加油站房地产价格评估

  加油站房地产价格评估

加油站是比较常见的一种特殊性物业，主要分布于交通道路的两侧。它是一种收益性物业，为道路上往来的各类车辆提供加油、维修、零售等配套服务。其资产类别包括：无形资产（土地使用权和特许经营许可证）、固定资产（房屋和加油站设施设备）。也可以分为房地产、特许经营权及配套的机器设备。加油站价值评估实质上是一种整体资产价值评估。影响加油站价格的因素主要有：地理位置、土地用途、土地出让年限和剩余年限、特许许可证。

加油站权利人在向银行申请抵押贷款时，向银行提供抵押物往往是加油站的《房地产证》，这时我们需要评估的是加油站房地产价值。采用的评估方法主要有两种：收益还原法和成本法。

（一）收益还原法：加油站为收益性的物业，其整体资产评估自然用收益法来评估最科学。其年收益测算可以采用以下两种方法：一、从加油站的历史经营收入情况推算其预期收益，结合周边其它类似加油站的历史经营情况来推算加油站的客观收益；二、从加油站旁边的道路车流量来推算可能的加油量，从而测算加油站的客观收益。经营成本则可以从过去经营状况来计算。

评估机构在评估时应首先评估整体资产价值，然后剥离特许经营许可证的无形资产价值及机器设备的价值，余下作为加油站房地产价值。即：

加油站房地产价值=加油站整体收益价值-特许经营权无形资产价值-加油站配套机器设备价值

无形资产不具备独立的经济实体状态，依附于特定主体，但能给特定的主体发挥作用并带来经济利益的经济资源，脱离特定主体则其经济效益也无法实现。无形资产的收益是一种超额收益。因为无形资产必须依附于有形资产才能创造收益，一般情况下单独界定无形资产的收益是非常困难的。在无形资产评估中常采用分成的方法，将被评估的无形资产的收益从总收益中分离出来。

公式：无形资产收益=总收益×收益分成率

收益分成率在加油站价值评估中可采用“三分说”，具体认为特许经营权占总收益的35%。

加油站配套机器设备包括油罐、加油枪、加油机等，可采用重置成本法评估其价值。

（二）成本法：加油站房地产价值=加油站土地价值+加油站房产价值

加油站土地价值可以采用土地取得价值，或按市场比较法测算其市场价格、基准地价系数修正法测算其宗地价格。

在深圳市，市规划与自然资源局对加油站用地有严格规定：按市场地价计收地价的加油、加气站，位于一级地段的加油站按1200万/个、加气站按300万元/个计收，加油加气混合站按1500万元/个计收，根据位置不同，位于二、三、四、五级地段加油、加气站的地价分别为一级地段地价的9、8、7、6折计，出让年限为20年。

加油站房产价值可采用重置成本法，重置成本采用政府颁布的标准。

公式：房产价值=房产重置价×成新率

在评估实践中，深圳之外地区有些加油站土地用途登记为工业用地，我们可以按工业厂房房地分估方式评估加油站房地产价格。