城市更新实施主体可积极争取贷款、投资、债券、租赁、证券等各类金融资本,重点争取开发性金融机构大额长期资金支持,充分对接商业金融机构创新服务产品,满足城市更新资金需求。 通过对城市更新项目常见的融资方式总结,梳理,具体介绍如下: 一、 利用地方财政资金直接投资(中央预算内资金、中央专项资金、地方财政资金、各级奖补资金等) 各级财政安排的城市更新资金是城市更新项目的重要资金来源。以政府部门为主体,利用财政资金直接对外投资,通过市场化公开招标的方式,确定执行主体,完成如片区综合整治、老旧小区改造等公益性较强的民生项目,其建设资金的主要来源是政府财政直接出资。 案例1:南京玄武区香林寺沟片区环境综合整治工程项目 2018年10月,为解决香林寺沟、黑臭河周边棚户区集中连片配套设施不全及交通拥堵等问题,改善环境面貌,南京市玄武区正式启动香林寺沟片区环境综合整治工程。项目包含河道景观工程、游园绿地工程、建筑立面出新、街巷整治工程等。 项目由玄武区建设房产和交通局负责实施,涉及征收非营业用房1300平方米、营业用房2300平方米。新增绿道200米,新建绿化景观,道路硬质铺装改造2.5千米。项目总投资4.1亿元,全部来源于财政资金。截至2021年2月,项目拆迁和立面整治已基本完成。 案例2:河南省郑州市管城回族区老旧片区综合整治提升项目 2020年11月,郑州市管城回族区住房保障服务中心作为项目执行主体通过公开招投标确定市场主体完成管城回族区老旧片区综合整治提升项目EPC工程总承包。 该项目总投资约5.48亿,建设资金为财政资金。项目工程包括为城东路办事处辖区内的17个老旧小区改造项目,如二里岗、紫荆山南路、航海东路办事处辖区(片区综合整治);陇海、东大街、南关办事处辖区(片区综合整治);北下街、西大街、城东路办事处辖区(片区综合整治)。 方式评价: 1.适用对象为资金需求不大的城市更新综合整治项目、公益性较强的民生项目,具有较强的民生公益属性。 2.地方政府直接出资模式主要针对公益性项目的建设、维护,需要当地政府具备较好的财力基础,并将资金纳入政府投资预算体系,按照政府投资条例要求进行投资。 二、通过发行地方政府债券募集 抢抓国家专项债券发行的政策机遇,以政府为实施主体,通过地方政府配套部分资金+发行专项债形式进行投资。城市更新专项债券主要收入来源包括商业租赁、停车位出租、物管等经营性收入以及土地出让收入等。 案例3:武昌古城老旧小区改造项目使用城市更新专项债 武昌古城老旧小区改造项目资金筹措总额 156.94 亿元,自筹资金投入 92.94 亿元,剩余 64 亿元通过发行武汉市武昌区古城老旧小区改造建设项目专项债筹集。汉口历史风貌区旧城改造项目资金筹措总额 144.4 亿元,其中自筹资金投入 44.4 亿元,其中资金 100 亿元通过发行汉口历史风貌老旧小区改造及旅游功能提升项目专项债筹集。 案例4:青岛市济南路片区历史文化街区城市更新项目 青岛市政府发行第二十六期政府专项债券,其中涉及济南路片区历史文化街区城市更新项目。该项目概算总投资11.6091亿元,政府专项债券融资8.50亿元,占总投资的73.32%。项目收入主要为客房出租收入、商业出租收入等,债券存续期内项目总收益17.4554亿元,项目可偿债收益对债务融资本息覆盖倍数为1.31倍。当期发行专项债利率为3.82%,期限为15年。 方式评价: 1.该种方式适用为项目具有一定盈利有能力,能够覆盖专项债本息、实现资金自平衡。 2.城市更新专项债专款专用,资金成本低,但专项债总量较少,投资强度受限。 三、 争取政策性银行、商业银行融资支持 1.加强政策性银行合作 加强与国开行、农发行等政策性银行合作,结合当地实际,在历史文化保护传承、老旧小区改造、园区提质、产业发展等方面开展全面合作,全力争取政策性银行的融资支持。 案例5:重庆市与国开行合作推进城市更新 重庆市与当地国开行就城市更新顶层设计、投融资等展开合作,国开行重庆分行深度参与城市更新政策制订和试点项目论证工作。按照城市中心区历史风貌保护要求,向民主村片区城市更新项目授信承诺人民币中长期贷款 42.5 亿元,综合采用“留、改、建”方式,统筹实施历史建筑保留修缮、社区改造提升、新建产业载体及配套设施,提升九龙坡区城市功能,激活都市活力,对重庆市城市更新形成示范效应。 案例6:其他政策性银行参与城市更新项目案例 2021年11月,国开行山东省分行对济南古城(明府城片区)发放了55.5亿的城市更新贷款。 同期,农发行苍南县支行批准了两笔城乡一体化贷款,总计金额15.5亿元,目前顺利实现贷款投放3.4亿元,用于支持龙港市沿江板块城市更新项目一期、二期。 进出口银行参与城市更新则以转贷款形式,利用金砖国家新开发银行专项贷款支持雄安新区垃圾综合处理设施一期工程项目更新改造成新区内垃圾综合处理中心。 2.加强商业银行的合作 除政策性银行外,商业银行参与城市更新项目也是重要的资金筹集方式之一。商业银行以“城市更新专项贷款”的形式支持城市更新项目建设。 案例7:商业银行参与城市更新项目案例 2021年1月,建行常州溧阳支行成功投放当地首笔城市更新类贷款6.6亿元,以支持溧阳经济开发区老城区改造和城市更新项目。 2021年9月,农行武汉分行发放归元西B片区城市更新改造27亿元项目贷款,并已拨款3.21亿元。 2021年11月,工行落地首笔城市更新贷款,用于济南市中区上新街片区城市更新。 评价: 1.政策性银行低成本融资优势,且在贷款额度和期限具备较好的选择。 2.银行资金作为金融机构贷款,只向准公益性或经营性的项目融资,且必须依靠项目本身的现金流偿还。 […]
