- 根据国家统计局分类，房地产开发企业资金来源有国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款、其他到位资金和各项应付款七类。2008年以来，国内贷款、利用外资及自筹资金占比整体呈现下降趋势，其他资金及各项应付款占比则有明显提升，近年来房企受地产调控政策影响，外部融资渠道收紧，开发资金来源逐渐侧重于经营性融资。
- 按常见的融资渠道，房企的融资方式可以分为外部筹资性融资及内部经营性融资，我们将外部筹资方式按股权融资和债权融资进行区分，股权融资主要有IPO、增发、配股、股东直接出资及合作开发，债权融资方式有银行贷款、信用债、资产证券化、非标融资、境外债、民间借贷六种；内部经营融资可以分为销售回款、应付款融资。
- 2016年9月以来，房企各债权融资渠道总体收紧：
银行贷款：房地产开发贷监管总体收紧，贷款集中度管理并未放松，多数地区并购贷亦需满足“四三二”要求，增长趋势放缓；
信用债：地产企业债仅限用于保障性住房建设，并不支持商业地产项目；公司债仅限借新还旧，并对企业性质和财务指标进行限制；当前政策支持符合条件的房企发行银行间债务融资工具进行融资，募资用途有所放开；
非标融资：房企非标融资的途径主要是委托贷款和信托融资，目前二者均受到严格的监管限制；
境外债：发改委要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务；
ABS产品：房企涉及的ABS主要有四种，供应链ABS、购房尾款ABS、物业收费权ABS及租金类ABS。近两年窗口指导也对房企发行资产证券化产品提出了相关限制。
- 从房地产开发各阶段的融资渠道来看，由于未满足“四三二”要求，且2019年银保监会23号文限制房企通过信托公司进行前融，房企在拿地阶段主要以自有资金拿地为主；在地产开发建设阶段，可以通过开发贷、并购贷、非标、供应链ABS等方式进行融资；销售运营阶段，房企可以发行ABS提高资金周转效率。境内债券融资目前以借新还旧为主、境外债融资渠道仅能置换一年内到期的中长期境外债务。
- 衡量房企杠杆时需关注其隐性负债。房企隐性负债形成主要有非并表公司常规性融资、合并报表范围内/外明股实债融资和有息债务无息处理三种方式：
非并表项目公司负债是指多个房企合作开发共同成立项目公司时，非并表方实质上亦承担相应的债务偿还责任，体现在报表中长期股权投资科目；
明股实债融资有两个部分，一是集团层面上通过永续债、优先股等方式所进行的融资，对于房企大概率需承担偿债义务的权益工具，需将其作为房企的有息负债考虑，二是项目公司层面上的明股实债，主要指房企通过信托或私募基金等以“股权投资+股东借款”等方式为项目公司所做的融资，包括并表与不并表项目公司两种情况。并表项目公司的明股实债涉及的报表科目有其他权益工具、资本公积、少数股东权益及其他应付款，非并表项目公司的明股实债则在长期股权投资科目体现为对某股权/信托的投资；
除此之外，房企涉及隐性负债的还有已出表的ABS，以及计入应付账款、长期应付款、其他非流动负债科目中未出表的ABS，计入其他流动负债中的短融、超短融等一年内到期的债券，长期应付款中的融资租赁以及其他应付款中的关联方借款等。
国家统计局对房地产开发企业资金来源的分类包括国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款、其他到位资金和各项应付款七类。
国内贷款指房地产开发企业向银行及非银行金融机构借入的，用于房地产开发的各种国内借款，包括银行利用自有资金及吸收存款发放的贷款、上级拨入的国内贷款、国家专项贷款等。
利用外资指收到的境外资金（包括设备、材料、技术在内），包括对外借款、外商直接投资、外商其他投资，不包括我国自有外汇资金。
自筹资金指房地产开发企业筹集的，用于房地产开发的资金，包括自有资金、股东投入资金和借入资金，但不包括各类财政性资金、从各类金融机构借入资金和国外资金。
定金是为使甲乙双方按约定签订正式经济合同，实现房屋交易，根据有关规定由购房者或单位在报告期交纳的押金。预收款是甲乙双方签订购销房屋合同后，在报告期由购房者或单位交付的首付款及各种手续费（包括其中的外汇）。
个人按揭贷款指按照中国人民银行规定，贷款人（商业银行）向借款人发放的采用分期偿还方式用于购买自用普通住房的贷款。
其他到位资金指在报告期收到的除以上各种资金之外，其他用于房地产开发的资金。包括国家预算内资金、债券、社会集资、个人资金、无偿捐赠的资金及用征地迁移补偿费、移民费等进行房地产开发的资金。
除此之外还有各项应付款，各项应付款是指本年项目建设和购置中应付未付的投资款，主要包括应付工程款等。
2008年以来，国内贷款、利用外资及自筹资金占比整体呈现下降趋势，其他资金及各项应付款占比则有明显提升，可以表明近年来房企受地产调控政策影响，外部融资渠道收紧，开发资金来源逐渐侧重于经营性融资。从数据上看，房地产开发企业资金来源中，定金及预收款与自筹资金占比最高，2020年分别为27.62%、26.31%。
按常见的融资渠道，房企的融资方式可以分为外部筹资性融资及内部经营性融资，内部经营融资可以分为销售回款、应付款融资；外部筹资方式按股权融资和债权融资进行区分，股权融资主要有IPO、增发、配股、股东直接出资及合作开发，债权融资方式有银行贷款、信用债、资产证券化、非标融资、境外债、民间借贷六种。
对应于统计局口径，股权融资渠道计入自筹资金（于境外进行股权融资则计入利用外资）；银行贷款应计入国内贷款（于境外贷款则计入利用外资）；发债资金并没有单独披露，由于项目公司使用的信用债资金通常由股东发行，然后以股东借款的形式转入项目公司，属于股东投入资金，应纳入自筹资金统计；资产证券化同样计入自筹资金；非标融资中，常规性的信托贷款计入国内贷款，由股东借入的非标资金以股东借款的形式转入项目公司的部分计入自筹资金，信托、私募基金等投入的股权资金或明股实债的资金应纳入自筹资金统计；境外债计入利用外资，但以股东借款形式借给项目公司的部分计入自筹资金；民间借贷计入自筹资金或其他资金统计；自有购房款计入定金及预收款，个人住房贷款计入个人按揭贷款；供应链融资计入各项应付款统计。
房地产行业是强周期行业，不同阶段下的调控政策对房地产市场未来发展、房企经营策略选择均有重要的影响。地产调控政策主要包含产业政策与金融政策。
2008年以来，我国房地产市场先后经历3轮明显的小周期。政策放松时点分别出现在2008年9月、2011年12月以及2014年5月，政策转向调控的时点则为2009年6月、2013年1月和2016年9月：
由于地产行业高杠杆的特性，融资政策的变化会直接影响房企资金链的紧张程度，并通过房企拿地、开工及施工和销售行为影响市场热度。
2008年9月至2009年6月：2008年11月，国常会出合理扩大信贷规模[1]，金融监管放松。2009年3月，银监会发文允许一定条件下信托以投资附加回购承诺方式对房地产开发项目进行间接融资[2]，信托贷款门槛实质性降低。
2009年6月至2014年5月：2010年房企融资环境随着周期调控有所收紧，后与调控周期出现背离，整体较为温和。2010年1月，央行工作会议提出严格执行有关房地产信贷政策，要求加强贷款用途管理[3]；2月，银监会要求信托公司发放贷款的所有房地产项目必须重新满足“四三二”条件[4]，地产融资渠道总体收紧。2012年之后，随着基金子公司[5]、券商资管[6]融资通道打开，美元债发行简化[7]等因素影响，融资环境较为温和。
2014年5月至2016年9月：2014年9月，国内上市房企获准在银行间债券市场发行债务融资工具[8]，2015年，公司债发行和交易制度改革[9]进一步拓宽了房企境内债融资渠道，当年获准在银行间债券市场发行债务融资工具的房企也拓展至16家以地产为主的央企集团或其下属地产企业[10]。
2016年9月至今：除了中央在疫情期间救急外，地产各融资渠道呈现整体收紧态势。银行信贷门槛仍高，监管针对非标融资持续发力，信用债发行用途受限，境外债监管不断加强。2021年以来，接连发生的信用风险事件已引起监管的重视，10月，发改委摸底地产美元债到期情况，要求加强美元债兑付监管；11月，银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会，单月债券市场融资有所回暖；此外，按揭贷款投放也有所加快。