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关于发布《古建筑古村落用地估价指引(试行)》

本指引按照GB/T1.1—2020《标准化工作导则第1部分:标准化文件的结构和起草规则》的规定起草。

本指引起草单位:中国土地估价师与土地登记代理人协会、东南大学建筑学院。本指引主要起草人:徐进亮、伍育鹏、李新建、赵松、张延丽

古建筑古村落用地估价指引(试行)

为规范土地估价专业人员开展古建筑、古村落用地价格评估,显化古建筑、古村落用地价格,促进古建筑、古村落保护利用,制定本指引。

1.适用范围

本指引适用于古建筑、古村落用地估价。各省市认定的优秀历史建筑、历史风貌建筑、重点保护建筑、纪念建筑、控制保护建筑、优秀近现代建筑、工业遗产等其他称谓的地方性法定保护对象所涉及的用地估价可适用本指引。

古文化遗址、农业文化遗产、交通遗迹、水利工程遗产(灌溉工程遗产)、古墓葬、石窟寺和石刻等其他不可移动文物涉及的用地估价可参照本指引执行。

2.法律及政策依据

(1)《中华人民共和国民法典》

(2)《中华人民共和国文物保护法》

(3)《中华人民共和国土地管理法》

(4)《中华人民共和国农村土地承包法》

(5)《中华人民共和国城乡规划法》

(6)《中华人民共和国资产评估法》

(7)《不动产登记暂行条例》(国务院令第656号)

(8)《不动产登记暂行条例实施细则》(国土资源部令第63号,2019年修正)

(9)《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》国土资厅发〔2018〕4号

(10)《划拨国有建设用地使用权地价评估指导意见(试行)》自然资办函〔2019〕922号

3.规范性引用文件

下列文件中的内容通过文中的规范性引用而构成本指引必不可少的条款。其中,注日期的引用文件,仅该日期对应的版本适用于本指引;不注日期的引用文件,其最新版本(包括所有的修改)适用于本指引。

(1)GB/T18508-2014《城镇土地估价规程》

(2)GB/T50357-2018《历史文化名城保护规划标准》

(3)TD/T1060-2021《自然资源分等定级通则》

(4)TD/T1061-2021《自然资源价格评估通则》

(5)T/CREVA1201-2021《农村集体土地定级与估价技术指南》

4.术语与定义

4.1古建筑

指在历史上创造或遗留的,能在一定程度上反映文化传承或历史风貌特色的房地产物质实体及权益。包括各级文物保护单位、未定级不可移动文物、历史建筑和传统风貌建筑四类。

4.2文物保护单位

指经县级以上人民政府核定公布应予重点保护的文物古迹。分为全国重点文物保护单位、省级文物保护单位、市级和县级文物保护单位四类。

4.3未定级不可移动文物(普查登录点、一般文物点)

指尚未核定公布为文物保护单位的不可移动文物,由县级人民政府文物行政部门予以登记并公布。

4.4历史建筑

指除文物保护单位、未定级不可移动文物外,经市、县人民政府确定公布的具有一定保护价值,能够反映历史风貌和地方特色的建筑物、构筑物。

4.5传统风貌建筑

指除文物保护单位、未定级不可移动文物、历史建筑外,位于相关政府部门核定公布的历史文化街区、历史文化名镇、历史文化名村、传统村落等历史地段保护范围内,对历史地段整体风貌特征形成具有价值和意义的建筑物、构筑物。

4.6历史地段

指能够真实地反映一定历史时期传统风貌和民族、地方特色的地区。包括历史文化街区、历史文化名镇、历史文化名村、传统村落等。

4.7历史地段保护范围

历史地段保护范围包含两个区域,一是核心保护范围;二是在核心保护范围之外划定的建设控制地带。

4.8历史文化街区

指经国家有关部门或省、自治区与直辖市人民政府核定公布的保存文物特别丰富、历史建筑集中成片、能够较完整和真实地体现传统格局和历史风貌,并具有一定规模的历史地段。

4.9历史文化名镇

指经国家有关部门或省、自治区与直辖市人民政府核定公布予以确认的,保存文物和历史建筑特别丰富并且具有重大历史价值或革命纪念意义,能较完整地反映一些历史时期的传统风貌和地方民族特色的城镇,包括中国历史文化名镇、省级历史文化名镇。

4.10古建筑用地

指古建筑所依附的,具备历史、社会、文化、环境等价值因素,在一定程度上能反映文化传承或历史风貌的用地范围,以及古文化遗址所在地。

4.11古建筑用地地价

在规定的利用方式或限制条件下,古建筑用地在公开或特定市场形成的相关权利、权益的价格。

4.12古村落

指经有关部门核定公布予以确认的,保存文物和历史建筑丰富并且具有历史价值或革命纪念意义,能较完整地反映一些历史时期的传统风貌和地方民族特色的历史文化名村和传统村落。

4.13历史文化名村

指经国家有关部门或省、自治区与直辖市人民政府核定公布予以确认的,保存文物和历史建筑特别丰富并且具有重大历史价值或革命纪念意义,能较完整地反映一些历史时期的传统风貌和地方民族特色的村庄。包括中国历史文化名村、省级历史文化名村。

4.14传统村落

指除中国历史文化名村、省级历史文化名村外,经相关政府部门核定公布予以确认的,拥有物质形态和非物质形态文化遗产,具有较高的历史、文化、科学、艺术、社会、经济价值的村落。

4.15古村落保护范围

古村落保护范围包含两个区域,一是核心保护范围;二是在核心保护范围之外划定的建设控制地带。

4.16古村落用地

古村落保护范围内用地。

4.17古村落用地价格

在规定的利用方式或限制条件下,古村落用地在公开或特定市场形成的相关权利、权益的价格。

5.地价内涵

5.1价格类型

古建筑古村落用地地价一般是市场价格;而在不同市场条件、估价目的或其它特殊情况下,可能也会表现为市场价格之外的其它价值,应明确说明。

在某些限制交易情况下,古建筑用地地价会表现为潜在状态,可根据估价目的设定为市场价格或其它价值。

5.2权利特征

古建筑用地包括国有出让建设用地、国有划拨建设用地、集体经营性建设用地、宅基地等;古村落用地包括集体土地、国有土地。由于不同的土地权利或权能特征有所差别,直接或间接影响地价水平,应在地价定义中予以明确界定。

由于保护需要,一般对古建筑、古村落设有相关的保护限制条件,对修缮、维护、迁移、改造、利用等行为产生的权益、权利进行约束,直接或间接影响地价水平,应清晰界定保护限制条件。

5.3市场特征

古建筑、古村落用地公开交易并不常见,但存在征收、补偿、资本化等特定市场需求。估价时需准确把握市场形态对交易价格的影响。

5.4价格特征

古建筑、古村落用地价格不仅受一般地价因素的影响,还受到历史、艺术、科学、环境、社会、文化价值等附加特殊因素的影响,影响的大小取决于其关联强度。

5.5开发利用特征

由于保护需要,古建筑或古村落内建筑的修缮、维护、迁移、改造、利用等行为受到相关保护限制。因此,古建筑古村落用地的合理有效利用应是在规定的保护限制条件下的利用。

6.估价方法

6.1市场比较法

市场比较法适用于市县级文物保护单位、未定级不可移动文物、历史建筑、传统风貌建筑等古建筑用地评估以及古村落用地评估。全国重点文物保护单位与省级文物保护单位用地评估不宜采用。技术要点如下:

(1)一般情况下需选择3个相似或相近比较实例。由于古建筑、古村落用地交易市场的特殊性,当实例不足时,可适当放宽比较实例选择的地域范围及数量要求。宜优先考虑估价对象的历史传承、文化影响、功能效用等因素,在更大范围选择可替代实例。

(2)除一般地价影响因素外,运用市场比较法时应邀请专家充分论证历史、艺术、科学、环境、社会、文化价值等特殊因素影响程度,建立因素修正体系。

(3)需合理考虑不同比较实例的保护限制条件差异。

6.2收益还原法

收益还原法适用于当前主用途为经营性的古建筑、古村落用地。技术要点如下:

(1)确定年总收益时,可采用实际收益资料或采用具备可比性实例的客观租赁或产业经营收益数据,经过必要的检核修正,测算合理收益。比较实例实际状况应与估价对象状况相似。

(2)测算年总费用时,需合理考虑古建筑、古村落及用地范围内其他设施的修缮维护保养费用,以及当地对古建筑、古村落的税收、融资利息等优惠、减免或补贴政策。

(3)确定还原率时,需合理分析古建筑、古村落用地经营投资风险,选择相应方法测算还原率。

(4)运用收益还原法时,不考虑保护限制条件的减价修正。

6.3剩余法

剩余法适用于能够直接或通过修正间接获取古建筑、古村落不动产及其附属物整体价格实例,且其与待估对象相似的状况。技术要点如下:

(1)测算开发成本时,应依据重建或已修复状况下的古建筑开发或修复成本相关标准,并调查当地市场实际水平后确定。古建筑开发或修复成本宜采用重建成本,不考虑折旧或成新率。

(2)开发周期需根据当地行业一般水平结合估价对象实际确定。

(3)测算成本各项税费时,需考虑当地对古建筑、古村落的税收、融资利息等优惠、减免或补贴政策。

(4)管理费用及利润等需调查当地行业一般水平后确定。

6.4成本逼近法

成本逼近法适用于古村落用地,城市边缘的古建筑用

地,地上物拟移动、灭失,或依委托方要求等特殊情况下的评估。技术要点如下:

(1)除一般用地成本构成外,还需合理考虑古建筑、古村落用地的特殊历史文化价值、保护限制条件等特殊因素对地价的影响。

(2)应充分掌握当地相关利用政策要求的调整情况影响。

6.5标定地价系数修正法

适用历史地段范围内已有古建筑用地标定地价的待估宗地地价评估,或古村落中已有不同用途标定地价的待估宗地地价评估。

6.6基于替代原则的补充技术路径

(1)当确实无法获取合适的相似或相近比较实例时,可先将估价对象古建筑用地假设为普通建设用地,通过市场比较法或传统土地估价方法测算得出估价对象现状利用条件下的普通建设用地价格;再对估价对象古建筑用地的特殊历史文化价值、保护限制条件等特殊因素进行修正,测算得出古建筑用地地价。

(2)当需要在历史地段范围内对较多历史建筑、传统风貌建筑用地价格进行评估时,可在历史地段范围内选择具有代表性的古建筑(古村落)标准宗地,测算标准宗地地价。按照替代原则,将待估宗地的一般地价影响因素和特殊因素与标准宗地的相应条件相比较,进而通过对标准宗地地价进行修正或调整,求取估价期日的估价对象古建筑(古村落)用地地价。技术要点如下:

a)在历史地段范围内选择具有代表性的标准宗地,明确其因素条件;

b)通过市场比较法、剩余法或收益还原法等测算标准宗地地价;

c)通过一般地价影响因素和特殊因素的比较修正或调整,将标准宗地地价修正或调整测算得出待估宗地地价。

7.评估过程要点

7.1确定估价对象

确定估价对象宗地类型、范围、权利状况和宗地条件等。古村落用地还需确定待估宗地位于古村落保护范围内的具体位置、周边情况等。

7.2确定假设条件

估价假设条件必须符合当地法规政策。需在估价委托书中确认估价假设条件,并在估价报告中说明其对估价结果可能产生的影响。

实际用途与登记用途不一致的,原则上按照登记用途进行估价。当地政策允许古建筑可以改变用途的,可以按照实际用途进行估价,需考虑由于用途变更所需补缴的土地出让金、年租金和相关税费等对估价结果的影响,并在估价委托书上予以确认。委托估价方在估价委托书上要求按照实际用途进行估价的,需考虑由于用途变更所需补缴的土地出让金、年租金和相关税费等对估价结果的影响。

7.3资料收集与整理

除权属资料、市场资料等一般性资料以外,古建筑用地估价还应重点收集下列资料:

(1)古建筑的保护等级资料。收集古建筑保护等级的核定公布文件或标志说明文字,分析保护对象名称、始建和修缮年代、价值特点和保护范围等。

(2)古建筑保护管理法规资料。收集国家和所在省、市、县正式公布的古建筑保护管理相关法规政策文件,分析各类保护对象和保护区划内保护、修缮、重建、改造、拆除和功能利用、产权交易、租赁等方面的限制要求、优惠政策和审批、操作要求等。

(3)古建筑保护规划资料。收集古建筑所在的历史文化名城、名镇或名村保护规划,历史文化街区保护规划或其他法定规划(设计)等。收集文物保护单位保护规划和未定级不可移动文物、历史建筑、传统风貌建筑、优秀近现代建筑等的保护图则。

通过文本与图纸、照片的对比分析,明确保护规划或图则中划定各类保护界线(包括保护范围、建设控制地带、环境协调区)和相应的保护管理、建设控制要求,包括用地适建性规定、规划用途、建筑高度、建筑间距、建筑物后退道路红线距离、相邻地段的建筑建造情况等。古建筑尚无正式公布的保护规划或保护图则的,保护范围按照建筑外墙或院落边界执行,保护管理和建设控制要求按照地方或所在省市相关文件执行。

(4)古建筑及用地的现状资料。古建筑及用地的外景、内景、重要部位照片和视频资料等。测绘图纸和文本资料,包括总平面图、建筑平面图、立面图、剖面图、结构图等。历次修缮、维护、装饰过程中形成的文字、图纸、图片、影像、工程等资料。翻建、改建、拆除或者异地迁移施工的信息记录和相关资料。

(5)历史文化特征资料。反映古建筑的历史沿革、始建年代、修缮修复年代、历史事件、地名典故、名人轶事、社会影响及特色价值等相关资料。异地迁移古建筑的原址证明以及相关历史资料。

(6)收益成本资料。古建筑发生修缮、维护的,涉及工程施工内容和相关工程造价费用等资料。古建筑设有经营权或租赁权的,涉及经营收入与费用、租金收入等资料。迁移古建筑相关收购、迁移成本费用等资料。

古村落用地估价需收集历史文化名村或传统村落的等级资料。标志说明或核定公布文件,包括特殊保护限制要求、相关说明及保护范围等。历史文化名村或传统村落的保护规划、村镇规划等。反映古村落的历史沿革、修缮修复、历史事件、地名典故、名人轶事、社会影响及特色价值等相关资料。

7.4实地勘察注意事项

除一般地价影响因素外,针对古建筑、古村落用地,估价人员进行实地勘察时,应注意下列内容:

(1)估价人员应将古建筑用地现状与相关资料进行对照,做好实地勘察记录,留取必要的反映古建筑及用地位置、内部状况、特殊因素和周围环境的照片与影像资料。内外部状况照片应加注必要的文字说明,作为估价报告的附录。由于各种原因不能拍摄内部状况照片的,在估价报告中予以说明。

(2)估价方法中涉及到古建筑价格的,对于古建筑的特殊工程技术以及隐蔽工程,无法进行实地勘察的,应在估价报告中予以说明。

(3)估价人员进行实地勘查时,认为古建筑的建(构)筑物的结构安全、工程质量、环境污染等存在重大问题或隐患的,应建议委托估价方聘请相应专业机构或专家出具相关质量安全鉴定意见。

(4)委托估价方聘请的相关专业领域的机构或专家需进行实地勘察或测绘,对房屋安全、工程质量、环境污染状况和历史文化因素等进行检测、鉴定或评价,提供专业意见或成果。相关专业意见或成果需作为估价报告的附录。

(5)实地勘察记录需作为估价档案资料妥善保管。

7.5选定估价方法

根据估价目的、估价对象实际情况和估价假设条件,考虑所调查与收集到的资料状况,按照本指引的估价方法要求,选择2种以上适宜的估价方法进行评估。若估价对象实际情况难以满足2种以上方法,经充分论证后可只采用1种方法进行评估。

7.6估价报告撰写

估价报告名称宜为“某古建筑用地估价报告”“某古村落用地估价报告”。

除《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2014)规定的估价报告基本内容外,古建筑用地估价报告还需包括下列内容:

(1)古建筑用地、建(构)筑物的基本情况说明。包括范围、产权、用途、面积、保护等级、实物状况、区位状况、估价依据等;对估价对象古建筑用地范围内的建筑物、构筑物、园林及附属物等实物状况或古文化遗址等现状进行全面详实描述。

(2)古建筑用地的特殊因素描述与分析。包括历史背景、建筑特征、艺术美感、周边环境状况、社会认知和文化传承,建(构)筑物保存、修缮或维护情况、使用现状、保护与使用状况、保护限制条件(保护规划)等描述,以及特殊因素对地价影响分析等。

(3)当地古建筑相关政策、市场背景、社会影响的描述与分析。

(4)需要注明的估价假设条件。

(5)估价方法适用性分析、估价测算过程,以及特殊因素调整或修正体系测算等。

(6)估价对象的测绘、照片、保护等级和相关资料等,列入估价报告附件。

(7)相关专业机构或专家出具的鉴定、检测、测绘、造价等专业意见作为估价依据,列入估价报告附件。

(8)参与估价对象估价的相关技术专家名单,列入估价报告附件。

(9)其他与本估价报告形成有关的资料。

古村落用地估价报告需增加古村落特殊因素描述与分析、古村落保护规划和区域生态环境要求、当地与乡村建设相关的政策与市场分析等。

8不同估价目的下的评估要点

8.1出让(作价出资、入股或资产转移)地价评估

改变用途补地价时,应考虑原用途与规划用途下各自的地价基数不同,同一特殊因素不能简单采用同一套修正指标体系,需测算该特殊因素影响地价的增加或减损的绝对值。

8.2租赁地价评估

需考虑实际用途改变后的租金对地价的影响。确定土地还原率时还应考虑权益状况的影响。

8.3抵押地价评估

需考虑如果出现贷款风险,古建筑变现的市场限制与交易不确定性,确定地价时遵循谨慎原则。

8.4征收(或收购)地价评估

古建筑特殊因素不仅对建(构)筑物价格产生影响,对地价也产生影响。在征收或收购时,古建筑用地地价应与普通建设用地地价有差异。

在征收或收购时,可能出现某类古建筑会对某些特定人(群体)具有特殊意义,产生特殊效益;而对于其他人(群体)不产生这种特殊效益的情况,应考虑这种特殊效益对古建筑用地地价的影响。

8.5建(构)筑物迁移涉及的建设用地地价评估

建(构)筑物迁移后,古建筑的特殊历史文化价值及保护限制条件等特殊因素对迁移后的土地使用和收益等产生影响,宜与普通建设用地地价有差异。

文件的结构和起草规则》的规定起草。

本指引起草单位:中国土地估价师与土地登记代理人协会、东南大学建筑学院。本指引主要起草人:徐进亮、伍育鹏、李新建、赵松、张延丽

古建筑古村落用地估价指引(试行)

为规范土地估价专业人员开展古建筑、古村落用地价格评估,显化古建筑、古村落用地价格,促进古建筑、古村落保护利用,制定本指引。

1.适用范围

本指引适用于古建筑、古村落用地估价。各省市认定的优秀历史建筑、历史风貌建筑、重点保护建筑、纪念建筑、控制保护建筑、优秀近现代建筑、工业遗产等其他称谓的地方性法定保护对象所涉及的用地估价可适用本指引。

古文化遗址、农业文化遗产、交通遗迹、水利工程遗产(灌溉工程遗产)、古墓葬、石窟寺和石刻等其他不可移动文物涉及的用地估价可参照本指引执行。

2.法律及政策依据

(1)《中华人民共和国民法典》

(2)《中华人民共和国文物保护法》

(3)《中华人民共和国土地管理法》

(4)《中华人民共和国农村土地承包法》

(5)《中华人民共和国城乡规划法》

(6)《中华人民共和国资产评估法》

(7)《不动产登记暂行条例》(国务院令第656号)

(8)《不动产登记暂行条例实施细则》(国土资源部令第63号,2019年修正)

(9)《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》国土资厅发〔2018〕4号

(10)《划拨国有建设用地使用权地价评估指导意见(试行)》自然资办函〔2019〕922号

3.规范性引用文件

下列文件中的内容通过文中的规范性引用而构成本指引必不可少的条款。其中,注日期的引用文件,仅该日期对应的版本适用于本指引;不注日期的引用文件,其最新版本(包括所有的修改)适用于本指引。

(1)GB/T18508-2014《城镇土地估价规程》

(2)GB/T50357-2018《历史文化名城保护规划标准》

(3)TD/T1060-2021《自然资源分等定级通则》

(4)TD/T1061-2021《自然资源价格评估通则》

(5)T/CREVA1201-2021《农村集体土地定级与估价技术指南》

4.术语与定义

4.1古建筑

指在历史上创造或遗留的,能在一定程度上反映文化传承或历史风貌特色的房地产物质实体及权益。包括各级文物保护单位、未定级不可移动文物、历史建筑和传统风貌建筑四类。

4.2文物保护单位

指经县级以上人民政府核定公布应予重点保护的文物古迹。分为全国重点文物保护单位、省级文物保护单位、市级和县级文物保护单位四类。

4.3未定级不可移动文物(普查登录点、一般文物点)

指尚未核定公布为文物保护单位的不可移动文物,由县级人民政府文物行政部门予以登记并公布。

4.4历史建筑

指除文物保护单位、未定级不可移动文物外,经市、县人民政府确定公布的具有一定保护价值,能够反映历史风貌和地方特色的建筑物、构筑物。

4.5传统风貌建筑

指除文物保护单位、未定级不可移动文物、历史建筑外,位于相关政府部门核定公布的历史文化街区、历史文化名镇、历史文化名村、传统村落等历史地段保护范围内,对历史地段整体风貌特征形成具有价值和意义的建筑物、构筑物。

4.6历史地段

指能够真实地反映一定历史时期传统风貌和民族、地方特色的地区。包括历史文化街区、历史文化名镇、历史文化名村、传统村落等。

4.7历史地段保护范围

历史地段保护范围包含两个区域,一是核心保护范围;二是在核心保护范围之外划定的建设控制地带。

4.8历史文化街区

指经国家有关部门或省、自治区与直辖市人民政府核定公布的保存文物特别丰富、历史建筑集中成片、能够较完整和真实地体现传统格局和历史风貌,并具有一定规模的历史地段。

4.9历史文化名镇

指经国家有关部门或省、自治区与直辖市人民政府核定公布予以确认的,保存文物和历史建筑特别丰富并且具有重大历史价值或革命纪念意义,能较完整地反映一些历史时期的传统风貌和地方民族特色的城镇,包括中国历史文化名镇、省级历史文化名镇。

4.10古建筑用地

指古建筑所依附的,具备历史、社会、文化、环境等价值因素,在一定程度上能反映文化传承或历史风貌的用地范围,以及古文化遗址所在地。

4.11古建筑用地地价

在规定的利用方式或限制条件下,古建筑用地在公开或特定市场形成的相关权利、权益的价格。

4.12古村落

指经有关部门核定公布予以确认的,保存文物和历史建筑丰富并且具有历史价值或革命纪念意义,能较完整地反映一些历史时期的传统风貌和地方民族特色的历史文化名村和传统村落。

4.13历史文化名村

指经国家有关部门或省、自治区与直辖市人民政府核定公布予以确认的,保存文物和历史建筑特别丰富并且具有重大历史价值或革命纪念意义,能较完整地反映一些历史时期的传统风貌和地方民族特色的村庄。包括中国历史文化名村、省级历史文化名村。

4.14传统村落

指除中国历史文化名村、省级历史文化名村外,经相关政府部门核定公布予以确认的,拥有物质形态和非物质形态文化遗产,具有较高的历史、文化、科学、艺术、社会、经济价值的村落。

4.15古村落保护范围

古村落保护范围包含两个区域,一是核心保护范围;二是在核心保护范围之外划定的建设控制地带。

4.16古村落用地

古村落保护范围内用地。

4.17古村落用地价格

在规定的利用方式或限制条件下,古村落用地在公开或特定市场形成的相关权利、权益的价格。

5.地价内涵

5.1价格类型

古建筑古村落用地地价一般是市场价格;而在不同市场条件、估价目的或其它特殊情况下,可能也会表现为市场价格之外的其它价值,应明确说明。

在某些限制交易情况下,古建筑用地地价会表现为潜在状态,可根据估价目的设定为市场价格或其它价值。

5.2权利特征

古建筑用地包括国有出让建设用地、国有划拨建设用地、集体经营性建设用地、宅基地等;古村落用地包括集体土地、国有土地。由于不同的土地权利或权能特征有所差别,直接或间接影响地价水平,应在地价定义中予以明确界定。

由于保护需要,一般对古建筑、古村落设有相关的保护限制条件,对修缮、维护、迁移、改造、利用等行为产生的权益、权利进行约束,直接或间接影响地价水平,应清晰界定保护限制条件。

5.3市场特征

古建筑、古村落用地公开交易并不常见,但存在征收、补偿、资本化等特定市场需求。估价时需准确把握市场形态对交易价格的影响。

5.4价格特征

古建筑、古村落用地价格不仅受一般地价因素的影响,还受到历史、艺术、科学、环境、社会、文化价值等附加特殊因素的影响,影响的大小取决于其关联强度。

5.5开发利用特征

由于保护需要,古建筑或古村落内建筑的修缮、维护、迁移、改造、利用等行为受到相关保护限制。因此,古建筑古村落用地的合理有效利用应是在规定的保护限制条件下的利用。

6.估价方法

6.1市场比较法

市场比较法适用于市县级文物保护单位、未定级不可移动文物、历史建筑、传统风貌建筑等古建筑用地评估以及古村落用地评估。全国重点文物保护单位与省级文物保护单位用地评估不宜采用。技术要点如下:

(1)一般情况下需选择3个相似或相近比较实例。由于古建筑、古村落用地交易市场的特殊性,当实例不足时,可适当放宽比较实例选择的地域范围及数量要求。宜优先考虑估价对象的历史传承、文化影响、功能效用等因素,在更大范围选择可替代实例。

(2)除一般地价影响因素外,运用市场比较法时应邀请专家充分论证历史、艺术、科学、环境、社会、文化价值等特殊因素影响程度,建立因素修正体系。

(3)需合理考虑不同比较实例的保护限制条件差异。

6.2收益还原法

收益还原法适用于当前主用途为经营性的古建筑、古村落用地。技术要点如下:

(1)确定年总收益时,可采用实际收益资料或采用具备可比性实例的客观租赁或产业经营收益数据,经过必要的检核修正,测算合理收益。比较实例实际状况应与估价对象状况相似。

(2)测算年总费用时,需合理考虑古建筑、古村落及用地范围内其他设施的修缮维护保养费用,以及当地对古建筑、古村落的税收、融资利息等优惠、减免或补贴政策。

(3)确定还原率时,需合理分析古建筑、古村落用地经营投资风险,选择相应方法测算还原率。

(4)运用收益还原法时,不考虑保护限制条件的减价修正。

6.3剩余法

剩余法适用于能够直接或通过修正间接获取古建筑、古村落不动产及其附属物整体价格实例,且其与待估对象相似的状况。技术要点如下:

(1)测算开发成本时,应依据重建或已修复状况下的古建筑开发或修复成本相关标准,并调查当地市场实际水平后确定。古建筑开发或修复成本宜采用重建成本,不考虑折旧或成新率。

(2)开发周期需根据当地行业一般水平结合估价对象实际确定。

(3)测算成本各项税费时,需考虑当地对古建筑、古村落的税收、融资利息等优惠、减免或补贴政策。

(4)管理费用及利润等需调查当地行业一般水平后确定。

6.4成本逼近法

成本逼近法适用于古村落用地,城市边缘的古建筑用

地,地上物拟移动、灭失,或依委托方要求等特殊情况下的评估。技术要点如下:

(1)除一般用地成本构成外,还需合理考虑古建筑、古村落用地的特殊历史文化价值、保护限制条件等特殊因素对地价的影响。

(2)应充分掌握当地相关利用政策要求的调整情况影响。

6.5标定地价系数修正法

适用历史地段范围内已有古建筑用地标定地价的待估宗地地价评估,或古村落中已有不同用途标定地价的待估宗地地价评估。

6.6基于替代原则的补充技术路径

(1)当确实无法获取合适的相似或相近比较实例时,可先将估价对象古建筑用地假设为普通建设用地,通过市场比较法或传统土地估价方法测算得出估价对象现状利用条件下的普通建设用地价格;再对估价对象古建筑用地的特殊历史文化价值、保护限制条件等特殊因素进行修正,测算得出古建筑用地地价。

(2)当需要在历史地段范围内对较多历史建筑、传统风貌建筑用地价格进行评估时,可在历史地段范围内选择具有代表性的古建筑(古村落)标准宗地,测算标准宗地地价。按照替代原则,将待估宗地的一般地价影响因素和特殊因素与标准宗地的相应条件相比较,进而通过对标准宗地地价进行修正或调整,求取估价期日的估价对象古建筑(古村落)用地地价。技术要点如下:

a)在历史地段范围内选择具有代表性的标准宗地,明确其因素条件;

b)通过市场比较法、剩余法或收益还原法等测算标准宗地地价;

c)通过一般地价影响因素和特殊因素的比较修正或调整,将标准宗地地价修正或调整测算得出待估宗地地价。

7.评估过程要点

7.1确定估价对象

确定估价对象宗地类型、范围、权利状况和宗地条件等。古村落用地还需确定待估宗地位于古村落保护范围内的具体位置、周边情况等。

7.2确定假设条件

估价假设条件必须符合当地法规政策。需在估价委托书中确认估价假设条件,并在估价报告中说明其对估价结果可能产生的影响。

实际用途与登记用途不一致的,原则上按照登记用途进行估价。当地政策允许古建筑可以改变用途的,可以按照实际用途进行估价,需考虑由于用途变更所需补缴的土地出让金、年租金和相关税费等对估价结果的影响,并在估价委托书上予以确认。委托估价方在估价委托书上要求按照实际用途进行估价的,需考虑由于用途变更所需补缴的土地出让金、年租金和相关税费等对估价结果的影响。

7.3资料收集与整理

除权属资料、市场资料等一般性资料以外,古建筑用地估价还应重点收集下列资料:

(1)古建筑的保护等级资料。收集古建筑保护等级的核定公布文件或标志说明文字,分析保护对象名称、始建和修缮年代、价值特点和保护范围等。

(2)古建筑保护管理法规资料。收集国家和所在省、市、县正式公布的古建筑保护管理相关法规政策文件,分析各类保护对象和保护区划内保护、修缮、重建、改造、拆除和功能利用、产权交易、租赁等方面的限制要求、优惠政策和审批、操作要求等。

(3)古建筑保护规划资料。收集古建筑所在的历史文化名城、名镇或名村保护规划,历史文化街区保护规划或其他法定规划(设计)等。收集文物保护单位保护规划和未定级不可移动文物、历史建筑、传统风貌建筑、优秀近现代建筑等的保护图则。

通过文本与图纸、照片的对比分析,明确保护规划或图则中划定各类保护界线(包括保护范围、建设控制地带、环境协调区)和相应的保护管理、建设控制要求,包括用地适建性规定、规划用途、建筑高度、建筑间距、建筑物后退道路红线距离、相邻地段的建筑建造情况等。古建筑尚无正式公布的保护规划或保护图则的,保护范围按照建筑外墙或院落边界执行,保护管理和建设控制要求按照地方或所在省市相关文件执行。

(4)古建筑及用地的现状资料。古建筑及用地的外景、内景、重要部位照片和视频资料等。测绘图纸和文本资料,包括总平面图、建筑平面图、立面图、剖面图、结构图等。历次修缮、维护、装饰过程中形成的文字、图纸、图片、影像、工程等资料。翻建、改建、拆除或者异地迁移施工的信息记录和相关资料。

(5)历史文化特征资料。反映古建筑的历史沿革、始建年代、修缮修复年代、历史事件、地名典故、名人轶事、社会影响及特色价值等相关资料。异地迁移古建筑的原址证明以及相关历史资料。

(6)收益成本资料。古建筑发生修缮、维护的,涉及工程施工内容和相关工程造价费用等资料。古建筑设有经营权或租赁权的,涉及经营收入与费用、租金收入等资料。迁移古建筑相关收购、迁移成本费用等资料。

古村落用地估价需收集历史文化名村或传统村落的等级资料。标志说明或核定公布文件,包括特殊保护限制要求、相关说明及保护范围等。历史文化名村或传统村落的保护规划、村镇规划等。反映古村落的历史沿革、修缮修复、历史事件、地名典故、名人轶事、社会影响及特色价值等相关资料。

7.4实地勘察注意事项

除一般地价影响因素外,针对古建筑、古村落用地,估价人员进行实地勘察时,应注意下列内容:

(1)估价人员应将古建筑用地现状与相关资料进行对照,做好实地勘察记录,留取必要的反映古建筑及用地位置、内部状况、特殊因素和周围环境的照片与影像资料。内外部状况照片应加注必要的文字说明,作为估价报告的附录。由于各种原因不能拍摄内部状况照片的,在估价报告中予以说明。

(2)估价方法中涉及到古建筑价格的,对于古建筑的特殊工程技术以及隐蔽工程,无法进行实地勘察的,应在估价报告中予以说明。

(3)估价人员进行实地勘查时,认为古建筑的建(构)筑物的结构安全、工程质量、环境污染等存在重大问题或隐患的,应建议委托估价方聘请相应专业机构或专家出具相关质量安全鉴定意见。

(4)委托估价方聘请的相关专业领域的机构或专家需进行实地勘察或测绘,对房屋安全、工程质量、环境污染状况和历史文化因素等进行检测、鉴定或评价,提供专业意见或成果。相关专业意见或成果需作为估价报告的附录。

(5)实地勘察记录需作为估价档案资料妥善保管。

7.5选定估价方法

根据估价目的、估价对象实际情况和估价假设条件,考虑所调查与收集到的资料状况,按照本指引的估价方法要求,选择2种以上适宜的估价方法进行评估。若估价对象实际情况难以满足2种以上方法,经充分论证后可只采用1种方法进行评估。

7.6估价报告撰写

估价报告名称宜为“某古建筑用地估价报告”“某古村落用地估价报告”。

除《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2014)规定的估价报告基本内容外,古建筑用地估价报告还需包括下列内容:

(1)古建筑用地、建(构)筑物的基本情况说明。包括范围、产权、用途、面积、保护等级、实物状况、区位状况、估价依据等;对估价对象古建筑用地范围内的建筑物、构筑物、园林及附属物等实物状况或古文化遗址等现状进行全面详实描述。

(2)古建筑用地的特殊因素描述与分析。包括历史背景、建筑特征、艺术美感、周边环境状况、社会认知和文化传承,建(构)筑物保存、修缮或维护情况、使用现状、保护与使用状况、保护限制条件(保护规划)等描述,以及特殊因素对地价影响分析等。

(3)当地古建筑相关政策、市场背景、社会影响的描述与分析。

(4)需要注明的估价假设条件。

(5)估价方法适用性分析、估价测算过程,以及特殊因素调整或修正体系测算等。

(6)估价对象的测绘、照片、保护等级和相关资料等,列入估价报告附件。

(7)相关专业机构或专家出具的鉴定、检测、测绘、造价等专业意见作为估价依据,列入估价报告附件。

(8)参与估价对象估价的相关技术专家名单,列入估价报告附件。

(9)其他与本估价报告形成有关的资料。

古村落用地估价报告需增加古村落特殊因素描述与分析、古村落保护规划和区域生态环境要求、当地与乡村建设相关的政策与市场分析等。

8不同估价目的下的评估要点

8.1出让(作价出资、入股或资产转移)地价评估

改变用途补地价时,应考虑原用途与规划用途下各自的地价基数不同,同一特殊因素不能简单采用同一套修正指标体系,需测算该特殊因素影响地价的增加或减损的绝对值。

8.2租赁地价评估

需考虑实际用途改变后的租金对地价的影响。确定土地还原率时还应考虑权益状况的影响。

8.3抵押地价评估

需考虑如果出现贷款风险,古建筑变现的市场限制与交易不确定性,确定地价时遵循谨慎原则。

8.4征收(或收购)地价评估

古建筑特殊因素不仅对建(构)筑物价格产生影响,对地价也产生影响。在征收或收购时,古建筑用地地价应与普通建设用地地价有差异。

在征收或收购时,可能出现某类古建筑会对某些特定人(群体)具有特殊意义,产生特殊效益;而对于其他人(群体)不产生这种特殊效益的情况,应考虑这种特殊效益对古建筑用地地价的影响。

8.5建(构)筑物迁移涉及的建设用地地价评估

建(构)筑物迁移后,古建筑的特殊历史文化价值及保护限制条件等特殊因素对迁移后的土地使用和收益等产生影响,宜与普通建设用地地价有差异。

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