划拨土地使用权评估技术路线和评估方法应用

划拨土地使用权评估技术路线

和评估方法应用

划拨用地评估一直是个难题,常有人询问划拨土地评估问题。以往多采用“倒算法”进行测算,国土部20号文出台后,倒算法已多不适用,而”正算法”由于各种原因,可操作性不强其中有对划拨土地使用权评估技术路线选择与技术难题的解决思路给出了较为详细的指引, 现摘录该部分与大家分享。

一般性问题

Q1：什么是划拨土地？

●国有土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳土地补偿、安置等费用后将该宗土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

Q2：划拨土地使用权价格内涵是什么？

其构成包括哪些？

●划拨土地使用权价格，是指通过划拨方式取得的土地使用权在受限权利状态下的价格，它一般为通过划拨方式取得并开发至对应的基础设施状况下的土地资产价格。

评估技术路线和评估方法

应用问题

Q3：评估技术路线如何选择？

●划拨土地使用权评估应根据所评估宗地的不同情况，从成本逼近法、收益还原法、市场比较法、剩余法和公示地价系数修正法中至少选用两种方法进行评估。

Q4：评估方法选择和适用范围问题？

●成本逼近法

成本逼近法基本适用于所有类型划拨土地使用权评估。采用成本逼近法评估划拨地价，应选用客观的土地取得及开发成本数据，包括土地取得费、土地开发费、税费、利息、利润等分项。

●收益还原法

地方政府对划拨土地收益有处置政策或通过研究测算能够明确收益构成的，可依据《城镇土地估价规程》运用收益还原法。

●市场比较法

市场比较法适用于市场上有大量可比划拨土地使用权的交易案例。运用市场比较法时，应选择与估价对象同类型的比较实例。比较实例主要来源于政府实际划拨供地案例，选择实例时可不考虑供后实际用途。

●剩余法

在《城镇土地估价规程》剩余法思路上衍生技术路线，通过出让土地使用权价格扣减土地增值收益的方法评估划拨地价，可定义为剩余（增值收益扣减）法。

●公示地价系数修正法

地方政府已颁布了划拨土地使用权基准地价的可采用基准地价系数修正法。在已公布划拨土地使用权标定地价的城市，可运用标定地价系数修正法进行评估。