视为已经完成搬迁的标准：（1）搬迁规划已基本完成；（2）当年生产经营收入占规划搬迁前年度生产经营收入50%以上。 参考二： （1）《财政部 税务总局关于明确无偿转让股票等增值税政策的公告》（财政部 税务总局公告2020年第40号 ）规定：土地所有者依法征收土地，并向土地使用者支付土地及其相关有形动产、不动产补偿费的行为，属于《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》(财税〔2016〕36号印发)第一条第(三十七)项规定的土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的情形。 （2）《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（财税〔2016〕36号文附件3）一、下列项目免征增值税（三十七）土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者。 参考三： （1）根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例 》 第八条 有下列情形之一的，免征土地增值税：（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。 （2）《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》条例第八条（二）项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。