在政策监管维度，近年来我国城建领域投融资政策从较为粗放的管理水平逐渐向专业化、精细化、严格化的“强监管”方向发展。2014年以前，地方政府大规模利用平台公司向金融机构举借城市建设发展所需资金，该模式在当时的大背景下为稳定宏观经济、推动基建投资增长作出了一定历史贡献，但也产生了地方政府隐性债务等一系列问题。2014年新《预算法》实施以来，地方政府不能再通过平台公司举借债务，一般债和专项债成为政府举借债务的唯一合法方式。2018年以来，我国政府不断加强对政府隐性债务的防范力度，规范地方政府融资行为，在一系列“政策组合拳”的连续作用下，我国对地方政府投融资监管呈现出越来越精细化、越来越严格的趋势，从政策层面最大限度避免合规的投融资模式异化为政府隐性债务。未来城建领域投融资行为，都必须以不产生政府隐性债务为基本原则进行市场化创新。
在项目需求维度，城建领域投融资项目需求从“补短板”升级为“提升城市品质和综合吸引力”。除房地产领域外，“十三五”期间国内欠发达城市在城建领域主要推动道路、污水、供水、垃圾处理等单体项目建设，重点改善人民群众居住条件和生活环境，解决城市基础设施和公共服务设施“从无到有”“从0分到及格”的问题。“十四五”以来，随着众多市政项目的建成投用，道路、污水等基础设施逐渐不再是制约城市发展的最短板，很多城市的建设需求已经迈上了更高的台阶，从“满足基本需求”转而追求“高质量发展”。城建领域投融资项目的需求已经从“补短板”升级为“提升城市品质和综合吸引力”。
在资金供给维度，城建领域投融资项目资金供给的重心从财政资金向市场化社会资本偏移。“十三五”期间，城建领域项目多为非经营性公益项目（如道路、公园项目）或准经营性项目（如垃圾、污水处理项目），城建项目资金供给对财政资金的依赖程度较高。“十四五”以后，随着新冠疫情冲击、土地财政遇冷、城镇化水平增速放缓及国内外经济形势等因素的综合影响，地方政府财政收入下滑明显，除了必须实施的民生保障类项目之外，欠发达地区的地方财政已很难再为大型城建投融资项目提供足够资金支持。在产业转型攻坚、高质量发展的新经济形势下，地方政府必须摆脱城建项目对财政资金的过度依赖，从市场化角度谋划城建领域投融资项目，将改善城市环境与产业升级有机结合，用好的城建环境吸引产业资本投资，再用产业资本反哺城建领域建设，打造一批能够自求平衡的城建投融资项目。
在实施主体维度，地方国有企业逐渐走向城建投融资项目前台。随着政府债务风险管理越来越严格，除财政资金负有直接投资责任的纯公益性项目之外，越来越多城建领域投融资项目的实施主体由政府部门转为本级政府下属的地方国有企业。在我国，商业类国有企业以增强国有经济活力、放大国有资本功能、实现国有资产保值增值为主要目标，可按照市场化要求实行商业化运作。地方政府普遍出台政策鼓励加快地方国有企业市场化转型，提升市场化投融资能力，积极承接公共基础设施以及市政公用事业、土地开发等公益性项目建设业务。地方国有企业作为项目实施主体之后，可将项目性质定性为企业投资项目，严格划分政府与企业权利义务边界，政府对地方国有企业负责实施的基建投融资项目不再承担任何兜底支付责任，同时倒逼地方国有企业主动拓展更多项目收益，实现项目自平衡。
在欠发达地区，城投公司等地方国有平台企业长期与地方政府深度绑定，市场化运作城建投融资项目的能力较弱。在业务经营方面，有些平台公司多以政府指令性代建任务为主，长期依赖政府给与的安置保障房、基础设施、土地整治等政府项目，回款大多来自政府资金，较少涉足市场化实体经营业务，企业普遍存在自身造血能力不强的现象。在人员管理方面，有些平台公司尚未建立市场化薪酬与绩效机制，缺少符合市场化机制“能上能下、能高能低、能进能出”的人力资源管理基础，企业较难吸引到投融资领域复合型专业人才。
（二）资金渠道变窄，资金筹集越来越难
当前，在我国政府强调防范系统性金融风险、遏制增量隐性债务的大背景下，国家相关部委系统性地出台了一系列法规政策，不断对地方投融资行为进行规范，地方政府债务风险已得到有序、有效控制。与此同时，政策的收紧也在客观上导致基层城建项目的资金筹集渠道在一定程度上变窄。
在传统资金来源方面，财政收支压力持续加大，对城建项目的支撑越发捉襟见肘。PPP、专项债等模式对我国基建领域发挥的作用也逐渐式微。
在社会资本投资方面，原本作为基建、城建项目投资主力军的央企、国企，近年来对基建、城建项目投资决策越来越谨慎，央企、国企投资决策机构对城市财政实力、债务情况、项目条件等各个方面都设置了严格的门槛条件。
在金融监管层面，银保监会多次发文要求各类金融机构提高对地方融资平台的贷款审批门槛，并处罚多起违规典型案例。总体上，“不发生系统性金融风险”作为我国对金融市场的监管目标之一，近年来越来越受到监管部门的重视，这在维护金融稳定方面发挥了压舱石的作用，但也在一定程度上增大了基建项目的资金筹集难度。
（三）经营收入挖掘困难，不足以支撑项目投资
城市建设需求从“补短板”升级为“提升城市品质和综合吸引力”以后，城建领域投融资项目呈现出综合化、复杂化、产业化等特点，项目类型以城市更新、片区开发、城市管理、文旅开发等项目为主，这类项目在投入端和产出端都呈现出非常明显的特点。
在投入端，项目建设内容通常比较繁杂，既有大量没有收益的基础设施等公益性项目（如道路、供排水设施等），也有能够获得商业收益的产业项目（如产业园、文旅设施等），导致项目投资规模普遍较大。
在收入端，这类项目的收益来源一般包括两部分，一部分属于“稳定但微薄”，如物业费、商铺租金等，这类收益来源相对比较稳定，但收益水平往往达不到投资回报要求。另一部分属于需要运作主体主动挖掘的收益，如地产开发收益、文旅收益等，这类收益一般市场化程度较高，需要通过专业产业运营实现。对欠发达地区的城建投融资项目而言，受城市经济发展水平、人口规模、产业等级等客观因素限制，主动拓展市场化收益的难度比较大，大型投融资项目的收益往往很难完全覆盖投资运营成本。
鉴于地方国有企业在运作大型投融资项目方面的短板，建议从以下方面进行加强升级：
一是增强地方国有企业的资产规模和投融资实力。地方政府旗下拥有丰富的国有资源，为了有效地利用这些资源，建议通过全面梳理和整合归并等合法方式，将符合条件的优质资产划转至地方国有企业。这样不仅可以提高资源的利用效率，还可以增强地方国有企业的实力，提高其市场竞争力。在整合过程中，财政部门需要发挥积极的作用，根据预算情况持续对地方国有企业进行增资扩股，以支持其发展。这不仅可以增加地方国有企业的资产规模和投融资实力，还可以促进其扩大业务范围和市场份额。
二是全面建立企业内部投融资专业人才团队。在企业的投融资和资本运营领域，专业人才的管理能力至关重要。建议通过市场化方式选聘投融资、资本运营、产业运营方面的专业人才作为企业中高层管理者。在选聘这些专业人才时，企业需要建立科学合理的绩效考核机制，确保这些人才的薪酬水平与投融资项目的工作成效挂钩，提升人才团队推进投融资项目的积极性，为企业投融资和资本运营提供更高效、更稳健的人才支持。
三是引入社会资本和产业运营机构。建议地方国有企业以股权合作等方式引入社会资本和产业运营机构，并与其合资成立项目公司共同运作投融资项目。通过合作，地方国有企业可以充分学习社会资本和产业运营机构的资本运作能力和专业运营能力，将外部专业机构的专业知识和技能消化吸收，转化为自身的专业能力和技术优势。
四是加强与金融机构的合作。金融机构是国有企业融资的重要渠道之一，可以为国有企业提供专业的咨询服务和融资方案设计，帮助企业提高融资能力和降低融资成本。同时，金融机构还具有资金和风险管理等方面的优势。通过与金融机构的合作，国有企业可以实现资金来源的多样化和稳定化，提高企业的融资能力和竞争力。
（二）多方面拓宽投融资项目资金筹措渠道
近些年，面对投资规模大、需要创新投融资模式、拓展收益来源的城建领域投融资项目而言，单一的政策工具已不足以应对不断升级的城市建设资金需求，需要项目实施主体主动打开思路、不等不靠，多方面拓宽投融资项目资金筹措渠道，对此提出以下建议：
一是“分门别类、应要尽要”申请上级补助资金。对于片区开发、城市更新、文化旅游类项目包，建议梳理子项目清单，根据子项目的不同特点分门别类申请资金。除财政配套资金外，能够申请的资金来源包括中央预算内资金、中省补助资金、政策性银行贷款、专项债资金、商业银行贷款等。以城市更新项目为例，既可以申请老旧小区补助资金，也可以将符合专项债政策要求的停车场等项目申请专项债，同时还可以积极申请政策性银行低息贷款。
二是将盘活存量资产作为项目资金重要来源。近年来，盘活存量资产也逐渐成为各地政府和地方国有企业筹集新建项目资金的主要途径之一。我国存量资产数额庞大，占据着巨大的社会要素资源，但许多优质存量资产处于闲置状态，流动性较差。若能充分挖掘地方政府优质存量资产，必将为新建城建项目开拓出一条金额可观的资金筹集渠道。
三是地方政府及财政应适当给与资金或资源支持。即使在经济发达地区，目前能够完全依靠产业收入实现资金平衡的片区开发等城建投融资项目也是凤毛麟角，大型城建投融资项目普遍存在投资大、资金平衡困难的难题。若项目本身确实存在资金平衡困难，建议在科学论证的基础上及时调整项目结构，减少无收益的公益项目投入比例，比如将项目包内道路、公园等纯公益性项目转由政府实施，通过财政资金筹集该部分项目资金。同时，在不产生政府债务风险的基础上，地方政府也可通过搭配其他高收益的优质项目、优质资源等方式间接给与支持。
（三）挖掘项目产业收入，实现资金自求平衡
近两年，经济周期下行压力叠加新冠疫情影响，地方政府财政收支压力不断增加，财政资金在城建领域的角色逐渐发生变化。除法律规定必须由财政资金直接投资的项目之外，财政资金在片区开发、城市更新等大型项目中更多的是发挥“抛砖引玉”作用，更重要的是通过合理设计投融资模式和市场化运作引入社会资本，主动创造项目收益实现资金自平衡。实现项目自平衡的关键，就在于做好项目产业规划，将纯公益性的基础设施项目与文化、旅游、工业等产业结合起来，具体可在以下方面作出尝试：
一是在项目启动之初就制定明确的产业导入和运营计划，明确目标产业、招商引资策略、运营模式。
二是在项目谋划阶段深入了解当地的资源优势和产业基础，确定适合当地的产业方向和发展模式，选择导入适合当地资源禀赋，且市场需求和发展潜力大的产业。
三是在项目实施阶段加强招商引资，积极寻找合适的投资企业和合作伙伴，通过举办招商推介会、参加展会等方式吸引优质企业入驻，推动产业导入和发展。
四是提供税收减免、租金优惠、人才引进等政策倾斜，吸引投资企业入驻。建立良好的营商环境，提高政务服务水平，为投资企业提供便利和支持。
五是加强产业培育和支持，提供人才培训、技术创新、市场拓展等方面的支持和服务，促进产业的快速发展和壮大。