几年前，老李曾经访谈了十几位大中型企业的财务总监，请教他们“如果挑一个金融方面的事项，你最关心的是哪个？” 访谈的结果出乎意料的一致——融资成本。 一家上市公司的财务总监说，像我们这样的公司，都是各类机构围着服务，不会需要什么融资中介的。但如果你告诉我跟我们相似的房企，近期的融资成本是怎样的，我肯定会看，这样会让我多了个参照和参考。 融资成本也是做债权投融资业务最关心的。最内行和最外行的人聊业务，基本上第三句话就是“融资成本是多少”。最内行的这么问是因为知道融资成本的决定是非常复杂的，也是业务能否成交的关键所在，成本不合适，谈其他都是浪费时间；最外行的这么问是因为不知道融资成本的决定是非常复杂的，以为是张三李四拍一下脑袋就可以给出的。 在具体业务过程中，由于评判标准不一样，谈判双方很难直接给出准确的成本数据。比如几个月前，我请教一位在某大型信托公司任审批部老总的同学，你们怎么选择准入的房企，是看规模，看负债率，看所有制，还是看什么？他说主要看“风格”！擦——，这坏了，啥叫风格呢？！ 比如某D公司要融资，说我们最大，机构说你们负债高；某D说我们是国企，机构说那是假国企；某D说我们是住宅，机构说那是在四线城市；某D说我们地价便宜，机构说但是抵押物不够……。最后机构说，那这样吧，成本15%我们就做了。某D说，扯蛋，这次我们最多能出到10.5%…… 类似的情景在每个项目的投融双方交流中都会出现，也同样出现在机构业务人员和风控人员的交流里。出现这种现象的理由之一是标准不统一，标准不统一的原因之一是大家用的不是同一种语言。 于是，我们想做这样个尝试，建立一套标准的语言，让双方用同样的语言进行交流。这个语言就是——数据模型。 房企融资成本分析系列报告 报告以近期真实的融资案例为起点，分别分析融资方信息、投资方信息、项目信息、风控措施等要素，通过『房企融资成本定价模型』，最终计算或推证出该项目的融资成本区间。 『房企融资成本定价模型』分别从房企竞争力、金融机构竞争力、项目自身风险等三个方向展开分析。通过系统的信息挖掘和数据整理，全面评测投融双方的相对竞争力，并根据竞争力博弈结果推算出融资成本的可能区间。 为了准确计算最终的融资成本，整个模型包括三张计算表和五个子模型，每个子模型包括若干一级指标和对应的二级指标。模型总计有一百个以上的二级指标。 例如，对房企融资竞争力模型Ie，包含了基因、力量、健康、颜值、人脉共5个一级指标，其中“颜值”一项，包含市值、市盈率、市净率、ROE、股价表现等5个二级指标，其他的模型也是类似。 全部的计算都通过公开数据按公式逻辑进行，较少手工调整。最终给出最低值、最高值、平均值和模型计算值（取值）。 比如还是某D的那个项目，如果基于“房企融资成本定价模型”计算，某D的融资竞争力排名第5，甲机构业务竞争力排名第5，地产业务无风险收益是10%，项目风险溢价是1.5%，则本次融资的最低成本是10.75%，最高是12.25%，平均是11.5%，模型计算结果是11.5%； 而如果某D的融资竞争力排名是第5，甲机构业务竞争力排名第50，则本次融资成本最低是10.25，最高是11.75，平均是11%，模型计算结果是10.76%； 而如果某D的融资竞争力排名是第50，甲机构业务竞争力排名第5，则本次融资成本最低是12.5，最高是14，平均是13.25%，模型计算结果是13.43%； 系列报告将通过案例和数据涉及到50家房企和50家金融机构，初期以房企信托融资为主，也会陆续推广到其他方式的成本分析，例如银行开发贷、私募、债券、Reits、金交所凭证等。 第一期目标研究房企 万科、大悦城、金融街、金科股份、阳光城、泰禾集团、福星股份、中南建设、荣盛发展、滨江集团、鲁商置业、华发股份、华夏幸福、金地集团、蓝光发展、新城控股、朗诗绿色集团、越秀地产、金辉集团、福晟国际、世茂房地产、中国金茂、建业地产、旭辉控股集团、路劲、当代置业、时代中国控股、宝龙地产、禹洲地产、佳兆业集团、花样年控股、合景泰富集团、银城国际控股、融创中国、弘阳地产、碧桂园、德信中国、中梁控股、富力地产、首创置业、融信中国、中国恒大、远洋集团、龙光地产、雅居乐集团、中国奥园、绿城中国、美的置业、大发地产、正荣地产…… 第一期 目标研究机构 中信信托、平安信托、中诚信托、中建投信托、中航信托、光大兴陇信托、五矿信托、渤海信托、中融信托、长安信托、北京信托、兴业信托、陆家嘴信托、山东信托、交银信托、华润信托、爱建信托、中铁信托、安信信托、华能信托、万向信托、中原信托、西部信托、上海信托、华融信托、四川信托、百瑞信托、杭工商信托、国通信托、国投泰康信托、新华信托、浙商金汇信托、大业信托、建信信托、陕国投信托、华信信托、外贸信托、厦门信托、华鑫信托、昆仑信托、华宝信托、重庆信托、民生信托、江苏信托、粤财信托、北方信托、金谷信托、华澳信托、紫金信托、东莞信托…… 报告的具体内容 案例信息 案例要素表，融资方与投资方，项目概况，资金用途，风控措施等 融资房企信息 历史沿革，股东及高管分析，业务数据分析，财务数据分析，融资数据，融资竞争力分析 投资机构介绍 公司概况，业务数据分析，财务数据分析，主要合作房企，业务竞争力分析 融资成本分析 融资成本构成要素，产品收益率计算，产品发行费用计算，机构无风险收益率，融资主体风险定价，项目风险定价和博弈，其他融资成本，融资成本最终计算值 每份报告正文大约20万字（或40页PPT），另包含《房企近期融资数据》和《机构近期地产业务数据》两个附件。 每周一期，每期不同的房企，不同的金融机构，不同的项目，不同的分析，不同的结果。 很多人可能有个疑问，觉得成本数据是最敏感的，这样会不会侵犯到房企和投资机构的商业机密。我们认为不会。基于瀚米咨询广泛的业务合作网络，我们有很多渠道可以知道被讨论项目的真实融资数据，但我们绝对不会披露这个所谓的敏感数据。反之，我们希望通过这样的模型分析，达到三个目的： 第一，基于对公开信息的整理和深入挖掘，对优秀的房企和金融机构做一个系统的学习，促进对该企业的了解和业务合作； 第二，围绕案例系统解析，为地产金融初级从业者提供实战的学习材料，亦为其他房企融资或金融公司投资提供相对中立和客观的参考； 第三，通过数据建模，给地产金融行业建立一个初步的可量化的数据模型，通过数据积累不断修正完善，便于投融资双方或业务与风控双方使用同一种“数据语言”进行高效沟通及合作。 我们没什么伟大的设想。就是希望像蚂蚁一样，通过数据的搬运和加工，帮地产金融的从业精英减少一些低水平的体力劳动，以便有更多精力去做更有价值的事情。 而我们的收费也是低端民工的价格，第一份报告介绍近期某前20强的大型房企四线城市的地产信托融资案例，超过40页的报告，只要39元，而且11月11号之前预定，还赠送价值30元礼包，推荐好友订阅可另获20%奖励。
