加 油 站 成 本 法 评 估
在拆迁估价、特别是道路改造项目中
经常会碰到加油站评估
加油站拆迁通常有两种方案
一是保留经营权 ，加油站原地向后搬迁或另选址搬迁
另一就是终止经营权拆迁
现阶段，加油站效益较好本着拆迁的原则
大多数地方拆迁采用第一种方案
一、加油站评估的适用方法
加油站因存在客观收益
适用收益法评估
又因加油站位置稍有差异
收益差别较大
故不易找到类似的交易案例
难以采用市场比较法
也可采用成本法进行评估
加油站搬迁评估多采用成本法和收益法
详细阐述成本法在加油站拆迁评估中的应用
二 、成本法评估加油站的评估思路
加油站因拆迁终止经营
不再异地经营进行补偿评估时
加油站评估应含特许经营权价值
加油站被拆迁进行土地置换异地经营
可按两种方式评估
仅对被拆迁土地和安置地按一般商服用地进行评估
其价格差额作为补偿依据
②考虑特许经营权
将被拆迁宗地和置换宗地均按
可持续经营条件含特许经营权价值进行评估
二者差额作为补偿依据
这两种方式还是明显差异的
第一种方式没有考虑到加油站的经营的特殊性
尽管在一般商服土地评估中也考虑了土地区位的差异性
但加油站对区位的要求与其它商服用地是有明显区别的
因此采用第二种评估方式更合理些
三、加油站的现场勘察
（一）地理位置勘查
加油站的地理位置
对于加油站的收益起决定性作用
规模相同的加油站因坐落位置不一样
受益情况差别巨大
现场勘察时
应先观察加油站处于城市中位置
沿城区主要道路是国道还是省道
主干道还是一般道路
周围车辆流动量等
同时对置换的土地的地理位置进行相同的勘察
便于比较两块地的收益差异。
（二）周围加油站分布情况
勘查时，看一下加油站的分布远近情况
如果加油站分布过密
加油站收益将受到很大影响
（三）加油站的车流量，人流量
勘查加油站周围的车流量，人流量
车流量，人流量多的地方
加油站收益要好
（四）加油站的设施及配套设施情况
一些新建的加油站配套设施齐全、设备较新
老的加油站效益较好的，经常更新加油设备
配套设施齐全
而效益一般的加油站因经济条件限制
通常无力及时更换设备
设备陈旧，配套设施不齐全
四、入户调查阶段
加油站的证件检查记录
TO MY MOTHER
房屋产权资料进行记录
复核实物与现状是否一致
有无灭失或新建的房屋
加油站是一种特殊行业
需要有营业执照，税务登记证
成品油零售经营批准证书
危险化学品经营许可证
首先对以上手续进行登记
其次看手续是否合法
地点是否一致、经营时间是否到期等
加油站的户外测量
TO MY MOTHER
勘察完现场后，进入户外测量阶段
户外测量分：建筑物测量、加油棚测量
加油设备记录 、加油罐及管道记录等
建筑物的测量：
有产权的复核是否证件与实物相符
无产权证的建筑物根据
建筑物测量规范进行
加油棚的测量
应测量加油棚的顶部面积，柱子围护面积
并测量棚子的高度，柱子的尺寸等
记好材质、具体做法，便于以后测算
加油设备的记录：
加油设备主要是加油机
记录加油机的台数、型号、单枪或双枪
厂家、出厂日期等
加油罐的记录
让加油站经营户提供当时
购买发票或购买合同
加油罐分露天油罐和地埋油罐
勘察时要记录产家、材质、规格、产地
出厂日期、油罐的个数、体积等
（五）加油站的初步测算
加油站测算前
应让产权人提供油罐，加油机、管道安装
油罐池的图纸等资料，有的资料齐全，测算比较简单
有的建设年时间长或者几易其主
资料已找不到了或者产权人拒绝提供资料
面对这些，针对先前的记录，做市场调查，进行询价
结合使用及维护情况计算
1
建筑物及土地补偿按当地政策结合市场价格进行评估。
2
加油棚按成本价结合成新计算。
3
加油机结合搬迁地点的远近结合当地运输设备租赁金额按购买设备的一定比例计算搬迁费
（包括拆除—运输—安装费用）。
4
储存罐按材料可以分为金属罐和非金属罐
按处在的位置可以分地下油罐
半地下油罐和地上油罐
安装形式可以分立式、卧式
按形状可分圆柱形、方箱形和球形
了解油罐基本参数和尺寸
5
油罐池按具体做法的重置价结合成新评估计算
深度不好测量，应结合油罐的尺寸确定
有的产权人故意高报油罐的型号
可以根据油罐出气孔之间的距离
佶算出油罐直径和长度，高度根据型号确定
油罐按照吊装的难易程度
结合运输距离远近考虑搬迁费
(包括拆除 -运输 -安装费用)。
6
管道分管道沟和管道拆装费用等计算
管道沟的使用材质规格等计算其价格
管道长度、直径计算管道的理论重量
钢管的价格结合运输距离 、钢管损耗量
拆装人工费计算钢管的搬迁费
(包括拆除-运输-安装费用)计算
以上设备评估如有困难
可请求设备工程师的帮助
并在估价报告内说明
以上为有形成本的计算
主要采用成本法进行评估测算
7
异地置换加油站，考虑特许经营权
根据加油站的客观收益，采用收益法
将被拆迁宗地和置换宗地均按可持续经营条件
含特许经营权价值进行评估
计算二者差额此项为无形的价值评估
测算时，应充分收集资料，做到有理有据
才能让拆迁人和被拆迁人双方当事人认可