浅谈酒店价值评估

酒店作为一种具有较大价值的资产，其价值通常在几千万到数亿之间不等。由于酒店交易并不频繁，其价值主要体现在经营成果上。因此，酒店常常被用作抵押物来融资，这是一种常见的做法。经营性物业抵押贷款是各大银行非常钟爱的产品业务，因为它能够带来相对稳定的现金流。

酒店的核心功能包括住宿、餐饮、会议、休闲和购物。对应的功能空间包括大堂、中餐厅、西餐厅、会议室、SPA吧、泳池、健身房、便利店以及客房。这些功能和空间的质量和规模将直接影响酒店的价格。

影响酒店价格的主要因素包括交通条件、周围环境、设施设备及用具、酒店级别、酒店管理公司、经营收入、经营成本、出租率以及装修标准。其中，酒店所处的交通条件和周围环境将对其吸引力产生直接影响。此外，酒店的设施设备和用具的质量和数量也将直接影响到其价格。酒店的级别和管理公司的声誉也是决定酒店价值的重要因素。同时，酒店的经营收入和成本以及出租率也将对其价值产生直接影响。最后，酒店的装修标准也将对其价格产生影响，因为良好的装修能够提升酒店的吸引力和竞争力。

总的来说，酒店作为一种具有较大价值的资产，其价格受到多种因素的影响。对于投资者来说，了解这些因素并进行综合分析是非常重要的，这将有助于他们做出明智的投资决策。同时，对于酒店管理者来说，提升酒店在各个方面的品质和竞争力将有助于提升酒店的价值，从而实现更好的经营成果。因此，对于酒店价值的评估和提升是一个复杂而又重要的课题，需要各方共同努力来实现。

客房服务是酒店房地产的主要功能，一般设有各种类型的客房，如标准单人房、豪华单人房、双人房、商务房、行政套房、高级行政套房等。客房的经营收入主要来源于床位费或房间费，客房的收益可通过调查获取房间单价/天、入住率、平均价格折扣率等资料，并根据客房数量求取。

酒店属于大宗物业，开发商多自主经营，很少进入市场交易，当然不排除大规模交易，前几年融创地产曾打包十几家酒店按评估价打折卖给另一家房企。因为经营性物业，酒店价值评估思路主要方法为收益法，测算酒店收益，扣除经营成本，扣除相应的经营利润，测算其纯收益，用一定的还原利率、经营年期进行折现即可；

计算酒店收益的三种方法，方法一：通过分析近三年的财务报表，参考周边同类物业经营状况，测算其正常经营之客观收益；方法二: 先计算客房收入，再根据客房收入与其他收入的占比关系匡算计算出酒店的整体收入;方法三：详细计算各收益项目，加总计算出酒店整体收入。

酒店评估需整体评估，不可拆散单独评估。有些酒店产权是分割登记的，但不能分割转让，限整体转让，可以分割转让的酒店式公寓除外。

酒店评估注意的几个问题：

1、 经营与价值的关系。酒店价值是通过正常经营体现的，即使酒店经营不善，其价值依然存在，所以酒店实际经营数据只是一个参考，客观数据才是关键所在，只是酒店经营没有给物业本来带来增值，但也不需要考虑减值。

对于新建成未开业的酒店，或者假设开发法评估土地时对酒店开发价值评估，很多评估师采用成本法评估，个人认为是不合适的。

2、 酒店价值不仅包括房地产价值，还包括设施设备的价值，即室内装修、酒店用品等以及酒店经营带来的增值，酒店品牌能增加经营额外利润，对酒店本身价值也会带来溢价。

酒店管理公司在酒店建设初期就会和开发商合作，希望酒店室内外空间布局和装修风格能与自己经营的品牌相匹配，酒店管理公司与酒店权利人会签订10-15年的长期服务合同，双方对经营业绩会有一个对赌协议。

3、 装修与价值的关系。根据档次不同，酒店装修成本在1000-8000元/平方米之间，并且在一定时间内还需要做改良投资，这样的投资改良在初期会给酒店增值，长期也是价值折损的考量部分。

装修风格跟酒店价值关联性很大，装修风格选择其实也是对客户的选择以及对客户消费水平的选择。年轻人喜欢现代、时尚且个性化艺术气息的装修风格，中老年人喜欢经典著华的风格。

酒店为保证持续稳定的经营收益，隔一段时间将会重新装修或改造，以适应不断变化的市场，在剩余的土地使用年限内，确定估价对象需进行装修改造次数及改造费用，对其进行折现。

4、 星级与酒店的关系。星级是酒店硬件与软件的综合评判指标，一般情形下，星级越高，酒店价值越高。

根据多年的酒店评估经验，深圳的酒店评估有一个经验值，可供参考。

5、 酒店按功能分为商务酒店、旅游酒店、会议酒店、经济型酒店、酒店式公寓。

商务型酒店：主要接待从事商务活动的客户为主，要求较好的地理位置，靠近商业中心区，配套齐全，交通便捷。此类酒店的客源比较丰富，一般不受季节性影响。

度假型酒店：主要接待休闲度假的客户为主，主要位于海滨、温泉或是度假风景区附近，特点是季节性很强，淡旺季非常明显，要求酒店提供比较完善的娱乐设施。

会议型酒店：以接待会议旅客为主，要求较多的大小会议室及完善的会议设备配备以及一些商务配套服务，一般位于旅游区、郊区等离市区较远的地方

经济型酒店：一般仅提供客房服务，以及配套简易的餐饮服务

公寓式酒店：由专门管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”，一般具有独立的卧室、客厅、卫浴间、衣帽间等

商务酒店与旅游酒店的价值比较。在星级、档次相同的情况下，前者价值高于后者。理由在于位置及客户对象不同，商务酒店的季节性影响比旅游酒店少。

6、 办公楼与酒店的关系。在相对发达的城市和区域，办公楼与酒店有小部分的功能替代性，价值可能会趋于平衡。但是办公楼与酒店毕竟属于不同的房地产市场范畴，酒店与高档住宅、公寓比办公楼有更多的功能替代，办公楼的交易相对简单容易，而酒店的交易相对困难，所以两者价格表现上还是有相当的差别。

城市经济发展水平与酒店市场有一定的匹配性，各种类型酒店价格体系相对比较固定，这个价格体系需要专业估价师来发现和建立。