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实物类不良资产收购有哪些风险?

实物类不良资产收购是一项复杂的、高风险、高收益的投资行为,做好风险管理是实物类不良资产收购成功的基础。

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实物类不良资产的特点

实物类不良资产,一般是由债务人将其具有处分权的财产转让给债权人,用来抵偿其全部或部分债务,通常包括土地、房地产、车辆、船舶、机械设备、商品物资等实物形态的物品。

实物类不良资产投资有着项目周期长、标的金额较大、流动性差、地点固定、涉及资料复杂、参与人员众多等特点。而实物类不良资产投资常用的拍卖模式,也存在着前期资金投入较大、投资门槛高、获取不确定性较大等弊端。

但是为什么还有那么多人愿意进行实物类不良资产的投资呢?

原因在于,由于不良资产的瑕疵特性,实物类不良资产如房产、大型机械设备、在建工程等的收购,有着收购成本较低、利润空间较大的优势,因此,很多企业或机构会在有限的资金条件下,倾向选择该类不良资产项目的投资机会。

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实物类不良资产风险特性

风险管理是收购不良资产成功与否的关键。通过运用系统的风险识别方法,收购方可以明确不良资产收购过程中的各方诉求,加强各参与主体之间的协作,以获取收购不良资产的便利条件,提高不良资产的投资效益。因此,收购方的风险管理水平显得尤为重要。

总体上看,实物类不良资产收购风险存在以下几个显著特征。

1.多源性

由于实物类不良资产收购过程中涉及到投资、设计、市场、成本、法务、财务、融资等多专业的融合,在投资交易流程中,任何一个环节出错都可能导致投资决策失误。风险可能来源于外部环境的变化、内部专业能力不足,也有可能源于合作伙伴的业务能力与诚信度,故实物类不良资产收购风险存在多源性。

2.潜伏性

某些风险往往在投资收购阶段难以察觉,在后期才逐渐显露。尤其在不良资产收并购项目中,由于交易双方信息不对称,或转让方隐瞒交易标的真实情况,或类似负债、担保、潜在的法律纠纷等难以通过尽调发现的风险因素,都有可能在后期显露出来。再加上,实物类不良资产项目周期较长,潜伏周期也可能更长,若出现问题,其损失将如滚雪球搬,长期累积后达到较大金额,故实物类不良资产的潜伏性风险不可小觑。

3.补偿性

实物类不良资产存在着投资回收期长、变现能力差的劣势,所以投资者只有预测到收益明显大于风险时,才会选择投资该项目。如果能充分的认识和规避风险,投资者可能获得更高的回报。

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收购阶段主要风险分析

从风险类型分析,收购阶段主要有以下两类风险。

1.外部环境不确定性风险

外部环境不确定性风险是指由于外部环境的不断变化,对项目造成不利影响的因素,包括政策不确定性风险、宏观经济下行风险、行业市场风险、金融市场风险。这些都是由外部环境的不确定性造成的收购风险。

政策不确定性风险是指由于收并购政策法规、金融政策调整、税收政策等相关政策的变动造成的收购风险。出于经济增长和社会稳定的需求,国家和地方政府会根据宏观经济的波动适时地出台相关政策进行调控。

宏观经济下行、行业市场风险、金融市场风险都是属于经济方面的不确定性风险。实物类不良资产项目周期长,涉及合作单位众多,宏观经济下行变差会影响其上下游产业的效益降低,增加项目的成本。同时,相关行业市场风险的变化将会影响项目的销售回款,降低收益,而金融市场风险的变动也会影响企业的融资。此类外部环境的不确定性因素都会成为收购实物类不良资产的潜在风险。

2.内部环境不确定性风险

内部环境不确定性风险指的是资产自身存在的风险因素,主要包括资产权属风险、资产评估价值风险、或有债务风险、关联交易风险、涉及法律案件风险。

资产权属风险是指所要收购的不良实物资产,如房屋、在建工程、存量物业等,是否涉及出租、抵押、查封、诉讼保全等情况,此类情况会在收购交易后限制收购方对资产的经营或处置,造成收购方经济损失。

资产评估价值风险是指资产评估价值可能受到经济周期、行业市场以及评估方法选择、评估师的专业能力与职业操守等多方面影响,导致资产价值的估计产生较大偏差。

或有债务风险是指目标资产附带大笔逾期贷款、担保负债、工程欠款等沉重债务负担的风险。因此,在不良实物类资产的收购中,针对可能存在的民间借贷、高利贷等复杂的债权债务形式,需要保持审慎的态度。

关联交易风险是指资产与其他企业、机构或个人之间的关联交易价格脱离市场公允价格或蕴含潜在纠纷的风险,其多是出于调整利润分配或节约市场交易费用为目的而产生的交易行为。关联方之间通常会通过资产置换、资产转让、租赁契约或与重要的供应商设置交易价格及交易条件等方式,用虚假的交易粉饰财务报表。

资产涉及法律案件风险包括资产存在诉讼、仲裁、执行、行政处罚等法律案件风险。在不良实物资产项目中,资产涉诉会导致银行账户被冻结,相关资产被查封的情况。资产买卖合同的纠纷则会引发关联方维权甚至群体性事件的发生。而若资产持有方由于负债较高,涉诉金额较大,部分案件进入执行阶段后,将可能使其在行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面的活动受到限制或禁止。所以,收购方应尤为注意不良资产收购时的法律案件风险。

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风险识别

由于在收购实物类不良资产阶段存在以上大量的风险,因此,我们有必要对其进行系统性的风险识别。总体上看,识别过程主要分为三步。

首先,需要全面收集信息,了解资产概况。如资产背景、现状形成过程、债权总额、行业结构、区域结构、诉讼情况及进度、抵质押比例及潜在交易对手的情况等。其中关于债权总额,收集包括债权人的身份、债权金额、债务期限等信息,可以帮助判断资产的负债情况以及其在债务方面的风险水平。而资产的抵质押比例可以帮助我们判断其财务稳定性和抵押品价值。同时,掌握潜在交易对手的情况也可以帮助我们评估资产的流动性和市场价值。总之,数据的完整收集是估值的基础。

其次,开展尽职调查,验证信息准确。实地尽调包括有抵押物现场、债务人、债权人、保证人、法院、不动产中心、同类型资产的调查与访谈等。为了获得关于诉讼情况、产权登记、抵押登记等方面的信息,通过法院查询了解资产是否涉及未决的法律纠纷或诉讼案件,以及相关进展情况。不动产中心的查询可以验证资产的所有权和抵押登记情况,以确保资产的法律地位和执行可行性。

此外,对同类型资产的调查与访谈也是有益的。通过与其他业界专家、从业者或市场参与者的交流,我们可以获得更多关于该类型资产的行业趋势、市场价值和风险因素的信息。以上,有利于对第一轮收集的数据进行验证及修正。

最后,结合市场环境,并运用合适的估值方法,判断投资风险。市场经济环境需要考虑到资产流动性、相关人员社会关系、投资机会成本(时间成本、资金成本、管理成本、其他潜在高收益项目投资成本)等。此外,根据不同资产的性质和具体情况,选择适用的分析方法。例如,有稳定租金收入的商业地产可以使用租金收益法;特定行业中的固定资产使用重置成本法;需要考虑资产未来现金流的时间价值时,使用现金流折现法;而在有较多可以参考类似资产的交易历史案例及数据时,可以选择交易案例比较法。综合考虑资产的特点、市场环境和相关因素,进行更全面和深入的评估,最后做出投资决策。

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结论

通过对实物类不良资产收购风险的分析,实物类不良资产风险具有多源性、潜伏性和补偿性的特性,其收购阶段风险主要有外部环境不确定性风险、内部环境不确定性风险两大类。然而,实物类不良资产的投资收益与风险也是并存的,正是因为存在这些风险,不良资产投资才会有相应吸引人的利润。因此,需要结合系统的风险管理方法,尽可能地识别风险、评价风险,客观评估资产的价值,从而提高企业自身的运营能力与整合能力,建立新的利润增长点。

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