企业整体资产评估是将由各项单项资产有机构成的资产综合体作为评估对象，综合考虑其获利能力而进行的企业价值评估。 目前，国内对于企业整体资产评估多采用加合法，即把组成整体资产的单项资产评估值加总作为企业整体资产评估值。但这种方法在理论上存在严重缺陷，随着我国产权交易市场的日益成熟，收益法将作为评估企业价值的主要方法。 收益法是指通过估算被评估资产未来预期收益，并用适当的折现率折现，以其现值之和作为被评估资产价值的一种评估方法。用收益法进行企业整体资产评估时，主要涉及到三个评估技术参数，即年纯收益、折现率和收益期限。折现率是三个参数确定过程中最复杂和最有争议的，折现率的大小对企业价值的影响极大，其轻微的变动就会引起评估值很大的改变，在评估实践中折现率的确定缺乏准确性是收益法遭到批评的原因之一。因此，在理论和实践中应重视折现率的确定方法问题。 1.加权平均成本法 以加权平均成本作为折现率估计值的方法即加权平均成本法。 Wi的计算方法有两种：一是账面价值法，即以企业各类投资的账面价值为基础计算各类投资占总投资的比重，并作为权重；二是市场价值法，即以各类投资的市场价值为基础计算各类投资占总投资的比重，并作为权重。Wi的计算采用市场价值法更为合理，原因在于资本成本衡量的是筹资时发行证券（债券和股票）的成本，不是按账面价值发行。 2.资金利润率法 由于资金利润率具有明显的行业特征，在确定折现率时可以以行业平均资金利润率为基础，再根据企业条件、经营状况进行调整，这种方法叫做资金利润率法。 在选取折现率时，对那些产销基本平衡，行业利润率与社会利润率大体一致的企业，可采用社会平均利润串作为折现率；对于产品供不应求或供大于求，市场环境仍未完全形成或受政策限制，行业资金利润率与社会平均利润率有较大差异者，可采用行业平均利润率作为折现率；对于企业在行业中具有特殊性，如规模小、管理水平低，或规模小、技术含量高等，则应考虑企业的特点，在行业资金平均利润率的基础上进行调整。 3.累加法 累加法的数学表达式如下： 折现率＝安全利率＋风险报酬率＋通货膨胀率 安全利率是不考虑风险报酬情况的利息率，一般是指国债利率，在我国也可指银行利率。 累加法是目前企业价值评估实践中用来确定折现率的最常用方法。但由于经营风险和财务风险等的量化，目前主要依赖于经验判断，其粗略性是明显的。只有在充分了解和掌握宏观经济的运行态势、行业发展前景、市场状况和同类企业竞争情况基础上，运用经验判断才可能趋于合理。 4.β系数法 折现率＝无风险报酬率＋β（社会平均收益率－无风险报酬率） 关键问题是β的取值如何确定。在美国，β值的确定主要来自于证券市场的数据分析，各种方法和模型都依赖于历史数据、市场数据、基础数据或者它们的综合。我国利用β系数法的条件尚不成热，主要原因是：我国证券市场的发展时间较短，没有较长的时间序列资料作为β值测算的依据；证券市场发育尚不完善，管理政策的多变和投资者的投机动机过强导致股票价格波动较大，上市公司公开的财务信息失真，使股票价格与实际收益之间的关联度较低。 上述情况说明，在目前的状况下β值的测算很困难，且缺乏实际意义。 从对上述四种折现率的确定方法的分析来看，β系数法是发达国家采用的较精确的方法，由于该方法需要大量的资本市场的系统数据及模型，目前很难适用于我国资本市场的现实状况，因此，实际应用时应特别注意该方法的适用条件。加权平均成本法、资金利润率法和累加法有充分的理论依据，各有其优势，但只是提出了折现率确定的大致范围，或是底线，或是上限，或是中线，缺乏精确的计算，都有各自的缺陷，折现率确定的结论较为主观。 因此，在实际评估中，要想科学确定折现率，在条件允许的情况下，应谨慎地从多角度、多途径来考虑影响折现率的因素，强调多方法、多途径取得结果的相互检验和验证，以减少误差。对收益法取得的评估结果，也尽可能地用市场法、成本法和其他评估方法来验证。同时，应创造条件加强证券市场的研究与分析。只有折现率的确定具有说服力和经得起实践检验，收益法对于企业整体价值评估才会具有越来越强的生命力。

一.依建设单位申请,启动房屋征收程序 只有确因以上公共利益需要的项目,才能依法启动征收程序。实践中,在征收项目正式启动前,都要就项目是否属于公共利益需要进行论证。 二.审查项目建设是否符合各项规划要求,保障性安居工程建设、旧城区改建是否已纳入市,县级国民经济和社会发展年度计划 确需征收房屋的各项建设活动,应当符合国民经济和社会发展规划,土地利用总体规划,城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设,旧城区改建,应当纳入市,县级国民经济和社会发展年度计划。 三.确定征收范围 项目经论证后符合公共利益需要,且符合相关规划要求的,应根据规划部门确定的项目建设规划范围,合理确定拟征收房屋的具体范围并在拟征收范围内进行公告。征收范围确定后,不得在征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的,不予补偿。房屋征收部门应当将前述所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。 四.进行前期调查,对征收项目费用进行概算评估 征收范围确定后,房屋征收部门应组织有关部门对征收范围内房屋的权属、用途、面积等情况进行前期调查,并按照相关规定对房屋征收项目整个补偿费用进行概算评估。 五.对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理 市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的,应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的,不予补偿。这里的有关部门一般包括规划、国土、住房保障、城乡建设、城市管理等部门。 六.房屋征收部门拟定征收补偿方案,报市、县级人民政府 房屋征收部门根据前期调查情况和项目概算评估等情况,拟定具体的征收补偿方案,报市、县级人民政府。 七.对征收补偿方案进行论证、征求公众意见并修改和公布 收到房屋征收部门报送的征收补偿方案后,市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布,征求公众意见。征求意见期限不少于30日。市、县级人民政府应将征求意见情况和根据公众意见修改情况及时公布。对因旧城区改建需要征收房屋,多数被征收人认为征收补偿方案不符合法律规定的,市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会,并根据听证会情况修改方案。 八.进行社会稳定风险评估 市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当按照有关规定进行社会稳定风险评估;房屋征收决定涉及被征收人数量较多的,还应经政府常务会议讨论决定。通过评估程序,充分收集被征收人的反对意见,明确项目的风险级别,以便最终作出同意实施征收、暂缓实施征收、暂不实施征收的决定,从而缓解因房屋征收带来的社会稳定风险和矛盾。 九.补偿安置费用足额到位 作出房屋征收决定前,征收补偿费用应足额到位、专户存储、专款专用。征收补偿费用的足额到位,是保障房屋征收工作顺利进行的前提条件,也是保护被征收人利益的重要前提。专户存储、专款专用是保证征收补偿费用不被挤占、挪用的重要措施。 十.作出房屋征收决定并公告 房屋征收属于政府行为,作出征收决定的主体只能是市、县级人民政府。房屋征收决定作出后,应及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。市、县级人民政府及房屋征收部门应做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。被征收人对征收决定不服的,可依法申请行政复议或提起行政诉讼。 十一.选定评估机构 被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。评估机构由被征收人协商选定;协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定,具体办法由省、自治区、直辖市制定。 十二.对房屋组织调查登记并公布调查结果 房屋征收部门应当对房屋征收范围内的房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记,被征收人应当予以配合。调查结果形成后，应当在房屋征收范围内向被征收人公布。 十三.对征收房屋的价值进行评估 评估机构选定后,其应按房屋征收评估办法对被征收房屋的价值进行评估。评估工作完成后,评估机构应向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。房屋征收部门应将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。公示期满后,评估机构应向房屋征收部门提供整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应向被征收人转交分户评估报告。被征收人或房屋征收部门对评估结果有异议的,有权依法申请复核和鉴定。 十四.被征收人选择补偿方式 征收与补偿条例规定了货币补偿和房屋产权调换两种不同的补偿方式。被征收人可根据实际情况,选择不同的补偿方式。被征收人选择房屋产权调换的,市、县级人民政府应提供用于产权调换的房屋,并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。 十五.房屋征收部门与被征收人进行协商谈判 评估结果确定后,房屋征收部门应就征收补偿所涉事项与被征收人进行协商谈判。协商谈判过程中,房屋征收部门应做好有关记录。记录既包括有关的书面记录,也包括有关协商谈判过程的视频资料等。 十六.订立补偿协议 房屋征收部门与被征收人经协商,就征收补偿事宜达成一致的,应订立补偿协议。补偿协议的内容包括:补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项。依法订立的补偿协议对当事人具有法律约束力。 十七、作出征收补偿决定并公告 房屋征收部门与被征收人在签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法作出补偿决定,并在征收范围内予以公告。被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。 十八.先补偿后搬迁 房屋征收应当先补偿、后搬迁。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后,被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。 十九.申请法院强制执行 对于被征收人在法定期限内对补偿决定不申请行政复议或不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。申请强制执行必须符合法定期限、属于受理申请的法院管辖、征收补偿决定合法、合理且不存在损害被征收人合法权益的情形。人民法院经审查裁定准予执行的,一般由作出征收补偿决定的市、县级人民政府组织实施,也可由人民法院执行。 二十.对房屋进行拆除 被征收人在补偿协议约定或补偿决定确定的搬迁期限内自行完成搬迁,或被征收人被依法强制搬迁后,房屋征收部门应依法组织对被征收房屋予以拆除。

解读 企业数据资源相关会计处理暂行规定 数字经济时代，数据是最重要的生产要素，已经被广泛认可。2022年12月19日《中共中央 国务院关于构建数据基础制度更好发挥数据要素作用的意见》发布，进一步提出了数据要素用起来的20条措施。 2022年12月1日，财政部发布了《企业数据资源相关会计处理暂行规定（征求意见稿）》，为服务于数字经济治理，在会计领域上以创新的精神，紧跟数字经济时代发展，服务于数字经济实体会计需求，迈出了备受瞩目的一步。 2023年8月21日，财政部官网发布了《企业数据资源相关会计处理暂行规定》（以下称暂行规定），激活了数据要素各方的情绪。尽管这个《暂行规定》，还有待于实践应用检验，还有很多扩展和延伸之处，但是对于拥有大量数据资源并以之为收益的企业，如何增厚企业资产，体现企业数据资源价值，有了会计处理上的规范指引。 为了能和大家一起学习理解《暂行规定》文件，结合近期对数据资产的研究理解，初步解读如下。 为规范企业数据资源相关会计处理，强化相关会计信息披露，根据《中华人民共和国会计法》和企业会计准则等相 关规定，现对企业数据资源的相关会计处理规定如下： 一、关于适用范围 本规定适用于企业按照企业会计准则相关规定确认为无形资产或存货等资产类别的数据资源，以及企业合法拥有或控制的、预期会给企业带来经济利益的、但由于不满足企业会计准则相关资产确认条件而未确认为资产的数据资源的相关会计处理。 安老师解读： 《暂行规定》把数据资源范围明确分两类，一类是确认为无形资产、一类是确认为存货。不属于上述两类的，需要确认为当期损益。 二、关于数据资源会计处理适用的准则 企业应当按照企业会计准则相关规定，根据数据资源的持有目的、形成方式、业务模式， 以及与数据资源有关的经济利益的预期消耗方式等，对数据资源相关交易和事项进行会计确认、计量和报告。 安老师解读： 由于数据资源的形成特性，在进行会计确认为资产的过程中，首先考虑的四个因素，持有目的，形成方式，业务模式，数据资源有关的经济利益的预期消耗方式。 这四个要素，最值得思考的就是数据资源有关的经济利益的预期消耗方式。经济利益是指数据资源的价值，具体的价值确定要根据《暂行规定》中针对数据资源的初始计量来确定，是比较明确的。预期消耗方式如何确定是需要结合形成方式、业务模式等来进一步分析。这个涉及到确认为无形资产后的预计寿命和摊销的方式问题。数据资源的寿命是多久？如何选择折旧政策，作为入表资产，也是需要确认的问题。 1．企业使用的数据资源，符合《企业会计准则第 6 号 ——无形资产》 (财会〔2006〕3 号， 以下简称无形资产准 则 )规定的定义和确认条件的，应当确认为无形资产。 2．企业应当按照无形资产准则、《〈企业会计准则第 6 号——无形资产〉应用指南》 (财会〔2006〕18 号，以下简 称无形资产准则应用指南) 等规定，对确认为无形资产的数 据资源进行初始计量、后续计量、处置和报废等相关会计处 理。 其中，企业通过外购方式取得确认为无形资产的数据资源，其成本包括购买价款、相关税费，直接归属于使该项无形资产达到预定用途所发生的数据脱敏、清洗、标注、整合、 分析、可视化等加工过程所发生的有关支出， 以及数据权属鉴证、质量评估、登记结算、安全管理等费用。企业通过外购方式取得数据采集、脱敏、清洗、标注、整合、分析、可 视化等服务所发生的有关支出，不符合无形资产准则规定的无形资产定义和确认条件的，应当根据用途计入当期损益。 安老师解读： 外购的数据资源，相比内部开发的数据资源，在价值认定方面，《暂行规定》进行了详细的内容列举，有两个要素需要关注。 一个是外购费用中如果包含数据脱敏、清洗、标注、整合、 分析、可视化等加工过程所发生的有关支出，必须是为了使外购数据达到预定用途前发生的支出，这类支出有依据表明是直接归属该项外购数据资源，因此如何归集这个支出，有些类似“在建工程”的模式。某种意义上，企业对外购数据进行了又一次的数据资源资产化的过程，形成了新的数据资源资产。当然如果这些加工支出，不属于上述情形的，《暂行规定》也明确了计入当期损益。 第二个关注点是对于外购的数据资源，在确权方面和安全管理方面，《暂行规定》也列出了具体费用内容，并使用了“以及”这个词来开头。 从这个角度，如果我们外购的数据资源，再经过一系列加工后，但没有发生涉及确权和安全管理等相关费用内容，是不是会影响到数据资产的入表呢？我觉得从数据资产的特点来说，由于其无固有形态，易复制的特性，从企业资产安全管理和维权角度，是应该同步操作数据资源的确权登记、安全管理等事项。 企业内部数据资源研究开发项目的支出，应当区分研究阶段支出与开发阶段支出。研究阶段的支出，应当于发生时计入当期损益。开发阶段的支出，满足无形资产准则第九条规定的有关条件的，才能确认为无形资产。 安老师解读： 无形资产中关于研发费用资本化需要同时满足五个条件的规定，一直以来都是一个相对复杂的会计核算领域。不同行业在研发上如何划分研究阶段和开发阶段都要遵循各自的研发规则和会计准则的规范要求。 企业内部数据资源研究开发，实际就是企业数据资源资产化的一个过程，从原始业务数据积累开始，到数据资源的不断挖掘和再应用。数据处理技术的发展，对数据资源的研发起到了极大的促进。现阶段能看到很多企业在数据资产化的过程中在设计数据模型，规划数据仓库，建设数据中台，针对数据资源的研发，如何来区分为研究阶段和开发阶段，和传统的专利技术、软著等的研发是有区别的。这个领域还需要结合具体数据资产化的过程，具体分析讨论。 企业在对确认为无形资产的数据资源的使用寿命进行估计时，应当考虑无形资产准则应用指南规定的因素，并重点关注数据资源相关业务模式、权利限制、更新频率和时效性、有关产品或技术迭代、同类竞品等因素。 安老师解读： 针对数据资源的寿命估计，《暂行规定》提出重点关注业务模式、权利限制、更新频率和时效性、有关产品或技术迭代、同类竞品等因素，也可以说明不同企业不同数据资产的摊销完全是个性化的，主观因素也会比较大。但是当我们针对数据资源确定摊销政策的时候，还是需要结合上述因素进行具体的说明，以便于财务处理的谨慎性。 3．企业在持有确认为无形资产的数据资源期间，利用 […]

在司法实践中，依照法律规定，为确保破产企业资产安全及债权人的权益，对应依法对破产企业资产进行清查盘点。对此，本文为您具体介绍有关公司破产时的资产评估，希望分享的内容能对您够有所帮助。 (一)破产企业资产评估的前提条件和原则 1.破产企业资产评估的前提条件 (1)破产企业资产评估应以具有法律效力的破产文书为依据，即法院接到债权人或债务人的申请之后，同意受理此破产案件，并下达正式文书后才能对破产企业进行资产评估。 (2)破产企业的资产评估，应在破产清算组清查核实企业全部资产、并清理破产企业的债权债务之后进行。 2.破产企业资产评估的原则 (1)客观、公正原则 资产评估机构要以事实为依据，本着维护债权人、债务人的合法权益，客观、公正地反映破产企业所分配财产和优先受偿财产的现时价值。 (2)快速变现原则即评估后的财产能尽快变现，以偿还所欠的债务。 (3)独立性和科学性的原则独立性是指资产评估机构作为社会的公正性机构，其工作不受外界干扰和委托方不当意图的影响。科学性的原则是指资产评估机构必须根据破产企业特点，选择适当的标准和科学的方法，制定科学的评估方案，使评估结果准确，合理。 (二)破产企业资产评估的范围 破产企业的资产评估范围为可供分配资产。可供分配资产是指能够变现用于偿还债务的资产，它包括破产企业的货币资金、对外投资、应收帐款、存货、固定资产、无形资产的转让收入等。破产企业还有一部分不可分配资产，它包括破产企业的待处理财产损失、待摊费用及递延资产等，这部分资产虽然在企业资产总额中体现，但实质是企业资产中的损失和费用，并不存在价值。不可分配的资产和负债由破产清算组予以确认。实际工作中的破产企业资产评估，一般只对企业的固定资产、存货、无形资产的价值进行评估，而企业的应收款项、对外投资是由破产清算组确认实际数额后参与破产分配。破产企业资产评估工作在破产清算组清查核实资产的基础上进行，但是，资产评估人员应对破产清算组提供的清算结果进行逐项的核实与鉴定。 (三)破产企业资产评估的委托方 破产企业的资产评估程序与其他情况下的资产评估程序有所不同。企业破产一般是因企业严重亏损，不能清偿到期债务，从而由法院依法将其全部财产抵偿所欠的各种债务，并依法免除无法偿还债务的一项法律裁决。企业破产是由债权人或债务人提出申请，在法院下达破产裁决后，按时组成破产清算组，对破产企业的债权、债务、资产进行全面清查核实，然后进行资产处置。因此，破产企业的资产评估委托方一般应为法院或清算组。由于企业的破产程序是法律程序，因此，由法院作为评估委托方有利于破产的一切程序都在法院的监督指导下进行;而破产清算组作为评估委托方，有利于破产程序与资产评估业务的衔接。因为资产评估数据资料一般是由破产清算组清查核实后提供的。并且在资产评估过程中，资产评估机构需要经常与清算组沟通。 (四)破产企业评估的基准日 根据原国家国有资产管理局《关于下发〈在若干城市试行国有企业破产有关资产评估问题的暂行规定〉的通知》(国资办发〔1997〕58号)的规定，破产企业的评估基准日为法院下达破产裁定书日。由于法院下达破产裁定书后，破产企业的一切生产经营活动必须停止，破产企业从此丧失了对其财产经营和处分权，因此，以下达破产裁定书日作为基准日，在一般情形下是妥当的。但我们注意到，在《破产法》中还规定了破产清算组处理破产企业的未履行合同等业务的职责，破产清算组有权决定是否继续履行破产企业的未履行合同。如果那些未履行合同得到履行，则势必会使破产裁定日的资产或债权债务发生变化。所以，此情况下的资产评估基准日应定为清算组全面清理资产与债权债务后形成完整财务清册之日为好。 (五)破产企业资产评估的价格标准属于强制清算价值。 强制清算价值是企业清算时以快速变现为原则的一种价格标准。笔者认为快速变现的价值应该是有参照依据的，不然就失去了评估结果的客观性和公正性。资产的任何价值构成都离不开资产本身的成本或市场条件或其未来的收益。强制清算价值也不例外。但强制清算价值与其他价值标准区别是什么? 1.强制清算价值与市场价值的区别 强制清算价值是指在有一定限制条件的强制拍卖价格。其与市场价值的区别在于市场条件。市场价值是在正常交易条件下的价格。而破产企业资产出售受交易期限和买主的限制，其价值一般应低于正常的现行市价。 2.强制清算价值与重置价值的区别 重置价值是在相同的条件购买或新建同样资产所支付的价格，而强制清算价值是由于企业不能持续经营需要清算时的一种快速变现价格。评估强制清算价值时，对于那些不易得到市场价格作参照的，可以其重置价值作为参照，同时考虑相关因素加以调整。作为强制清算价值，其一般要低于重置价值。 3.强制清算价值与持续经营价值的区别 对于整体企业来说，破产企业不宜采用持续经营价值的价值标准。因为破产企业已经不能经营。但对于破产企业中效益好的子公司或车间等，如果可以获得其过去和未来若干年的现金流量，并存在买方，则也可以采用收益现值法评估其持续经营价值作为这部分资产的清算价值。 (六)强制清算价值的评估方法 1.现行市价法。应用这种方法，一是要在市场上找到相同或类似的资产的快速交易价格作为基础评估价格;二是要考虑差异因素的调整，然后确定资产价值。 2.对现行市场进行折扣的方法。这种方法与现行市价法的区别是，其要在市场上找到相同或类似的资产一般交易条件下的价格，然后根据快速变现的条件，估算出一个折扣率。 3.以重置成本为参照的方法。在没有市场交易案例进行比较的情况下，对破产企业的资产采用重置成本作为参照然后得出强制清算价值，采用这种方法也必须考虑快速变现的原则。 4.模拟拍卖法。这种方法是根据向被评估资产的潜在购买者询价或以某一特定的购买者作为对象，确定被评估资产强制清算价值的一种方法。 (七)破产企业的无形资产评估 破产企业的无形资产包括专利权、矿业权、专营权、许可权与专有技术等。破产企业无形资产的评估应考虑以下几个方面：一是评估应以转让为目的，因为要清偿债务，转让收入应计入破产财产。二是评估价值因需要快速变现，评估价值可能低于正常的转让价格。三是对于自创无形资产一般采用财务核算法和市价调整法进行评估。 (八)破产企业资产评估报告的撰写与提供 资产评估机构在完成破产企业的评估后，应及时撰写评估报告和评估说明。破产企业的评估报告首先需要详细说明哪些是应纳入破产分配的财产，哪些是属于担保、依法扣押执行的财产等。二是要做好各项资产评估的技术说明，说明清算价值的参照依据、各种因素对清算价值的影响、价值调整的详细说明、折扣率与采用的说明。三是要披露破产清算组所提供的财务资料与现场勘查结果不一致的部分，供破产清算组调整。资产评估机构应分别向破产清算组和法院提供评估报告，从而为破产企业财产分配方案的制定以及债权人会议的决定提供充分的依据。 (九)注册资产评估师需要参加债权人会议，接受债权人的询问 资产评估机构出具的破产企业的资产评估报告中的数据，将作为破产清算组制定破产分配方案的法律依据。参与破产企业资产评估的注册资产评估师，应参加法院定期召开由申报债权人参加的债权人大会。评估师需要对破产企业采用的价值标准、评估方法，重要的评估项目等有关情况进行认真准备，在会议中对债权人的询问作出有理有据的解释说明。

在司法实践中，依照法律规定，为确保破产企业资产安全及债权人的权益，对应依法对破产企业资产进行清查盘点。对此，本文为您具体介绍有关公司破产时的资产评估，希望分享的内容能对您够有所帮助。 (一)破产企业资产评估的前提条件和原则 1.破产企业资产评估的前提条件 (1)破产企业资产评估应以具有法律效力的破产文书为依据，即法院接到债权人或债务人的申请之后，同意受理此破产案件，并下达正式文书后才能对破产企业进行资产评估。 (2)破产企业的资产评估，应在破产清算组清查核实企业全部资产、并清理破产企业的债权债务之后进行。 2.破产企业资产评估的原则 (1)客观、公正原则 资产评估机构要以事实为依据，本着维护债权人、债务人的合法权益，客观、公正地反映破产企业所分配财产和优先受偿财产的现时价值。 (2)快速变现原则即评估后的财产能尽快变现，以偿还所欠的债务。 (3)独立性和科学性的原则独立性是指资产评估机构作为社会的公正性机构，其工作不受外界干扰和委托方不当意图的影响。科学性的原则是指资产评估机构必须根据破产企业特点，选择适当的标准和科学的方法，制定科学的评估方案，使评估结果准确，合理。 (二)破产企业资产评估的范围 破产企业的资产评估范围为可供分配资产。可供分配资产是指能够变现用于偿还债务的资产，它包括破产企业的货币资金、对外投资、应收帐款、存货、固定资产、无形资产的转让收入等。破产企业还有一部分不可分配资产，它包括破产企业的待处理财产损失、待摊费用及递延资产等，这部分资产虽然在企业资产总额中体现，但实质是企业资产中的损失和费用，并不存在价值。不可分配的资产和负债由破产清算组予以确认。实际工作中的破产企业资产评估，一般只对企业的固定资产、存货、无形资产的价值进行评估，而企业的应收款项、对外投资是由破产清算组确认实际数额后参与破产分配。破产企业资产评估工作在破产清算组清查核实资产的基础上进行，但是，资产评估人员应对破产清算组提供的清算结果进行逐项的核实与鉴定。 (三)破产企业资产评估的委托方 破产企业的资产评估程序与其他情况下的资产评估程序有所不同。企业破产一般是因企业严重亏损，不能清偿到期债务，从而由法院依法将其全部财产抵偿所欠的各种债务，并依法免除无法偿还债务的一项法律裁决。企业破产是由债权人或债务人提出申请，在法院下达破产裁决后，按时组成破产清算组，对破产企业的债权、债务、资产进行全面清查核实，然后进行资产处置。因此，破产企业的资产评估委托方一般应为法院或清算组。由于企业的破产程序是法律程序，因此，由法院作为评估委托方有利于破产的一切程序都在法院的监督指导下进行;而破产清算组作为评估委托方，有利于破产程序与资产评估业务的衔接。因为资产评估数据资料一般是由破产清算组清查核实后提供的。并且在资产评估过程中，资产评估机构需要经常与清算组沟通。 (四)破产企业评估的基准日 根据原国家国有资产管理局《关于下发〈在若干城市试行国有企业破产有关资产评估问题的暂行规定〉的通知》(国资办发〔1997〕58号)的规定，破产企业的评估基准日为法院下达破产裁定书日。由于法院下达破产裁定书后，破产企业的一切生产经营活动必须停止，破产企业从此丧失了对其财产经营和处分权，因此，以下达破产裁定书日作为基准日，在一般情形下是妥当的。但我们注意到，在《破产法》中还规定了破产清算组处理破产企业的未履行合同等业务的职责，破产清算组有权决定是否继续履行破产企业的未履行合同。如果那些未履行合同得到履行，则势必会使破产裁定日的资产或债权债务发生变化。所以，此情况下的资产评估基准日应定为清算组全面清理资产与债权债务后形成完整财务清册之日为好。 (五)破产企业资产评估的价格标准属于强制清算价值。 强制清算价值是企业清算时以快速变现为原则的一种价格标准。笔者认为快速变现的价值应该是有参照依据的，不然就失去了评估结果的客观性和公正性。资产的任何价值构成都离不开资产本身的成本或市场条件或其未来的收益。强制清算价值也不例外。但强制清算价值与其他价值标准区别是什么? 1.强制清算价值与市场价值的区别 强制清算价值是指在有一定限制条件的强制拍卖价格。其与市场价值的区别在于市场条件。市场价值是在正常交易条件下的价格。而破产企业资产出售受交易期限和买主的限制，其价值一般应低于正常的现行市价。 2.强制清算价值与重置价值的区别 重置价值是在相同的条件购买或新建同样资产所支付的价格，而强制清算价值是由于企业不能持续经营需要清算时的一种快速变现价格。评估强制清算价值时，对于那些不易得到市场价格作参照的，可以其重置价值作为参照，同时考虑相关因素加以调整。作为强制清算价值，其一般要低于重置价值。 3.强制清算价值与持续经营价值的区别 对于整体企业来说，破产企业不宜采用持续经营价值的价值标准。因为破产企业已经不能经营。但对于破产企业中效益好的子公司或车间等，如果可以获得其过去和未来若干年的现金流量，并存在买方，则也可以采用收益现值法评估其持续经营价值作为这部分资产的清算价值。 (六)强制清算价值的评估方法 1.现行市价法。应用这种方法，一是要在市场上找到相同或类似的资产的快速交易价格作为基础评估价格;二是要考虑差异因素的调整，然后确定资产价值。 2.对现行市场进行折扣的方法。这种方法与现行市价法的区别是，其要在市场上找到相同或类似的资产一般交易条件下的价格，然后根据快速变现的条件，估算出一个折扣率。 3.以重置成本为参照的方法。在没有市场交易案例进行比较的情况下，对破产企业的资产采用重置成本作为参照然后得出强制清算价值，采用这种方法也必须考虑快速变现的原则。 4.模拟拍卖法。这种方法是根据向被评估资产的潜在购买者询价或以某一特定的购买者作为对象，确定被评估资产强制清算价值的一种方法。 (七)破产企业的无形资产评估 破产企业的无形资产包括专利权、矿业权、专营权、许可权与专有技术等。破产企业无形资产的评估应考虑以下几个方面：一是评估应以转让为目的，因为要清偿债务，转让收入应计入破产财产。二是评估价值因需要快速变现，评估价值可能低于正常的转让价格。三是对于自创无形资产一般采用财务核算法和市价调整法进行评估。 (八)破产企业资产评估报告的撰写与提供 资产评估机构在完成破产企业的评估后，应及时撰写评估报告和评估说明。破产企业的评估报告首先需要详细说明哪些是应纳入破产分配的财产，哪些是属于担保、依法扣押执行的财产等。二是要做好各项资产评估的技术说明，说明清算价值的参照依据、各种因素对清算价值的影响、价值调整的详细说明、折扣率与采用的说明。三是要披露破产清算组所提供的财务资料与现场勘查结果不一致的部分，供破产清算组调整。资产评估机构应分别向破产清算组和法院提供评估报告，从而为破产企业财产分配方案的制定以及债权人会议的决定提供充分的依据。 (九)注册资产评估师需要参加债权人会议，接受债权人的询问 资产评估机构出具的破产企业的资产评估报告中的数据，将作为破产清算组制定破产分配方案的法律依据。参与破产企业资产评估的注册资产评估师，应参加法院定期召开由申报债权人参加的债权人大会。评估师需要对破产企业采用的价值标准、评估方法，重要的评估项目等有关情况进行认真准备，在会议中对债权人的询问作出有理有据的解释说明。

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小编最近评估生物资产，涉及鸡鸭，因之前经验不多，查了很多资料，在往上看到不错的文章，不知道作者是谁，但思路和分析写的很好，就分享给大家。 生物资产根据其性质、服役情况及资产增值性标准可分为生产性生物资产和消耗性生物资产。简单的说生产性生物资产就是可以产生持续收益的生物，比如奶牛，消耗性生物资产是一种产品，成熟了就可以售卖，比如说猪、肉牛等。 生产性生物资产与消耗性生物资产是相反的，一个自身有随着生物特性逐步增值的特点，一个是无增值特点。那么，生产性生物资产评估的难点就是其增值性如何评价。 生产性生物资产具有一般生物的普遍性，因为与经济生产交织在一起而具有一般经济资源的特点生产性生物资产与工业企业的固定资产相比有其特殊的自然增值性。 生产性生物资产记录的是有生命的动植物。鉴于生物资产难以判断的特点，导致投资人对农林牧渔行业的上市公司进行分析就天然地存在难度。 「生产性生物资产的会计处理方法：」 自行营造或繁殖的生产性生物资产的成本，应当按照下列规定确定： （一）自行营造的林木类生产性生物资产的成本，包括达到预定生产经营目的前发生的造林费、抚育费、营林设施费、良种试验费、调查设计费和应分摊自间接费用等必要支出。 （二）自行繁殖的产畜和役畜的成本，包括达到预定生产经营目的（成龄）前发生的饲料费、人工费和应分摊的间接费用等必要支出。生产性生物资产的会计处理 一、本科目核算企业（农业）持有的生产性生物资产的原价。 二、本科目应当分别“未成熟生产性生物资产”和“成熟生产性生物资产”以及生产性生物资产的种类、群别、所属部门等进行明细核算。 生产性生物资产发生减值的，应在本科目设置“减值准备”明细科目进行核算，也可以单独设置“生产性生物资产减值准备”科目进行核算。 三、生产性生物资产的主要账务处理 （一）外购的生产性生物资产，按应计入生产性生物资产成本的金额，借记本科目，贷记“银行存款”、“其他应付款”、“应付票据”等科目。 （二）自行营造的林木类生产性生物资产、自行繁殖的产畜和役畜，应按达到预定生产经营目的前发生的必要支出，借记本科目（未成熟生产性生物资产），贷记“银行存款”等科目。 （三）以其他方式取得的生产性生物资产，按不同方式下确定的应计入生产性生物资产成本的金额，借记本科目，贷记有关科目。天然起源的生产性生物资产，应按名义金额，借记本科目，贷记“营业外收入”科目。 （四）育肥畜转为产畜或役畜时，应按其账面余额，借记本科目，贷记“消耗性生物资产”科目。已计提跌价准备的，还应同时结转已计提的跌价准备。 产畜或役畜淘汰转为育肥畜时，按转群时的账面价值，借记“消耗性生物资产”科目，按已计提的累计折旧，借记“生产性生物资产累计折引旧”科目，按其账面余额，贷记本科目。 （五）未成熟生产性生物资产达到预定生产经营目的时，按其账面余额，借记本科目（成熟生产性生物资产），贷记本科目（未成熟生产性生物资产）。未成熟生产性生物资产已计提减值准备的，还应同时结转已计提的减值准备。 （六）择伐、间伐或抚育更新性质采伐而补植林木类生产性生物资产发生的后续支出，借记本科目，贷记“现金”、“银行存款”、“其他应付款”等科目。林木类生产性生物资产达到预定生产经营目的后发生的管护费用等后续支出，借记“管理费用”科目，贷记“银行存款”等科目。 （七）出售生产性生物资产时，应按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，按已计提的累计折旧，借记“生产性生物资产累计折旧”科目，按其账面余额，贷记本科目，按其差额，借记“营业外支出一处置非流动资产损失”科目或贷记“营业外收入一处置非流动资产利得”科目。已计提减值准备的，还应同时结转已计提的减值准备。 （八）有确凿证据表明生产性生物资产的公允价值能够持续可靠取得的，应当对生产性生物资产采用公允价值计量，比照“投资性房地产”科目的相关规定进行处理。 四、本科目期未借方余额，反映企业生产性生物资产的价值。 「生物资产的特殊性：」 （一）生物资产具有生物转化和自然增殖功能 生物资产与非生物资产相比的区别在于其具有生命，生物资产可以通过生物转化功能不断自然更新和人为繁殖扩大，这是一般资产不具备的。 （二）生物资产具有强周期性、季节性 不同类型生物资产的生长周期差异较大，这种强周期性特点，人类一般不能随意改变。 （三）生物资产具有高风险、未来收益不确定性 生物资产的高风险性和未来收益不确定性主要表现在两方面：一方面是自然因素；另一方面是人为因素。若人为管理不善或人为故意制造灾害，同样会造成生物资产数量或质量的降低。 （四）生物资产具有附着物的不可分割性 一般来说，植物资产依附土地，渔业生物资产依附江河水系，它们具有附着物的不可分割性，即树木、农作物离开土地无法生长，鱼儿离开水无法生存，一旦它们离开其依附物，将会失去生命，亦即不再属于生物资产的范畴。部分生物资产与附着物的不可分割性，决定了它们不能进行单独交易。 「生物性资产评估原则及方法：」 生物资产评估除需要遵守独立性、客观性、科学性的工作原则、持续经营原则、替代性原则和公开市场原则等操作性原则外，还应遵守以下原则： 时点原则：影响生物资产价值的因素是不断变化的，生物市场也是不断变化的，因此生物资产价值应有很强的时间性，一个价值对应一个时间，如果没有了对应的时间，价值也就失去了意义。 替代原则：由于生物资产比较特殊，完全相同的生物资产几乎没有，但在同一市场上应有相近效用的生物资产，其价值应该是相近的。 主要评估方法： 一、成本法，是假设一个谨慎的投资者不会支付超过与目标资产同样效用的资产的收购成本。 这个方法给出了现实的数据，通常是以培育新的生物资产所支出的资金为基础。其不足之处在于假定价值等同于使用的资金，投资者没有考虑与资产运营相关的所有无形价值。另外，资产法没有考虑到未来预测经济收益的价值。所以，成本法对生产性生物资产估值，结果是未必能满足投资者需求 二、市场法，挑选同类型的生产性生物资产，从中获取有用的财务或非财务数据，求出一些相应的价格乘数，据此评估目标生产性生物资产。 三、收益法，这是一种较为成熟的估值方法，通过预测生产性生物资产未来自由现金流、资本成本，对未来自由现金流进行贴现，生产性生物资产价值即为未来现金流的现值。贴现率是处理预测风险的有效的方法，因为生产性生物资产的预测现金流有很大的不确定性，其贴现率比成熟公司的贴现率要高得多。 实际操作中，评估师会根据企业所属行业、经营阶段、经营情况等因素综合分析适用评估方法。 成本法 成本法计算公式如下： 评估价值=基准日重置价值（相关成本）－有形损耗－无形损耗 A 外购生物资产的成本，包括购买价款、相关税费、运输费、保险费以及可直接归属于购买该资产的其他支出。 B 自行栽培、营造、繁殖或养殖的消耗性生物资产的成本,应当按照下列规定确定： （1）自行栽培的大田作物和蔬菜的成本，包括在收获前耗用的种子、肥料、农药等材料费、人工费和应分摊的间接费用等必要支出。 （2）自行营造的林木类消耗性生物资产的成本，包括发生的造林费、抚育费、营林设施费、良种试验费、调查设计费和应分摊的间接费用等必要支出。 （3）自行繁殖的育肥畜的成本，包括出售前发生的饲料费、人工费和应分摊的间接费用等必要支出。 （4）水产养殖的动物和植物的成本，包括在出售或入库前耗用的苗种、饲料、肥料等材料费、人工费和应分摊的间接费用等必要支出。 C 自行营造或繁殖的生产性生物资产的成本，应当按照下列规定确定： […]

【摘要】 价值类型是资产评估机构在受托执行资产评估业务前就应当明确的一项评估业务基本事项，也是资产评估报告应当披露的一项必要信息。然而，评估实务中常常有评估师针对价值类型的选择感到困惑，更因对价值类型的定义和应用不当，导致评估结果与特定评估目的相背离，难以被市场所认可。本文就当前评估中涉及最广泛的几种情形下价值类型的选择与应用展开论述，借以引导广大评估师，在执业中结合评估目的、市场条件和评估对象自身条件等因素，对价值类型能够深刻理解、恰当选择、合理定义、客观揭示，从而进一步提高资产评估执业质量和社会公信力。 【关键词】资产评估 价值类型 市场价值 可变现净值 在用价值 价值类型是指反映评估对象特定价值内涵、属性和合理性指向的各种价值定义的统称，包括市场价值和市场价值以外的价值类型。市场价值以外的价值类型包括投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等。价值类型是资产评估机构在受托执行资产评估业务前就应当明确的一项评估业务基本事项，也是资产评估报告应当披露的一项必要信息，更是资产评估师在执业中结合评估目的、市场条件和评估对象自身条件等因素，予以深刻理解、恰当选择、合理定义、客观揭示的一项极为重要的评估要素。正如《国际评估准则》所言，“价值类型描述了报告价值基于的基础假设，根据评估业务约定的评估目的选择恰当价值类型是非常重要的，价值类型可能影响或支配评估师对于方法、输入参数和假设的选择，最终影响评估结论。”国际评估准则不仅用了大量篇幅单独详细阐述价值类型，并将对价值类型的要求融入“评估途径和方法”“资产准则”等其他准则之中。可以看出，价值类型是资产评估的灵魂。实务中，由于对价值类型的理解还不够透彻，评估师常常会因对价值类型的选择而感到困惑，更因对价值类型的定义与应用不当，导致评估结果未能真正反映资产在特定条件下的价值内涵而难以被市场所认可，直接影响到评估行业的社会公信力。为此，笔者结合多年的评估实践和思考提出以下问题与大家共同探讨，借以促进评估执业质量的进一步提高。 一、企业价值评估中涉及的价值类型 企业价值评估对象包括企业整体资产价值、股东全部权益价值和股东部分权益价值，在以产权交易为目的的评估中，一般情形下会选择市场价值，针对明确的特定投资者时，也可以选择投资价值。企业价值评估实务中针对价值类型的选择方面基本不会出现大的偏差，但在定义和应用价值类型方面，存在未能恰当体现特定条件下价值类型内涵和属性的情形，相关参数的选取未能与所选择的价值类型相匹配。这些问题在资产基础法和收益法评估中表现得尤为突出。 （一）资产基础法评估中价值类型的应用 在采用资产基础法评估企业价值时，由于评估报告只要求披露针对评估对象的价值类型，而不涉及被评估单位各项资产和负债的价值类型，因此后者往往为大家所忽略。事实上，各项资产和负债价值类型的选择与定义，对于合理确定评估对象相应价值类型的评估结论同样至关重要，各项资产价值的计算错误也必将导致最终评估结论有失偏颇。对此，《资产评估执业准则——企业价值》第三十七条就规定，采用资产基础法进行企业价值评估，各项资产的价值根据所选用的适当具体评估方法得出，所选评估方法可能有别于其作为单项资产评估对象时的具体评估方法，应当考虑其对企业价值的贡献。在持续经营前提下，单项资产或者资产组合作为企业资产的组成部分，其价值通常受其对企业贡献程度的影响。另外，《资产评估价值类型指导意见》第十八条也指出，“执行资产评估业务，评估对象是企业或者整体资产中的要素资产，并在评估业务执行过程中只考虑了该要素资产正在使用的方式和贡献程度，没有考虑该资产作为独立资产所具有的效用及在公开市场上交易等对评估结论的影响，通常选择在用价值作为评估结论的价值类型。”上述评估准则规定使我们认识到，资产基础法评估中分别评估各项资产的目的，并非要告诉委托方该等资产单独交易下的市场价值，而是为了确定被评估企业股东全部权益价值，即评估净资产的市场价值或投资价值，但各项资产和负债的价值类型并不一定等同于评估对象的价值类型。 由于各项资产的自身特点不同，用途和持有目的不同，其表现出的价值类型也会各有差异。一般而言，在企业价值评估中，对于被评估单位所拥有的正常经营所必需的要素资产，其价值类型应该选择“在用价值”，对于其他资产则需要视情况选择“市场价值”“可变现净值”或“残余价值”等其他价值类型。固定资产等生产资料，是在物质资料生产过程中能长期发挥作用而不改变其实物形态的劳动资料，系自用性质，价值类型通常选择在用价值，且大都可以通过重置的途径采用成本法的思路评估，其重置价值不仅包括固定资产本身的购置价或建安成本，还应当包括必要的勘查设计费、建设单位管理费、运杂费、安装费、资金成本等其他间接费用，乃至建设单位合理利润；原材料是用于生产加工成产品后对外销售的劳动对象，也属于自用性质，同样可以根据替代性原则，采用重置成本法的方式确定其在用价值；而针对尚未完工的在产品或已经加工完成入库的产成品而言，其持有目的最终是要对外销售，所选择的价值类型更近似于会计准则中的可变现净值，只是需要视畅销程度确定是否扣除后续加工和销售环节所创造的适当利润，与会计准则规定的存货可变现净值并不完全一致；对于企业闲置待处置资产的价值类型通常宜选择市场价值并扣除必要的处置费用；已经报废或淘汰资产的价值类型则为残余价值。所有这些均需要评估师基于企业价值评估的特定目的，以市场参与者的视角来审视和评判。 （二）企业价值评估中投资性房地产价值类型的具体应用 采用资产基础法评估企业价值时，时常会遇到投资性房地产的评估问题，由于其自身特点及会计核算的复杂性，在这里有必要单独展开论述。 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。企业根据会计准则的规定，可以采用成本计量模式，也可以采用公允价值计量模式。那么在企业价值评估中采用何种“计量模式”（价值类型）呢？笔者以为，基于前文的理论分析与投资性房地产的特点，选择“可变现净值”或“现值”更能满足企业价值评估的特定要求，而不论企业账面按照何种模式计量。这里的可变现净值是借用了会计准则中关于存货后续计量时采用的一个概念。会计准则指出，“所谓可变现净值，是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。”投资性房地产虽然不是存货，但二者都有追求转让时获取增值收益的共同点，因此，可以选择可变现净值。企业价值评估中，投资性房地产最终评估价值的高低，不仅取决于其自身市场价值的大小，还与对外处置时所发生的处置费用的多少有关，其中最大的处置费用就是相关税费，包括土地增值税和企业所得税。这些处置费用在房地产单独交易目的下市场价值或公允价值的评估时都不会涉及，但在企业价值评估中则需要充分考量。 例如，某公司于2013年花费1000万元购置的位于某市新建高铁站附近的一幢写字楼，全部对外出租，目前账面价值按照成本模式计量为750万元，如按照公允价值模式计量则为2000万元（基本等同于市场价值），类似写字楼的销售费用通常为市价的1%。假如该写字楼对外转让，在不考虑契税等其他税费的情况下，需要缴纳土地增值税（考虑每年加计扣除5%）150万元、企业所得税270万元，该投资性房地产的可变现净值为1560万元（2000-20-150-270），这就是该写字楼在评估基准日对企业价值的贡献额，并非其单独交易下的市场价值或公允价值2000万元。如果不加分析，直接以其市场价值作为评估结果，极有可能导致企业价值高估。当然，在企业采用公允价值模式计量时，还需要同时考虑企业账面已经反映的递延所得税负债或递延所得税资产对企业价值的影响。 另外一个思路就是，采用收益途径评估该写字楼长期持有前提下对企业价值的贡献，即将该写字楼视同企业一项可以独立获取收益的经营性资产，则采用收益法评估该写字楼的在用价值为1600万元，基本与其可变现净值相当。值得注意的是，本次收益法评估写字楼时依旧不同于单独交易目的下市场价值的评估，而是采用税后净收益与税后折现率折现的方式确定评估值，其中所得税费用的计算采用企业账面历史成本而非市场价值，这是因为该写字楼的增值部分不能改变其原有的计税基础而不具有抵税效应。同时，基于长期自持假设而无需考虑土地增值税的扣除。 以上两种思路的假设前提与估算过程自成一体，但评估结果趋于一致，进一步反映了在企业价值评估中各项资产对企业价值的贡献并不必然等同于其市场价值或公允价值，尤其是在市场价值与账面价值（计税基础）偏离较大之时。 （三）收益法评估中价值类型的应用 以一般市场参与者的角度对企业预期收益进行合理预测，是采用收益法评估企业市场价值的基础。实务中评估师往往基于企业历史经营业绩直接推算未来预期收益，但忽略了对历史经营业绩中可能存在的非经常性损益的调整，以此折现所确定的评估结果自然难以恰当揭示资产的市场价值。因此，评估市场价值时，我们需要基于市场参与者的视角，以最高最佳用途作为价值前提，分析和判断企业现有的商业模式和生产经营是否具有普遍性、可持续性，对企业历史经营中存在的关联交易、特定条件下获取的订单（如疫情、战争、地震等）、政府补贴（如科技进步奖励基金、招商引资政策）和不具普遍意义的税收优惠政策（关注优惠政策实施的区域、行业和期间），以及现有的生产流程、产品结构等方面重新梳理和审视，并视情况作出必要的调整，在此基础上估算预期收益，以恰当反映一般市场参与者正常经营下的客观收益水平。不仅如此，在企业价值评估中，对于企业当前的融资能力、融资渠道、资本结构和资本成本也需要加以分析，并基于一般市场参与者的角度，判断企业现有融资方式和融资规模的合理性，是否需要调整，判断作出调整的可行性，进而得出与价值类型和预期收益风险水平相对应的折现率。 有时候，收益法的评估结果并不能完全反映评估对象的市场价值，对此，国际评估准则就特别指出，“采用收益途径时，还可能需要对评估结果进行一些调整，以反映在现金流量预测或采用的折现率中没有考虑的事项。例如，对被评估权益的市场流通性所进行的调整，或者根据被评估权益在企业中是控制权益还是非控制权益所做的调整。”因此，评估中需要结合评估对象自身条件和评估目的所对应市场条件等因素，对收益法的评估结果进行必要的修正。 当评估投资价值时，需要基于特定投资者的视角，遵循《企业并购投资价值评估指导意见》的规定，分析和判断企业并购可能产生的管理协同效应、经营协同效应、财务协同效应和其他协同效应，合理选择相应的经济技术参数，充分理解并体现投资价值与市场价值在预期收益和折现率等关键参数的选取和确定方面存在的差异。 总之，在采用收益法评估企业价值时，所确定的假设前提、选取的参数，均需要与评估目的、价值类型相匹配、相对应、相吻合。 二、资产减值测试评估中价值类型的应用 资产减值测试评估是评估师参与最多的以财务报告为目的的评估业务，需要减值测试的资产又多以存货与固定资产、无形资产和商誉等长期资产为主。当前，资产减值测试评估中存在的问题根源在于，评估师缺乏对会计准则主动学习的精神，未能深入领会并贯彻执行会计准则有关资产计量属性、期末计量和减值测试等方面的规定和要求，在以资产减值测试为目的的评估中依旧延续一般产权交易目的下的评估假设前提和思路，相应价值类型下的评估结果与会计计量属性未能完全匹配，存在“答非所问”“文不对题”的情形，难以很好满足企业提高会计信息质量的根本需求。 （一）存货的可变现净值 《企业会计准则第1号——存货》规定，“资产负债表日，当存货成本低于可变现净值时，存货按成本计量；当存货成本高于可变现净值时，存货按可变现净值计量，同时按照成本高于可变现净值的差额计提存货跌价准备，计入当期损益。”企业在期末需要对存货的可变现净值进行评估，以判断存货是否需要计提跌价准备，存货评估时选择的价值类型就是其会计计量属性——可变现净值。企业会计准则进一步指出，“为执行销售合同或者劳务合同而持有的存货，其可变现净值应当以合同价格为基础计算；企业持有存货的数量多于销售合同订购数量的，超出部分的存货的可变现净值应当以一般销售价格为基础计算。”评估师执行存货可变现净值评估业务时应当认真遵循上述会计准则的规定，并注意与一般产权交易目的评估的区别。 1.原材料可变现净值的评估与企业价值资产基础法评估中原材料的评估思路不完全相同。前者往往采用市场法以估计售价为基础确定评估值，后者则通常采用重置成本法以原材料的进价为基础确定评估值。实务中，我们注意到，某些原材料可能因市场上同类原材料价格不断下降而减值，但如果将其加工成产品再对外销售的话，由于下游产品的降价存在一定的滞后性，依会计准则采用“倒算”思路得出的可变现净值并不一定会低于账面价值，也就无需计提跌价准备，此时，如果采用重置成本法评估的话则很可能导致评估减值，进而误导企业财务人员作出不恰当的账务处理。反之，原材料本身可能并未降价，但加工后的产品出现了明显的价格下降，该原材料极有可能需要计提跌价准备。因此，评估中需要严格按照会计准则规定的思路执行。 2.产成品、半成品可变现净值的评估中，不需要扣除后续加工和销售环节利润。上述存货可变现净值的定义已经非常清晰地表明不需要扣除“适当利润”，而企业价值评估中产成品的评估正如前文所述，需要视其畅销程度，确定是否扣除以及扣除多少后续加工和销售环节创造的利润。 3.存货可变现净值评估中扣除的费用通常不包括管理费用和财务费用等除销售费用以外的其他期间费用。实务中，尤其是在涉及房地产开发企业存货减值测试评估时，评估师习惯于一般房地产交易目的下假设开发法的应用思路，在存货可变现净值的评估中扣除公司层面的管理费用和财务费用（投资利息），这样得出的评估结果其实是在建开发产品等存货的市场价值或在用价值，并非会计准则规定的可变现净值。房地产开发企业公司层面的管理费用与项目开发并无直接关系，与项目直接相关的项目开发管理费用可计入间接开发成本考虑。存货可变现净值的大小与形成存货的资金来源无关，这就如同《企业会计准则第8号——资产减值》明确的“预计资产的未来现金流量也不应当包括筹资活动产生的现金流入或者流出”的道理是一样的，因此，存货可变现净值的评估中不需要扣除财务费用。 4.可变现净值评估涉及的相关税费的估算应当体现减值测试的特定目的。会计准则未明确相关税费的具体税项明细，这需要评估师从评估目的和相关性等方面加以综合分析和判断。笔者认为，可变现净值评估中涉及的相关税费主要包括存货销售环节发生的城建维护税、教育费附加、印花税，不包括企业发生的车船税、城镇土地使用税和房产税等其他与存货生产和销售无直接关系的税费。增值税属于价外税，存货的估计售价中本就不含增值税，自然无需扣除。房地产开发企业已发生的契税，构成存货的账面成本，不属于未来将要发生的税费，未来将要发生的契税由承受人或购买者承担，因而也不涉及契税的扣除。 是否需要扣除企业所得税呢？实务中常常有评估师对此倍感困惑。笔者经分析后认为，在存货可变现净值的评估中无需扣除企业所得税。一是存货“可变现净值的特征表现为存货的预计未来净现金流量”，资产减值测试中，“预计资产的未来现金流量不应当包括与所得税收付有关的现金流量”，现行会计准则对此已有类似规定；二是企业缴纳所得税的前提是存在应纳税所得额，而存在与存货直接相关的应纳税所得额则通常意味着存货销售会产生盈利，将盈利中的一部分用于缴纳企业所得税后，并不会导致其可变现净值低于账面价值而出现减值，不考虑所得税的影响并不影响企业对存货是否减值的判断；三是影响企业所得税的因素具有一定的复杂性，通常存在大量的纳税调整事项。综以分析，不建议在可变现净值的评估中考虑扣除企业所得税。 同理，在涉及房地产开发企业存货可变现净值评估时也不需要扣除土地增值税，尽管土地增值税与房地产销售密切相关，但由于该税的征收同样基于土地增值，因而土地增值税的扣除与否并不影响对该存货是否存在减值的判断。 （二）长期资产减值测试评估中涉及的价值类型 固定资产、无形资产、商誉等长期资产的减值测试适用于《企业会计准则第8号——资产减值》（以下简称“8号准则”）的规范。 1.价值类型的选择。8号准则明确指出，“资产减值，是指资产的可收回金额低于其账面价值。”资产减值测试就是通过将资产的可收回金额与账面价值相比较来判断是否减值。该准则同时规定，“资产的可收回金额应当根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定”。由此可见，资产减值测试的评估中可能涉及可收回金额、公允价值减去处置费用后的净额（以下简称“公允价值”）和资产预计未来现金流量的现值（以下简称 “现值”）三种价值类型（计量属性）。实务中部分评估报告仅仅披露可收回金额或公允价值或现值一种价值类型的做法，不利于企业财务人员更好地理解和应用评估结论。评估报告应充分揭示价值类型选择的思路和理由，完整披露所涉及的全部必要价值类型的评估过程。 2.减值测试中公允价值计量相关准则依据的变化。资产减值测试主要适用于8号准则的规定，但在涉及公允价值计量时，8号准则中的某些规定已被《企业会计准则第39号——公允价值计量》（以下简称“39号准则”）所替代，因此，评估中应该与时俱进，按照最新的39号准则的规定计量公允价值。8号准则第八条曾规定，资产的公允价值根据公平交易中销售协议价格确定；不存在销售协议但存在资产活跃市场的，按照该资产的市场价格确定；在不存在销售协议和资产活跃市场的情况下，应当以可获取的最佳信息为基础，估计资产的公允价值，可参考同行业类似资产的最近交易价格或者结果估计；企业按上述规定仍然无法可靠估计公允价值的，应当以该资产现值作为可收回金额。上述规定意味着资产减值测试中公允价值的计量要么采用“销售协议价格”，要么采用市场法评估确定，要么直接以现值作为可收回金额。而39号准则则给出了公允价值计量的更多路径，当市场法难以确定公允价值时，还可以采用收益法、成本法等其他估值技术来评估确定。但，实务中依然有评估师在可收回金额的确定时引用8号准则的规定，且以现值直接作为可收回金额，未能体现39号准则对公允价值计量的新要求。 3.多种途径评估后公允价值的确定。39号准则规定，企业应当使用与其中一种或多种估值技术相一致的方法计量公允价值。企业使用多种估值技术计量公允价值的，应当考虑各估值结果的合理性，选取在当前情况下最能代表公允价值的金额作为公允价值。这就是意味着，一方面，评估可以采用一种最能代表公允价值的评估方法，这与《资产评估法》第二十六条“除依据评估执业准则只能选择一种评估方法的外，应当选择两种以上评估方法”的规定是有所不同的。另一方面，不会采用两种评估方法评估结果的简单或加权平均的方式来确定公允价值，这与一般资产评估尤其是房地产估价中针对评估结果的确定方式是有区别的。 4.流动性折溢价、控制权溢价或少数股东权益折价等价值影响因素的处理。39号准则规定，企业采用估值技术计量公允价值时，应当选择与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或负债特征相一致的输入值，包括流动性折溢价、控制权溢价或少数股东权益折价等。而《资产评估执业准则——企业价值》规定，“如因客观条件限制无法考虑控制权和流动性对评估对象价值的影响，应当在资产评估报告中披露其原因以及可能造成的影响。”显然，在执行财报目的评估业务时“应当”考虑上述价值影响因素，而不能像一般评估项目那样仅仅披露而已。 5.现值评估中会计准则就资产预计未来现金流量和折现率所作出的特殊规定。一是企业管理层应当在合理和有依据的基础上对资产剩余使用寿命内整个经济状况进行最佳估计。应当以经企业管理层批准的最近财务预算或者预测数据，以及该预算或者预测期之后年份稳定的或者递减的增长率为基础进行估算。二是建立在预算或者预测基础上的预计现金流量最多涵盖5年。三是应当以资产的当前状况为基础，不应当包括与将来可能会发生的、尚未作出承诺的重组事项或者与资产改良有关的预计未来现金流量。四是不应当包括筹资活动产生的现金流入或者流出以及与所得税收付有关的现金流量。五是折现率是反映当前市场货币时间价值和资产特定风险的税前利率。以上规定充分体现了会计准则针对资产减值测试的特别要求，是会计准则谨慎性原则的重要反映，评估中需要注意与前文所述企业价值收益法评估的区别。 当前，国际会计准则正在就商誉减值测试的相关规则进行改革，包括允许采用税后现金流和税后折现率折现的方式确定现值，取消现值估算中不能包括尚未作出承诺重组事项或者与资产改良有关的某些特定现金流量的限制，这一改革被视为对现值估算方式的简化，也更加接近一般企业价值评估的思路。但在中国会计准则尚未就此作出同步修订的情况下，评估师仍然需要遵循现行会计准则的规定，并能够伴随中国会计准则的修订而适时做出调整。 三、司法执行财产处置评估中价值类型的应用 人民法院与评估行业协会针对涉执财产处置评估建立了较为完善的法律规范和执业准则，有力推动了人民法院执行工作的顺利开展。但是，我们也注意到，一方面，部分司法执行财产处置评估报告被当事人反复提出异议，并由人民法院委托评估协会组织专家评审，且组织评审的案件有逐年增多的趋势；另一方面，部分财产以评估价作为处置参考价拍卖时频繁出现流拍，严重影响涉执财产的处置效率。其导致上述问题的原因之一就是，评估师在执行此类评估业务时对价值类型选择和应用不当。下面我们通过一个真实的典型案例来加以阐述。 江苏某造船厂因无力偿还到期债务被银行告上法庭，法院经审理后裁定拍卖抵押物——在建散装货船偿债，某评估公司接受法院的司法鉴定委托后，对该抵押物的市场价值进行评估，以确定拍卖底价。评估公司聘请了某造船厂专门负责船舶报价的工程师作为外聘专家，依据现行船舶制造定额，按照评估基准日的材料、人工、费用水平，并考虑合理利润及完工进度对该在建船舶进行了评估，评估结果为580万元。法院委托拍卖行以此为底价先后进行了两次拍卖，均以流拍告终。为此，评估机构向人民法院提出请求，是否可以在本次船舶拍卖评估中选择清算价值，得到的答案是否定的。我们分析，法院不同意的原因在于，现有法律法规中尚未明确涉执财产处置参考价可以采用清算价值，以市场价值作为评估价并以此为基础确定财产处置参考价更有利于维护相关当事人的合法权益，而清算价值是通常适用于破产清算需要考虑快速变现因素时的一种价值类型，正常司法拍卖留有足够的时间来满足市场参与者的理性决策。 这个项目之所以因评估师的高估而多次流拍，根本原因在于，评估师在对在建船舶进行评估时没有考虑航运行业景气程度和市场供求关系等因素对资产价值的影响，而是直接采用重置成本作为市场价值。这在一般情况下是可行的，但在市场存在严重过剩、行情较差的情况下，售价很难以覆盖成本，重置成本的评估结果也就很难真实反映资产的市场价值。上述在建船舶，之所以要走上司法拍卖之路，主要是因为当时航运业经营惨淡，反映国际航运运费价格的代表性指数——波罗的海干散货指数（BDI）已从高达11000点，下跌到了300余点，这艘船之所以拍卖正是因为行业不景气船东弃单不愿意再支付进度款所致，船东宁愿损失已经支付的预付款也不愿再继续投资。恰当的做法应该是，首先采用市场法评估该船建成后的市场价值，然后再扣除继续建造所需花费的成本费用和必要利润后确定在建船舶的市场价值。由于建成后船舶的市场价值源自市场调查和询价，由此得出的评估结果自然能够得到市场的认可而不会再出现流拍。 司法执行财产处置评估的目的是为人民法院公平、公正、高效确定财产处置参考价提供价值参考，根本目的是通过拍卖、变卖等途径对执行财产进行处置、变现、偿债，为此，中评协印发的《人民法院委托司法执行财产处置资产评估指导意见》（中评协〔2019〕14号）就规定，“人民法院委托司法执行财产处置资产评估的价值类型一般为市场价值”。因此，我们在涉及司法执行财产处置评估时所选择的价值类型应当为市场价值，这是毫无疑问的，问题在于定义市场价值内涵和求取评估市场价值时，能否充分考虑到资产处置、变卖、“脱手”这一特定交易行为对资产价值的影响，并在评估方法的运用、参数的选取、价值内涵的构成等方面，摒弃资产基础法评估中常有的资产重置或购进的固有思维，避免执行财产评估结果背离市场价值而影响司法执行效率和质量的情况发生。 四、评估目的相同价值内涵存在差异的情形 评估目的是影响价值类型选择的重要因素，不过在有些时候，评估目的虽然相同，但由于评估对象的自身条件不同，评估目的的实现方式就存在差异，相应的价值内涵也会有所区别。某些设备的拆除、移动对其价值贬损影响不大，如通用机床、办公设备等（通常被称为“动设备”），通常可以作为二手设备单独对外转让，价值类型通常选择市场价值，该市场价值内涵在移地使用的情况下仅仅包括设备本身的价格；而另一些设备如化工设备、工艺管线等（通常被称为“静设备”），拆除、移动将对其价值产生重大贬损，这类设备的交易往往以资产组的形式，连同所占用土地和房屋建筑物一并整体处置，以实现价值最大化，价值类型同样选择市场价值，但是该市场价值的构成除了设备购置价外，还需要包含必要的运杂费、安装调试费、勘察设计费、建设单位管理费和资金成本等。在拆零变现处置的情况下，土地和部分房屋建筑物如果可以按照原有用途继续使用，可选择市场价值，而部分设备或专用厂房因拆除将面临报废，则需要选择残余价值。不仅如此，有时候由于设备等资产的拆除由买方负责，这就还需要扣除拆除费用，这一进一出，评估结果自然相差较大。评估师需要针对不同的情形，对相应价值类型进行定义和应用，特别关注资产自身特点和处置方式对其价值的影响。 综上所述，价值类型代表着资产的价值内涵和计量属性，不同评估目的下的价值类型不同，自身条件和市场环境差异同样影响着价值类型的选择与应用，评估中务必要结合实际情况恰当选择、合理定义、审慎评估价值类型。

会计、审计和资产评估在确保会计信息真实、可靠、客观等方面起着各自不同的重要作用，从而形成三种不同的责任，会计责任、审计责任和评估责任。评估与审计在实务操作相互独立，各自承担责任。一方面，在企业价值评估中，经审计后的企业财务报表及相关数据又可作为评估的基础数据;另一方面，审计可依托以财务为目的的评估进行程序性复核，仅承担对公允价值的审计责任，不承担对公允价值评估模型的评估责任。 会计是一项重要的财务管理工作，通过会计工作来管理和掌握企业的经济活动。会计责任在于记录和报告企业的财务状况和经营成果，确保会计信息的真实性和可靠性。会计人员需要遵守相关的会计准则和政策，进行准确和规范的会计记录，以提供客观的财务信息。 审计是对企业财务报表及相关信息的独立、客观的检查和评价，以确定其是否真实、可靠。审计责任在于对企业的财务报表进行审查，发现并纠正可能存在的错误和欺诈行为，保障财务报表的真实性和公正性。审计人员需要具备专业的知识和技能，进行全面和深入的审计工作，确保审计报告的准确性和可靠性。 资产评估是对企业资产价值进行独立、客观的评价，以确定其公允价值和市场价值。评估责任在于对企业资产进行评估，提供客观和可靠的资产价值信息。评估人员需要具备专业的评估技能和丰富的经验，进行科学和合理的评估工作，确保评估报告的准确性和可靠性。 在实际操作中，会计、审计和资产评估各自承担不同的责任，但彼此之间又存在一定的关联和互动。经审计后的企业财务报表及相关数据可作为评估的基础数据，为资产评估提供必要的信息和依据。同时，审计也可依托以财务为目的的评估进行程序性复核，确保评估过程和结果的可靠性。因此，会计、审计和资产评估在企业财务管理中起着不可替代的作用，共同确保了会计信息的真实、可靠和客观。 评估与审计在技术方法、程序和实现目的上有很多相似之处。在进行资产评估时，评估师往往采用与审计方法相同或相似的程序，如监盘、函证、抽样、测试等。而在审计过程中，也会使用公允价值测试来确认资产价值，并据此计提资产减值准备或确定公允价值变动损益等。这表明评估与审计之间存在着密切的联系和相互影响。 首先，评估与审计在技术方法上有相似之处。在资产评估过程中，评估师需要运用各种评估技术和方法来确定资产的价值。而在审计过程中，审计师也需要大量运用资产评估技术和方法来审核会计资产。这就要求评估人员和审计人员都具备扎实的专业知识和技能，能够熟练运用各种评估和审计方法来完成工作。 其次，评估与审计在程序上也有相似之处。无论是资产评估还是审计，都需要进行一系列的程序来获取必要的信息和证据。比如监盘、函证、抽样、测试等程序在评估和审计中都是常见的手段。这些程序的目的都是为了获取充分的证据，从而对资产的价值和真实性进行确认。 此外，评估与审计在实现目的上也有相似之处。无论是资产评估还是审计，其最终目的都是为了确认资产的价值和真实性。在资产评估中，评估师需要确认资产的公允价值，以便为投资决策提供依据。而在审计中，审计师需要确认会计资产的真实性和准确性，以便为财务报表的编制提供保障。因此，评估与审计在实现目的上是一致的，都是为了保障资产价值的准确性和可靠性。 综上所述，评估与审计在技术方法、程序和实现目的上有很多相似之处。评估与审计人员所需要的知识背景具有共同性，都需要在一定程度上掌握会计准则、审计准则和评估准则的相关内容，熟悉对方的专业思路。因此，评估与审计之间存在着密切的联系和相互影响，评估师和审计师都需要相互合作，共同完成对资产价值和真实性的确认。这也使得评估和审计的关系更加紧密，为资产价值的准确性和可靠性提供了保障。 以财务报告为目的的资产评估在审计中的应用应注意以下几点： 一 审计需要以财务报告为目的的资产评估提供专业意见。审计师对资产、负债和权益项目或交易的公允价值确认、计量的适当性及其披露的充分合规性进行审计时，为了合理降低审计风险要求被审计单位聘请独立的评估机构进行以财务为目的的评估，并在审计报告中采用以财务为目的的某项资产公允价值评估的结果。如在政府审计中，对国有企业改制、破产清算或是财政资金使用等方面进行审计监督时，审计部门直接采用资产评估报告中的公允价值确定资产价值，大大提高工作效率。 二 审计与评估在具体操作时需要相互配合和沟通。《以财务报告为目的的评估指南》第十一条规定，注册资产评估师执行以财务报告为目的的评估业务，应当与企业和执行审计业务的注册会计师进行必要的沟通，明确评估业务基本事项并充分理解会计准则或相关会计核算、披露的具体要求。因此在评估进行之前及期间，审计人员和评估师沟通，了解评估的工作范围、目标和目的以及使用的方法等，会使得评估师出具的报告更具有针对性及客观性。 三 为保障以财务为目的的资产评估质量需选择优质评估机构。评估、会计和审计作为上下游的专业服务分别为企业提供服务或者进行外部监督。资产评估作为一种专业服务应当根据国家法律、法规和评估准则的要求，提供质量可靠的专业意见。但是评估中介机构众多，评估从业人员素质良莠不齐，如果以财务报告为目的的评估报告的质量存在缺陷，审计工作也很容易出现问题，所以提高资产评估报告的质量，对审计工作是有着非常重要的意义的。在政府审计中，如对国有企业改制、破产清算等资产评估时，应选择国有资产管理部门经过招投标，或由行业协会推荐资质等级高、资信好的评估机构来完成资产评估工作，以保证政府审计的质量

各开发区管委会，各区人民政府，市人民政府各部门，各有关单位： 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《自然资源部办公厅关于做好2021年度自然资源评价评估有关工作的通知》（自然资办发〔2021〕39号）及《河南省自然资源厅办公室关于做好2021年度自然资源评价评估有关工作的通知》（豫自然资办发〔2021〕27号）的有关规定，我市完成了基准地价的更新工作，技术成果通过了河南省自然资源厅组织的鉴定验收。现将新的《郑州市市区土地级别与基准地价》予以公布实施。 本通知自公布之日起施行，同时，《郑州市人民政府关于公布我市市区土地级别与基准地价的通知》（郑政文〔2019〕49号）文件规定的基准地价标准停止执行。 附件： 1．郑州市市区商服用地区片基准地价表 2．郑州市市区住宅用地区片基准地价表 3．郑州市市区其他用地基准地价表 4．郑州高新区新增代管区其他用地基准地价表 5．郑州经开区新增代管区其他用地基准地价表 6．郑州市市区基准地价说明 《郑州市人民政府关于公布我市市区土地级别与基准地价的通知》政策解读 一、编制背景 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《自然资源部办公厅关于做好2021年度自然资源评价评估有关工作的通知》(自然资办发〔2021〕39号)及《河南省自然资源厅办公室关于做好2021年度自然资源评价评估有关工作的通知》(豫自然资办发〔2021〕27号)的有关规定和我市实际情况，对我市市区土地级别与基准地价（以下简称“基准地价”）进行了更新调整，经市政府审议通过，予以公布实施。 二、基准地价的内涵 基准地价是在土地利用总体规划确定的城镇可建设用地范围内，对平均开发利用条件下，不同级别或不同均质地域的建设用地，按照商业、住宅、工业等用途分别评估，并由政府确定的，某一估价期日法定最高使用年期土地权利的区域平均价格。本次公布的郑州市区土地级别与基准地价内涵如下： 1. 基准日：2022年1月1日。 2. 用途分类：商服用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、工业（仓储）用地、交通运输用地、水利设施用地及特殊用地等。 3. 覆盖范围：郑州市市区及代管区范围内的国有建设用地。 4. 平均容积率：商服用地3.0、住宅用地2.5，工业（仓储）用地1.3、公共管理与公共服务用地2.0。 5. 价格类型：国有出让建设用地使用权价格。 三、编制过程和作用 本次基准地价编制是按照《城镇土地估价规程》、《城镇土地分等定级规程》等相关规程、技术方案的要求，经过外业调查、资料收集、内业评估、意见征询、成果编制、专家论证、成果验收和公开听证等多个环节和程序，并上报市政府审批、公布实施。 基准地价是政府调控土地市场的重要手段，是国有建设用地使用权出让的重要参考，具有重要的现实意义；同时，也是科学调控土地市场，引导土地市场投资和交易行为，合理征收土地税费，制定土地利用计划、规划等方面的重要参考，对加强城市土地市场地价管理，促进城市土地资源的有效配置，具有重要的战略意义。 四、基准地价更新说明 本次基准地价更新成果，包括各类用地基准地价表、土地级别图、修正系数及基准地价说明等。 （一）商服用地 相比上轮基准地价，本次更新考虑商服用地业态差异，按类型进行了用途细分，编制了商服用地用途修正系数；并根据规程和省厅技术方案要求，精细化地价管理，在级别内细化区片，制定了区片基准地价。 （二）住宅用地 按照“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标，本次住宅用地基准地价更新调整以“稳”为主。并据规程和省厅技术方案要求，精细化地价管理，在级别内细化区片，制定了区片基准地价。 （三）其他用地 1.细化公共管理与公共服务用地基准地价，制定了公共管理与公共服务用地基准地价用途修正系数，鼓励养老、体育、文化等项目的建设。 2.工业（仓储）用地、水利设施用地和特殊用地，相比上轮基准地价，整体调整不大。 获取文件网站：https://public.zhengzhou.gov.cn/D0102X/7739063.jhtml