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融资成本下降的背后

3月的全国两会上,多位代表委员就房地产行业的平稳健康发展建言献策,他们的献言多围绕“资金”展开,如58同城CEO姚劲波提议适当放宽预售房款监管资金的提取条件和流程,禹洲集团创始人林龙安建议将自身经营较好、债务结构合理的优质民企列入可增信名单,打通资金流循环链条。

债务压力之下,房企资金命门被扼紧,流动性趋紧成了行业现状。

过去一年,所有开发商都在努力确保现金流安全,加速销售去化及回款。一个现象是,尽管监管部门已出台多轮政策保障房企融资,但截至目前获得融资支持的房企数量依然有限。

第三方咨询机构克而瑞在一份研报中指出,2022年房地产全年新增融资总额为7750亿元,仅为2021年全年融资总量的58%,同比减少42%,全年融资总额自2016年以来首次跌落1万亿元以下。

当行业规模收缩影响自身“造血”功能,融资渠道收紧导致外部“输血”不畅的背景下,房企的资金安全性究竟如何?

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近7成房企融资成本下降

由于行业频繁出现违约爆雷事件,2022年活跃在资本市场的房企数量明显减少。亿翰智库研究总监于小雨在接受《国际金融报》记者采访时表示,去年部分房企未能完成发债,加上外部融资环境一般,有些房企融资成本上升,导致行业整体对融资状况的信息披露意愿不强。

根据亿翰智库统计数据,2022年,25家样本房企的平均融资成本约为5.14%,较2021年的5.25%下降0.11个百分点;其中有14家企业的融资成本低于平均水平,另有11家超过平均值,国企、央企优势明显。

具体来看,融资成本在4%以下的企业有6家,由低到高分别为中海(3.57%)、华润(3.75%)、招商(3.89%)、金茂(3.9%)、保利(3.92%)、大悦城(3.97%),皆为国企、央企;处在4%-5%区间的有7家,其中万科4.06%、龙湖4.1%、越秀为4.16%;信达地产、远洋、华发三家则在5%-6%之间;雅居乐、金辉、宝龙、合生创展等7家在6%-7%;正荣、建业则超出7%,分别为7.1%、7.8%。

上述房企中有17家融资成本较2021年下降,占比68%,其中朗诗同比降幅最高,为0.8个百分点,招商蛇口下降了0.59个百分点,保利为0.54个百分点,美的置业与绿城下降了0.2个百分点;另有8家出现不同程度上升,其中中骏同比增幅最高,为0.5个百分点,正荣0.3个百分点,远洋及合生创展为0.2个百分点,建业0.1个百分点。

克而瑞研报指出,2022年房企新增融资成本为4.23%,较2021年的5.38%下降了1.15个百分点。导致这一变动的因素主要有两个,一是因为境外融资规模大幅减少,融资成本较低的境内债权融资占比大幅提升;二是以保利、招商、华润、中海、万科等为代表的国企、央企以及优质民企的发债规模占比继续提高,整体融资成本出现结构性下降。

于小雨称,受客观环境等因素影响,去年房企来自银行贷款、公开发债等渠道的融资占比提高,海外债、信托、资管等融资减少,一些高成本的融资逐步被低成本的标准化的融资类型取代。

这一趋势在今年仍将持续,多位房企高管在3月份召开的业绩会上发表了相似言论,他们都说再融资要找便宜钱。例如越秀董事长林昭远,他直言公司具备发债的能力,也有再融资的需要,但主要看成本,“哪里成本便宜去哪里,美元债太贵了,不是我的‘菜’”。

2022年,越秀在境内发行了合共98.4亿元的公司债券,加权平均利率约3.11%,集团年内平均借贷利率为4.16%,同比下降10个基点。数日前,该公司还宣布了一项股权融资计划,拟筹资约83.6亿港元(扣除开支前)。

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现金流堪忧

根据中指研究院统计数据,包括越秀在内,截至4月23日已有39家房企公布了股权融资计划,其中招商、华发、保利、万科、越秀的拟募资金额均超过了50亿元。

大额募资背后是房企对资金的渴求,不过一个现实情况是,相较其它同行,上述房企的资金安全度明显更高,这也为它们大额募资提供了底气。

数据显示,2022年,25家典型房企合计拥有货币资金(不包括受限资金)10585亿元,平均值为423.4亿元,保利、万科、华润、招商、中海五家的资金规模占比达到54%。

具体来看,货币资金超千亿的有两家房企,其中保利为1754.42亿元,万科1344.25亿元;500亿-1000亿元之间的有7家,该梯队最高的为华润,为955.45亿元,招商和中海皆超850亿元;处在100亿-500亿元之间的房企有8家,如华侨城、金茂、越秀、美的;100亿元以下的也有8家,其中宝龙、中骏超90亿元,朗诗和建业则低于20亿元,值得注意的是,该梯队成员的在手资金均无法覆盖短债。

以朗诗为例,该公司截至2022年末的货币资金为12.52亿元,对应一年内到期债务14.94亿元,现金短债比为0.84;建业拥有货币资金18.9亿元,短期债务规模128.85亿元,现金短债比0.15;正荣则是32.7亿元的货币资金对应555.68亿元的短债,现金短债比0.06。

现金短债比小于1意味着房企资金存在缺口,存在无法按期足额偿还债务的风险。包括上述3家房企在内,25家样本房企中合计有11家现金短债比不达标,占比44%,这之中有出险房企正荣、宝龙、建业,也有竭力偿债、尚未公开违约的远洋、中骏、雅居乐。

今年4月23日,远洋完成了“20远洋控股PPN001”债券的本息兑付,合计20.67亿元;当月14日,中骏宣布已汇出款项用于19日到期的5亿美元优先票据的剩余本息兑付,至此该笔票据悉数兑付完毕,年内到期美元债正式“清零”。

剩余14家的资金水平安全系数更高,现金短债比在1-3倍之间的有12家,分别为绿城、大悦城、越秀、中海、保利、招商、华发、万科、华侨城、美的、华润、金茂;超过3倍的则有2家,其中建发国际为5.85倍、龙湖为3.49倍。

这部分房企也获得了更多的融资和银行授信支持,融资渠道相对通畅。例如民营房企“优等生”龙湖,其于去年11月末完成了行业首单“储架式”债券“22龙湖拓展MTN002”的发行,最终发行规模20亿元,票面利率3%,全场投标倍数为1.62倍,六大国有商业银行共同担任主承销商。

而即便是尝到融资“红利”,在销售数据尚未完全走出底部前,这些企业依旧无法掉以轻心。业绩会上,高管们的态度为此提供了佐证,他们不再畅谈规模扩张,大家考虑更多的是安全稳健,投资布局也更为谨慎,要向高能级、有流量、卖得动的区域聚焦。

其它没有被纳入发债“白名单”的房企恐怕会更为忧心。

数据显示,房企在今年前三季度仍将迎来一波大规模的偿债潮,到期债券总规模同比增长5.3%至5573亿元,其中境内债券到期2810亿元,境外债券到期2765亿元;5573亿元的到期债券中,有4081亿元属于民营房企,占比达到了73%。

中南建设的总经理陈昱含在业绩会上直言,虽然有政策利好,但民营企业的信用修复不是短期内能完成的,相较于国企央企,融资条件仍然苛刻。

克而瑞认为,这波偿债潮中仍有可能曝出违约事件,政策对于债务展期的支持可能会缓解部分房企一定的到期压力,但展期的各项成本支出仍将削减企业现金流,销售、经营核心层面能够改善之日,才是企业真正脱困之时。

亿翰智库也表示,眼下行业虽有了利好迹象,但挑战远未结束,已经暴露出来的风险很难得到立竿见影的化解,目前仍有大批企业尝试着复牌,时间线仍然尚未清晰。

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