房屋建筑结构类型及其特点 房屋的建筑结构类型是指房屋的主体结构，它决定了房屋的使用年限和性能特点。常见的房屋建筑结构类型包括砖混结构、砖木结构、框架结构、钢筋混凝土结构、钢结构、剪力墙结构和框架-剪力墙结构。 砖混结构是一种常见的房屋建筑结构类型。它由砖墙和混凝土柱、梁组成。砖混结构的优点是结构强度高、耐久性好、隔音效果好。但是，它的缺点是自重大、施工难度大、施工周期长。 砖木结构是一种传统的房屋建筑结构类型。它由砖墙和木梁、木柱组成。砖木结构的优点是结构轻、施工简单、施工周期短。但是，它的缺点是防火性能差、耐久性差、易受虫害侵蚀。 框架结构是一种常见的房屋建筑结构类型。它由钢筋混凝土柱、梁和钢结构构件组成。框架结构的优点是结构轻、施工简单、施工周期短。但是，它的缺点是防火性能差、耐久性差、易受地震影响。 钢筋混凝土结构是一种常见的房屋建筑结构类型。它由钢筋混凝土柱、梁、板组成。钢筋混凝土结构的优点是结构强度高、耐久性好、防火性能好。但是，它的缺点是自重大、施工难度大、施工周期长。 钢结构是一种常见的房屋建筑结构类型。它由钢构件组成。钢结构的优点是结构轻、施工简单、施工周期短。但是，它的缺点是防火性能差、耐久性差、易受地震影响。 剪力墙结构是一种常见的房屋建筑结构类型。它由混凝土墙和钢筋混凝土柱、梁组成。剪力墙结构的优点是结构强度高、耐久性好、防火性能好、抗震性能好。但是，它的缺点是自重大、施工难度大、施工周期长。 框架-剪力墙结构是一种常见的房屋建筑结构类型。它由框架结构和剪力墙结构组成。框架-剪力墙结构的优点是结构强度高、耐久性好、防火性能好、抗震性能好。但是，它的缺点是自重大、施工难度大、施工周期长。 总的来说，不同的房屋建筑结构类型各有优缺点。在选择房屋时，需要根据实际情况选择合适的建筑结构类型。同时，在使用房屋时，需要注意保养和维修，延长房屋的使用年限。 01 一、砖混结构(50年) 砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或者砌块砌筑，横向承重的梁、楼板、屋面板等采用钢筋混凝土结构，也就是说砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。也是目前在住宅建设中建造量比较大、采用最普遍的结构类型。 砖混结构的优点之一是造价便宜。相比其他结构类型，砖混结构的建造成本较低，适合对预算有限的业主。此外，砖混结构施工难度较低，可以快速建造。这使得砖混结构适合开间进深较小、房间面积小、多层（4-7层）或低层（1-3层）的建筑。对于承重墙体不能改动的情况下，砖混结构也是一种理想的选择。 然而，砖混结构也存在一些缺点。首先，它的承重能力较低，不适合高层建筑。其次，由于砖墙的耐久性较差，砖混结构在地震等自然灾害中的表现也不理想。此外，砖混结构的隔热性能较差，需要额外的保温材料来提高保温效果。 总的来说，砖混结构是一种适用范围较广、造价较低的建筑结构类型。在选择建筑结构时，业主需根据自身需求和预算情况综合考虑各种因素，选择最合适的结构类型。 02 二、砖木结构(40年) 砖木结构在建筑领域中具有悠久的历史，它被广泛应用于农村屋舍、庙宇等建筑中。这种结构的特点是采用砖或砌块砌筑竖向承重结构的墙、柱等，而楼板、屋架等则采用木结构。这种建筑方式具有建造简单、材料容易准备、费用较低等特点，然而，与之相对的是其耐用年限较短。 首先，砖木结构的建造简单，因为砖块和木材都是常见的建筑材料，易于加工和搭建。这使得农村地区的居民可以利用当地资源轻松建造自己的住所，同时在庙宇等建筑中也能快速完成建设。此外，这种结构所需的技术要求相对较低，不需要高度专业的技能，因此更容易被当地居民掌握和应用。 其次，砖木结构的材料容易准备，因为砖块和木材在农村地区往往易于获取。这种结构不需要大规模的工业生产，而是依赖于当地的自然资源和手工制作。这使得建造成本相对较低，成为农村地区居民和寺庙建筑的首选结构方式。 然而，尽管砖木结构具有上述诸多优点，其耐用年限却相对较短。木材容易受潮、腐烂，而砖块在长期的风吹雨打下也会出现开裂等问题。这意味着砖木结构建筑在经过一段时间后就需要进行维修和加固，以保证其安全和稳定。这对于农村地区的居民来说可能会增加额外的经济负担，同时也会对庙宇等建筑的长期保护和维护提出挑战。 因此，尽管砖木结构在农村居舍、庙宇等建筑中具有一定的优势，但其耐用年限短的特点也需要引起我们的重视。在推广和应用这种结构时，需要加强对其维护和保养的重视，同时也需要不断探索和研究如何提高其耐久性，以满足人们对建筑安全和稳定的需求。 03 三、框架结构（50-70年） 框架结构是建筑中常见的一种结构形式，它由梁、板和柱以刚接或者铰接相连接构成承重体系的结构。在框架结构中，墙体仅作为分隔和保温作用，而不承担承重的功能。这种结构形式可以使用预制的加气块混凝土、膨胀珍珠岩、空心砖或多孔砖、浮石、蛭石、陶粒等轻质板材等材料砌筑或装配而成。 框架结构的优点之一是可以建造较大的室内空间，同时房间的分隔也比较灵活，便于使用。由于墙体不承担承重的功能，因此可以根据需要进行灵活的房间布局，满足不同的使用需求。此外，框架结构还可以为建筑提供良好的采光和通风条件，使室内空间更加舒适。 然而，框架结构也存在一些缺点。由于其抵抗水平方向剪切能力较差，即在地震荷载作用下容易发生变形，因此在地震频发的地区需要特别注意。此外，框架结构在设计和施工过程中需要严格控制材料和工艺，以确保结构的稳定性和安全性。 总的来说，框架结构作为一种常见的建筑结构形式，具有灵活性和空间利用效率高的优点，但也需要在设计和施工过程中注意其抗震性能，以确保建筑的安全性和稳定性。随着建筑技术的不断发展，相信框架结构在未来会得到更好的改进和应用。 04 四、钢筋混凝土结构(60年) 钢筋混凝土结构住宅是目前广泛应用于建筑领域的一种重要结构形式。这种结构的主要承重部分，如柱、梁、板、楼梯等，都采用钢筋混凝土材料制作，而墙体则可以选用砖或其他材料进行施工建造。这种结构形式具有许多优点，其中包括良好的抗震性能、整体性强、耐火性、耐久性和抗腐蚀性强等特点。 首先，钢筋混凝土结构住宅在抗震性能方面表现出色。由于钢筋混凝土具有较高的抗拉强度和抗压强度，因此在地震发生时能够有效地承受地震力的作用，从而保障房屋的整体稳定性和安全性。相比之下，传统的砖木结构在地震发生时容易受到破坏，因此钢筋混凝土结构的抗震性能成为了其在建筑领域中备受青睐的重要原因之一。 其次，钢筋混凝土结构住宅具有较强的整体性。由于钢筋混凝土材料的使用，使得房屋的承重部分能够形成一个整体结构，从而提高了房屋的整体稳定性和承载能力。这种整体性的设计理念在房屋的施工和使用过程中能够有效地减少因为结构松散而引起的安全隐患，为房屋的居住者提供了更加安全和舒适的居住环境。 此外，钢筋混凝土结构住宅还具有良好的耐火性、耐久性和抗腐蚀性。钢筋混凝土材料本身具有较高的抗火性能，能够在火灾发生时有效地延缓火势的蔓延，保障房屋和居住者的安全。同时，钢筋混凝土结构的耐久性和抗腐蚀性也得到了充分的保障，使得房屋能够在长期使用过程中保持较好的结构稳定性和使用性能，减少了维护和修缮的成本和工作量。 综上所述，钢筋混凝土结构住宅作为一种重要的建筑结构形式，具有良好的抗震性能、整体性强、耐火性、耐久性和抗腐蚀性强等诸多优点。在未来的建筑领域中，钢筋混凝土结构将继续发挥重要作用，为人们提供更加安全、舒适和可靠的居住环境。 05 五、钢结构(50-80年) 钢结构是一种承重主要结构，通常是用钢材料建造的，包括悬索结构。这种结构适用于建造钢铁厂房、大型体育场等建筑物。钢结构具有高强度、轻自重、大刚度和良好的密封耐热性，因此特别适用于建造大跨度和超高、超重型的建筑物。然而，钢结构也存在一些缺点，如不耐火、耐腐蚀性差，以及较高的成本。钢材价格较贵，因此使用钢结构会增加建筑成本。 由于钢结构的优点和缺点，其在建筑领域中的应用受到了广泛关注。首先，钢结构的高强度和大刚度使其成为建造大型建筑物的理想选择。例如，大型体育场和桥梁等建筑通常采用钢结构，因为它能够承受大跨度和重量。此外，钢结构还可以提供更大的设计灵活性，使得设计师能够创造出更具创意和独特性的建筑作品。 然而，钢结构也存在一些挑战和限制。首先，钢结构不耐火，这在火灾发生时可能会造成严重的安全隐患。其次，钢材的耐腐蚀性较差，特别是在潮湿和腐蚀环境中，钢结构容易受到损坏。另外，钢材价格较贵，这使得采用钢结构的建筑成本较高。因此，在选择建筑结构时，需要综合考虑钢结构的优点和缺点，以及具体建筑物的需求和环境条件。 钢结构在建筑领域中的应用已经取得了显著的成就，但也面临着一些挑战和改进的空间。未来，随着科学技术的不断进步，相信钢结构将会得到更好的发展和应用。通过不断改进材料和工艺，提高钢结构的耐火性和耐腐蚀性，降低成本，使其更加环保和可持续，从而为建筑行业带来更多的可能性和机遇。 06 六、剪力墙结构 剪力墙结构是一种用钢筋混凝土墙板代替框架结构中的梁柱来承担各类荷载引起的内力，并能有效控制结构的水平力的结构形式。这种结构被称为剪力墙结构。 剪力墙的主要作用是承担竖向荷载(重力)和抵抗水平荷载(风、地震等)。在剪力墙结构中，墙与楼板组成受力体系。但是，剪力墙不能拆除或破坏，这不利于形成大空间，住户无法对室内布局自行改造。 剪力墙结构的优点在于其能够承担大量的荷载，具有较高的刚度和强度。此外，剪力墙结构还可以有效地控制结构的水平力，提高结构的抗震性能。 然而，剪力墙结构也存在一些缺点。首先，由于墙体的存在，室内的布局和装修受到限制。其次，剪力墙结构的施工难度较大，需要较高的技术水平和经验，施工周期也较长。最后，剪力墙结构的维护和修缮成本也较高。 在实际工程中，剪力墙结构应根据具体情况来选择使用。如果建筑物需要承受大量的荷载和水平力，剪力墙结构是一种较好的选择。但如果需要形成大空间，或者需要进行室内布局的自由设计，剪力墙结构则不是一个理想的选择。 总的来说，剪力墙结构是一种重要的结构形式，具有一定的优点和缺点。在实际应用中，应根据具体情况来选择使用，以达到最佳的效果。 07 七、框架—剪力墙结构 框架-剪力墙结构是一种灵活自由的结构，它在框架结构中布置一定数量的剪力墙，以满足不同建筑功能的要求。这种结构具有足够的剪力墙和相当大的刚度。然而，它的造价较高，建筑周期也较长。 对于住宅建筑来说，6层以下的低层建筑一般采用砖混结构，小高层采用框架结构，而高层则采用剪力墙结构。这是因为剪力墙结构可以提供足够的刚度和稳定性，以应对高层建筑所面临的风荷载和地震力。 然而，剪力墙结构的造价较高，主要是因为需要在建筑中布置大量的剪力墙。此外，剪力墙结构的建筑周期也较长，因为需要进行大量的施工工作。因此，在选择建筑结构时，需要综合考虑结构的稳定性、造价和建筑周期等因素。 […]

在股权转让活动中，资产评估可以公正的证明股权价值，不仅是股权交易双方协商确定交易价格的依据，也是税务机关开展税收工作的重要参照。 情情形一：个人股权转让 资产评估，是股权转让中必不可少的股价前置程序，主管税务机关则通过纳税人提供的资产评估报告开展征税工作。 众所周知，通常情况下，个人所持有的公司股权是可以自由转让的，如果说转让后相比获得这部分股权相比有收益，那么需要缴纳个人所得税。一般情况下被投资企业的资产如果简单，税务局一般会根据当期的净资产×股权比例来核定转让人的转让份额，此时可不做资产评估报告（股权价值评估报告）。但是，如果被投资企业的土地使用权、房屋、房地产企业未销售房产、知识产权、探矿权、采矿权、股权等资产占企业总资产比例超过20%的，由于上述资产的价值是变动的，此时，税务机关无法判定当期的转让人股权份额，那么主管税务机构就会要求个人或者被投资企业提供净资产评估报告（股权价值评估报告）来核定股权转让收入即份额。此规定可参照国税【2014】67号《股权转让所得个人所得税管理办法（试行）》第十四条规定。 综上可见，个人在进行股权转让时，当被投资企业的权益性资产（房产、知识产权、股权等）占总资产比例超过20%的，个人股权转让需提供评估报告。在股权转让收入明显偏低时，或者税务机关对转让价无法确定、有疑问时，资产评估报告对于税务机关核定收入和税收具有很大的作用。 情形二：股权出资 公司法规定，非货币性资产出资必须进行评估。因此，根据公司法的规定，股权出资应当进行评估。 参考法规——财税【2015】41号《财政部国家税务总局关于个人非货币性资产投资有关个人所得税政策的通知》第2条：个人以非货币性资产投资，应按评估后的公允价值确认非货币性资产转让收入。股权则为非货币性资产。 企业以非货币性资产对外投资，应对非货币性资产进行评估并按评估后的公允价值扣除计税基础后的余额，计算确认非货币性资产转让所得，以此为依据来确定纳税数额。参考法规—财税【2014】116号《财政部 国家税务总局关于非货币性资产投资企业所得税政策问题的通知》第2条。 综上，以股权出资的，无论出资方是个人还是公司，都应当对出资的股权进行评估。 情形三：企业重组 财税【2009】59号《财政部国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》规定，企业重组包括企业法律形式改变、债务重组、股权收购、资产收购、合并、分立等。 59号文规定，企业重组的，企业可以适用一般性税务处理，符合条件的，适用特殊性税务处理。 总之，对于涉及股权转让的企业重组，如适用特殊性税务处理的，应提供股权评估报告等价值证明。 情形四：涉及国有资产 为了防止国有资产的流失，通常而言，对于涉及国有资产变动的交易行为，比如国有股权转让，我国法律规定必须进行资产评估。 《国有资产评估管理办法》（中华人民共和国国务院令第91号）第九条：持有国务院或者省、自治区、直辖市人民政府国有资产管理行政主管部门颁发的国有资产评估资格证书的资产评估公司经国务院或者省、自治区、直辖市人民政府国有资产管理行政主管部门认可的临时评估机构（以下统称资产评估机构），可以接受占有单位的委托，从事国有资产评估业务。前款所列资产评估机构的管理办法，由国务院国有资产管理行政主管部门制定。 91号问第三条：国有资产占有单位（以下简称占有单位）有下列情形之一的，应当进行资产评估： （一）资产拍卖、转让； （二）企业兼并、出售、联营、股份经营； （三）与外国公司、企业和其他经济组织或者个人开办中外合资经营企业或者中外合作经营企业； （四）企业清算； （五）依照国家有关规定需要进行资产评估的其他情形。 第四条：占有单位有下列情形之一，当事人认为需要的，可以进行资产评估： （一）资产抵押及其他担保； （二）企业租赁； （三）需要进行资产评估的其他情形。 第五条：全国或者特定行业的国有资产评估，由国务院决定。 第六条：国有资产评估范围包括：固定资产、流动资产、无形资产和其他资产。 第七条：国有资产评估应当遵循真实性、科学性、可行性原则，依照国家规定的标准、程序和方法进行评定和估算。

企业对无形资产进行摊销，既要符合会计准则，又要符合税务法规政策，那么在企业所得税税前扣除相关规定中，究竟怎样的资产才能算无形资产，其摊销范围、方法、年限具体又有何规定？小编这就带您了解无形资产摊销的那些事。 —01 无形资产在企业所得税上 如何界定？ 无形资产，是指企业为生产产品、提供劳务、出租或者经营管理而持有的、没有实物形态的非货币性长期资产，包括专利权、商标权、著作权、土地使用权、非专利技术、商誉等。 —02 无形资产应按照什么方法 确认计税基础？ 企业的各项资产，包括固定资产、生物资产、无形资产、长期待摊费用、投资资产、存货等，以历史成本为计税基础。所称历史成本，是指企业取得该项资产时实际发生的支出。 企业持有各项资产期间资产增值或者减值，除国务院财政、税务主管部门规定可以确认损益外，不得调整该资产的计税基础。 1 外购的无形资产 以购买价款和支付的相关税费以及直接归属于使该资产达到预定用途发生的其他支出为计税基础。 2 自行开发的无形资产 以开发过程中该资产符合资本化条件后至达到预定用途前发生的支出为计税基础。 3 通过捐赠、投资、非货币性资产交换、 债务重组等方式取得的无形资产 以该资产的公允价值和支付的相关税费为计税基础。 —03 企业所得税法中对符合规定的 无形资产如何确认摊销扣除？ 无形资产按照直线法计算的摊销费用，准予扣除。 无形资产的摊销年限不得低于10年。作为投资或者受让的无形资产，有关法律规定或者合同约定了使用年限的，可以按照规定或者约定的使用年限分期摊销。 外购商誉的支出，在企业整体转让或者清算时，准予扣除。 —04 哪些无形资产不得计算摊销费用 在企业所得税税前扣除？ 在计算企业所得税应纳税所得额时，企业按照规定计算的无形资产摊销费用，准予扣除。下列无形资产不得计算摊销费用扣除： （一）自行开发的支出已在计算应纳税所得额时扣除的无形资产； （二）自创商誉； （三）与经营活动无关的无形资产； （四）其他不得计算摊销费用扣除的无形资产。 —05 优惠政策 企业外购的软件，凡符合固定资产或无形资产确认条件的，可以按照固定资产或无形资产进行核算，其折旧或摊销年限可以适当缩短，最短可为2年（含）。 注意：摊销年限一经确定，一般不得变更。

导读：你知道不同房地产类型的房地产估价、不同估价目的房地产估价么？知道有什么区别么， 房地产估价是一个复杂而重要的领域，它涉及到房地产市场的稳定和发展，对于房地产行业的各个阶段都有着重要的影响。在这篇文章中，我们将探讨房地产估价的定义、原则、程序和方法，以及其在房地产行业中的重要性和应用。 首先，房地产估价是由专业估价人员进行的，他们根据估价的目的和原则，运用不同的估价方法，综合分析影响房地产价格的因素，对房地产的客观合理价格进行估计、推测或判断。在这个过程中，评估人员需要考虑到房地产的使用价值和交换价值，以及市场上最有可能的销售价格，从而得出一个公平合理的估价结果。 房地产估价在房地产行业中具有重要的作用。无论是在房地产投资、开发、建设、销售、出租、抵押、征用、保险等各个阶段，都需要进行相应的估价。这些估价结果将成为决策和行动的依据，对于房地产市场的稳定和发展起着至关重要的作用。 在国内外的经验表明，房地产估价是一个技术性强、难度大的部分。它主要服务于房地产市场交易以及其他有关房地产经济活动，为这些活动提供公平合理的价格或价值尺度。目前，房地产估价主要应用于房地产交易、抵押、保险、征地拆迁补偿、企业合资、合作、承包经营等各种领域。 不同的估价目的会影响到采用的技术路线和估价结果，因此在进行房地产估价时需要根据具体的目的和原则进行综合分析和判断，以确保得出准确可靠的估价结果。 总之，房地产估价是一个复杂而重要的领域，它对于房地产市场的稳定和发展具有重要的影响。在进行房地产估价时，需要遵循一定的原则和程序，运用适当的方法，综合分析影响房地产价格的因素，以确保得出准确可靠的估价结果。只有通过科学合理的估价，才能为房地产市场的稳定和发展提供有力的支持。 房地产价格评估是一个复杂而重要的过程，通常有三种主要的途径。第一种是市场法，通过与类似房地产的近期市场成交实例进行比较来进行评估。其基本公式为：P=Pc×T×M×R，其中P代表待估房地产价格，Pc代表可比实例价格，T代表交易情况修正，M代表市场状况调整，R代表房地产状况调整。第二种方法是收益法，根据待估房地产的期望收益来进行评估。其基本公式为：P=A/Y，其中A代表纯收益，Y代表报酬率。第三种方法是成本法，通过确定重置或更新待估房地产所需的费用来进行评估。其基本公式为：房地产价值=重新购建价格–折旧。 这些公式只是最基本的公式，具体应用还会有很多公式及步骤组成。除了这三种方法，还有一些派生的估价方法，如剩余法、路线价法、长期趋势法、评分法、基准地价修正系数法等。每种估价方法都有特定的适用性和局限性，必要时可同时选用两种或两种以上方法，以相互验证。但是，一般应以一种方法为主，其他方法作为进一步的核实，使估价更为客观正确。 房地产估价规范要求有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法。对于收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法。在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。 根据这几条规定，本文拟就几种常见的房地产估价目的分析讨论其估价方法的选择。在实际应用中，对于不同类型的房地产，必须根据其特点和实际情况进行综合分析，选择最合适的估价方法，以确保估价的客观性和准确性。 出让为目的的土地使用权评估 土地使用权出让有三种方式：协议出让、招标出让、拍卖出让。协议出让的价格评估应采用公开市场价值标准———即应与估价对象在公开市场上最可能形成或者成立的价格一致。招标和拍卖出让的评估应为招标和拍卖底价评估，应以公开市场价值标准为原则确定其客观合理价格，对于拍卖底价还要考虑短期强制处分(快速变现)等因素的影响。土地使用权出让的估价结果不得低于按照国家规定的最低价，通常不低于按照土地的基础设施完备程度、平整程度等所对应的正常成本价格。 房地产开发的主要内容包括土地开发、房产开发和房地产综合开发。在房地产开发的前期阶段，需对土地资产的取得价格、开发转让价格和房屋开发销售价格进行预测。在激烈的市场竞争中，如果开发商出价过低，就可能失去投资机会；出价过高，则会减少盈利，甚至亏损。在这种情况下，对土地价格的评估要坚持的是最有效利用原则，同时辅以一定的预见性，预测开发后可能带来的利润。按照这一思路，选择假设开发法最为合适。但假设开发法所确定的地价往往是开发商投标报价的上限，在评估中还需根据该土地使用权出让的方式、待出让土地的具体情况及市场条件等因素，采用市场比较法、成本法或基准地价修正法综合确定出该地块的价格范围。 交易为目的的房地产评估 房地产正常的交易价格是指在公开市场上通过买卖、租赁、拍卖、出让、转让、交换等交易活动而形成的价格，它对任何人都是公平合理的。因为在公开市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易。故该类型的价格评估应采用公开市场价值标准。 （一）居住类房地产的估价 1. 新建居住类房地产的估价 对于新建或在建的居住房地产，因缺少收益性，不宜用收益法。评估时，因其建筑技术经济资料完整，可采用成本法先进行整体估价，再收集多例同类地价区、较近时期发生交易的类似新建居住房地产的市场价格，对可比案例进行交易额情况、交易日期、区域因素、个别因素修正，得出其比准价格，对成本价和比准价分别赋予不同的权重，综合得出最终价额。在市场条件较好的地区，应以比准价为主。 2. 旧有居住房地产的估价 对于旧有居住房地产，同样因缺少收益性，不宜用收益法。评估时，因重置成本(假设在估价时点重新建造与旧有建筑物完全相同或具有同等效用的全新建筑物所需的正常建造费和利润)是旧有居住房地产价格的上限，故可用成本法。在旧有居住房地产交易活跃的地方，易获得可比案例，也可用市场比较法。由于旧有居住房地产存在价值损耗，特别是社会因素如建筑设计标准提高、建筑材料升级、人们消费观念更新等因素所引起的损耗，对房地产的价格影响较大，故其最终估价额应以成本价为主。采用成本法进行估价时，其地价与房价应分别计算，地价可用市场比较法和基准地价修正系数法，房价可用重置成本法。 3. 拆迁居住房屋的补偿价格 在城市建设和旧城改造中，经常遇到拟拆除房屋的作价补偿问题。根据国务院颁布的《城市房屋拆迁管理条例》的规定：拆迁人应对被拆除房屋及其附属物的所有人依照条例规定给予补偿。实行作价补偿的，可根据当地政府确定公布的房屋重置价格扣除土地价格后结合建筑物成新度估价。为了有效促进房地产市场的稳定、持续发展，保障受征用或房屋拆迁影响的当事人的合法权益，我国城市房屋拆迁补偿方式正在发生变化，即由安置、差价补偿与产权调换相结合，逐渐向市场化货币化拆迁的方式转化。估价人员应及时学习新的征地和房屋拆迁补偿法规，准确界定拆迁房屋及其所占土地的权益性质，作出易于被委托方及其相关主体所接受的估价结果。 （二）商业类房地产的估价 商业房地产的价值通常体现在它获取收益的能力上，在评估时常采用收益还原法。房地产的收益(即房地产租金)有八项费用构成：折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费、地租、利润。每项费用的确定有一定难度，所以在商业房地产的转租转售较为频繁，交易案例多时，可以采用市场比较法进行估价。 （三）工业类房地产的估价 工业房地产中的非标准厂房常缺乏可比的交易案例，不具备采用市场比较法估价的条件，一般可以采用成本法，其重置价格的确定可通过以下两个主要途径：一是参考预算价格，二是利用标准产房的重置价格表，根据跨度、柱距、高度等进行修正，修正系数由经验得出。在一些新兴的工业地带，标准厂房比较多，它们的租售案例较多，可采用比较法和成本法评估。对于工业房地产，如果能从企业的总收益中剥离出房地产的收益，也可用收益法估价，但这种剥离有一定的难度，尤其是厂房和设备各自产生的收益很难准确区分开来。 房地产抵押目的下的评估 房地产抵押就是指以房地产的权益作为担保来获取贷款的行为，房地产抵押价值是以抵押方式将房地产作为债权担保时的价值：依法不得抵押的房地产，没有抵押价值；首次抵押的房地产，该房地产的价值为抵押价值；再次抵押的房地产，该房地产的价值扣除已担保债权后的余额部分为抵押价值。由此可见，房地产抵押价值评估是希望了解当抵押人不履行债务、抵押权人依法以提供担保的房地产折价或拍卖、变买该房地产时，该房地产所能实现的客观合理价格折算到设定抵押权时的价值。但由于这种预期价值难以准确把握，实际评估的抵押价值是房地产设定抵押权时的价值。故房地产抵押价值评估应该采用公开市场价值标准，可参考设定抵押权时的类似房地产的正常市场价值进行，但应在估价报告中说明末来市场变化风险(如房地产本身存在的风险、贷款期间的币值和利率风险、债务人人格上法律上的偿还能力风险等)和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。 确定抵押价格时，应根据抵押房地产的具体情况，选用合适的估价方法。 1. 效益较好的经营性资产、城市中商业地段的黄金铺面和闹市区效益好的酒楼饭店等，因具有良好稳定的收益和较多的可比案例，宜采用收益还原法和市场比较法评估其市场价值； 2. 以厂房、住宅楼、办公楼、在建工程等收益性较差的房地产进行抵押时，其价值应不超过其重置成本价，并与类似房地产价格相当，故多以重置成本法和市场比较法来评估。 股份制企业进行改组时的房地产评估 现代企业制度的逐步建立，使得愈来愈多的国有企业改为股份制经营。企业的股份制改造首先应当明确包括房地产在内的企业资产，特别是土地资产。土地资产在改组中可以有三种处置方式：出租、出让、作价入股。不论何种方式，都需明确土地资产价值。商业性的股份制企业，其房地产作为整体盈利实体，是极为重要的资产，对其应采用收益还原法评估现值，这样才能反映出该房地产的实际价值。生产性的股份制企业占地面积大，土地主要作为生产基地，是企业资产的主要组成部份。如果土地资产价值过高，则企业的固定资产比重大，流动资产相对少，对股份制改造不利，故可采用成本法来评估。尤其对于经营效益差的企业，更不宜用收益法。但最终估价额也不应低于成本价格，避免造成国有资产的流失。至于土地的作价入股，则牵涉有关政策规定，与评估不同，应另当别论。 课税、保险为目的的估价 当估价师执行以课税、保险为目的估价业务时，应当根据税法、保险法等相关法律、法规的规定选择估价结果的价值类型；相关法律、法规没有规定的，可以根据实际情况选择市场或者市场价值以外的价值类型作为估价对象结果的价值类型。 房地产课税估价的目的是为了保证国家税收公平合理，为了避免纳税人偷税漏税和税务机关课税不公平，双方都要求对房地产价值进行评估。为了做好房地产课税评估工作，作为房地产估价人员必须全面准确了解现有的房地产税种名称、纳税人含义、课税对象和征收范围、课税依据、税率水平、减税、免税对象等。特别要求注意适用税额和应纳税额计算公式，应扣除项目和其他有关规定。如违反以上规定进行估价，其估价报告将不具备法律效力，其结论更不能作为课税依据。因此，课税估价的技术路线和方法必须严格按现有税法的有关规定执行。简单的说就是为了交税进行的房地产市场价值的评估。 房地产保险估价目的是指为了消除各种风险可能带来的不利影响，房屋所有人、承租人或有关当事人可以与保险公司达成一项协定，一方（被保险人）通过交付一定的费用（保险费）以获得另一方（保险公司）对房屋的意外损失或因对房屋具有利益而可能产生的意外损失给予一定的经济补偿的保证。这种以房屋及其有关利益或责任为保险标的的保险，称为房地产保险。 根据承保的保险标的和风险种类不同，房地产保险可划分为房屋财产保险、房屋利益保险、责任保险、信用保险、综合保险、建筑工程保险等。因土地不会损坏或灭失，无损害则无保险，故土地不能成为房地产保险合同的保险标的。投机风险（如房地产市场价格变化）和必然或已知损失（如房屋自然损耗）不属于房地产保险范围。 不同类型房地产价值必须以自己的估价目的为前提来进行评估，如果拿一种估价报告来充当不同目的估价的报告是不可取的，也存在很多潜在性风险！我们在做估价报告的时候，要充分收集相关信息，选取合理的评估方法，针对评估方法合理确定评估参数，尤其关注不确定性和敏感性参数，同时认真分析比较不同评估方法所得评估结果存在差异的原因，并做出可能的调整，才能有效避免风险的发生！

证监会就修订《公司债券发行与交易管理办法》和《公开发行证券的公司信息披露内容与格式准则第24号——公开发行公司债券申请文件》公开征求意见 近日，证监会对《公司债券发行与交易管理办法》和《公开发行证券的公司信息披露内容与格式准则第24号——公开发行公司债券申请文件》进行了修订，并公开征求社会意见，以贯彻党中央、国务院有关机构改革的决策部署，稳妥有序地进行企业债券职责划转相关工作。本次修订坚持市场化、法治化，明确企业债券适用《证券法》等上位法，着力构建统一的公司债券监管制度规则体系，遵循稳、夯实、促进和维护四个原则。 首先，坚持稳字当头，保持企业债券市场平稳健康发展。其次，夯实制度基础，进一步完善公司债券制度规则体系，明确将企业债券纳入公司债券监管框架，强化监管协同，提升监管效能。第三，促进功能发挥，保持企业债券“资金跟着项目走”等制度安排，更好发挥支持国家重大战略、重大项目建设等功能。最后，维护市场生态，强化防假打假、募集资金监管、打击非市场化发行等方面的监管要求，压实债券发行人主体责任，督促中介机构归位尽责，健全与债券注册制改革相适应的事中事后监管制度机制。 《管理办法》修订内容主要包括将企业债券纳入规制范围，强化防假打假要求，压实发行人信息披露责任，完善募集资金监管，强化对非市场化发行的监管要求，以及不再将主承销商和证券服务机构及其有关人员被立案调查列为应当中止审核注册的情形。《24号准则》修订内容主要包括强化募投项目合规性要求，要求提供募投项目土地、环评、规划等合规合法性文件，提供省级及以上发改部门出具的专项意见。 为贯彻落实党中央、国务院关于机构改革的决策部署，夯实企业债券法制基础，结合债券市场监管实践，中国证监会对《公司债券发行与交易管理办法》（以下简称《管理办法》）进行了修订。现将相关情况说明如下： 一、《管理办法》修订思路 一是推动企业债券与公司债券协同发展。本次修订落实《党和国家机构改革方案》关于“划入国家发展和改革委员会的企业债券发行审核职责，由中国证券监督管理委员会统一负责公司（企业）债券发行审核工作”的重要部署，强化资本市场监管，将企业债券总体纳入公司债券监管框架。 二是进一步加强债券市场监管。现行的《管理办法》制定于 2015 年，修订于 2021 年。根据债券市场发展实际和监管实践，对《管理办法》的部分内容进行修订，强化对防假打假、募集资金、非市场化发行等方面的监管要求。 二、《管理办法》修订主要内容 修订后的《管理办法》较原办法新增一条，共九章八十一条。主要进行五方面修订： 一是将企业债券纳入《管理办法》规制范围，结合企业债券特点，完善债券信息披露等方面的监管要求。 二是强化防假打假要求，压实发行人作为信息披露第一责任人的义务，完善中国证监会及其派出机构、证券交易所开展现场检查的机制。 三是强化募集资金监管，进一步完善募集资金相关的信息披露要求。 四是强化对非市场化发行的监管，明确发行人的控股股东、实际控制人不得参与非市场化发行。 五是根据《中国证券监督管理委员会行政许可实施程序规定》（2023 年修订），对发行上市审核程序或者发行注册程序的中止情形进行了适应性修改，不再将主承销商和证券服务机构及其有关人员被立案调查列为应当中止审核注册情形，并同步修改恢复审查的配套条款。 第一章 总 则 第一条 为了规范公司债券（含企业债券）的发行、交易或转让行为，保护投资者的合法权益和社会公共利益，根据《证券法》《公司法》和其他相关法律法规，制定本办法。 第二条 在中华人民共和国境内，公开发行公司债券并在证券交易所、全国中小企业股份转让系统交易，非公开发行公司债券并在证券交易所、全国中小企业股份转让系统、证券公司柜台转让的，适用本办法。法律法规和中国证券监督管理委员会（以下简称中国证监会）另有规定的，从其规定。本办法所称公司债券，是指公司依照法定程序发行、约定在一定期限还本付息的有价证券。 第三条 公司债券可以公开发行，也可以非公开发行。 第四条 发行人及其他信息披露义务人应当及时、公平地履行披露义务，所披露或者报送的信息必须真实、准确、完整，简明清晰，通俗易懂，不得有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。 第五条 发行人及其控股股东、实际控制人应当诚实守信，发行人的董事、监事、高级管理人员应当勤勉尽责，维护债券持有人享有的法定权利和债券募集说明书约定的权利。 发行人及其控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员不得怠于履行偿债义务或者通过财产转移、关联交易等方式逃废债务，蓄意损害债券持有人权益。 第六条 为公司债券发行提供服务的承销机构、受托管理人，以及资信评级机构、会计师事务所、资产评估机构、律师事务所等专业机构和人员应当勤勉尽责，严格遵守执业规范和监管规则，按规定和约定履行义务。 发行人及其控股股东、实际控制人应当全面配合承销机构、受托管理人、证券服务机构的相关工作，及时提供资料，并确保内容真实、准确、完整。 第七条 发行人、承销机构及其相关工作人员在发行定价和配售过程中，不得有违反公平竞争、进行利益输送、直接或间接谋取不正当利益以及其他破坏市场秩序的行为。 第八条 中国证监会对公司债券发行的注册，证券交易所对公司债券发行出具的审核意见，或者中国证券业协会按照本办法对公司债券发行的报备，不表明其对发行人的经营风险、偿债风险、诉讼风险以及公司债券的投资风险或收益等作出判断或者保证。公司债券的投资风险，由投资者自行承担。 第九条 中国证监会依法对公司债券的发行及其交易或转让活动进行监督管理。证券自律组织依照相关规定对公司债券的发行、上市交易或挂牌转让、登记结算、承销、尽职调查、信用评级、受托管理及增信等进行自律管理。 证券自律组织应当制定相关业务规则，明确公司债券发行、承销、报备、上市交易或挂牌转让、信息披露、登记结算、投资者适当性管理、持有人会议及受托管理等具体规定，报中国证监会批准或备案。 第二章 发行和交易转让的一般规定 第十条 发行公司债券，发行人应当依照《公司法》或者公司章程相关规定对以下事项作出决议： （一）发行债券的金额； （二）发行方式； （三）债券期限； （四）募集资金的用途； （五）其他按照法律法规及公司章程规定需要明确的事项。 发行公司债券，如果对增信机制、偿债保障措施作出安排的，也应当在决议事项中载明。 第十一条 […]